臺灣宜蘭地方法院民事判決 八十八年度重訴字第七十七號
原 告 甲○○
訴訟代理人 黃麗蓉律師
被 告 乙○○ 住
丙○○
右二人共同
訴訟代理人 李秋銘律師 住宜蘭縣宜蘭市○○○路六二號五樓
右當事人間清償債務事件，本院判決如左：
主 文
被告乙○○、丙○○應連帶給付原告新台幣伍仟零捌拾參萬伍仟元，其中新台幣肆仟肆佰捌
拾參萬伍仟元自民國八十七年十二月二日起算，其餘新台幣陸佰萬元自民國八十八年八月二
十八日起算，均至清償日止，按年息百分之五計算之利息。
被告丙○○應給付原告新台幣伍佰柒拾陸萬伍仟元，其中新台幣伍佰壹拾陸萬伍仟元自民國
八十七年十二月二日起算，其餘新台幣陸拾萬元自民國八十八年八月二十八日起算，均至清
償日止，按年息百分之五計算之利息。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告乙○○、丙○○連帶負擔十分之八、被告丙○○負擔十分之一，餘由原告負
擔。
本判決第一項於原告以新台幣壹仟柒佰萬元供擔保後，得假執行；但被告等如於假執行程序
實施前以新台幣伍仟零捌拾參萬伍仟元為原告供擔保後，得免為假執行。
本判決第二項於原告以新台幣貳佰萬元供擔保後，得假執行；但被告丙○○如於假執行程序
實施前以新台幣伍佰柒拾陸萬伍仟元為原告供擔保後，得免為假執行。
原告其餘假執行之聲請駁回。
事 實
甲、原告方面：
一、聲明：
（一）、被告乙○○、丙○○應連帶給付原告新台幣（下同）捌仟玖佰陸拾柒萬元，其中肆
仟肆佰捌拾參萬伍仟元自民國（下同）八十七年十二月二日起算，其餘肆仟肆佰捌拾
參萬伍仟元自八十八年八月二十八日起算，均至清償日止按年息百分之五計算之利息
。
（二）、被告丙○○應給付原告壹仟零參拾參萬元，其中伍佰壹拾陸萬伍仟元自八十七年十
二月二日起算，其餘伍佰壹拾陸萬伍仟元自八十八年八月二十八日起算，均自清償日
止按年息百分之五計算之利息。
（三）、訴訟費用由被告等負擔。
（四）、願供擔保，請准宣告假執行。
二、陳述：
（一）、緣被告丙○○以自己及其子乙○○代理人之名義，於八十七年十一月三十日與原告
簽訂不動產買賣契約書，約定由原告以貳億捌拾參萬捌仟捌佰貳拾伍元整之價金，購
買被告丙○○所有坐落頭城鎮○○○段拔雅林小段六地號應有部分二分之一及被告乙
○○所有同地段武營小段105-11、105-12、105-14地號所有權全部之土地。訂約時，
原告已交付伍仟萬元（付款行：聯邦銀行蘆洲分行，發票日87.12.01，票號UA000000
00）之定金，經被告丙○○收訖無誤，此有買賣契約（參照第九條付款辦法）及支付
之票據足憑。因上開土地中三筆土地即105-11、105-12、105-14地號土地業於83.07.
12經台灣銀行聲請 鈞院查封在案，雙方因此議定，以第二期款項壹億元給付同時，
向台灣銀行辦理啟封及塗銷抵押權事宜，惟除此之外，倘於買賣成立後，上開四筆土
地任何一筆又有新增之抵押權或遭查封等情事，被告二人應於事發壹個月內負責塗銷
及啟封，否則即視為違約，依據買賣契約第七條後段規定，應將原告已付之款項加壹
倍返還（即返還伍仟萬元定金，另加付伍仟萬元損害賠償違約金），此參照買賣契約
第七條及其他約定第七、五條約定甚明。
（二）、俟後原告查覺上開坐落頭城鎮○○○段拔雅林小段六地號買賣土地於88.06.30. 又
遭合作金庫聲請法院查封，且同小段105-11、105-12、105 -14地號買賣土地亦另遭
債權人羅小鳳、羅蘋等人聲請 鈞院執行處以八十八年執字第八三一號於88.05.24查
封在案，刻正拍賣在即（另有八十八年度執字第一五三一號併案執行）。依據兩造契
約，被告二人應於事發一個月內處理前開案件之撤銷執行程序及啟封等事宜（買賣契
約其他約定第五條參照），豈知土地遭拍賣在即，被告二人卻毫無撤銷執行之動作。
為此，原告特於88.08.13發函催告被告二人，於文到七天內就前開四筆土地，辦妥撤
銷強制執行程序及啟封事宜，惟逾期後，被告二人卻置之不理，原告不得已另於88.0
8.23解除雙方所訂買賣契約，並催告被告二人於文到三日內，返還定金暨違約金計壹
億元，被告二人並於次日收受在案。據此可知，兩造之買賣契約，已於八十八年八月
二十四日被告二人收受存證信函時解除，故被告二人於八十八年八月二十八日起，即
因催告期限屆滿之翌日負給付遲延之責。甚者，被告前揭買賣土地，更因遭第三人聲
請拍賣，而成為給付不能情形。綜右，兩造之買賣契約已因被告二人違約而解除，且
已成為給付不能情形，依據買賣契約第七條及其他約定第六條約定、民法第二百四十
九條第三款、第二百五十條、第二百五十九條第二款、第二百六十條規定，原告以本
訴請求被告二人如訴之聲明之金額，自屬有據。
（三）、關於違約催告期間部分，被告主張：兩造確訂有買賣契約，惟因本件買賣之個人因
素（指關於查封問題）及土地計畫道路分割未完成等因素，兩造於八十八年七月二十
七日另再協議，故無論依明示或默示，原告於收受承諾書時，即有同意由被告於八十
八年八月底前將上開因素排除，原告之土地買賣價金支付日期亦一併延至八十八年八
月底，因而原告於八十八年八月十三日及二十三日發函主張被告遲延云云，自屬無據
等語。原告則主張：１原告否認有任何明示或默示同意將契約其他約定第五條，被告
應於事發後一個月內負責處理之期限延至八十八年八月底之事實，被告指兩造有此約
