臺灣高等法院高雄分院民事判決 106年度上字第224號
上訴人即附
帶被上訴人 黃麟
訴訟代理人 黃允玲
李玲玲律師
王明一律師
被上訴人即
附帶上訴人 孫梅茵
訴訟代理人 孫萬得
林威谷律師
上列當事人間請求給付價金事件，上訴人對於民國106 年8 月10
日臺灣高雄地方法院105 年度訴字第667 號第一審判決提起上訴
，被上訴人為附帶上訴，本院於107 年3 月14日言詞辯論終結，
判決如下：
主 文
上訴駁回。
原審判決主文第一項更正、減縮為：上訴人應於被上訴人交付如附表所示房地予上訴人之同時，同意被上訴人領取合泰建築經理股份有限公司向兆豐國際商業銀行股份有限公司思源分行申設、戶名為兆豐國際商業銀行受託信託財產專戶、帳號為六六六０一二００五五九一八八號之履約保證金專戶內之買賣價金新臺幣肆佰貳拾捌萬肆仟壹佰參拾貳元。
附帶上訴駁回。
第二審訴訟費用關於上訴部分，由上訴人負擔；關於附帶上訴部分，由被上訴人負擔。
事實及理由
一、被上訴人主張：上訴人於民國104 年8 月10日以新臺幣（下 同）430 萬元向被上訴人購買如附表所示不動產（下稱系爭 房地），兩造並簽立不動產買賣契約（下稱系爭契約），且 約定委由訴外人合泰建築經理股份有限公司（下稱合泰公司 ）辦理履約保證機制之付款程序，上訴人依約應遵期將買賣 價金存入兆豐國際商業銀行股份有限公司（下稱兆豐銀行） 思源分行之戶名為兆豐國際商業銀行受託信託財產專戶、帳 號為00000000000000號之履約保證金專戶（下稱系爭履約專 戶）。被上訴人已於104 年11月9 日移轉系爭房地所有權予 上訴人，依系爭契約第4 條第1 項約定，上訴人最遲應於10 4 年9 月30日給付全部買賣價金，詎上訴人竟拒絕配合辦理 系爭履約專戶之買賣價金給付程序，經被上訴人於104 年11 月16日以存證信函催告，上訴人仍拒絕履約，被上訴人自得 依系爭契約第4 條第1 項約定及民法第367 條規定，請求上
訴人應協同被上訴人領取系爭履約專戶之買賣價金430 萬元 。又上訴人因可歸責於己之事由，遲未依履約保證機制之付 款程序將買賣價金交付被上訴人，而應負給付遲延責任，被 上訴人自得依民法第231 條第1 項及系爭契約第12條第2 項 約定，請求上訴人賠償自前開存證信函送達之日即104 年11 月17日起至清償日止，按日依買賣總價款千分之0.5 計算之 違約金2,150 元。爰提起本件訴訟，並聲明：㈠上訴人應協 同被上訴人向合泰公司領取系爭履約專戶內之買賣價金430 萬元；㈡上訴人應自104 年11月17日起至清償日止，按日給 付被上訴人2,150 元；㈢被上訴人願供擔保，請准宣告假執 行。
二、上訴人則以：上訴人已依約將買賣價金430 萬元全數存入系 爭履約專戶，並無不為給付或遲延給付情事。又系爭房地買 賣非按自用稅率核定土地增值稅，系爭契約第17條第1 項約 定（下稱系爭條款）之合意解約條件成就，且上訴人已於 104 年11月13日、同年11月28日以存證信函對被上訴人為解 除系爭契約之意思表示，系爭契約因解除而溯及失其效力， 上訴人即不負給付買賣價金之義務，自無遲延責任可言。再 者，依系爭契約第4 條約定，上訴人於被上訴人交付系爭房 地之同時，始負給付買賣價金尾款之義務，惟被上訴人迄至 104 年11月29日系爭契約解除之日，仍未將系爭房地交付上 訴人，上訴人自得為同時履行抗辯，況系爭房地有漏水瑕疵 ，於被上訴人完成修繕前，上訴人亦得拒絕同意被上訴人領 取系爭履約專戶內之買賣價金。另上訴人並無給付遲延之違 約情事，被上訴人不得請求給付違約金，縱認上訴人違約而 應給付違約金，系爭契約所約定之違約金數額亦屬過高，應 予酌減等語，資為抗辯。
