臺灣高雄地方法院民事判決 105年度訴字第2186號
原 告
即反訴被告 菓風小舖股份有限公司
法定代理人 楊惠娟
訴訟代理人 何曜男律師
被 告
即反訴原告 郭廷祺
訴訟代理人 陳秉榤律師
上列當事人間因返還票據等事件，經本院於民國107年4月3日言
詞辯論終結，本院判決如下：
主 文
被告應給付原告新臺幣參拾萬伍仟元，及自民國一零五年十一月十九日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。本訴訴訟費用由被告負擔。
本判決第一項得假執行。但被告如以新臺幣參拾萬伍仟元為原告預供擔保，得免為假執行。
反訴及反訴假執行之聲請均駁回。
反訴訴訟費用由反訴原告負擔。
事實及理由
一、原告即反訴被告：
㈠本訴主張：原告自民國88年5 月間起，向訴外人即被告之父 郭秋木承租坐落高雄市○○區○○○路000號3層樓房1棟（ 下稱系爭房屋），經營糖果類食品之用，每3 年重新簽訂租 約（91年至94年出租名義人為郭秋木之子郭廷瑞；94年起迄 今出租名義人為均為被告），最近一次租約租期為103年6月 10日起至106年6月9 日止，雙方簽訂有房屋租賃契約（下稱 系爭租約）並經公證在案。原告已依約將每月租金新臺幣（ 下同）15萬元依約扣繳租賃所得、二代健保補充保費後，按 每月實際金額132,000 元分別開立同額支票共計36張交付郭 秋木收執，由其按月兌現取得當月租金，原告所交付之租金 支票屆期均獲兌現。嗣原告於105年6月間因業務量減縮致虧 損及店員異動頻繁等情，乃向郭秋木表示要提前於105年7月 10日或同年8月10日終止系爭租約，郭秋木表示105年7 月間 較忙無暇處理，惟同意雙方於105年8月10日終止系爭租約。 經原告派員與郭秋木聯繫欲取回終止租約後尚未到期之支票 共10紙（包括發票日105年8月10日支票，下稱系爭支票）， 惟郭秋木表示俟回復原狀（遷空即可，其餘裝潢毋庸拆除） 返還房屋後即返還未到期支票，原告乃依郭秋木要求騰空房 屋，雙方並約於105年8月10日下午4 時在系爭房屋進行點交 ，原告所屬人員當場交付4 把遙控鑰匙及水電費用結清收據
正本予郭秋木完成交屋，被告旋即另為招租行為。嗣原告所 屬人員於105年8月18日至郭秋木辦公室欲取回支票，惟郭秋 木請求原告開立支票簽收明細、並應於解約書上記載押金收 據要歸還、押金退還等情及應提出授權書，原告所屬人員遂 僅影印未到期租金支票10紙，尚未取回該10紙支票。嗣後郭 秋木卻推說其子不滿意交屋情況，雖可返還未到期租金支票 ，惟須保留押租金云云，而郭廷瑞亦表示提前終止租約須沒 收押租金，且延遲交屋須每日賠償3 萬元或每月賠償20萬元 迄至回復原狀交屋止云云。之後郭廷瑞又傳真估計15萬7,00 0 元之回復原狀估價單予原告，原告接受並同意由押租金33 萬元中扣抵，而租約既已於105年8月10日合意終止，原告即 無繼續給付租金之義務，被告應償還發票日在105年8月10日 後之支票，詎被告竟仍將發票日105年8月10日、面額13萬 2,000 元之支票提示兌現，即無法律上原因取得該支票之票 款13萬2,000 元，亦未將扣除上開回復原狀費用後之押租金 償還原告，原告乃依民法第179 條之不當得利法律關係，請 求被告返還上開兌現之票款及扣除回復原狀費用後之押租金 共305,000 元【計算式：330,000元（押租金）＋132,000元 （8月兌領之票款）－157,000元（回復原狀費用）＝305,00 0元】等語。並聲明：被告應給付原告305,000元，及自起訴 狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息百分之5 計算之利息 。