定，應就此有利事實負具體舉證責任。２事實上，本件買賣之始，被告即心存詐騙，
誆稱全部買賣土地均為住宅區，致原告以每坪九萬元之高價買受全部土地；然經原告
俟後查證結果，事實上買賣土地頭城鎮○○○段武營小段一○五之十一、一○五之十
二地號，業經編定部份計畫道路用地，為此原告曾質之被告，被告先口頭敷衍，而後
不得已方與原告於八十八年五月十九日另立協議，以八十八年七月三十一日前查明為
理由，如確定有計劃道路則面積不計入買賣並辦理分割，如無則仍按原契約履行等語
，並於第三條載明：「茲因前項原因雙方同意原契約其他約定第二項之交款期展延至
八十八年七月三十一日。」等語。３至於被告88.07.27承諾書，係因兩造於88.05.19
協議書第三條將原告之交款期限展延至88年07月31日，惟期限將屆，被告均未能依該
協議內容辦妥分割完成，並依約點交及過戶土地予原告，故才書立承諾書將原告繳款
期限延長，此事實觀被告承諾書上記載「：：：依約應於八十八年七月底收受台端土
地價金，並點交及過戶土地予台端：：：」（第三行中起）即明。是以無論此承諾書
係被告個人專為同意原告延後繳款期限而書立，其上並無任何關於被告遭第三人查封
處理期限亦延後之記載；再者，該承諾書係被告基於88.05.19協議書內交款期限而書
立，而協議書內容係就系爭土地有部分計畫道路用地及原告交款期限做約定（註：系
爭土地各於88.05.24.、88.06.30.遭第三人查封，故簽立88.05.19協議書時，根本不
可能論及第三人查封事宜），今被告竟稱其基於88.05.19協議書內容而做延長原告延
後交款期限之個人承諾書，已包含將其遭第三人查封處理期限亦一併延後至八十八年
八月底，且此承諾書還不需原告簽認同意？至此，被告所稱是否足採，不釋已明。
（四）、關於請求五千萬並加計一倍返還部分，被告主張：違約金約定過高，法院得依職權
減至相當之數額，且所受損害與實際損害相差懸殊，以實際上所受損失酌減，故被告
於87.11.30收受五千萬元之買賣定金，迄今一年左右，損失亦僅相當於銀行放款利息
之損失。惟查：
１依據民法第二百四十九條第三款規定，被告依法應加倍返還自原告受領之五千萬元定
金：
(１)查兩造於契約第七條約明「本約經雙方同意成立，雙方均應確實照約履行，否則自
願負民法第二百四十九條之責任：：：」而民法第二百四十九條第三款載：「契約
因可歸責於受定金當事人之事由，致不能履行時，該當事人應加倍返還其所受之定
金。」且據最高法院六七、八、二九會議決議稱此條規定，縱主契約已解除，仍得
請求。而所謂不能履行，據最高法院七十年台上字第二一一號判例見解，買賣土地
遭第三人聲請拍賣時，即成為給付不能情形。
(２)經查，原告簽約時交付被告之五千萬元，屬買賣契約第九條付款辦法第一點之「定
金」性質，而今系爭四筆土地，既均遭第三人查封聲請拍賣在案，依前揭判例意旨
顯已有給付不能之情，且此履行不能情形依據最高法院二十八年滬上字第二三九號
判例、五十九年台上字第一六三五號判決、六十五年台上字第三八○號判決內容謂
，於因給付遲延致履行不能時，仍在適用之列，是以原告依據民法第二百四十九條
第三款規定，請求被告應加倍返還自原告處受領之五千萬元定金，本屬當然。
２依據買賣契約第七條、民法第二百五十條、第二百五十九條第二款、第二百六十條、
第二百十六條規定，被告應給付受領之五千萬元暨加計一倍損害賠償違約金：
(１)原告無法依約與裕高建設股份有限公司(下稱裕高公司)之合作協議計劃，取得五
千八百三十六萬一千一百七十五元之預期利益：
Ａ按原告買受系爭土地後，即八十八年元月十二日與裕高公司簽立合作建造大廈之協
議書，協議中由原告提供系爭土地，由裕高公司提供資金興建房屋，分別各自出售
。而原告依約可得總銷售金額不低於二億五千九百二十萬分元之買賣價款（第四條
第一項），且裕高公司並於當日支付原告六千萬元之保證金(第八條)，惟原告如有
違約情事時，除應退回保證金外，需再賠償裕高公司一倍保證金及一切損失（第十
四條)。
Ｂ今因被告違約，致系爭土地遭拍賣，原告不得已解除兩造買賣契約，而契約解除後
，原告已無法履行對裕高公司之協議，因此原告更無法與裕高公司合作興建出售房
屋之協議計劃，取得至少五千八百三十六萬一千一百七十五元（即合作建屋原告可
取得最低總銷售價款減去本案買賣土地價金）之利益。是以據民法第二百十六條第
二項規定及最高法院五十五年台上字第一一八八號、四十八年台上字第一九三四號
判例、及同院五十四年台上字第二一二八號、五十八年台上字第二七一八號、六十
年台上字第二三０八號、七十七年台上字第二五一四號判決所認依通常計劃可得預
期之所失利益，不限已臻絕對確實為必要，而依一般及特別情事有取得之可能利益
，均包括在內之見解，原告已有無法依已定計劃取得五千八百餘萬之預期利益，致
受有前揭金額之所失利益甚明。
(２)原告受有需對裕高司賠償加計一倍六千萬元保證金計算之違約金，並賠償該公司其他
損失之積極損害：次據原告與裕高公司於協議書第十四條約定，如原告有違約情事，
除應退回保證金外，需再賠償裕高公司一倍六千萬元保證金及一切損失，而此原告對
裕高公司所負之賠償責任，將使原告現存財產因而被減少，屬於積極損害（參照原證
九最高法院四十八年台上字第一九三四號判例），而此仍係原告依民法第二百十六條