三、原審判命上訴人應於被上訴人交付系爭房地予上訴人之同時 ，協同被上訴人向合泰公司領取系爭履約專戶之買賣價金43 0 萬元，及應給付被上訴人245,100 元，並為附條件准免假 執行之宣告，而駁回被上訴人其餘請求。上訴人就其敗訴部 分提起上訴，其上訴聲明：㈠原判決不利於上訴人部分廢棄 ；㈡上開廢棄部分，被上訴人在第一審之訴及假執行之聲請 均駁回。被上訴人則聲明：上訴駁回，並就原審判命上訴人 協同領取買賣價金部分，更正並減縮請求金額為上訴人應同 意被上訴人領取系爭履約專戶內之買賣價金4,284,132 元（ 本院卷第120 頁），且就原審駁回其請求部分提起附帶上訴 ，並聲明：㈠原判決駁回被上訴人後開請求部分廢棄；㈡上 訴人應再給付被上訴人980,400 元；㈢被上訴人願供擔保， 請准宣告假執行。上訴人則聲明：附帶上訴駁回。
四、兩造不爭執事項：
㈠上訴人於104 年8 月10日向被上訴人購買系爭房地，雙方約 定買賣價金為430 萬元，上訴人並應依合泰建經公司之價金 履約保證機制付款程序，遵期分次將買賣價金存入系爭履約 專戶。
㈡兩造於系爭條款約定：「賣方（即被上訴人）增值稅若無法 以自用稅率核定者，買賣雙方同意無條件解除契約，並無息 退還買方（即上訴人）已付之價金，因解除契約所生之費用 由賣方負擔」。
㈢上訴人於104 年9 月7 日將買賣價金尾款250 萬元，存入系 爭履約專戶，至此系爭房地全數買賣價金均已存入系爭履約 專戶內。
㈣兩造間之系爭房地買賣並非按自用稅率核定土地增值稅。 ㈤被上訴人於104 年10月20日以高雄新田郵局第351 號存證信 函通知上訴人，於文到7 日內出面履約。
㈥被上訴人於104 年11月9 日將系爭房地所有權移轉登記予上 訴人。
㈦被上訴人於104 年11月16日以高雄新興郵局第2082號存證信 函，催告上訴人於3 日內出面履行契約及辦理交屋事宜，該 函於同年月17日送達上訴人。
㈧上訴人於104 年11月19日以高雄新興郵局第2116號存證信函 ，催告被上訴人依系爭條款改用自用稅率核定土地增值稅， 該函於同年月20日送達被上訴人。
㈨被上訴人於104 年11月20日以高雄新田郵局第416 號存證信 函，催告上訴人於7 日內出面履約及辦理房屋點交，該函於 同年月21日送達上訴人。
㈩上訴人於104 年11月28日寄發高雄新興郵局第2166號存證信 函對被上訴人為解除系爭契約之意思表示，該函於同年月29 日送達被上訴人。
五、本院之判斷：
㈠被上訴人主張系爭條款乃專屬被上訴人之解約權，上訴人無 權依系爭條款解約等情，為上訴人所否認，並以系爭房地之 土地增值稅非按自用稅率核定，符合系爭條款之解約事由， 其已於104 年11月28日以存證信函為解約之意思表示，經被 訴人收受，系爭契約業因解除而失其效力等語置辯，是本件 首應判斷者即為上訴人之解約是否合法。經查： ⒈按解釋當事人意思表示之內容、意涵，應於文義上及論理 上詳為推求，以探求當事人立約時之真意，並通觀書據全 文，斟酌簽立書據當時及過去之事實、交易上之習慣等其 他一切證據資料，本於經驗法則及誠信原則，從該意思表