㈡反訴答辯：反訴被告就系爭房屋回復原狀義務於兩造105年8 月10日合意終止租約且經反訴原告受領該屋及全部鑰匙，並 委託房屋仲介招租時，應已滅失。又兩造於105年8月10日合 意終止租約後，反訴原告委請仲介公司尋找泥作人員依反訴 原告主張估價應回復原狀之費用共157,000 元，反訴原告並 傳真於反訴被告之經理人告知上開回復原狀之費用，嗣反訴 被告遂於105年9月14日以存證信函通知反訴原告同意上開回 復原狀費用由應返還之押租金內扣除。故退步言，縱使不認 為反訴被告之回復原狀義務於105年8月10日已消滅，亦應認 反訴被告於105年9月14日寄發存證信函予反訴原告表示同意 以上開費用由押租金扣除時，即生以支付回復原狀之費用以 代回復原狀之效力，應已履行其回復原狀之義務。況租約第 20條請求損害賠償及違約金之前提要件在未遷讓交還房屋， 而非不回復原狀，蓋房屋若未回復原狀，出租人大可不受領 租賃物，不應於承租人騰空遷讓返還後，並由出租人受領占 有，並另外辦理招租後，才以未回復原狀為由，請求按租金 計算之損害賠償及違約金，此時至多僅生支付回復原狀費用 之問題。準此，反訴原告依租約第20條規定，請求損害賠償
及違約金，即無理由等語資為抗辯。並聲明：反訴駁回。反 訴訴訟費用由反訴原告負擔。如受不利判決，願供擔保請准 宣告免為假執行。
二、被告即反訴原告則以：
㈠本訴答辯：被告自88年5月起即將系爭房屋出租予原告，每3 年重新簽訂租約，最近一次於103年6月10日起算三年至106 年6月9日止，租金每月15萬元。詎原告於105年6月單方表示 要提前終止租約，然被告本不同意，但為避免以後麻煩及損 失擴大，不得已的情況下只好於105年8月10日與原告合意終 止租約。原告於雙方合意終止契約後，本應將系爭房屋回復 原狀交還被告，詎料原告僅簡單淨空搬離該租屋處，未將房 屋回復原狀。被告基於租賃關係後續之處理，方於105年8月 25日尋工估價回復原狀所需費用，並將估價單傳真給原告， 原意係要告知原告房屋尚未回復原狀，提請原告儘速履行回 復原狀之義務而非被告願代為回復原狀，原告卻以「台北光 華郵局存證號碼440 」存證信函回覆被告表示同意將該回復 原狀費用自押金中扣除，實有誤解被告原意，被告因此以「 台中大里郵局存證號碼276」存證信函告知原告上情。又此 段期間內，原告之經理人王品富一再拖延處理後續相關事宜 ，遲至105年8月30日，被告以LINE通訊軟體再告以王經理「 遲未點交完成，未回復原狀」等語，王經理亦承認尚未回復 原狀而願意配合回復原狀。但迄今，該租賃房屋外招牌未拆 、品牌特有粉紅色外牆未漆回原來米色、雜亂纜線未清除、 一二樓間甚至破一個大洞等等；屋內尚留許多裝潢附著物、 玻璃、品牌特有粉紅色之牆壁未漆回原來米色、遭剪斷之鐵 窗、原裝置冷氣設備之破洞等，原告確實未將該房屋回復原 狀。故被告依租約第20條約定「期滿或終止租約，乙方（即 原告）如拒不將房屋回復原狀遷讓交還甲方（即被告）…， 甲方（即被告）得請求按每月租金數額計算之損害金外，並 得按月請求新臺幣貳拾萬元之違約金，藉資懲罰。」，得向 原告請求105 年8月、9月、10月、11月，按月損害金15萬元 及違約金20萬，合計140萬元（計算式：35萬×4＝140 萬元 ），其中11月份之損害金及違約金共35萬元與本訴原告請求 之30萬5,000 元抵銷，是原告本訴請求無理由等語。並聲明 ：原告之訴駁回。若受不利之判決，被告願供擔保請准免為 假執行。
㈡反訴主張：反訴原告得依租約第20條約定，請求反訴被告 105年8月、9月、10月、11月共4個月，按月給付損害金15萬 元及違約金20萬，合計140萬元（計算式：35萬×4＝140 萬 元），其中105 年11月份之損害金及賠償金35萬元已與本訴