第一項所受之損害，依法仍由被告負損害賠償之責。
３、前揭民法二百四十九條第三款與損害賠償違約金請求，為競合訴之合併，原告請 鈞
院先就民法第二百四十九條第三款定金加倍返還審酌：
(１)據前述最高法院判例見解，民法第二百四十九條第三款規定履行不能之加倍返還定金
與第二百五十九條第二款以解除契約為前提雖有不同，但兩者互不排斥，且因給付遲
延或受領遲延，致履行不能時，仍有民法第二百四十九條第三款之適用。是以，本案
原告以被告違約解除契約，及被告發生履行不能情形，請求依民法第二百四十九條第
三款加倍返還定金之情形，兩者併行不悖，並無扞挌排斥之處，核先敘明。
(２)次查，民法第二百四十九條第三款應加倍返還定金，係違約金，屬損害賠償性質，為
最低賠償額之預定，故債務人如為受定金之當事人，債權人若不能證明其所受之損害
，固得依此規定向債務人為加倍返還定金之請求，如債權人可證明其所受之損害，超
過定金時，更可依同法第二百二十六條規定請求額外之損害賠償（參照六十七、八、
廿九會議決議，司法業務研究會第一期結論、最高法院七十一年台上字第四四一五號
判決）；因此本案原告就請求權競合部分，先請求 鈞院審酌民法第二百四十九條第
三款法定最低損害賠償部分，如不成立，再審究解除契約損害賠償違約金請求權。
（五）、關於給付金錢利息計算部分，被告主張：被告抗辯本金部分之利息計算，應自88.0
8.28起計算，不應自87.12.02起算云云。查以本案原告主張被告違約解除兩造買賣契
約，是據民法第二百五十九條第二款規定，原告自得於契約解除回復原狀時，請求被
告就受領給付五千萬元部分，要求附加自87.12.01（票據發票日) 給付翌日起之利息
，償還予原告，且此規定並非須經他方之催告始發生附加利息之義務，有最高法院七
十二年台上字第四三六五號判例、二十八年上字第五七六號判例可資參照。
（六）、關於損害賠償利息計算部分，被告主張被告主張違約損害賠償部分，應無支付利息
等語。
１按兩造契約違約金之記載，應屬懲罰性質之違約金：查民法第二百五十條第二項中段
稱：「：：約定如債務人不於適當時期，或不依適當方法履行債務時，即須支付違約
金：：」為懲罰性質之違約金；而懲罰性質之違約金，係以強制債務之履行為目的，
是以只需有債務不履行之情即足，不以損害發生為必要。本案契約第七條約定雙方同
意均確實照約履行，如有任何一方違約或悔約不買、不賣，即應將所付款項無條件作
違約金，或將所收款項加倍返還，顯見此約定係為強制債務之履行為目的，並無將此
作為損害賠償總額之意，此觀第八條另有提及「懲罰性違約金」字句更足明，綜此第
七條之約定，並非損害賠償額預定之違約金，而是懲罰性質之違約金至明。
２被告經原告催告給付而未給付，依法自催告期限屆滿時起負遲延責任：按原告於88.8
.13即催告被告應於文到七日內速解決遭第三人查封強制執行事宜，逾期將依法解除
契約並給付違約金云云。惟期限屆至，被告仍未依約履行，為此原告於88.08.23. 發
函解除契約，並請被告於文到三日內返還給付之五千萬元外，另賠償原告五千萬元違
約金，然被告於廿四日收受原告解除契約之存證信函後，逾三日仍未履行返還價金五
千萬暨違約金五千萬元之義務，故據民法第二百二十九條第二項規定：「給付無確定
期限者，債務人於債權人得請求給付時，經其催告而未給付，自受催告時起，負遲延
責任。：：」本案被告於88.08.24收受原告解除契約之意思表示時，依約即已發生應
給付原告五千萬元違約金之債務，惟其於原告催告三日內未給付，依法應自原告催告
期限屆滿時起負遲延責任。且此遲延之債務，既係以支付金錢為標的者，原告依民法
第二百三十三條第一項規定，當得請求被告自88.08.28(催告期限屆滿翌日)依法定利
率計算之遲延利息，此自不待言。
(七)、關於裕高公司協議書效力部分，被告主張被告引函釋文主張公司法第五十九條、第
一百零八條、第二百二十三條及民法第一百零八條、第七十一條規定，稱股份有限公
司董事，於為自己或他人與公司有交涉時，不得同時為公司之代表，如有違反其行為
自屬無效；而原告與裕高公司所簽立合建契約書，已違反前揭規定，是以原告自不得
依此無效之契約而受有利益，並基此契約向被告主張受有高額之損失云云。惟查：
１被告所引之函釋文，係謂「：：惟學者見解有依：：，因而主張如違反上開強制規定
無效：：」此為該函釋所引部分學者見解，並非該函釋本身結論，核先澄明。
２次查公司法第二百二十三條雖規定股份有限公司董事為自己或他人與公司交涉時，應
由監察人為公司之代表，其立法理由係謂：「：：蓋為雙方代表，難免利害衝突，損
及公司利益，所以為本條規定。」惟若有違反時，公司法並未明確規定其效果。然因
禁止雙方代理之規定，乃在保護本人之利益；並非為保護公益所設，此非強行規定，
因之「違反禁止雙方代理之規定而為之代理行為，並非當然無效，應解為無權代理行
為，如經本人事後承認，即為有效。」最高法院七十九年台上第一二九二號判決著有
明文外，更有最高法院八十五年台上字第一０六號判決、八十六年台上字第三八三四
號判決可資參照。從而董事長違反禁止雙方代理之規定，依據司法院座談會意見，事
後自得經監察人承認，而使此無權代理之法律行為，發生效力，此法理載之甚明。
３ 查本案原告與裕高公司簽訂之合建契約書，業經裕高公司監察人正式予以承認，故此
合建契約之效力，已屬無疑，其當可做為本案計算原告損害賠償之基礎。
