臺灣新竹地方法院民事簡易判決 107年度竹東簡字第69號
原 告 張嘉承
訴訟代理人 張銘玉
被 告 童皓偉
劉孟綺
上列當事人間請求遷讓房屋等事件，本院於民國107 年4 月30日
辯論終結，判決如下：
主 文
被告應將門牌號碼新竹市○區○○路○○號房屋一樓全部騰空遷讓返還予原告。
被告應將旅行咖啡廳（商業統一編號：五○七○四八五五號）之營業登記遷出門牌號碼新竹市○區○○路○○號。被告應連帶給付原告新臺幣壹拾柒萬元，及自民國一○七年四月十二日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。訴訟費用新臺幣陸仟玖佰柒拾元由被告連帶負擔。本判決得假執行。
事實及理由
壹、程序方面：
一、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但擴張或 減縮應受判決事項之聲明者，不在此限，民事訴訟法第 255 條第1 項但書第3 款定有明文。次按不變更訴訟標的，而補 充或更正事實上或法律上之陳述者，非為訴之變更或追加， 民事訴訟法第256 條定有明文。本件原告起訴時原列童皓偉 、劉孟綺即旅行咖啡廳為被告，求為聲明：㈠被告應將門牌 號碼新竹市○區○○路00號1 樓房屋（下稱系爭房屋）全部 騰空遷讓返還予原告。㈡被告劉孟綺應將旅行咖啡廳之營業 登記自前項房屋遷出。㈢被告應連帶給付原告新臺幣（下同 ）22萬元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年 利率5%計算之利息。嗣於本院民國107 年4 月3 日言詞辯論 期日中當庭以言詞將「劉孟綺即旅行咖啡廳」更正「劉孟綺 」，並將租金給付減縮為12萬元，再於同年月30日言詞辯論 期日終將租金給付擴張為17萬元，核此均屬減縮或擴張應受 判決事項之聲明，又原告上開所為更正被告姓名之部分，僅 係更正事實上之陳述，非屬訴之變更或追加，參諸前揭規定 ，尚無不合，均應予准許。
二、本件被告經合法通知，未於言詞辯論期日到場，核無民事訴 訟法第386 條所列各款情形，爰依原告之聲請，由其一造辯 論而為判決。
貳、實體方面：
一、原告主張：被告於106 年3 月29日向原告承租系爭房屋，約
定租期自106 年4 月10日起至108 年4 月9日 止，每月租金 5 萬元，應按月於10日以前繳納，原告業已收受押租金10萬 元（下稱系爭租約）。詎被告自106 年12月10日起即未依約 給付租金，幾經催收，被告均置之不理，截至起訴前已遲付 106 年12月、107 年1 月、2 月、3 月租金，共4 個月，加 計原告於106 年8 月短付之5,000 元、106 年9 月短欠之1 萬元及106 年11月短欠之5,000 元，以上累計已積欠租金22 萬元，扣除已收取之押租金10萬元，尚欠租金12萬元，依系 爭租約第3 條、第4 條約定，被告自應如數支付。惟經原告 於107 年1 月26日寄發律師函催告被告於函到後5 日內付清 租金，被告仍未依限繳付租金，爰以起訴狀繕本、本院107 年4 月3 日言詞辯論筆錄送達作為終止系爭租約之意思表示 。系爭租約既已終止，被告自應返還系爭房屋及給付積欠租 金，然被告迄未搬離系爭房屋，且被告劉孟綺所開設之旅行 咖啡廳營業所在地址仍舊登記為系爭房屋。為此，爰依系爭 租約、民法租賃及物上請求權之法律關係提起本件訴訟，並 聲明：被告應將系爭房屋全部騰空遷讓返還予原告。㈡被告 劉孟綺應將旅行咖啡廳之營業登記自前項房屋遷出。㈢被告 應連帶給付原告17萬元，及自107年4月12日起至清償日止， 按週年利率5%計算之利息。
二、被告未於言詞辯論期日到場，亦未提出書狀作何聲明或陳述 。
三、得心證之理由：
㈠、原告主張之事實，業據其提出與其所述相符之系爭租約、律 師函及收件回執、商業登記資料查詢、房屋稅繳款書等件影 本為證，而被告已於相當時期受合法之通知，既未於言詞辯 論期日到庭，亦未提出任何書狀加以爭執，依民事訴訟法第 280 條第3 項前段準用同條第1 項之結果，視同被告對於原 告主張之事實自認，本院依調查證據之結果及斟酌全辯論意 旨，自堪信原告上開主張之事實為真實可採。
