臺灣士林地方法院民事判決 八十九年度訴字第五五二號
原 告 乙○○
訴訟代理人 李嘉典律師
送達代收人 丙○ 住台北市○○區○○路二四六巷廿一號一樓
被 告 騰隆工業工程股份有限公司
設台北市○○區○○路二九八巷十二號三樓
法定代理人 甲○○ 住台北市○○區○○路二九八巷十二號三樓
訴訟代理人 林志豪律師
右當事人間返還所有物等事件，本院判決如左：
主 文
被告應將門牌號碼即台北市○○區○○路二九八巷十二號一樓、二樓、三樓、四樓及五樓之房屋全部騰空、遷讓返還予原告。
被告應自民國八十九年五月二日起，至全部騰空、遷讓返還前開房屋予原告之日止，按月給付原告新台幣陸萬元。
訴訟費用由被告負擔。
本判決第一項、第二項於原告分別以新台幣參拾玖萬元、捌萬元供擔保後，得假執行。但被告於假執行程序實施前就本判決第一項、第二項分別以新台幣壹佰壹拾伍萬伍仟貳佰元、貳拾肆萬元，為原告預供擔保後，得免為假執行。 事 實
甲、原告方面：
一、聲明：除假執行擔保金額外，餘如主文所示。 二、陳述：
（一）被告騰隆工業工程股份有限公司前於民國八十七年五月一日，與原告之代表 人黃清旗簽訂房屋租賃契約，由被告承租原告所有、門牌號碼：台北市○○ 區○○路二九八巷十二號一至五樓之房屋。上開房屋契約書明確記載，租賃 期間自八十七年五月一日起，至八十九年五月一日止，租金每月新台幣（下 同）陸萬元整，合先敘明。
（二）次按原告之代表人黃清旗及原告本人前於八十九年二月十一日及三月二十日 ，即分別以存證信函催告被告，右開租賃期限屆滿後，原告將不再續約，被 告應於租期屆滿時，將前揭房屋全部遷空、回復原狀，並返還予原告；然被 告於上開租期屆滿後，竟置之不理，原告為確保權益，復於八十九年五月二 日（即租期屆滿之翌日）委請律師，再次催告被告前開意旨。詎被告竟仍不 予理會、置若罔聞，繼續無權占用前開房屋至今。請求權基礎 （三）按，「所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之。」，「租賃 定有期限者，其租賃關係於期限屆滿時消滅。」，民法第七百六十七條前段 及第四百五十條第一項分別訂有明文；揆諸本案情形，被告自上開租賃期間 屆滿之日起，業已喪失占有系爭房屋之權源，則原告自得援依上引民法規定 ，本於所有權人之地位，主張『所有物返還請求權』，請求無權占有上揭房 屋之被告返還系爭房屋。謹一一分析如下：１、原告為所有權人：前已敘明 ，系爭房屋為原告所有。２、被告為上開房屋之無權占有人：被告目前仍持
續無權占有、使用原告所有之前開房屋，此由被告公司之登記地址現仍設於 該房屋之所在地，可得明證。３、被告之占有無正當權源：如前所述，被告 承租系爭房屋之期限已於八十九年五月一日屆滿，且原告事先即已表明不欲 繼續出租該房屋予被告之意旨；換言之，被告依上引民法第四百五十條第一 項之規定，已無任何占有、使用系爭房屋之正當權源，至為灼然！綜上所述 ，被告占有、使用系爭房屋既無任何正當權源，揆諸民法第七六七條前段之 規定，原告自得本於所有權人之地位，訴請被告返還該屋。 （四）查，「無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益。」，民 法第一七九條定有明文。今被告自租期屆滿日起，仍無權占有、使用該房屋 至今，不法享有『相當於租金之利益』，使原告受有損害；依前開條文之意 旨，自應按月返還『相當於租金之利益』（陸萬元）予原告（最高法院六十 一年台上字第一六九五號判例參照；原證七）。