臺灣臺中地方法院民事判決 106年度沙簡字第573號
原 告 蘇潢霖
訴訟代理人 蔡如媚律師
黃寶縈
被 告 黃俊嘉
訴訟代理人 黃陳月蕊
張家銘
上列當事人間請求返還土地等事件，本院於民國107年5月1日言
詞辯論終結，判決如下：
主 文
被告應將坐落臺中市○○區○○段○000地號土地（面積1141點1平方公尺）上如附圖（即臺中市大甲地政事務所複丈日期民國107年3月5日土地複丈成果圖）編號Ａ所示之一樓磚造蓋瓦房屋（面積13點82平方公尺）移除，並將前揭編號Ａ所示之坐落土地（面積13點82平方公尺）騰空返還原告及其餘共有人全體。被告應給付原告新臺幣伍佰伍拾陸元，及自民國106年11月1日起至返還本判決第一項所示土地之日止，按月給付原告新臺幣壹拾元。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告負擔。
本判決原告勝訴部分，得假執行。但被告如以新臺幣壹拾萬參仟陸佰伍拾元為原告預供擔保，得免為假執行。
事實及理由
一、原告主張：原告為坐落臺中市○○區○○段○○○○段○○ 000地號土地（面積1141.1平方公尺；下稱系爭土地）共有 人之一（即原告及訴外人蘇呈木、蘇春松、蘇瑞奇、蘇文煙 、蘇建榮之應有部分各為9分之1，訴外人蘇皇銘、蘇品旭之 應有部分各為6分之1），原告於民國106年7月間申請臺中市 大甲地政事務所鑑界時，始發現被告所有、未辦理保存登記 之一樓磚造蓋瓦房屋（下稱前開蓋瓦房屋）中之如附圖（即 臺中市大甲地政事務所複丈日期107年3月5日土地複丈成果 圖，下同）編號Ａ所示面積13點82平方公尺之一樓磚造蓋瓦 房屋部分（下稱系爭房屋）乃越界建築而坐落在系爭土地上 。然被告就其所有前開蓋瓦房屋中之系爭房屋係占用系爭土 地部分，未經原告、其餘共有人同意或系爭土地之前手所有 人同意而擅自占用，則系爭房屋之坐落土地（面積13點82平 方公尺，下同）乃遭被告無權占用，已妨害原告及其餘共有 人對於系爭土地所有權之行使，屢經原告及其餘共有人私下 與被告多次協商未果，並向臺中市外埔區調解委員會申請調 解，亦調解不成立。被告抗辯系爭土地之前手所有人已有金
錢交易而同意前開蓋瓦房屋越界建築，與事實不符，原告否 認之，且原告並非一開始即知悉前開蓋瓦房屋中之系爭房屋 部分，有越界建築而坐落在系爭土地上之情形，被告就此有 利於己之事實，應負舉證責任。準此，原告爰基於系爭土地 共有人之地位，依民法第821條、第767條物上請求權之法律 關係，請求被告將系爭房屋移除，並將系爭房屋之坐落土地 騰空返還原告及其餘共有人全體。又被告無權占有系爭房屋 之坐落土地，自受有相當於租金之不當得利。且參諸系爭土 地鄰近大甲交流道、交通便利，且鄰近大甲及外埔市區，應 以系爭土地申報地價年息10％計算不當得利為適當。準此， 原告爰依不當得利之法律關係，依原告就系爭土地之應有部 分比例，請求被告返還原告自提起本件訴訟（即106年11月 13 日繫屬於法院）回溯五年以內期間即自102年1月1日起至 106 年10月31日止之不當得利合計新臺幣（下同）795元（ 即自102年至104年，按申報地價每平方公尺1,040元之年息 10％計算；自105年起，按申報地價每平方公尺1,120元之年 息10％計算），及自106年11月1日起至騰空返還系爭房屋之 坐落土地之日止，按月給付原告14元。並聲明：㈠被告應將 系爭房屋移除，並將系爭房屋之坐落土地（面積13點82平方 公尺）騰空返還原告及其餘共有人全體；㈡被告應給付原告 795元，及自106年11月1日起至騰空返還系爭房屋之坐落土 地之日止，按月給付原告14元。