示所根基之原因事實、主要目的、經濟價值、社會客觀認 知及當事人所欲表示之法律效果，作全盤之觀察，以為判 斷之基礎，不能徒拘泥字面或截取書據中一二語，任意推 解致失其真意。
⒉兩造固於系爭條款約定：「賣方（即被上訴人）增值稅若 無法以自用稅率核定者，買賣雙方同意無條件解除契約， 並無息退還買方（即上訴人）已付之價金，因解除契約所 生之費用由賣方負擔」等語（原審卷一第13頁），惟兩造 於原審均否認系爭條款性質上為解約之條件（即以無法按 自用稅率核課土地增值稅為解約條件，一旦條件成立，即 生解約效果，原審卷二第152 背面至第153 頁），並參酌 證人即為上訴人處理系爭房地買賣事宜之黃允玲於原審到 庭證稱：伊曾拜訪鄰居知悉系爭房地有出租情形，因而質 疑為何可以申報自用稅率，但伊考量錢都付了，消保官也 建議先過戶，伊遂於104 年10月下旬打電話給代書說要辦 理系爭房地過戶等語（原審卷二第24頁），可知上訴人於 知悉系爭房地之土地增值稅無法以自用稅率核定後，猶請 代書辦理系爭房地移轉登記事宜，如系爭條款確為解約之 條件，上訴人即得請求被上訴人返還價金，實無要求代書 辦理系爭房地過戶之理。是以，系爭條款性質上非解約之 條件一節，先堪予認定，上訴人於本院再行抗辯系爭條款 屬契約之合意解除附停止條件，本件買賣土地增值稅非按 自用住宅稅率核定，停止條件成就，契約發生合意解除效 力云云，委無足採。另由上情足徵系爭條款字義與兩造真 意有間，揆諸前揭說明，系爭條款之解釋即應依兩造締約 時之相關證據資料為斷。
⒊關於系爭條款之加註緣由，業據證人即上訴人之仲介人陳 淑懿於原審到庭證稱：簽立系爭契約時還不確定是否可以 自用稅率申報土地增值稅，被上訴人怕價差會很大，遂要 求訂立系爭條款，系爭條款之解約權限在被上訴人，代書 有跟兩造提過等語（原審卷二第19頁），及證人即代書林 幸美於原審證稱：被上訴人表示如果增值稅依一般稅率核 定會太高，他就不要賣了，故兩造商量如果申報增值稅單 是用一般稅率核定，被上訴人可以主張解約，如果是自用 稅率，就依約履行，簽訂系爭契約前，兩造與仲介都已經 先講好，所以在簽約時就在系爭契約第17條特別約定事項 部分為加註等語明確（原審卷一第99頁）。另參諸系爭契 約第10條第3 項約定：「土地增值稅、塗銷登記代辦費悉 歸乙方（即被上訴人）負擔，乙方應於甲方（即上訴人） 給付備證用印款之前，決定其土地增值稅之稅率係按自用
或按一般稅率申報。……若無法適用自用稅率時，除契約 另有約定外，仍應依照一般稅率繳納，不得影響甲方應有 權益。」（原審卷一第12頁），可知兩造本即約明除另有 約定外，被上訴人縱因土地增值稅適用一般稅率申報致增 加交易成本，仍不得拒絕履行給付系爭房地之義務，且足 認因本件土地增值稅究以自用或一般稅率核定而受影響者 乃被上訴人，上訴人並未因此受有不利益，則系爭條款自 屬系爭契約第10條第3 項所謂另有約定之情形甚明。綜觀 兩造加註系爭條款之緣由，及系爭條款乃用以排除被上訴 人依系爭契約第10條第3 項所定履約義務，暨本件土地增 值稅係由被上訴人負擔，該稅額之多寡所影響者為被上訴 人之交易成本數額，對上訴人並無不利之情事等情，應足 認兩造加註系爭條款之真意在於使被上訴人於土地增值稅 以一般稅率核課之情形下，亦有解約之權利，是以，被上 訴人主張系爭條款乃約定專由被上訴人行使之解約權，上 訴人不得執系爭條款解約等語，堪予採信，上訴人抗辯系 爭條款並未限制僅得由被上訴人解除契約，伊亦得解約， 並以104 年11月13日、同年月28日存證信函為解約之意思 表示云云，為不足取。