（八）、按原告向來係先購買土地，再徵詢裕高公司興建之意願，而公司在召集股東等一齊
研究後，如認可行，即與公司訂約興建，並訂立銷售分配比率，惟因原告交予公司興
建之土地歷年來約有十餘筆，原告印象中大多有獲利一、二成左右，如欲細繹詳細數
據時，因土地興建時間或有重疊，或係相距不遠，而裕高公司交付原告金額，除有銀
行轉帳外，亦有現金交付，復加以裕高公司數年來會計人員更迭不斷，做帳疏漏亦有
所聞，故欲於今日追查數年前土地興建之全部明確數據，顯有困難，因此原告僅提供
部分裕高公司確曾依合作興建協議書支付原告金額之憑證供參，以證明原告確與裕高
公司訂立合作興建房屋協議，且裕高公司均會依約核算支付原告，足證原告與裕高公
司所訂立之合作興建房屋協議，均為真實之情。
三、證據：提出不動產買賣契約書影本一件、88.03.13存證信函暨回執影本一件、88.08.23
存證信函暨回執影本一件、支票影本五件、轉帳單影本、匯款單影本四件、宜蘭縣頭城
鎮公所簡便行文表影本、88.05.19協議書影本一件、裕高公司協議書影本一件、合作金
庫宜蘭支庫函暨兌現支票影本一件、最高法院五十五年台上字號第一一八八號及四十八
年台上字第一九三四號判例、最高法院五十四年台上字第二一二八號、五十八年台上字
第二七一八號、六十年台上字第二三０八號、七十七年台上字第二五一四號判決、最高
法院67.8.29.會議決議、最高法院七十年台上字第二一一號判例、最高法院二十八年滬
上字第二三九號判例、最高法院五十九年台上字第一六三五號判決、最高法院六十五年
台上字第三八○號判決、六十七、八、廿九會議決議、司法業務研究會第一期結論、最
高法院七十一年台上字第四四一五號判決、最高法院七十二年台上字第四三六五號判例
、最高法院二十八年上字第五七六號判例、最高法院七十七年台上字第二五五五號判決
、最高法院七十九年台上字第一二九二號判決、八十五年台上字第一０六號判決、八十
六年台上字第三八三四號判決、司法院座談會意見影本各一件、監察人承認書暨印鑑證
明、公司登記事項卡影本各一件、醫療診斷書影本一件。並請求訊問證人林敏勇。
乙、被告方面：
一、聲明：
（一）、原告之訴駁回。
（二）、訴訟費用由原告負擔。
（三）、如受不利判決，被告願供擔保，請准免為假執行宣告。
二、陳述：
（一）、查兩造固訂有買賣契約，約明被告將坐落頭城鎮○○○段拔雅林小段六地號，應有
部分二分之一，及同地段武營小段一○五–一一、一○五–一二、一○五–一四地號
土地所有權全部出售與原告。惟因本件買賣之個人因素︵指關於查封問題︶及土地計
畫道路分割未完成等因素，兩造於八十八年七月二十七日另再協議，由被告於八十八
年八月底前將上開因素排除，原告之土地買賣價金之支付日期亦一併延至八十八年八
月底，被告並出具承諾書一件與原告，此有承諾書一件可參（證一）。嗣兩造既約明
本件買賣契約之履行期間延展至八十八年八月底，則原告於八十八年八月十三日、二
十三日即發函主張被告遲延云云，並不實在。故原告於八十八年八月二十三日以被告
遲延為由主張解除契約，即屬無據，原告自不得請求被告為給付。
（二）、被告丙○○以自己及其子盧峰代理人之名義，於八十七年十一月三十日與原告簽訂
不動產買賣契約書，爾定由原告以貳億捌拾參萬捌仟捌佰貳拾伍元整之價金，購買被
告丙○○所有坐落頭城鎮○○○段拔雅林小段六地號應有部分二分之一及被告盧峰所
有同地段武營小段一○五-一一、一○五─一二、一○五-一四地號所有權全部之土地
。訂約時，原告巳交付伍仟萬（付款行「聯邦銀行蘆洲分行，發票日87、12、01票號
： ＵＡ993271 ＵＡ993275）之定金，經被告丙○○收訖無誤，此有買賣契約（參
照第九條付款辦法）足憑。因上開土地中三筆土地即一○五-一一、一○五-一二、一
○五─一四地號土地業於83、07、12經台灣銀行聲請鈞院查封在案，雙方因此議定，
以第二期款項壹億元給付同時，向台灣銀行辦理啟封及塗銷抵押權事宜，惟除此之外
，倘於買賣成立後，上開四筆土地任何一筆又有新增之抵押權或遭查封等情事，被告
二人應於事發壹個月內負責塗銷及啟封，否則即視為違約，依據買賣契約第七條後段
規定，應將原告巳付之款項加壹倍返還（即返還伍仟萬元定金，另加付伍仟萬元損害
賠償違約金），此參照買賣契約第七條及其他約定第七、五條約定甚明。
（三）、俟後原告查覺上開坐落頭城鎮○○段拔雅林小段六地號買賣土地於88、06、30又遭
合作金庫聲請法院查封，且同小段一○五-一一、一○五─一二、一○五-一四地號買
賣土地亦另遭債權人羅小鳳、羅等人聲請鈞院執行處以八十八年執字第八三一號於88
、05、24查封在案，刻正拍賣在即（另有八十八年度執字第一五三一號併案執行）。
依據兩造契約，被告二人應於事發一個月內處理前開案件之撤銷執行程序及爐封等事
（買賣約其他約定第五條參照），豈知土地遭拍賣在即，被告二人卻毫無撤銷執行之
動作。為此，原告特於88、03、13發函催告被告二人，於文到七天內就前開四筆土地
，辦妥撤銷強制執行程序及啟封事宜。惟逾期後，被告二人卻置之不理，原告不得巳
另於88、08、23解除雙方所訂買賣契約，並催告被告二人於文到三日內，返還定金違
約金計壹億元，被告二人並於次日收受在案（原證三：存證信函暨回執影本乙份）。
據此可知，兩造之買賣契約，巳於八十八年八月二十四日被告二人收受存證信函時解