原告請求之30萬5,000 元抵銷，抵銷後11月之債權僅餘4 萬 5,000 元，是反訴原告依租約第20條約定，提起反訴請求反 訴被告給付105 年8月、9月、10月、11月份之損害金及賠償 金，暨其法定遲延利息等語。並聲明：⒈反訴被告應給付反 訴原告35萬元，及自105年9月10日之翌日起至清償日止，按 年息5%計算之利息。⒉反訴被告應給付反訴原告35萬元，及 自105年10月10日之翌日起至清償日止，按年息5 %計算之利 息。⒊反訴被告應給付反訴原告35萬元，及自105 年11月10 日之翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息。⒋反訴被告 應給付反訴原告4 萬5,000元，及自105年12月10日之翌日起 至清償日止，按年息5%計算之利息。⒌願供擔保請准宣告假 執行。
三、兩造不爭執事項
㈠系爭房屋登記為被告所有，因被告長年居住國外，授權其父 親郭秋木、胞弟郭廷瑞處理系爭房屋，亦授權郭秋木、郭廷 瑞處理系爭租約之簽訂及終止相關事宜。
㈡原告自88年5 月間起，陸續向訴外人即被告之父郭秋木承租 系爭房屋，經營糖果類食品之用，每3 年重新簽訂租約，嗣 自91年起至94年出租人為郭廷瑞，自94年起出租人均為被告 ，最近一次租約租期為103 年6月10起至106年6月9日止，雙 方簽訂系爭租約，並經公證在案。原告已依約將每月租金15 萬元依約扣繳租賃所得、二代健保補充保費後，按每月實際 金額132,000 元分別開立同額支票共計36張交付郭秋木收執 ，由其按月兌現取得當月租金，原告所交付之租金支票屆期 均獲兌現（除被告已返還未到期之9張支票）。 ㈢兩造於105年8月10日合意終止系爭租約，同日原告將系爭房 屋鑰匙、遙控器及水電費用結清收據正本交予郭秋木，郭秋 木當場將系爭房屋遙控器、鑰匙，轉交富住通商用不動產仲 介公司人員葉炯賢委託該不動產仲介公司出租系爭房屋。 ㈣被告於105 年8月29日傳真房屋修繕復原費用合計157,300元 之估價單予原告。原告於105年9月14日以台北光華郵局440 號存證信函通知被告（被告於9 月19日收受）原告同意負擔 上開修繕復原費用，此有存證信函及送達回執在卷可佐（雄 簡卷第16至17頁）。
㈤被告有取得原告給付之押租金330,000 元，且被告於105年8 月10日租約合意終止後，有兌領原告所開立用以支付105年8 月（8月10日至9月9日）租金之面額132,000元支票。 ㈥原告於105 年12月以前均未依照被告105年8月29日所傳真予 原告之估價單所載方式修繕回復系爭房屋原狀。四、兩造協議簡化爭點
㈠原告依不當得利法律關係，請求被告給付305,000 元，有無 理由？
㈡被告父親郭秋木於105年8月10日當天有無曾告知原告將房屋 騰空即可，不用回復原狀？
㈢被告即反訴原告（下稱被告）以原告即反訴被告（下稱原告 ）未將系爭房屋回復原狀乙事，依租約第20條約定請求原告 給付1,400,000 元（計算式：105年8月至11月共四個月之損 害金及違約金，每月損害金租金15萬元+ 違約金20萬元，四 個月共140 萬元），其中30萬5000元在本訴與原告請求之金 額主張抵銷，餘額109萬5000 元暨其利息另提起反訴請求， 有無理由？
五、本院得心證理由
㈠原告依不當得利法律關係，請求被告給付305,000 元，有無 理由？