二、被告抗辯：系爭土地與同段第467地號土地相鄰，被告所有 之前開蓋瓦房屋，先前乃為三合院房屋中之護龍，前開蓋瓦 房屋大部分位置係坐落在同段第467地號土地上，前開蓋瓦 房屋中之系爭房屋位置雖坐落在系爭土地上，迄今已存在約 約50多年，且當初係經系爭土地之地主與同段第467地號土 地之地主口頭約定，系爭土地之地主同意前開蓋瓦房屋中之 一部分位置，得興建並坐落在系爭土地上，同段第467地號 土地之地主則對系爭土地之地主為金錢補粘，因雙方僅係口 頭約定，故未留下任何書面證據。且依前開蓋瓦房屋之房屋 稅籍證明書記載之課稅之起課年月為61年1月，足見前開蓋 瓦房屋存在迄今甚久，倘最初興建前開蓋瓦房屋時雙方地主 無前揭協議，前開蓋瓦房屋中之系爭房屋部分，實無得坐落 在系爭土地上和平使用迄今之可能。則前開蓋瓦房屋興建時 雙方已有金錢交易同意越界建築，且興建前開蓋瓦房屋時並 非故意或重大過失而逾界建築，多年前系爭土地辦理地籍圖 重測時，原告已知悉越界建築，依民法第79 6條第1項規定 ，原告自不得請求被告移去系爭房屋。況且，考量前開蓋瓦 房屋之整體性，倘拆除越界建築之系爭房屋部分，恐有損前
開蓋瓦房屋之安全結構、不利繼續使用，並將造成分離需費 過鉅，依民法第796條之1規定，亦應免除原告移除系爭房屋 之責任。再者，雖然過去雙方已有金錢交易同意越界建築， 被告仍願意依民法第796條之規定向原告價購系爭房屋之坐 落土地，惟原告不願意賣，嗣後原告所提方案既要拆除系爭 房屋，又要天價賣給被告畸零地及路地，被告不同意也買不 起。是原告依物上請求權及不當得利之法律關係對被告之 本件請求，為屬無據，不應准許。並聲明：駁回原告之訴。三、法院之判斷：
㈠原告主張其為系爭土地（面積1141.1平方公尺）共有人之一 （即原告及訴外人蘇呈木、蘇春松、蘇瑞奇、蘇文煙、蘇建 榮之應有部分各為9分之1，訴外人蘇皇銘、蘇品旭之應有部 分各為6分之1）；又被告所有前開蓋瓦房屋中之系爭房屋（ 即附圖編號Ａ所示面積13點82平方公尺之一樓磚造蓋瓦房屋 部分）係坐落在系爭土地上等情，有系爭土地之土地登記謄 本、地籍圖謄本、前開蓋瓦房屋之房屋稅籍證明書在卷可按 ，並經本院勘驗現場及囑託臺中市大甲地政事務所測繪屬實 ，此有本院勘驗筆錄（含現場相片）、臺中市大甲地政事務 所函附之附圖（即該所複丈日期107年3月5日土地複丈成果 圖）附卷可憑，堪認屬實。
㈡按所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之， 對於妨害其所有權者，得請求除去之，民法第767條第1項定 有明文。各共有人對於第三人，得就共有物之全部為本於所 有權之請求；為共有人全體之利益者，得為回復共有物之請 求，為民法第821條所明定。又以無權占有為原因，請求返 還所有物之訴，被告對原告就其物有所有權存在之事實無爭 執，而僅以非無權占有為抗辯者，原告於被告無權占有之事 實，無舉證責任。被告應就其取得占有，係有正當權源之事 實證明之，如不能證明，則應認原告之請求為有理由（最高 法院72年度台上字第1552號民事裁判意旨參照）。查被告所 有之系爭房屋乃坐落在其與原告等共有人共有之系爭土地上 ，有如前述。依前開說明，被告就其占有使用系爭房屋之坐 落土地，具有正當合法權源之有利於己事實，自應負舉證之 責。被告雖以前詞置辯，惟為原告所否認。且查： ⒈98年1月23日修正公布之民法第796條及第796條之1規定，於 民法物權編修正施行前土地所有人建築房屋逾越地界，鄰地 所有人請求移去或變更其房屋時，亦適用之。為民法物權編 施行法第8條之3所明定。又98年1月23日修正公布之民法第 796條第1項前段規定：「土地所有人建築房屋非因故意或重 大過失逾越地界者，鄰地所有人如知其越界而不即提出異議
，不得請求移去或變更其房屋」、第796條之1第1項則規定 ：「土地所有人建築房屋逾越地界，鄰地所有人請求移去或 變更時，法院得斟酌公共利益及當事人利益，免為全部或一 部之移去或變更。但土地所有人故意逾越地界者，不適用之 」。基此，98年1月23日前揭規定修正公布之前，土地所有 人建築房屋時，係屬故意逾越地界者，無論依前揭第796條 第1項或第796條之1第1項規定，鄰地所有人均得請求移去該 越界建築之房屋，合先敘明。