除，且被告二人並於八十八年八月二十八日起，即催告期限屆滿之翌日負給付遲延之
責。
綜上，兩造之買賣契約巳因被告二人違約而解除，依據買賣契約第七條及其他約第六
條約定、民法第二百五十條、第二百五十九條第二款、第二百六十條規定，原告以本
訴請求被告二人如訴之聲明之金額，自屬有據。
（四）、次按「給付無確定期限者，債務人於債權人得請求給付時，經其催告而未為給付，
自受催告時起，負遲延責任。」、「前項催告定有期限者，債務人自期限屆滿時起負
遲延責任。」，民法第二百二十九條第二項、第三項定有明文。查本件原告係於八十
八年八月十三日催告被告於七日內依約履行撤銷強制執行程序及啟封事宜，此觀存證
信函上記載甚明。被告係於同年月十四日接獲前開催告函，則依上開民法第二百二十
九條規定，被告於八十八年八月二十一日始負遲延責任。再按「契約當事人之一方遲
延給付者，他方當事人得定相當期限催告其履行，如於期限內不履行時，得解除其契
約。」，民法第二百五十四條另有明文。查本件被告於八十八年八月二十一日起負遲
延責任，依上開民法第二百五十四條規定，原告仍應定相當期限催告被告履行，於被
告未在期限內履行時，原告始得解除契約，惟原告於八十八年八月二十一日催告後，
並未再定期催告，則其逕為主張解除契約，即屬無據。
（五）、原告主張被告於買賣之初即心存詐騙，語稱全部買賣土地均為住宅區，致原告以每
坪九萬元之高價買受全部土地云云。惟查被告於訂約之前，並不知買賣土地中之拔雅
林段武營小段一○五–一一、一○五–一二地號土地中已有部分被劃分為計畫道路，
且承辦本件土地買賣之代書潘培鑫於八十七年十二月七日至宜蘭縣頭城鎮公所申請土
地使用分區證明書時，上開二筆土地之使用分區仍載為「住宅區」，此有宜蘭縣頭城
鎮公所簡便行文表一件可參，由上開簡便行文表所載，即可證知被告於買賣契約簽訂
之時，根本不知該二筆土地中之一部分，業經劃為計劃道路用地，原告主張被告於買
賣之初即心存詐騙云云，與事實並不相符。
（六）、查兩造間因所買賣土地是否有預定計劃道路用地在內發生疑義，乃簽立協議書，雙
方同意如查明確定部分有計劃道路時，該部分之面積不予計入買賣，並同時辦理分割
，復約明繳款期限延至八十八年七月三十一日。其後因系爭土地再被聲請併案執行及
計劃道路分割未完成等因素，兩造乃約定就雙方應履行之義務均延至八十八年八月底
，惟原告惟恐被告以其未依限支付買賣價金而主張原告違約，乃要求被告書立承諾書
，載明將繳交土地價金日期延至八十八年底，此一承諾書並為原告所收執。查上開承
諾書上載明：「：：：因本人個人因素及土地計畫道路分割未完成等因素，擬請台端
將繳交土地價金日期延至八十八年八月底，待本人將上述因素排除，並承諾就計劃道
路分割完成能依約點交土地過戶及辦理，始收受上項價金：：：。」等語，而於交付
承諾書當時，關於被告部分之義務，除土地分割事項外，另一即為須解決再度被併案
執行之問題，因而承諾書上乃載明「個人因素」及「土地計畫道路分割未完成」等因
素，其中之「個人因素」部分，即指系爭土地再度被執行之問題。再參以上開承諾書
上載明「待本人將上述因素排除：：：始收受上項價金」等語，更可證知兩造間就本
件契約，於當時雙方各應履行之事項，均已合意延至八十八年八月底。
（七）、按當事人互相意思表示一致者，無論其為明示或默示，契約即為成立，民法第一百
五十三條第一項定有明文；又所謂默示之意思表示，係指依表意人之舉動或其他情事
，足以間接推知其效果意思者而言，最高法院二十九年上字第七六二號判例亦著有斯
旨。查原告於八十八年七月二十七日收受上開被告所書立承諾書之前，系爭土地已於
八十八年五月二十四日另遭債權人羅小鳳及合作金庫聲請強制執行，乃原告仍收受此
一承諾書，由原告之此一舉動即可推知原告於當時亦同意系爭契約仍繼續履行，原告
就被告將「個人因素及土地計畫道路分割未完成等因素」排除乙節，亦同意延至八十
八年八月三十一日。故本件縱認無明示之同意，惟原告於收受承諾書之時，亦有同意
將兩造於當時就系爭契約之各應履行之事項延至八十八年八月底之默示同意。
（八）、次按給付有確定期限者，債務人自期限屆滿時起，負遲延責任，民法第二百二十九
條第一項定有明文。查兩造既約明就雙方各自應履行之事項延至八十八年八月底，則
於在此之前，被告並不負遲延責任，故原告於八十八年八月十三日發函主張被告遲延
，自屬無據。從而原告於八十八年八月二十三日以被告遲延為由主張解除契約，亦屬
無據。故原告主張因被告遲延而解除契約，並據以請求被告返還已付價金及給付違約
金云云，自無理由。
（九）、再按「違約金，有屬於懲罰之性質者，有屬於損害賠償約定之性質者，本件違約金
如為懲罰之性質，於上訴人履行遲延時，被上訴人除請求違約金外，固得依民法第二
百三十三條規定，請求給付遲延利息及賠償其他之損害，如為損害賠償約定之性質，
則應視為就因遲延所生之損害，業已依契約預定其賠償，不得更請求遲延利息賠償損
害。」，最高法院六十二年台上字第一三九四號著有判例。查本件違約金之約定，係
屬損害賠償額預定之性質，依上開說明，原告就違約金部分另請求被告給付遲延利息
，亦屬無據甚明。
（十）、原告主張其與裕高建設股份有限公司簽訂合建契約書，因被告違約，以致原告需賠
償裕高建設股份有限公司一倍之保證金及一切損失，且受有五千八百餘萬元之所失利
