臺灣新北地方法院板橋簡易庭民事判決
106年度板簡字第1856號
原 告 林楊琇雯
訴訟代理人 連一鴻律師
被 告 曹素貞
上列當事人間請求返還租賃房屋等事件，本院於民國107年4月20
日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
被告應給付原告新臺幣肆仟陸佰肆拾伍元，及自民國一百零七年四月二十一日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告負擔百分之六，餘由原告負擔。本判決原告勝訴部分得假執行。
事實及理由
一、原告起訴聲明：被告應給付原告新臺幣（下同）78,745元， 即自民事準備書（四）狀繕本送達之翌日起至清償之日止， 按週年利率百分之5計算之利息。並主張如下： ㈠被告於民國106 年4月1日向原告承租坐落於新北市○○區○ ○街00號4樓3室房屋（下稱系爭房屋），雙方約定租期為1 年，即自106年4月1日起至107年4月1日止，每月租金新臺幣 (下同)9,000元，應於每月1日給付。
㈡被告於106年4月1日向原告承租系爭房屋時僅支付106 年4月 份之租金9,000元及押租金18,000元，106年5月1日及6月1日 應給付之106 年5月份及6月份之租金均未給付，即已拖欠租 金達兩期以上，經原告催告給付其積欠自106年5月1日至106 年8月31日計4個月之租金，倘於106年11月7日前仍未清償則 不另通知而逕生終止系爭租約效力。而該催告已於106 年10 月9日發生寄存送達之效力。惟被告於106 年11月7日前仍未 給付積欠租金，則系爭租約已於106年11月7日終止。 ㈢被告向原告承租房屋僅支付106 年4月份之租金9,000元及押 租金18,000元。則原告依系爭租約第4條第4款之規定請求被 告給付自106年5月1日起至106年11月7日止，按月以9,000元 計算之租金。該期間106 年5月1日至106年11月7日止之租金 為56,100元（計算式：9,000元×6又7/30月=56,100 元）。 復查，原告依不當得利請求被告給付自106年11月8日起至遷 讓系爭房屋之日即107年3月23日止，按月給付9,000 元之不 當得利部分數額為40,645元（計算式：9,000 元×4又16/31 月=40,645 元，元以下四捨五入）。故被告應給付之租金及 不當得利合計為96,745元（計算式：56,100元+40,645元=96 ,745元），又被告既已將系爭房屋遷讓交還原告，原告則應
返還其押租金18,000元，惟原告主張應與被告給付之租金及 不當得利予以抵銷，則抵銷後，被告尚應給付原告之數額為 78,745元（計算式：96,745元-18,000元=78,745元）。為此 ，爰依租賃契約及不當得利之法律關係提起本件訴訟。 ㈣被告迄106年7月17日已積欠應於106年5月1日、6月1日、7月 1日給付共計三期之租金27,000 元，屢催均不置理。原告不 得已，即於106年7月17日執行斷水、斷電，惟被告於同日即 將電線接回，而仍得繼續用電。斷水部分，因屋頂平台設有 洗衣機，旁並設有洗手台有水龍頭，被告仍得在洗手台接水 使用。故斷水、斷電並無效果，被告仍續居系爭房屋。106 年8 月31日原告第一次更換大門門鎖，雖未交付更換後大門 鑰匙予被告，惟被告自另房客複製鑰匙一把，故仍得進出而 續居住系爭房屋。106 年10月16日原告第二次換鎖，亦未交 付更換後大門鑰匙予被告，被告雖未得從其他房客複製鑰匙 使用，但仍得俟其他房客出入時進入。
二、被告則以：
106年5月2日被告有繳5月房租，原告當天來收租金時是7、8 點，沒有拿收據，但被告女兒有看到被告繳了9,000 元，被 告沒有要傳喚女兒作證。原告6 月份就將系爭房屋斷水斷電 ，7 月間連一樓的鑰匙都換掉，被告就進不去了。系爭房屋 被斷水斷電又換大門鑰匙無法使用，所以被告不用繳房租。 並聲明：原告之訴駁回。
三、原告主張被告於106 年4月1日向原告承租系爭房屋，雙方約 定租期為1 年，即自106年4月1日起至107年4月1日止，每月 租金9,000元，應於每月1日給付，業據提出租賃契約書為證 ，被告就此並未爭執，堪信為真。惟被告就原告請求之金額 則辯稱105年5月租金已繳納、系爭房屋被原告斷水斷電且更 換大門門鎖，被告不用繳房租等詞。經查：
㈠按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任。 但法律別有規定，或依其情形顯失公平者，不在此限。民事 訴訟法第277條定有明文。
㈡被告並未給付原告106年5月份房租：