⒉依被告前揭有關前開蓋瓦房屋興建時，系爭土地之地主與同 段第467地號土地之地主間口頭約定而為金錢交易同意越界 建築之辯詞，顯見興建前開蓋瓦房屋之人，於最初興建前開 蓋瓦房屋時，即已明知詳悉前開蓋瓦房屋中之一部分位置， 係坐落在系爭土地上，甚為明灼。則興建前開蓋瓦房屋之人 ，就前開蓋瓦房屋中之系爭房屋部分，係屬故意逾越地界乙 節，堪以認定。
⒊又觀諸被告提出之房屋稅籍證明書（記載房屋稅之起課年月 為61年1月）、空照圖、103年間之google街景相片（顯示前 開蓋瓦房屋之建築構造、樣式，與坐落在系爭土地上之其他 一樓磚造蓋瓦房屋類似），至多僅能認定前開蓋瓦房屋自61 年起即已存在之事實，顯無從據此認定前開蓋瓦房屋究係何 人所興建、最初興建時之原因事實究竟為何。且被告僅空言 陳稱係經系爭土地之所有人口頭同意始為越界建築，惟被告 對於：⑴前開蓋瓦房屋確為同段第467地號土地之所有人所 興建、而非第三人所興建；⑵同段第467地號土地之所有人 ，確曾因前開蓋瓦房屋逾越地界而對系爭土地之所有人為金 錢補貼等有利於己事實，並未提出任何證據證明，以實其說 ，自無從為有利被告之認定。是被告抗辯係經系爭土地之所 有人口頭同意始為越界建築乙節，自無可採。基此，興建前 開蓋瓦房屋之人，就前開蓋瓦房屋中之系爭房屋部分，係屬 故意逾越地界乙節，已如前述，並佐以被告不能證明前開蓋 瓦房屋，確為同段第467地號土地之所有人所建築，亦不能 證明已經系爭土地之所有人之同意始為越界建築，依前開說 明，鄰地所有人即原告自得請求被告將坐落在系爭土地上之 系爭房屋移除。
⒋此外，被告復未提出其他證據就其取得系爭房屋之坐落土地 占有，確有正當合法權源之事實加以證明，自無從為有利被 告之認定。是原告主張被告係無權占有系爭房屋之坐落土地 ，堪予憑採。從而，原告基於系爭土地共有人地位，依物上 請求權之法律關係，請求被告將系爭房屋移除，並將系爭房 屋之坐落土地騰空返還原告及其餘共有人全體，為有理由，
應予准許。
㈢按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利 益，為民法第179條前段所明定。次按無權占有他人土地， 可能獲得相當於租金之利益，亦屬社會通常之觀念（最高法 院61年度臺上字第1695號判例參照）。又無權使用他人土地 者，其所受利益，為使用本身，而「相當於租金」係原受利 益依其性質不能返還時應償還之價額。次按城市地方房屋之 租金，以不超過土地及其建築物申報總價年息百分之十為限 ，土地法第97條第1項定有明文，此於城市地方基地租賃之 租金準用之，同法第105條亦有明文。所謂土地總價額，依 土地法施行法第25條規定，土地價額，依法定地價，而法定 地價，依土地法第148條規定，係土地所有人依該法規定所 申報之地價，此有關房屋及基地租賃計收租金之上限規定， 於請求返還相當於租金利益之事件，自應據為計算利益之標 準。惟前揭土地法第97條所謂以百分之十為限，乃基地租金 之最高限額，非謂必照申報價額百分之十計算之，計算相當 於租金之損害，除應以不動產之價值為基礎外、尚須斟酌不 動產所處位置、工商繁榮情形，利用基地之經濟價值及所受 利益等項，並與鄰地租金相比較，以為決定（最高法院88年 度台上字第1894號、3331號判決意旨參照）。又按請求返還 不當得利，而其給付可分者，各共有人僅得按其應有部分， 請求返還（最高法院88年度台上字第1341號民事裁判意旨參 照）。利息、紅利、租金、贍養費、退職金及其他一年或不 及一年之定期給付債權，其各期給付請求權，因五年間不行 使而消滅，民法第126條亦定有明文。經查： ⒈被告係無權占用系爭房屋之坐落土地，已如前述，對原告而 言自無正當使用權源，被告為屬無法律上之原因而受有利益 ，致原告受有損害。則原告請求被告返還因占有系爭房屋之 坐落土地所受相當於租金之不當得利，為屬有據。再者，原 告請求被告給付迄至返還系爭房屋之坐落土地之日止之未到 期不當得利給付性質，雖為將來給付之訴，但被告對於已到 期之不當得利迄未給付，且其答辯聲明亦請求駁回原告之訴 ，顯然有到期不為履行之虞，原告自有預為請求之必要，是 原告此部分請求，亦屬有據。