益云云，並據提出協議書一件為證。惟查前開協議書係原告與原告為法定代理人之裕
高建設股份有限公司所自行簽訂，被告否認其真正。
(十一)、次按「代表公司之股東，如為自己或他人與公司為買賣借貸或其他法律行為時，不
得同時為公司之代理，但向公司清償債務時，不在此限。」，公司法第五十九條定有
明文。依同法第一百零八條規定，公司法第五十九條之規定，於有限公司之董事準用
之。而於股份有限公司之董事，雖無準用公司法第五十九條之明文，惟因公司法第二
百二十三條規定：「董事為自己或他人與公司有交涉時，由監察人為公司之代表。」
，應可認為股份有限公司董事為自己或他人與公司有交涉時，當不得同時為公司之代
表，如有違反，其行為自屬無效。又按「代理人，非經本人之許諾，不得為本人與自
己之法律行為，亦不得既為第三人之代理人，而為本人與第三人之法律行為，但其法
律行為，係專履行債務者，不在此限。」、「法律行為，違反強制或禁止之規定者，
無效。」，民法第一百零六條、第七十一條定有明文。查原告主張其與裕高建設股份
有限公司簽訂合建契約書，因被告違約，以致原告需賠償違約金及一切損失，且受有
五千八百餘萬元之所失利益云云。惟查依原告所提出協議書，原告為契約之甲方，而
契約乙方之裕高建設股份有限公司，其法定代理人亦為原告，則依前開說明，原告所
提出之契約，係屬無效之契約，裕高建設股份有限公司自不得依此無效之契約，請求
原告給付違約金及損失，原告亦不能因此一無效之契約而受有利益，自不發生所失利
益之問題，從而原告主張其因而受有高額之損失云云，自無可採。
(十二)、兩造是否有將本件買賣契約之履行期間延展至八十八年八月底之合意：
原告收受被告所交付之承諾書，其上已載明：「：：：因本人個人因素及土地計畫道
路分割未完成等因素，擬請台端將繳交土地價金日期延至八十八年八月底，待本人將
上述因素排除，並承諾就計劃道路分割完成能依約點交土地過戶及辦理，始收受上項
價金：：：。」，其中之「個人因素」部分，即指系爭土地再度被執行之問題，另「
本人將上述因素排除」，即在指明被告應解決再度被執行之問題，原告既收受此一承
諾書，並未主張被告違約，自係同意被告解決再被執行之問題，故兩造就雙方應履行
之義務即有延至八十八年八月底之合意。又原告於八十八年七月二十七日收受上開被
告所書立承諾書之前，系爭土地已於八十八年五月二十四日另遭債權人羅小鳳及合作
金庫聲請強制執行，乃原告仍收受此一承諾書，由原告之此一舉動即可推知原告於當
時亦同意系爭契約仍繼續履行。
本件縱認無明示之同意，惟原告收受此一承諾書，亦應認原告就各應履行之事項有延
至八十八年八月底之默示同意。
(十三)、原告是以被告遲延為由解除契約，是否合法：兩造既約明本件買賣契約之履行期間
延展至八十八年八月底，則原告於八十八年八月十三日、二十三日即發函主張被告遲
延云云，自屬無據。故原告於八十八年八月二十三日以被告遲延為由主張解除契約，
即無理由。
(十四)、原告與裕高公司所簽立協議書之效力問題：按「代表公司之股東，如為自己或他人
與公司為買賣借貸或其他法律行為時，不得同時為公司之代理，但向公司清償債務時
，不在此限。」，公司法第五十九條定有明文。依同法第一百零八條規定，公司法第
五十九條之規定，於有限公司之董事準用之。而於股份有限公司之董事，雖無準用公
司法第五十九條之明文，惟因公司法第二百二十三條規定：「董事為自己或他人與公
司有交涉時，由監察人為公司之代表。」，應可認為股份有限公司董事為自己或他人
與公司有交涉時，當不得同時為公司之代表，如有違反，其行為自屬無效。本件依原
告所提出之協議書，原告為契約之甲方，而契約乙方之裕高建設股份有限公司，其法
定代理人亦為原告，則依前開說明，原告所提出之契約，係屬無效之契約，裕高建設
股份有限公司自不得依此無效之契約，請求原告給付違約金及損失，原告亦不能因此
一無效之契約而受有利益，自不發生所失利益之問題。
(十五)、原告可否主張加倍返還定金：所謂定金，係指契約之當事人一方為確保契約之履行
而交付他方之金錢或代替物，而定金契約，係屬另一契約行為。兩造於契約訂之前，
並未另訂有一定金契約。兩造係於八十七年十一月三十日訂立契約之時，由原告交付
新台幣五千萬元與被告，此一新台幣五千萬元之交付，係原告依買賣契約所應交付之
四期買賣價金中之第一期款，原告交付此一價金，僅係依約交付之買賣期款，此一期
款之交付，係依約應給付之期款，並非為確保契約之履行而交付，則此一款項自非定
金甚明。再依兩造所訂契約第七條約定：「本約經雙方同意成立，雙方均應確實照約
履行否則自願負民法第二百四十九條之責任，即萬一甲方違約或悔約不買時，其所付
款項視為定金無條件歸屬乙方作違約金，如乙方違約或反悔不賣時應將甲方已付之款
項加一倍返還甲方。」，由上開約定中約明：「所付款項視為定金」乙節，即可證知
已付之款項並非「定金」，而僅係「視為定金」而已，亦即本件新台幣五千萬元之交
付，係原告依買賣契約所應交付之四期買賣價金中之第一期款，而非定金甚明。另依
上開「所付款項視為定金無條件歸屬乙方作違約金」之約定，亦已明確界定第七條之
約定係屬「違約金」性質。
(十六)、兩造所約定之違約金係損害賠償額預定性違約金，抑或懲罰性違約金：
按「違約金，除當事人另有訂定外，視為因不履行而生損害之賠償總額。」，民法第