⒋上訴人另抗辯：系爭房地屋況不佳，上訴人已通知被上訴 人修繕卻未獲置理，上訴人自得解約云云（原審卷二第15 3 頁）。惟觀諸上訴人於104 年11月28日寄予被上訴人之 高雄新興郵局第2166號存證信函，除載稱依系爭條款行使 解除契約權利外，並未另以物之瑕疵擔保事由作為行使解 約權之依據（原審卷一第42、43頁），該信函固提及：被 上訴人在標的物現況說明書記載建物現況並無滲漏水、未 於1 年內修復滲漏水等情與實情不符，並據此為撤銷系爭 契約之意思表示，惟此部分催告內容僅涉及上訴人有無得 撤銷系爭契約之事由存在，而與解除契約有間，且上訴人 於原審已陳明僅以系爭條款主張兩造合意解除契約及本件 不以物之瑕疵擔保主張何法律效果，亦未曾抗辯依民法第 92條規定撤銷系爭契約（原審卷一第186 頁、卷二第152 頁），故上訴人抗辯其得以被上訴人未修繕為由解除系爭 契約，並以104 年11月28日存證信函為解約之意思表示云 云，尚不足憑採。
⒌綜上，系爭條款性質上非解約之條件，且屬兩造約定專由 被上訴人行使之解約權，上訴人並無執此條款解約之權利 ，從而，上訴人於104 年11月28日以存證信函對被上訴人 所為解除系爭契約之意思表示，自不生解約之效力。 ㈡上訴人另抗辯：上訴人於被上訴人交付系爭房地之同時，始
負給付買賣價金尾款之義務，則於被上訴人履行交付系爭房 地之義務前，上訴人得拒絕給付買賣價金，且系爭房地有漏 水瑕疵，於被上訴人完成修繕前，上訴人亦得拒絕同意被上 訴人領取系爭履約專戶內之買賣價金等語。經查： ⒈次按因契約互負債務者，於他方當事人未為對待給付前， 得拒絕自己之給付，民法第264 條第1 項前段定有明文。 再按雙務契約之一方當事人受領遲延者，其原有之同時履 行抗辯權，並不因而歸於消滅，故他方當事人於其受領遲 延後，請求為對待給付者，仍非不得提出同時履行之抗辯 。除他方當事人應為之給付，因不可歸責於己之事由致給 付不能，依民法第225 條第1 項規定，免其給付義務者外 ，法院仍應予以斟酌，如認其抗辯為有理由，應命受領遲 延之一方當事人，於他方履行債務之同時，為對待給付（ 最高法院75年台上字第534 號判例要旨參照）。 ⒉兩造於系爭契約第4 條已約明：本件買賣總價430 萬元， 上訴人應於契約簽訂時給付簽約款48萬元，於稅捐機關核 發稅單後3 日內給付完稅款132 萬元，於產權登記完畢3 日內或金融機構貸款核撥時支付尾款250 萬元，被上訴人 則應同時辦理交屋（原審卷一第10頁），且參酌民法第34 5 條第1 項、第348 條第1 項規定，可知買賣契約為雙務 契約，出賣人負有交付買賣標的予買受人並使其取得所有 權之義務，買受人則應依約交付價金及領受買賣標的，足 認上訴人所負給付買賣價款之義務與被上訴人交付系爭房 地之義務屬應同時履行之義務，且具有互為對待給付之關 係。而被上訴人曾於104 年11月16日、104 年11月20日以 存證信函催告上訴人配合辦理系爭房地點交事宜，均經上 訴人拒絕，迄未完成點交之事實，為兩造所不爭執，堪認 上訴人有受領遲延情事，惟依前揭說明，上訴人原有之同 時履行抗辯權並不因受領遲延而消滅，是以上訴人抗辯在 命其同意被上訴人領取系爭履約專戶內買賣價金之同時， 被上訴人應將系爭房地點交予上訴人，而為對待給付等語 ，即屬可採。