1.按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利 益。雖有法律上之原因，而其後已不存在者，亦同。民法第 179 條定有明文。次按押租金在擔保承租人租金之給付及租 賃債務之履行，在租賃關係消滅前，出租人不負返還之責。 本件租賃關係既已消滅，承租人且無租賃債務不履行之情事 ，從而其請求出租人返還押租金，自為法之所許（最高法院 83年台上字第2108號民事判例可資參照）。 2.經查，被告長年居住國外，授權父親郭秋木、胞弟郭廷瑞處 理系爭房屋租賃相關事宜，原告承租系爭房屋給付被告押租 金330,000 元，且兩造於105年8月10日合意終止系爭租約， 被告仍兌領支付105年8月份租金之發票日105年8月10日、面 額132,000元支票等情，為被告自認屬實（訴字卷第157頁） ，並有郭秋木簽立之88年5 月26日房屋租賃保證金收據可佐 （雄簡卷第15頁），是上開事實，應堪認定。又依上開房屋 租賃保證金收據，被告應於原告租期屆滿交還房屋後，無償 返還上開押租金330,000 元（雄簡卷第15頁），而兩造租約 已於105年8月10日合意終止，原告亦於同日交還房屋乙情， 為兩造所不爭執，則被告受領上開押租金330,000元及105年 8 月份（8月10日至9月9日）之租金132,000元，即無法律上 原因。從而，原告依民法第179 條規定，請求被告返還扣除 回復原狀費用157,000元後上開押租金及票款之餘額305,000 元【計算式：330,000元（押租金）＋132,000元（8 月租金 ）－157,000元（回復原狀費用）＝305,000元】，即屬有據 。
㈡被告父親郭秋木於105年8月10日當天有無曾告知原告將房屋 騰空即可，不用回復原狀？
1.原告主張105年8月10日交還系爭房屋予郭秋木時，郭秋木曾 告知原告將房屋騰空即可，不用回復原狀云云，為被告所否 認。
2.按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任。 民事訴訟法第277 條前段定有明文。經查，證人即富住通商 用不動產仲介公司之仲介人員葉炯賢另案證稱：105年8月10 日當天被告父親郭秋木有打電話給伊，希望伊到場協助系爭 房屋點交事宜，伊到場時原告已將要賣的物品搬走並有清潔 ，到場時原告公司一位潘小姐（即潘鈺錚）已將現場大致清 潔，潘小姐說她要把遙控器還給郭秋木，關於屋況、細節的 部分，請郭秋木與她們公司（即原告）聯絡，所以當天郭秋 木拿到系爭房屋的遙控器、鑰匙等物，郭秋木表示要請他兒 子過來看再與原告討論。當天郭秋木沒有說原告不用回復原 狀，只要騰空就好，郭秋木只有說要請他兒子來看，因為當 天在場的潘小姐也沒有代表權，當天又下大雨，郭秋木想說 一個女孩子在那裡等，所以就說先這樣子，他再找他兒子來 看，當天就這樣結束了等語（南投地院106 年訴字第41號卷 第137 頁）；證人即原告公司之員工潘鈺錚另案證稱：伊任 職原告公司，於105年8月10日前往高雄五福店門市（即系爭 房屋）處理撤店相關事宜，包括商品移轉、設備移轉、裝潢 拆除，及與房東間的交屋，當天早上先與裝潢工程約好，早 上7點開始施工拆除，施工拆除範圍於7月底到8月初即陸續 確認過，伊當天在現場監工，下午將近五點施工完成，裝潢 工人全部離開，也將垃圾清理完成，當天郭秋木晚上6 點時 ，夥同房仲人員葉炯賢到場，現場只有伊、郭秋木及一位房 仲葉炯賢，3 人一起確認屋況，從一樓看到二樓再看到三樓 、四樓天台，郭秋木一進入屋內有表示牆壁的壁紙剝落、不 雅觀，我們一邊看屋況，郭秋木一邊說怎麼這麼醜，但沒有 明確的要求要如何處理；二樓落地窗部分，郭秋木說當初房 子出租時不是這樣，並拿出一張切結書跟伊說原告當初想改 落地窗時有簽切結書，郭秋木向伊表示若之後承租的房客可 以接受若地窗，他就不會要求原告將落地窗改回原狀，但若 之後房客不喜歡的話，他就會要求原告改回原狀等語（南投 地院106年訴字第41號卷第231~232頁），足見郭秋木於105 年8 月10日下午在房仲人員葉炯賢陪同下，到系爭房屋現場 逐層巡視屋況，過程中曾表達對原告所歸還屋況之不滿，表 示其子後續會再來查看屋況後，再進一步跟原告討論，另傳 達原告變更之二樓落地窗部分，將來會視承租人意思決定是 否要求原告回復原狀，顯無原告所稱郭秋木於105年8月10日 有免除其回復原狀之義務，原告上揭主張，難以信實。