二百五十條第二項前段定有明文。查兩造所訂買賣契約第七條約定：「如乙方違約或
反悔不賣時應將甲方已付之款項加一倍返還甲方」，依該條之約定，並未明文此一違
約金係屬「懲罰性違約金」。然於契約第八條中關於逾期責任部分，則明確約定逾期
罰鍰為「懲罰性違約金」。由上開契約第七條並未約明此一加倍返還係屬懲罰性違約
金，而契約第八條則明文規定係屬「懲罰性違約金」觀之，再參諸前開民法第二百五
十條第二項前段規定，則系爭契約第七條之約定，自應視為因不履行而生損害之賠償
總額，自屬損害賠償額預定之性質。
(十七)、約定違約金是否過高：被告係於八十七年十一月三十日收受原告所交付之新台幣五
千萬元，迄今僅一年半左右，原告所受之損害，充其量亦僅為相當於銀行存款利息之
損失。且原告於本件中亦請求遲延利息，此一遲延利息之請求，亦足彌補原告之損失
。另原告雖主張其與與裕高建設股份有限公司間簽有合建契約，惟原告與裕高建設股
份有限公司間就此合建契約，究係履行至何種程度？渠等就此一合建契約，究已投入
多少費用？受有多少損失？而裕高建設股份有限公司之損失為多少，亦涉及該公司能
對原告為如何之請求，惟原告就此均未舉證證明，則原告主張之違約金額新台幣五千
萬元顯然過高。
(十八)、本件原告於 鈞院調查時證稱：「訂本件協議書確實是在八十八年一月十二日簽訂
的，當日公司的七個股東都有來，公司要簽訂這協議書前及過程都有股東會決議及記
錄，該會議記錄現還在。」等語，然證人即裕高建設股份有限公司副總經理兼股東林
敏勇於 鈞院調查時卻證稱：「訂立這協議書前我們有討論，八十八年一月十二日我
沒有收到通知說要開股東會，我沒有參與，據我所知當天沒有會議記錄，在八十八年
一月十二日前，董事長邀集包括我及股東參與討論本件土地合建開發案，且不只一次
，沒有作成正式的會議記錄。」，故由原告之證言與證人之證言參互以觀，原告主張
簽訂協議書前及過程都有股東會決議及記錄云云，應非實在，故原告所提出之協議書
，顯係其自為甚明。
(十九)、次查原告另證稱：「訂立這協議書後，造成我違約必須賠公司六千萬元及我向銀行
借款損失的利息，因公司有付給我六千萬元的訂金。協議書訂立後，因土地要在五月
份交給我，故公司還沒有積極在進行，但公司裡的單位有人在製作設計圖。」，故依
原告之證述，裕高建設股份有限公司於協議書簽訂後，並未投入資本用作建築之相關
事宜，則裕高建設股份有限公司顯未因本件合建事宜而受有損失，參諸最高法院十九
年上字第一五五四號判例意旨謂法院得以當事人實際上所受損失為標準，酌予核減違
約金之旨，則於裕高建設股份有限公司未受有損失之情形下，該公司對於原告即難請
求違約金。裕高建設股份有限公司既對原告無法請求違約金，則原告即未因其與裕高
建設股份有限公司所簽訂之協議書而受有應賠償裕高建設股份有限公司之損害。查被
告係於八十七年十一月三十日收受原告所交付之新台幣五千萬元，迄今僅一年半左右
，原告所受之損害，充其量亦僅為相當於銀行存款利息之損失。且原告於本件中亦請
求遲延利息，此一遲延利息之請求，亦足彌補原告之損失，故原告主張之違約金額新
台幣五千萬元顯然過高。
(二十)、至於原告主張其與裕高建設股份有限公司之合建無法履行而受有預期利益之損失云
云。惟查房屋之營建及銷售，受景氣之影響至大，並非必然有所利得，以宜蘭地區目
前房地產不景氣，餘屋甚多，法拍屋亦須多拍方能拍定之情事觀之，原告主張其因本
合建案而受有新台幣五千餘萬元之預期利益損失云云，根本無據。又原告雖提出裕高
建設股份有限公司於八十六年六月三十日至八十六年八月八日匯與原告之款項約新台
幣二億六千一百九十八萬餘元，資以證明裕高建設股份有限公司核算款項與原告云云
。惟依原告與裕高建設股份有限公司所簽訂各協議書第五條約定：「甲、乙雙方協議
，本約甲方所有之土地由甲方與買方直接簽訂︵土地買賣合約書︶，乙方投資興建之
房屋則由乙方與買方直接簽訂︵房屋買賣合約書︶，甲、乙雙方各依據其與第三人︵
房屋、土地之買方︶所簽訂之買賣合約書內容獨自負其完全履行約之責任，並收取各
期應收之買賣價款，損益各自計算，盈虧各自負責。」，則於原告與裕高建設股份有
限公司各自收取款項之情形下，裕高建設股份有限公司根本無須匯合建之款項與原告
，故上開匯款顯非因合建之收入所匯入之款項甚明。
三、證據：提出承諾書影本一件、行政解釋影本一件。
理 由
一、本件原告主張被告丙○○以自己及其子乙○○代理人之名義，於八十七年十一月三十日
與原告簽訂不動產買賣契約書，約定由原告以貳億捌拾參萬捌仟捌佰貳拾伍元整之價金
，購買被告丙○○所有坐落頭城鎮○○○段拔雅林小段六地號應有部分二分之一及被告
乙○○所有同地段武營小段105-11、105-12、105-14地號所有權全部之土地。訂約時，
原告已於八十七年十二月一日交付伍仟萬元之定金，經被告丙○○收訖無誤。因上開土
地中三筆土地即105-11、105-12、105-14地號土地業於八十三年七月十二日經台灣銀行
聲請 鈞院查封在案，雙方因此議定，以第二期款項壹億元給付同時，向台灣銀行辦理
啟封及塗銷抵押權事宜，惟除此之外，倘於買賣成立後，上開四筆土地任何一筆又有新
增之抵押權或遭查封等情事，被告二人應於事發壹個月內負責塗銷及啟封，否則即視為
違約，依據買賣契約第七條後段規定，應將原告已付之款項加壹倍返還（即返還伍仟萬
