臺灣桃園地方法院民事簡易判決 106年度桃簡字第804號
原 告 祭祀公業法人桃園市邱仲仁
法定代理人 邱創德
訴訟代理人 廖威淵律師
被 告 邱發宗（原名邱垂宗）
訴訟代理人 邱敬禹
上列當事人間請求遷讓房屋等事件，本院於民國107年4月13日言
詞辯論終結，判決如下：
主 文
被告應將坐落桃園市○○區○○段○○○○地號土地如附圖編號一八九五㈣所示房屋（面積二九四點六三平方公尺）及編號一八九五㈤（面積一二一點九三平方公尺）、編號一八九五㈥（面積四點六九平方公尺）、編號一八九五㈦（面積一點九八平方公尺）所示外圍水泥空地騰空遷讓返還予原告。
被告應給付原告新臺幣壹拾伍萬捌仟元，及自民國一０六年七月一日起至被告履行第一項所示內容之日止，按月給付原告新臺幣伍仟陸佰元。
訴訟費用由被告負擔。
本判決得假執行。但被告就本判決第一項以新臺幣參拾伍萬玖仟柒佰元、及第二項以新臺幣壹拾伍萬捌仟元為原告預供擔保，得免為假執行。
事實及理由
一、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但擴張或 減縮應受判決事項之聲明者，不在此限，民事訴訟法第 255 條第1項第3款定有明文。本件原告原起訴聲明中關於租金及 相當租金之不當得利部分，以先、備位之訴請求被告給付新 臺幣（下同）235,200元及自民國106年7月1日起至遷讓交屋 或交還土地之日止按月給付5,600 元。嗣於訴訟中減縮上開 請求租金及相當租金之不當得利之金額如後述（見本院卷第 135 頁），核屬減縮應受判決事項之聲明，依上開規定，應 予准許。
二、原告主張：被告前於84年7月1日與原告簽訂土地租賃契約書 （下稱系爭土地租約），約定被告向原告承租桃園市○○區 ○○段0000地號土地（重測前為下庄子段61地號土地，契約 書上誤載為下庄子段66之1 地號，下稱系爭土地），租期自 84年7月1日起至93年6月30日止為期9年，原告並同意被告於 系爭土地上興建如附圖編號1895⑷所示房屋即門牌號碼桃園 市八德區十八家4之1號未辦保存登記之房屋（下稱系爭房屋 ），並於房屋周圍鋪設如附圖編號1895⑸⑹⑺所示外圍水泥 空地，且約定租期屆滿後系爭房屋為原告所有。嗣系爭土地
租約租期屆滿後，兩造於93年7月1日簽訂房屋租賃契約書（ 契約書上誤載地號為下庄子段66之1 地號，下稱系爭房屋租 約），約定被告向原告承租系爭房屋，租期自93年7月1日起 至97年6月30日止，每月租金為5,600元。兩造於系爭房屋租 約租期屆滿後，被告繼續使用系爭房屋，未再訂立新的書面 契約，詎被告自104年1月起即未給付租金，經原告通知被告 限期給付租金及終止系爭房屋租約，該通知函於106年5月10 日到達被告，兩造間之系爭房屋租約於當日終止。又兩造間 租賃關係既因終止而消滅，被告自應返還系爭房屋及給付積 欠租金（即自104 年1月1日起至106年5月10日止之租金）， 另依不當得利法律關係，請求被告給付自系爭房屋租約終止 翌日起之不當得利（即自106 年5月11日起至106 年6月30日 止，及自106 年7月1日起至遷讓返還房屋之日止，按月給付 相當租金之不當得利5,600 元）。縱認系爭房屋為被告所有 ，被告無權占用原告所有之系爭土地，原告亦得本於所有人 地位請求被告拆除系爭房屋並將占用土地返還予原告等語。 爰依兩造間系爭房屋租約、民法第767條、第179條之規定及 民法租賃法律關係，求為：㈠先位聲明：⒈被告應將坐落系 爭土地上如附圖編號1895⑷所示房屋及編號1895⑸⑹⑺所示 外圍水泥空地騰空遷讓返還原告。⒉被告應給付原告 158,0 00元及自106 年7月1日起至遷讓返還上開房屋及地上物之日 止，按月給付5,600 元。㈡備位聲明：⒈被告應將坐落系爭 土地上如附圖編號1895⑷所示房屋及編號1895⑸⑹⑺所示外 圍水泥空地拆除，並將該部分土地返還原告。⒉被告應給付 原告158,000元及自106年7月1日起至拆除上開房屋及交還土 地之日止，按月給付5,600元。