茲析述如后：１、被告受有 利益：被告因『無權占有、使用原告房屋』而獲致利益，該利益之數額為何 ？應以租金為基礎計算之。換言之，本案被告無權占用系爭房屋，受有『相 當於租金之利益』，要屬無疑。又查，被告原以每月陸萬元之代價承租該屋 ，今其無權占用該屋所受『相當於租金之利益』，自亦應以該數額為計算標 準。２、致原告受有損害：被告無權占用該房屋，造成原告受有『無法依期 收回該房屋而為使用收益』之損害。３、被告受有利益無法律上之原因：如 前所述，系爭租約到期後，被告已無任何繼續占用該房屋之正當權源；換言 之，被告受有前開『相當於租金之利益』並無任何法律上之原因，至為灼然 ！是故，原告自得主張不當得利返還請求權，請求被告自前開租賃期限屆滿 日之翌日（即八十九年五月二日）起，至全部騰空、遷讓上開房屋予原告之 日止，按月返還陸萬元之『不當得利』予原告。 （五）綜上所述，原告基於所有權人之地位，自得依法對被告主張『所有物返還請 求權』，請求被告返還系爭房屋；被告無權占用系爭房屋，獲致不當得利， 造成原告受有損害，則其依法自負有返還不當得利予原告之義務，殆無疑義 。
乙、被告方面：
一、聲明：
（一）原告之訴駁回。
（二）如受不利判決，願供擔保免為假執行。
二、陳述：
（一）首先，被告騰隆工業工程股份有限公司（下稱騰隆公司）自六十九年五月一 日起，即承租系爭房屋，至今已逾二十年，出租人均為訴外人黃清旗，且每 期租金均按時向黃清旗繳納，從無延誤。惟黃清旗自八十八年起罹患老人痴 呆症，始由其女兒丙○代收房租。因此，原告起訴主張系爭房屋租賃契約， 係由原告之代表人黃清旗簽訂，而由原告出租予被告騰隆公司云云，顯與事 實不合。蓋如前所述，系爭房屋租賃契約自實情觀之，自契約內容觀之，均 為黃清旗出租予被告騰隆公司，黃清旗並未明示或默示表明為他人代理人之 意旨，因此，原告應非本件房屋租賃之出租人，應可確定。其次，原告所分
別提出之原證三、四、五，即存證信函兩份及律師函乙份，核其內容，分別 由丙○及原告乙○○名義寄發，而丙○部分自稱是受黃清旗授權發函，乙○ ○部分則表明係被告公司與黃清旗簽訂，未表明黃清旗授權，另外，律師函 部分則如本件起訴狀之主張。職是，原告租賃契約由何人簽訂？由何人有權 催告不予續租，已生齟齬，其催告效力自堪置疑。按民法第四百五十一條規 定：「租賃期限屆滿後，承租人仍為租賃物之使用收益，而出租人不即表示 反對之意思者，視為以不定期限繼續契約。」本件有權表示不予續租之反對 意思者，應為訴外人黃清旗，然而黃清旗本人從未表示不予續租之意思，因 此，本件租賃依法應視為不定期租賃，租賃關係仍然存在，原告主張告被告 騰隆公司無權占用云云，並無依據。
（二）按乙○○、丙○等人均為黃清旗之子女，就系爭房屋之處分權，在黃清旗未 罹患老人癡呆症前，因為系爭房屋起造人係黃清旗，本屬祖產之生前贈與， 乃均由黃清旗管理、處分，子女無人能加以置喙，至黃清旗患病而無力處理 後，子女亟思變賣家產分錢，始不顧被告公司逾二十年之承租情誼，不管被 告公司工廠設備盤根錯結，工人及員工無數，卻強求被告於短時間內覓屋搬 遷，實不近人情且強人所難。又，黃清旗既早於民國八十八年間因病而喪失 行為能力，則訴外人丙○於八十九年二月十一日寄發存證信函主張其係受黃 清旗之授權云云，即有無權代理之嫌，應不生任何效力。 （三）系爭房屋二樓（台北市○○區○○路二九八巷十二號二樓）之八十九年度房 屋稅繳納義務人仍為黃清旗，則原告乙○○對系爭房屋二樓是否擁有所有權 ，而得提起本件訴訟，即不無疑問。