㈢被告即反訴原告（下稱被告）以原告即反訴被告（下稱原告 ）未將系爭房屋回復原狀乙事，依租約第20條約定請求原告 給付1,400,000 元，其中30萬5000元在本訴與原告請求之金 額主張抵銷，餘額109 萬5000元暨其利息另提起反訴請求， 有無理由？
1.經查，系爭租約第20條約定：「期滿或終止租約，乙方（即 原告）如拒不將房屋回復原狀遷讓交還甲方（即被告）…， 甲方（即被告）得請求按每月租金數額計算之損害金外，並 得按月請求新臺幣貳拾萬元之違約金，藉資懲罰。」（雄簡 卷第10頁），觀其文義原告於租約期滿或終止後，如有「拒 絕」將房屋回復原狀或「拒絕」遷讓返還房屋之情事，被告 始得依上開約定，請求損害金及違約金。而原告於105年8月 10日終止租約當天即將房屋騰空交還被告，已如前述，是依 上揭說明，須原告有「拒絕」將房屋回復原狀之情形，被告 始得依租約第20條約定請求損害金及違約金，合先敘明。 2.經查，兩造於105年8月10日合意終止租約，郭秋木當天雖未 免除原告回復原狀義務，已如前述，然原告於105年8月10日 交還房屋前有派員到場拆除裝潢及清潔整理，且郭秋木於交 屋當天亦未具體告知原告應將房屋回復至何種程度，僅向原 告公司到場人員表示待其子之後到場查看房屋後，再與原告 協商確認回復原狀之範圍等情，亦據證人潘鈺錚、葉炯賢另 案證述明確（南投地院106年訴字第41號卷第137頁、第231~ 232頁）。況原告自88年5月間起承租系爭房屋，至105年8月 10日交還房屋時，已使用長達17年，原來屋況為何已難確定 ，且除人為破壞、變更外，亦會因自然老化、地震等非人為 因素而變更房屋原貌，郭秋木既未具體指明所應回復原狀之 狀態及範圍，尚難認原告有何「拒絕」回復原狀之情事。 3.又查，被告弟弟郭瑞廷，亦受被告委託處理系爭房屋租賃事 宜，郭廷瑞於租約終止後之105年8月29日曾傳真房屋修繕復 原費用合計157,300元之估價單予原告，而原告於105 年9月 14日以台北光華郵局440號存證信函通知被告（被告於9月19 日收受）其同意負擔上開修繕復原費用，並請被告從押租金 33萬元中扣除等情，為兩造所不爭執，並有該估價單、存證 信函及送達回執在卷可佐（本院訴字卷第63頁；雄簡卷第16 至17頁）。然被告否認原告以同意負擔房屋修繕復原費用 157,300 元存證信函通知被告之方式，取代對被告所負之回 復原狀義務。惟查，證人即富住通商用不動產仲介公司之仲 介人員鄭介文另案證述：105年8月間伊與原告公司王經理（ 即王品富）、郭廷瑞（被告弟弟、郭秋木之子）到系爭房屋 現場查看屋況，郭廷瑞說他出租時的屋況不是這樣，要求王
經理回復成原狀，在現場王經理與郭廷瑞有討論原狀為何， 伊記得有提到騎樓的鐵板、店門口的玻璃、裝潢、地板磁磚 破裂、二樓天花板隔板有水漬痕跡，郭廷瑞與王經理在討論 修復項目時，王經理雖然有點勉強，但沒有表示不願意，他 們現場表示要找裝修師傅來估價，並詢問伊有無認識的裝修 師傅，伊表示可以替他們服務，所以他們就要求伊找裝修師 傅來估價，之後伊按照他們現場討論的修復項目交代裝修師 傅自行到場估價，裝修師傅估價完後直接向郭廷瑞報價等語 （南投地院106年訴字第41號卷第133~135頁），又觀諸被告 提出之原告公司王品富經理於105年8月30日以LINE通訊軟體 對被告表示「我會以最大的誠意配合你所提出的復原方案， 因親人肝癌動大刀，今日請假未至公司，明日回覆你」等語 （本院訴字卷第69頁），足見上開被告傳真予原告之估價單 （本院訴字卷第63頁）上所列修繕項目，均係郭瑞廷會同原 告公司王品富經理、富住通商用不動產公司之仲介人員鄭介 文共同查看屋況當時，指示要求原告復原之項目，並委託鄭 介文找裝修師傅到場估價，事後裝修師傅估價後直接向郭廷 瑞報價等事實，可以認定。