㈡、第按承租人租金支付有遲延者，出租人得定相當期限，催告 承租人支付租金，如承租人於其期間內不為支付，出租人得 終止契約；租賃物為房屋者，遲付租金之總額，非達2 個月 之租額，不得依前項之規定，終止契約；承租人於租賃關係 終止後，應返還租賃物。民法第440 條第1 項、第2 項、第 455 條分別定有明文。又依土地法第100 條第3 款規定，出 租人積欠租金額抵償擔保金外達2 個月以上時，出租人得收 回房屋。至土地法第100 條第3 款關於擔保抵償租金之規定 ，然在有期限之租賃實具有同一之法律理由，自應類推適用 （最高法院44年台上字第516 號判例意旨參照）。又土地法
為民法之特別法，則就積欠租金額是否已達2 個月以上之認 定，自應以經扣抵擔保金後所積欠之租金額為要件，而不適 用民法第440 條第2 項僅以積欠租金達2 個月即得終止之規 定，其理自明。查原告雖主張被告積欠租金欲終止系爭租約 ，然系爭租約訂定時，被告已交付原告保證金10萬元以為擔 保，是原告於107 年1 月26日以律師函催告原告時，此刻被 告僅積欠106 年12月、107 年1 月租金，及106 年8 月、9 月、11月短付之租金共2 萬元，合計12萬元，扣抵保證金10 萬元後，尚未達已遲延給付逾2 個月租金之要件，則原告主 張以起訴狀繕本、本院107 年4 月3 日言詞辯論筆錄送達終 止系爭租約，即非可採。惟被告遲交租金，原告復於本院 107 年4 月30日言詞辯論期日中，主張以該日言詞辯論筆錄 影本送達被告為催告之意思表示，限被告於意思表示到達之 翌日起3 日內給付積欠之上開欠款12萬元，逾期未償，則以 催告之意思表示到達翌日起，第4 日為終止租約之意思表示 ，按筆錄影本於107年4月11日送達被告（見本院卷第29、30 頁），因此時被告已積欠106年8月、9月、11月短欠之租金2 萬元及106年12月至107年4月之租金，合計已達27萬元，縱 使扣除被告於締約時繳交原告之保證金10萬元，被告亦仍積 欠租金17萬元，已遲延給付逾2個月租金，故原告於107年4 月11日向被告所為之終止系爭租約意思表示，於法有據，故 系爭租約於107年4月12日已然終止。系爭租約既已終止，則 原告主張被告應遷讓返還系爭房屋並給付上開欠款17萬元， 即屬有據，洵堪採認。
㈢、另按所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之 。對於妨害其所有權者，得請求除去之，民法第767 條第1 項前段、中段定有明文。查旅行咖啡廳為被告劉孟綺獨資經 營，其營業所在地址迄今尚登記為系爭房屋，有商業登記查 詢資料1 紙在卷可憑。系爭租約既已終止，則被告劉孟綺登 記於系爭房屋上之營業登記，已失其法律上之依據，而對原 告就系爭房屋之所有權圓滿行使有所妨害，是原告依民法第 767 條第1 項中段規定，請求被告劉孟綺應將其營業登記遷 出系爭房屋，亦屬有據。
四、從而，原告依系爭租約、民法租賃及物上請求權之法律關係 ，請求被告遷讓返還系爭房屋予原告，並給付原告17萬元， 及自107年4月12日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息 ，並將旅行咖啡廳之營業登記自系爭房屋遷出，均為有理由 ，應予准許。
五、本件係就民事訴訟法第427 條第2 項第1 款訴訟適用簡易程 序所為被告敗訴之判決，依同法第389 條第1 項第3 款規定
，應職權宣告假執行。
六、據上論結，本件原告之訴為有理由，依民事訴訟法第436 條 第2 項、第385 條第1 項前段、第85條第2 項、第389 條第 1 項第3 款，判決如主文。
中 華 民 國 107 年 5 月 21 日
竹東簡易庭 法 官 林惠君
以上正本證明與原本無異。
如不服本判決，須於判決送達後20日內向本庭提出上訴狀（應按他造當事人之人數附繕本）；如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 107 年 5 月 21 日
書記官 蕭宛琴