（四）原告不願正面回答出租人黃清旗自今年年初以來之精神狀況，則被告聲請鈞 院傳訊黃清旗到庭應訊以明事實。被告已抗辯原證三號之存證信函，因為吳 清旗已無意思能力而告無效，該函自不生任何反對續租之效力。 （五）系爭房屋由非所有權人黃清旗出租予被告，屬民法第一一八條第一項規定之 情形，即原告以明示或默示承認黃清旗之處分權，黃清旗既因此而成為有權 處分人，則至此已「名實合一」，亦即黃清旗不僅為債權契約（租賃契約） 之當事人（出租人），亦為物權契約（交付不動產並供使用）之當事人（有 處分權人），並無債權契約與物權契約不一致之情形。因此，反對續租之意 思表示，自宜由身兼出租人及處分權人之黃清旗行使，始符我國民法有關租 賃之相關規定以及前述第一一八條等規定，在此，原告已退居為形式上所有 人之地位，實無權為反對續租之意思表示或以隨時取代出租人之姿態而否定 出租人兼處分權人之法律地位。
（六）原告乙○○曾親口向被告公司負責人甲○○表示待其父黃清旗無法主事時， 願將其名下房屋出售予騰隆公司，如今卻反悔不從，又被告公司使用系爭房 屋作為營業及工廠，已長達二十年，依常理言，實難於短短數月之間另行覓 得合適之房屋，就情理而言，縱然假使原告有權收回房屋，原告亦應酌給履 行期間，或由 鈞院依民事訴訟法第三百九十六條第一項之規定，定十個月 以上之期間為履行期間，始符事件之性質，並兼顧雙方之利益。且被告公司 之員工，多為軍職退伍轉任謀生，平日生活已屬不易，一旦被迫於短時間內
搬遷，勢將影響近百名員工之生計，部分人員恐將因此而遭遣散或失業，滋 生社會問題。另外，將近二十年之工廠機器設備，亦甚難於一時之間覓得相 當處所並搬遷。凡此，均與民法第一四八條第一項：「權利之行使，不得違 反公共利益，或以損害他人為主要目的。」第二項：「行使權利，履行義務 ，應依誠實及信用方法。」等規定，有所牴觸。因此，被告請求 鈞院依法 酌定履行期，應為權利社會化之概念所包涵，並無不妥。 理 由
一、原告起訴主張：被告騰隆公司前於八十七年五月一日，與原告之代表人黃清旗簽 訂房屋租賃契約，由被告承租原告所有、門牌號碼：台北市○○區○○路二九八 巷十二號一至五樓之房屋，租賃期間自八十七年五月一日起，至八十九年五月一 日止，租金每月新台幣陸萬元整，而原告之代表人黃清旗及原告本人前於八十九 年二月十一日及三月二十日，即分別以存證信函催告被告，右開租賃期限屆滿後 ，原告將不再續約，被告應於租期屆滿時，將前揭房屋全部遷空、回復原狀，並 返還予原告；然被告於上開租期屆滿後，竟置之不理，原告為確保權益，復於八 十九年五月二日（即租期屆滿之翌日）委請律師，再次催告被告前開意旨。詎被 告竟仍不予理會、置若罔聞，繼續無權占用前開房屋至今。原告基於所有權人之 地位，自得依法對被告主張『所有物返還請求權』，請求被告返還系爭房屋，且 被告無權占用系爭房屋，獲致不當得利，造成原告受有損害，被告受有前開『相 當於租金之利益』，原告自得主張不當得利返還請求權，請求被告自前開租賃期 限屆滿日之翌日（即八十九年五月二日）起，至全部騰空、遷讓上開房屋予原告 之日止，按月返還陸萬元之『不當得利』予原告。