元定金，另加付伍仟萬元損害賠償違約金）。俟後原告查覺上開坐落頭城鎮○○○段拔
雅林小段六地號買賣土地於八十八年六月三十日又遭合作金庫聲請法院查封，且同小段
105-11、105-12、105 -14地號買賣土地亦另遭債權人羅小鳳、羅蘋等人聲請 鈞院執
行處以八十八年執字第八三一號於八十八年五月二十四日查封在案，刻正拍賣在即（另
有八十八年度執字第一五三一號併案執行）。為此，原告已於八十八年八月十三日發函
催告被告二人，於文到七天內就前開四筆土地，辦妥撤銷強制執行程序及啟封事宜，惟
逾期未獲置理，原告不得已另於八十八年八月二十三日解除雙方所訂買賣契約，並催告
被告二人於文到三日內，返還定金暨違約金計壹億元，被告二人並於次日收受在案，故
被告二人於八十八年八月二十八日起，即因催告期限屆滿之翌日負給付遲延之責。甚者
，被告前揭買賣土地，更因遭第三人聲請拍賣，而成為給付不能情形。兩造之買賣契約
已因被告二人違約而解除，且已成為給付不能情形，原告乃依據買賣契約第七條及其他
約定第六條約定、民法第二百四十九條第三款、第二百五十條、第二百五十九條第二款
、第二百六十條規定請求如原告之訴之聲明。被告則以兩造已於八十八年七月二十七日
協議，由被告於八十八年八月底前將查封及土地計劃道路分割未完成等因素排除，原告
之土地買賣價金給付日期亦一併延至八十八年八月底，則原告於八十八年八月二十三日
以被告遲延為由主張解除契約，即屬無據。又原告與裕高公司簽訂合建契約書，係屬雙
方代理，應屬無效，原告主張之違約金過高等語置辯。
二、經查，本件原告主張被告丙○○以自己及其子乙○○代理人之名義，於八十七年十一月
三十日與原告簽訂不動產買賣契約書，約定由原告以貳億捌拾參萬捌仟捌佰貳拾伍元整
之價金，購買被告丙○○所有坐落頭城鎮○○○段拔雅林小段六地號應有部分二分之一
及被告乙○○所有同地段武營小段105-11、105-12、105-14地號所有權全部之土地。訂
約時，原告已於八十七年十二月一日交付伍仟萬元之定金，經被告丙○○收訖無誤。因
上開土地中三筆土地即105-11、105-12、105-14地號土地業於八十三年七月十二日經台
灣銀行聲請查封在案，雙方因此議定，以第二期款項壹億元給付同時，向台灣銀行辦理
啟封及塗銷抵押權事宜，惟除此之外，倘於買賣成立後，上開四筆土地任何一筆又有新
增之抵押權或遭查封等情事，被告二人應於事發壹個月內負責塗銷及啟封，否則即視為
違約，依據買賣契約第七條後段規定，應將原告已付之款項加壹倍返還（即返還伍仟萬
元定金，另加付伍仟萬元損害賠償違約金）。俟後原告查覺上開坐落頭城鎮○○○段拔
雅林小段六地號買賣土地於八十八年六月三十日又遭合作金庫聲請法院查封，且同小段
105-11、105-12、105 -14地號買賣土地亦另遭債權人羅小鳳、羅蘋等人聲請 鈞院執
行處以八十八年執字第八三一號於八十八年五月二十四日查封在案，刻正拍賣在即。原
告已於八十八年八月十三日發函催告被告二人，於文到七天內就前開四筆土地，辦妥撤
銷強制執行程序及啟封事宜，惟逾期未獲置理，原告不得已，乃另於八十八年八月二十
三日發函解除雙方所訂買賣契約，並催告被告二人於文到三日內，返還定金暨違約金計
壹億元，該存證信函並已於八十八年八月二十四日到達被告二人之事實，為被告所不爭
執，並已據原告提出不動產買賣契約書、八十八年八月十三日存證信函暨回執、八十八
年八月二十三日存證信函及回執各一件為證，應值信實。兩造之主要爭點為，是否兩造
已將系爭買賣契約之履行期延展至八十八年八月底及違約金是否過高。
三、經查，兩造所訂立之買賣契約書中其他約定一項中第五款明定「於本買賣成立後，如有
新增抵押或查封，乙方（按即指被告）應於事發一個月內負責塗銷，否則視為違約。」
而兩造間雖於八十八年五月十九日訂立協議，約定「一、關於甲、乙雙方於八十七年十
一月三十日簽訂不動產買賣契約書，茲因甲方（按即原告）近期查證得知本案之一Ｏ五
之一一、一Ｏ五之一二地號（頭城鎮○○○段武營小段）部分為計劃道路。但乙於八十
七年十一月三十日買賣簽約及於八十七年十二月八日領得都市土地使用分區證明時方一
Ｏ五之一一、一Ｏ五之一二地號全部為住宅區。如果部分為道路用地時，則因道路用地
不在買賣標的範圍。雙方同意由乙方於八十八年七月三十一日以前查明，如確定部分有
計劃道路，其面積不予計入買賣，並於總價款中扣除道路面積之金額。同時提出申請辦
理分割。分割完成後同時供作公眾及甲方通行使用。日後政府徵收之補償費用由乙方領
取。二、本案如無計劃道路情事時，雙方按照八十七年十一月三十日原簽契約履行。茲
因前項原因雙方同意原契約其他約定第二項之交款期限展延至八十八年七月三十一日」
，此有協議書影本一件附卷可稽。被告因未依協議書履行，乃於八十八年七月二十七日
立承諾書予原告，承諾書中載明「茲為本人出售頭城鎮○○○段武營小段一Ｏ五之十四
地號以及六地號等四筆土地於台端，依約應於八十八年七月底收受台端土地價金，並點
交及過戶予台端，惟因本人個人因素及土地計劃道路分割未完成等因素，擬請台端將繳
交土地價金日期延至八十八年八月底，待本人將上述因素排除，並承諾就計劃道路分割
完成能依約點交土地過戶及辦理，始收受上項價金，恐口說無憑，特立本承諾書以示負
責。」就此一由丙○○具名之承諾書，已經原告否認就之有成立協議，而被告另就此未
, 台灣公司情報網
, 台灣公司情報網