三、被告則以：訴外人即被告母親邱黃阿不與原告間就系爭土地 前已成立耕地三七五租賃關係，因邱黃阿不年事已高，委由 被告處理與原告間之前述租賃關係，被告為輔佐農耕之用， 經原告同意於系爭土地上興建農舍即系爭房屋，故系爭房屋 為被告所有，兩造間就系爭房屋並未成立租賃契約關係。又 被告及訴外人邱建輝均有繳納系爭土地之三七五租約租金予 原告，被告自得據此合法占用系爭土地等語資為抗辯，並聲 明：㈠原告之訴駁回。㈡如受不利判決，願供擔保請准宣告 免為假執行。
四、本件系爭土地為原告所有，而坐落系爭土地上有被告興建如 附圖編號1895⑷所示房屋及其周圍鋪設如附圖編號1895⑸⑹ ⑺所示外圍水泥空地乙節，為兩造不爭執，並經本院會同兩 造、地政人員至現場勘測明確，且有系爭土地登記謄本、勘 驗筆錄、現場照片、土地複丈成果圖附卷為憑（見本院卷第
14至16頁、第34頁、第58頁、第64頁），自堪信為真實。五、原告主張：兩造間系爭不定期房屋租約，業經其合法終止， 其得請求被告遷讓返還系爭房屋並給付積欠租金及相當於租 金之不當得利等語，為被告所否認，並以前開情詞為辯。本 院認定如下。
㈠按房屋未辦理第一次所有權登記，無從按物權登記之方式認 定其所有權人，故在未辦理建物第一次所有權登記以前，房 屋所有權屬於出資興建之原始建築人原始取得。次按民法物 權編施行法第3 條規定：「民法物權編所規定之登記，另以 法律定之。物權於未能依前項法律登記前，不適用民法物權 編關於登記之規定」。則依前開民法物權編施行法第3 條第 2 項之文義解釋，民法物權編關於登記之規定，只適用於可 依現行登記法令予以登記之物權，至無法依現行登記法令予 以登記之物權，例如違章建築之物權，則不適用民法物權編 關於登記之規定。故違章建築之所有權因法律行為（含讓與 合意）與交付（占有移轉）而發生變動，即不待移轉登記而 生移轉所有權之效力。準此，本件系爭房屋雖係未辦理保存 登記之建物，不能移轉登記取得所有權，然依前開說明，被 告為系爭房屋起造人而取得系爭房屋所有權後，仍得以讓與 合意併移轉占有之方式，將該屋事實上處分權讓與他人。 ㈡本件兩造不爭執渠等間確有簽訂系爭土地租約及系爭房屋租 約之事實（見本院卷第36頁背面、第77頁背面至第78頁、第 135頁）。依照兩造於84年7月1日簽訂之系爭土地租約第1條 、第2條約定，兩造租賃範圍為下庄子段61 地號（即系爭土 地重測前地號，契約誤載為下庄子段61之1 地號），租賃期 限為期9年即自84年7月1日起至93年6月30日止，每月租金約 定為每1台坪80元計算，共70台坪，計每1月5,600 元等語。 另第6 條約明：「甲方（原告）將系爭土地租賃予乙方（被 告），由乙方自由使用，乙方同時興建地上物，水電乙方自 行接通，租賃期限滿時，乙方無條件把房子歸還甲方」等語 ，此有系爭土地租約可稽（見本院卷第22頁），可見兩造約 定被告向原告承租系爭土地，原告並同意被告得於系爭土地 上興建房屋，惟約定租賃期限屆滿後，該房屋歸為原告所有 之合意。參諸被告自承：兩造間曾於84年間就系爭土地簽訂 土地租賃契約，被告經原告同意而於系爭土地上興建房屋等 語（見本院卷第78 頁、第78頁背面）；且兩造確於93年7月 1 日就系爭房屋簽訂系爭房屋租約，約定由被告向原告承租 為期3 年之房屋租賃契約，亦有系爭房屋租約可佐，而被告 亦自承其有依系爭房屋租約給付租金之事實（見本院卷第77 頁背面），若謂系爭房屋未曾有權利讓與而仍為被告所有，
則被告何以向原告承租其所有之房屋，亦與常情不符。綜上 ，堪認兩造間已達成系爭土地租約租期屆滿後，被告將系爭 房屋權利讓與原告之合致，而實際上原告亦以將系爭房屋出 租予被告之間接占有方式取得系爭房屋之占有，故依前揭說 明，原告自93年7月1日起取得系爭房屋之事實上處分權，堪 以認定。
㈢按租賃期限屆滿後，承租人仍為租賃物之使用收益，而出租 人不即表示反對之意思者，視為以不定期限繼續契約，民法 第第451 條定有明文。又按承租人租金支付有遲延者，出租 人得定相當期限，催告承租人支付租金，如承租人於其期限 內不為支付，出租人得終止契約；租賃物為房屋者，遲付租 金之總額，非達2 個月之租金，不得依前項之規定，終止契 約，民法第440 條第1項及第2項前段亦有明定。查原告為系 爭房屋之事實上處分權人，已如前述，而兩造就系爭房屋所 訂立之系爭房屋租約，租期於97 年6月30日租期屆滿後，被 告繼續租用系爭房屋，視為以不定期限繼續契約，又被告自 104年1月1日起即未繳納租金，其積欠租金之數額顯逾2個月 租額，已經原告寄發存證信函催告給付租金及終止系爭租約 ，系爭租約於106年5月10日終止等節，為兩造所不爭執（見 本院卷第134 頁背面），依上開說明，系爭租約於106年5月 10日終止。