被告主張已給付原告106 年5月之房租9,000元，即應由被告 就此負舉證責任，被告當庭陳稱其於106 年5月2日給付房租 沒有拿收據，但當時有其女兒在場見聞，惟被告復表明「我 沒有要聲請我女兒當證人。」（見本院106 年12月26日言詞 辯論筆錄第1至2頁），且未提出任何證據以實其說，自應以 原告主張被告未繳納106年5月份房租為可採。 ㈢系爭租賃契約係於107年3月23日經兩造合意終止： 1.按土地法第100條第3款規定，出租人非因承租人積欠租金額
，除以擔保金抵償外，達二個月以上時，不得收回房屋。民 法第440條第2項規定，租賃物為房屋者，遲付租金之總額， 非達二個月之租額，不得依前項之規定，終止契約。其租金 約定於每期開始時支付者，並應於遲延給付逾二個月時，始 得終止契約。其性質俱屬強制規定。又按稱租賃者，謂當事 人約定，一方以物租與他方使用收益，他方支付租金之契約 。因契約互負債務者，於他方當事人未為對待給付前，得拒 絕自己之給付。民法第421條第1項、第264條第1項前段亦有 明文。是於租賃關係中，出租人之主給付義務為提供符合約 定使用收益水準之租賃物與承租人、出租人之主給付義務則 為支付租金。
2.被告另辯稱原告斷水、斷電之時間早於106年7月17日，惟並 未提出相當證據為證，所辯自不足採，應以原告自承斷水斷 電時間為106年7月17日為可採。又原告既於106年7月17日起 對系爭房屋執行斷水、斷電，可見原告自該日起即未依債之 本旨提供被告有水、有電此符合約定使用收益水準之租賃物 ，被告以此辯稱因而無須給付房租，即為可採，是被告得拒 絕給付該日即106年7月17日起之房租。又被告積欠自106年5 月1日至106年7月16日止之租金，僅2月又16日，扣除已給付 原告之押金，則僅積欠16日租金，未滿2 個月，是原告於被 告積欠租金未達2 個月時，即向被告為終止租約之意思表示 ，自非適法，堪認系爭租約並未經原告於106年11月7日合法 終止。
3.又兩造當庭表示同意於107 年3月23日9時至18時，由原告開 啟系爭房屋大門讓被告進入搬遷其所有物品，並於107年4月 20日經兩造當庭確認被告已於該日完成搬遷（見本院107年3 月23日言詞辯論筆錄第2頁、107年4月20日言詞辯論筆錄第1 頁），是堪認兩造已合意於107年3月23日提前終止系爭租賃 契約。
㈣原告得請求被告給付之租金為22,645元，超過部分為無理由 ：
被告自受斷水斷電之107年7月17日起得拒絕給付系爭房屋之 租金，已於前述，故原告得請求被告給付租金之期間為106 年5月1日起至106年7月16日止，共22,645元（計算式：9,00 0元×2又16/31月=22,645元，元以下四捨五入），是原告另 請求被告給付106年7月17日至106年11月7日止之租金，為無 理由。
㈤原告請求被告給付106年11月8日起至107年3月23日止相當租 金之不當得利，為無理由：
系爭租賃契約係於107年3月23日經兩造合意終止，已於前述
，是於106年11月8日起至107年3月23日間，被告占有系爭房 屋乃係基於系爭租賃契約，且因該期間系爭房屋經原告斷水 、斷電而得拒絕給付租金，並非無權占有，或受有相當租金 之不當得利，是原告依不當得利之法律規定請求被告給付40 ,645元，即非有據。
㈥經以押金抵銷後，原告得請求被告給付4,645元： 原告主張被告既已搬離系爭房屋，原告即應返還押金，並主 張與被告應給付之租金相抵銷，是經抵銷後，原告得請求被 告給付金額為4,645元（計算式：22,645-18,000元=4,645元 ）。
四、從而，原告依系爭租賃契約之法律關係請求被告給付租金4, 645元，及自民事準備書（四）狀繕本送達翌日起即107年4 月21日起至清償日止，按週年利率百分之5 計算之利息，為 有理由，逾此部份之請求，為無理由。應予駁回。五、本件係適用簡易程序所為被告敗訴之判決，爰依職權宣告假 執行。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘主張及攻擊防禦方法與證據， 經本院斟酌後，與本件判決結果已不生影響，故不一一論列 ，附此敘明。
中 華 民 國 107 年 5 月 25 日
臺灣新北地方法院板橋簡易庭
法 官 黃俊雯
以上為正本係照原本作成。
如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀並表明上訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後20日內補提上訴理由書（須附繕本）。
中 華 民 國 107 年 5 月 25 日
書 記 官 林穎慧