再者，不同裝修師傅之修繕復原 方式與估價之費用均難一致，被告取得系爭估價單後，既將 該估價單傳真予原告，客觀上實已傳達希望按照該估價單進 行修繕及修繕費用由原告負擔之意思，況原告於105年8月10 日已將房屋交還被告，被告亦將該屋鑰匙、遙控器轉交富住 通商用不動產仲介公司保管委託該公司出租房屋，此後原告 即無法擅自進入該屋進行修繕或復原，參酌民法第215 條規 定「不能回復原狀或回復顯有重大困難者，應以金錢賠償其 損害。」之立法意旨，應認原告得選擇用金錢賠償方式回復 原狀。準此，原告收受被告上開傳真估價單後，於105年9月 14日以台北光華郵局440 號存證信函通知被告其同意負擔上 開修繕復原費用，並請被告從押租金33萬元中扣除之舉，應 已發生履行其回復原狀義務，顯難指摘其有何「拒絕」回復 原狀之情事。另被告稱其事後以「台中大里郵局存證號碼 276 」存證信函告知原告拒絕原告以負擔上開修繕費用之方 式取代回復原狀義務云云，並提出上開台中大里郵局存證信 函為憑，然原告不須被告同意即得選擇以金錢賠償方式履行 回復原狀義務，是被告此部分所提事證，難為其有利認定。 4.基上說明，原告並無租約第20條約定所指「拒絕」回復原狀 情事，被告主張依租約第20條約定，原告應給付105年8月至 11月共四個月之損害金及違約金合計140 萬元，並以11月份 損害金及違約金其中30萬5000元與本訴原告請求債權相互抵 銷，餘額109 萬5000元暨其利息以反訴請求原告給付，均屬
無據。
六、綜上所述，本訴原告依民法第179 條不當得利法律關係，請 求被告給付305,000元，及自起訴狀繕本送達翌日即105年11 月19日（本院訴字卷第23頁）起至清償日止，按年息5%計算 之利息，為有理由，應予准許。至於反訴原告依租約第20條 約定，請求反訴被告給付①35萬元，及自105年9月10日之翌 日起至清償日止，按年息5%計算之利息；②35萬元，及自 105年10月10日之翌日起至清償日止，按年息5 %計算之利息 ；③35萬元，及自105 年11月10日之翌日起至清償日止，按 年息5%計算之利息；④4 萬5,000元，及自105年12月10日之 翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息，均無理由，應予 駁回。反訴既經駁回，反訴原告假執行之聲請亦失所附麗， 應併予駁回。
七、本判決第一項所命被告給付之金額未逾50萬元，依民事訴訟 法第389條第1項第5款規定，應依職權宣告假執行。又被告 陳明願供擔保請准聲請宣告免為假執行，核無不合，爰酌定 相當之擔保金額，予以准許。
八、本件為判決基礎之法律關係已臻明確，兩造其餘之攻擊防禦 方法核與判決結果不生影響，毋庸一一論列，併此敘明。九、據上論結，本件原告之訴為有理由、反訴原告之訴為無理由 ，依民事訴訟法第79條、第389條第1項第5款、第392條第2 項，判決如主文。
中 華 民 國 107 年 4 月 27 日
民事第七庭 法 官 洪培睿
以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中 華 民 國 107 年 4 月 27 日
書記官 洪季杏
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