二、被告則以：原告應非本件房屋租賃之出租人，本件有權表示不予續租之反對意思 者，應為訴外人黃清旗，然而黃清旗本人從未表示不予續租之意思，因此，本件 租賃依法應視為不定期租賃，租賃關係仍然存在，系爭房屋由非所有權人黃清旗 出租予被告，屬民法第一一八條第一項規定之情形，即原告以明示或默示承認黃 清旗之處分權，黃清旗既因此而成為有權處分人，則至此已「名實合一」，亦即 黃清旗不僅為債權契約（租賃契約）之當事人（出租人），亦為物權契約（交付 不動產並供使用）之當事人（有處分權人），並無債權契約與物權契約不一致之 情形。因此，反對續租之意思表示，自宜由身兼出租人及處分權人之黃清旗行使 ，始符我國民法有關租賃之相關規定以及前述第一一八條等規定，在此，原告已 退居為形式上所有人之地位，實無權為反對續租之意思表示或以隨時取代出租人 之姿態而否定出租人兼處分權人之法律地位，原告主張告被告無權占用，並無依 據，又被告公司使用系爭房屋作為營業及工廠，已長達二十年，依常理言，實難 於短短數月之間另行覓得合適之房屋，就情理而言，縱然假使原告有權收回房屋 ，原告亦應酌給履行期間等語為辯。
三、原告主張系爭房屋為其所有，由訴外人黃清旗出租予被告，現由被告占用系爭房 屋之事實，已據原告提出房屋租賃契約、土地及建物登記謄本為證，且為被告所 不爭執，應信為實在。
四、原告主張系爭房屋係由其代表人黃清旗代為出租予被告，租期自八十七年五月一 日至八十九年五月一日止，原告本人於八十九年三月二十日，以存證信函催告被
告，右開租賃期限屆滿後，原告將不再續約，被告應於租期屆滿時，將前揭房屋 全部遷空、回復原狀，並返還予原告之事實，業據原告提出存證信函影本為證， 被告對收受該存證信函固不爭執，惟辯稱原告應非本件房屋租賃之出租人，本件 有權表示不予續租之反對意思者，應為訴外人黃清旗，黃清旗本人從未表示不予 續租之意思，因此，本件租賃依法應視為不定期租賃云云。然查，本件原告係以 被告無權占有之事實，而依民法第七百六十七條之規定請求被告返還房屋，被告 若辯稱系爭房屋之出租人為黃清旗，與原告無涉等情屬實，則原告自可依上開規 定請求被告返還系爭房屋自明，是以被告所辯，已屬無據。況原告主張訴外人黃 清旗為原告之父親，為兩造所不爭執，而本件系爭房屋之租賃契約書雖載明出租 人為原告之父親黃清旗，亦即出租人與所有權人係不同一人，於此情形，姑不論 黃清旗出租系爭房屋之行為是否有取得所有權人之同意﹖或由所有權人授權代簽 訂契約﹖然依原告於八十九年三月二十日，以存證信函催告被告，租賃期限屆滿 後，原告將不再續約等情，應可認定縱令訴外人黃清旗之出租行為非係代理所有 權人之出租，亦因所有權人之事後追認，而可認斯時原告已取代相當於系爭房屋 之出租人地位，從而其亦可有到期不再續約而終止本件房屋租賃契約之權利。況 ，縱如被告所辯本件租賃物之出租人係黃清旗，黃清旗事後巳取得所有權人之同 意而成為有權處分之人等語屬實，然按租賃期限屆滿後，承租人仍為租賃物之使 用收益，而出租人不即表示反對之意思者，視為以不定期限繼續契約。此一民法 第四五一條所定義之『出租人』，其立法本旨應係指『所有權人即為出租人』之 情形而言，而當出租人與所有權人並非同一人時，依上開立法意旨解釋，及所有 權係屬物權優於租賃權之債權法理，應認所有權人於租賃期限屆滿時，亦得本於 所有權之權能，獨立地請求承租人返還房屋，而無須假形式上出租人之手。如此 方符民法第四五一條之立法意旨，否則，若形式上出租人違背所有權人之意思， 出於惡意，於租賃期限屆滿時，拒絕請求承租人返還房屋時，所有權人之權益將 置於何處？亦或形式上之出租人於租期屆滿時下落不明、甚或已死亡時，所有權 人又將如何取回系爭房屋？