被上訴人雖主張：上訴人於接獲上述存證信 函催告後，故意不配合辦理點交，係故意使條件不成就， 應視為條件已成就云云，惟依民法第348 條第1 項規定， 物之出賣人本即負有交付其物於買受人之義務，是以點交 系爭房地予上訴人乃被上訴人之義務，而非條件，自無民 法第101 條之適用，故被上訴人主張其已履行系爭房地點 交義務云云，不足憑採。
⒊至上訴人抗辯系爭房地有漏水瑕疵，被上訴人迄未修繕， 伊得拒絕同意被上訴人領取系爭履約專戶內之買賣價金云
云，惟據證人即上訴人姑姑黃允玲於原審證稱：伊幫上訴 人處理系爭房地買賣，於104 年9 月7 日在屋內丈量時， 設計師蕭傳齡發現有壁癌，伊不知道壁癌是否就有漏水， 但通常有壁癌即有漏水等語（原審卷二第22頁背面至24頁 ），及證人蕭傳齡於原審證稱：伊僅知悉房屋內有壁癌， 但不知道有無滲漏水，伊見屋內油漆剝落，曾偕水電師傅 、仲介，及被上訴人舅舅孫萬得一同到現場，請水電師傅 確認是否有壁癌，水電師傅說有壁癌，應是滲漏水達一段 時間才會造成壁癌等語（原審卷二第27頁），僅能推知房 屋內有牆面油漆剝落即俗稱「壁癌」之事實，至於是否滲 漏水情事仍屬未明。而上訴人固於原審請求鑑定系爭房地 有無滲漏水瑕疵存在，卻拒不繳納鑑定費，致無從進行鑑 定（原審卷二第54頁），復未提出其他證據資料佐證系爭 房地確有漏水情事，是上訴人抗辯系爭房地有漏水瑕疵云 云，委無足採，其執此事由而為同時履行抗辯，即難採信 。
㈢查，系爭契約關於買賣價金之給付，經兩造約定應依合泰公 司之價金履約保證機制付款程序辦理，並與合泰公司訂立價 金履約保證契約（下稱系爭履保契約），經兆豐銀行出具價 金履約保證書（下稱系爭保證書），上訴人嗣已將系爭房地 之買賣價金430 萬元悉數存入系爭履約專戶內等情，為兩造 所不爭執，並有系爭保證書、價金履約保證申請書及系爭履 約專戶帳目資料在卷可稽（原審卷一第118 、119 、133 至 13 5頁），自堪認屬實。依系爭履保契約第6 條第1 項及系 爭保證書第5 條後段約定：關於系爭履約專戶款項爭議，如 買賣雙方已進入司法程序，則履保銀行（即兆豐銀行）應暫 停款項之撥付，並俟確定判決或與確定判決有同一效力之文 書等結果（內容須載明給付之對象與金額），作為履保銀行 執行撥款之依據等語，及合泰公司以105 年8 月5 日合泰交 字第10508-MBR-006 號函覆稱：判決主文需載明買方同意賣 方向合泰公司領取履約專戶買賣價金若干元，合泰公司始能 進行撥款作業等語（原審卷一第132 頁），可知在兩造發生 價金給付爭議之情形下，被上訴人須取得上訴人同意其領取 系爭履約專戶內之買賣價金之確定判決，始能向合泰公司或 兆豐銀行要求付款，而上訴人之解約不合法之情，業經本院 認定如前，則被上訴人依系爭契約，請求上訴人同意其領取 系爭履約專戶內之買賣價金，即屬有據。惟被上訴人迄未將 系爭房地交付予上訴人，上訴人執此對待給付為同時履行抗 辯係有理由，已如前述，是以，上訴人應於被上訴人履行交 付系爭房地義務之同時，負有同意被上訴人領取系爭履約專
戶內買賣價金之義務。