㈣復按承租人於租賃關係終止後，應返還租賃物，民法第 455 條定有明文。承如前述，系爭房屋租約既已終止，被告自應 遷讓返還系爭房屋，又原租約雖僅記載被告應無條件將房屋 歸還原告，未論及房屋外圍水泥空地，然此部分係房屋附連 圍繞部分，應認屬原告原先同意被告鋪設及日後亦併同房屋 隨同移轉予原告之範圍內，則原告主張被告應遷讓返還系爭 房屋及其外圍水泥空地，核屬有據。又按無法律上之原因而 受利益，致他人受損害者，應返還其利益，民法第179 條復 有明文。而無權占有他人之土地，可能獲得相當於租金之利 益，為社會通常之觀念，故如無權占有他人之房屋，加害人 應返還之不當得利之範圍，為相當於租金之利益（最高法院 97年度台上字第294 號判決可資參照）。本件被告於系爭房 屋租約終止後，迄今未將系爭房屋返還原告，其占有系爭房 屋應屬無法律上原因，堪認被告自系爭房屋租約終止之翌日 起至遷讓返還系爭房屋之日止，按月受有相當於租金 5,600 元之利益，並致原告受有相當於該租金之損害，是原告請求 被告給付積欠租金及租約終止後相當於租金之不當得利合計 158,000元（包含104年1月1日起至106年5月10日止之租金， 以及106年5月11日起至106年6月30日止相當租金之不當得利
，計算式：5,600元×30個月－押租金10,000元＝158,000元 ），亦屬有據。
㈤被告雖抗辯其母親邱黃阿不與原告間就系爭土地存有三七五 耕地租賃關係，而被告係受其母委託處理前述租賃關係，並 得原告同意於系爭土地上興建農舍即系爭房屋，且被告及邱 建輝亦有繳納系爭土地之三七五租約租金，兩造間就系爭房 屋應無成立租賃關係云云。雖原告與邱黃阿不之間就系爭土 地成立三七五耕地租賃關係，而被告縱係得其母邱黃阿不及 原告之同意而於系爭土地上興建系爭房屋，然此僅為被告當 初興建系爭房屋之原因，兩造間既已達成系爭房屋權利讓與 之合致，實際上亦已由被告承租使用而完成交付，原告已取 得系爭房屋之事實上處分權，業如前述（理由同前），則被 告前揭所辯，究不影響原告得本於系爭房屋與水泥空地事實 上處分權人及出租人之地位向被告行使權利。至被告所稱其 與邱建輝有繳納系爭土地之三七五租約租金等語，然此僅為 被告本於系爭土地三七五耕地租約所負有繳納租金之義務， 與本件系爭房屋之返還及系爭房屋租約租金之給付等無關， 附此敘明
六、綜上所述，原告先位之訴依系爭房屋租約、民法租賃及不當 得利之法律關係，請求被告遷讓返還系爭房屋，及給付租金 暨相當租金之不當得利158,000元，並自106年7月1日起至遷 讓返還系爭房屋及其外圍水泥空地之日止，按月返還其所受 相當於租金5,600 元之利益，均屬有據，應予准許。再本件 原告先位之訴既有理由，本院自無庸就備位之訴另為審酌， 併此指明。又本件係適用簡易訴訟程序所為被告敗訴之判決 ，依民事訴訟法第389 條第1項第3款之規定，應依職權宣告 假執行，並依同法第392條第2項規定，依被告聲請宣告被告 如預供擔保，得免為假執行。
七、本件事證已臻明確，兩造其餘主張、陳述及所提之證據，經 審酌均與判決結果不生影響，爰不一一論列，附此敘明。八、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。中 華 民 國 107 年 5 月 11 日
桃園簡易庭 法 官 彭怡蓁
以上為正本係照原本作成。
如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀並表明上訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後20日內補提上訴理由書（須附繕本）。
如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中 華 民 國 107 年 5 月 11 日
書記官 吳耿翔