由此可見，當租賃期間屆滿後，系爭租賃契約即行終 止，無論系爭房屋之出租人為何人，系爭房屋之所有權人即原告均得本於所有權 人之地位，依所有權之固有權能，依民法第七百六十七條之規定，請求被告返還 系爭房屋。則原告既已於租約屆滿前一個月通知被告不續租之事實，復為兩造所 不爭，自應認已發生阻止續約之效力，依前開租賃契約於八十九年五月一日租期 即已屆滿，租賃關係即於屆滿時消滅，則被告自斯時起即已無使用系爭房屋權源 ，其占有使用系爭房屋乃為無權占有，被告所辯系爭房屋存有不期租賃，有權占 有云云，並不足取。從而，原告依民法第七百六十七條規定訴請被告遷讓返還系 爭房屋，為有理由，應予准許。
五、至被告辯稱：原告乙○○曾親口向被告公司負責人甲○○表示，待其父黃清旗無 法主事時，願將系爭房屋出售予騰隆公司，如今卻反悔不從，又被告公司使用系 爭房屋作為營業及工廠，已長達二十年，依常理言，實難於短短數月間另行覓得 合適之房屋，因此縱然原告有權收回房屋，亦應酌給履行期間，依民事訴訟法第 三百九十六條第一項之規定，定十個月以上之期間為履行期間，始符事件之性質 ，並兼顧雙方之利益云云。然查，原告否認曾表示願將系爭房屋售予被告，被告
就此未舉證以實其說，已屬無據，而被告係自八十七年五月一日與黃清旗簽訂系 爭租賃契約，承租系爭房屋，租約中載明租期為二年，自八十七年五月一日起至 八十九年五月一日止，此乃雙方本於平等地位、相互磋商後所議定之條款。被告 果有搬遷、尋覓房屋上之困難，於簽約之時即已有所考量，有所預見，且原告亦 已依原租約之意旨於屆滿前一個月通知被告搬遷，已給予被告作準備事宜，是被 告自難於臨訟又主張其搬遷有困難，所辯應給予履行期間云云，尚無可採。六、又按無法律上原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益，民法第一百七十 九條前段定有明文。又無權占有他人房屋，可能獲得相當於租金之利益，為社會 通常之觀念，最高法院六十一年度台上字第一六九號著有判例。本件被告自租賃 關係消滅時起無權占有系爭房屋，而消極減免其應支付使用該房屋之代價，而受 有利益，致原告受有損害，原告依不當得利法律關係請求被告返還自租賃關係消 滅之翌日即自八十九年五月二日起至其履行上開遷讓返還系爭房屋之日止，相當 於租金之利益，洵無不合。又參酌被告自八十七年五月一日起即以每月六萬元承 租系爭房屋，及原告所提系爭房屋之房屋稅單，可見原告所受相當於租金之損害 、被告所受免付相當於租金之利益，以每月六萬元，尚屬適當。是原告請求被告 自八十九年五月二日起至返還系爭房屋之日止，按月給付原告六萬元之不當得利 ，為有理由，應予准許。
七、兩造陳明願供擔保，聲請宣告假執行或免為假執行，爰分別酌定相當之擔保金額 宣告之。
八、本件事證已明，兩造其餘攻擊防禦方法，經本院審酌結果，與判決結果不生影響 ，爰不一一論述，併予敘明。
九、據上論結，原告之訴為有理由，依民事訴訟法第七十八條、第三百九十條第二項 、第三百九十二條，判決如主文。
中 華 民 國 八十九 年 八 月 二十四 日 臺灣士林地方法院民事第二庭
~B法 官 王俊雄
右為正本係照原本作成。
如對本判決上訴應於判決送達後廿日內向本院提出上訴狀。中 華 民 國 八十九 年 八 月 三十一 日~B法院書記官 李育東
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