⒉又系爭土地105年1月前之申報地價為每平方公尺1,040元、 自105年1月起迄今之申報地價則為每平方公尺1,120元，系 爭土地之使用分區為鄉村區、使用地類別為乙種建築用地， 有系爭土地之土地登記謄本在卷可按；再參諸被告之系爭房 屋乃為一樓磚造蓋瓦平房之建物，系爭土地臨臺中市外埔區 大馬路莊內巷之道路，該莊內巷再住外與大馬路之道路連接
，系爭土地附近主要為住家乙節，業據本院勘驗現場屬實， 有本院勘驗筆錄及現場相片在卷可按等情，本院認為被告無 權占用系爭房屋之坐落土地（即13點82平方公尺），應按系 爭土地前揭申報地價之年息百分之7計算其相當於租金之不 當得利，為屬適當。準此，原告於提起本件訴訟（即106年1 1月13日繫屬本院，此觀卷附原告起訴狀上之本院收文章戳 即明）回溯五年範圍內起算，主張被告應給付原告自102年1 月1日起至106年10月31日止期間之不當得利556元【即其中 自102年1月1日起至104年12月31日止之期間為335元（計算 式：1,040元/平方公尺×7％×13.82平方公尺×應有部分9 分之1×3年＝335元，元以下四捨五入，下同）；自105年1 月1日起至106年10月31日止之期間為221元（計算式：1,120 元/平方公尺×7％×13.82平方公尺×應有部分9分之1÷12 月×22月＝221元），335＋221＝556】，及自106年11月1日 起至返還系爭房屋之坐落土地之日止，按月給付原告不當得 利10元（計算式：1,120元/平方公尺×7％×13.82平方公尺 ×應有部分9分之1÷12月＝10元），為有理由，應予准許。 至原告逾此範圍之請求，為無理由，不應准許。 ㈣綜上所述，原告依民法第767條、第821條之法律關係，請求 被告將系爭房屋【即附圖編號Ａ所示之一樓磚造蓋瓦房屋（ 面積13點82平方公尺）】拆除，並將系爭房屋之坐落土地（ 面積13點82平方公尺）返還原告及其餘共有人全體；及依不 當得利之法律關係，請求被告給付原告556元，及自106年11 月1日起至返還系爭房屋之坐落土地之日止，按月給付原告 10元，為有理由，應予准許。至原告逾此範圍之請求，為無 理由，應予駁回。
四、本件原告勝訴部分，係依民事訴訟法第427條第1項規定適用 簡易訴訟程序所為被告敗訴之判決，應適用民事訴訟法第38 9條第1項第3款之規定，依職權宣告假執行。另依同法第436 條第2項，適用同法第392條第2項規定，本院爰依職權酌定 相當擔保金額【即原告起訴時系爭房屋占用坐落系爭土地之 公告土地現值103,650元（計算式：7,500元/平方公尺×13. 82平方公尺＝103,650元）】，宣告被告為原告預供擔保後 ，得免為假執行。
五、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法，核與判決結果 不生影響，自無庸逐一論述，附此敘明。
六、訴訟費用負擔之依據：本院審酌原告僅部分不當得利之請求 為無理由，敗訴部分極其輕微，依民事訴訟法第79條規定， 認本件訴訟費用應由被告負擔為適當。
中 華 民 國 107 年 5 月 31 日
沙鹿簡易庭 法 官 何世全
以上為正本係照原本作成。
如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀並表明上訴理由及繳納上訴審裁判費（須附繕本）。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 107 年 5 月 31 日
書記官 柳寶倫