㈣被上訴人復主張：其已於104 年11月16日以存證信函催告上 訴人於文到3 日內履行契約，配合辦理交屋，俾領取系爭履 約專戶內之買賣價金，詎上訴人於104 年11月17日收受該通 知後，拒不配合辦理交屋手續，上訴人應自斯時起負遲延責 任等情，為上訴人所否認，並以其已依約將買賣價金全數存 入系爭履約專戶內，並無給付遲延情事，且被上訴人迄至10 6 年5 月11日始將戶籍遷離系爭房地，其於被上訴人將戶籍 遷出前，不負遲延責任等語置辯。經查：
⒈依系爭契約第4 條第7 項及系爭保證書第2 條第2 項第1 款約定，於合泰公司認定被上訴人辦畢交屋事宜後，兆豐 銀行始負撥付系爭履約專戶內之買賣價金予被上訴人之義 務（原審卷一第7 、10頁），而被上訴人在繳清系爭房地 買賣稅費後，已於104 年11月9 日將系爭房地所有權移轉 登記予上訴人一節，為兩造所不爭執，則被上訴人於同年 月16日寄發存證信函，催告上訴人於文到3 日內辦理交屋 事宜（原審卷一第16頁），旨在履行前述交屋義務，俾領 取系爭履約專戶內之買賣價金，應堪認定。又被上訴人如 欲申請領取存放在系爭履約專戶之買賣價金，除有符合系 爭履保契約第2 條第2 款之情形外，均須透過兩造合意並 簽訂制式出款同意書一節，有合泰公司105 年8 月5 日合 泰交字第10508-MBR-006 號函在卷可稽（原審卷一第132 頁），本件被上訴人既非請求撥付服務費、土地增值稅等 稅捐費用、清償原貸款所需款項、仲介服務費、履約保證 手續費等系爭履保契約第2 條第2 款所載之款項，依系爭 履保契約之約定，即須由兩造出具同意書指示合泰公司撥 付，是上訴人負有與被上訴人出具同意書指示合泰公司撥 付系爭履約專戶內買賣價金予被上訴人之協力義務，堪予 認定。然上訴人於104 年11月17日收受前述被上訴人催告 履約之存證信函後，並未於3 日內（即104 年11月20日前 ）配合辦理交屋，亦未指示合泰公司撥款予被上訴人等情 ，為上訴人所不爭執，可見上訴人自104 年11月20日起確 有未依約履行協力義務，致被上訴人無從領取買賣價金情 事，上訴人自斯時起即應負遲延給付責任，且上述協力義 務與上訴人將買賣價金存入系爭履約專戶之義務不同，上 訴人自無從以已將買賣價金全數存入系爭履約專戶為由， 解免其未盡協力義務所生之遲延責任。
⒉至依系爭契約第11條第5 項約定：「……交屋前應將原設 籍於本買賣標的物之戶籍全部遷離，交屋時並出示身分證 或戶口名簿等遷離證明文件」等語（原審卷一第12頁），
固堪認上訴人抗辯被上訴人負有將戶籍遷出之義務等語屬 實。然被上訴人迄今仍未將系爭房地交付予上訴人之情， 業如前述，則被上訴人僅須於實際交付系爭房地前將戶籍 遷離，即未違反上開約定，況此遷出義務之違反所涉及者 ，乃被上訴人應否就此負遲延責任或損害賠償責任之問題 ，與上訴人就前開協力義務之履行有無遲延情事，分屬二 事，判斷標準本即不同，故上訴人抗辯其於被上訴人將戶 籍遷出系爭房地前，不負遲延責任云云，委無足採。 ⒊按債務人享有同時履行抗辯權者，在未行使此同時履行抗 辯權以前，仍可發生遲延責任之問題，必須行使以後始能 免責，有最高法院50年台上字第1550號判例可資參照，惟 最高法院就債務人行使同時履行抗辯權後，已發生之遲延 責任是否能因而溯及消滅一節，有見解認為應溯及消滅者 （最高法院101 年度台再字第6 號、105 年度台上字第23 28號、106 年度台上字第78號判決），亦有見解認為僅必 須行使以後始能免責，行使前已發生之遲延責任，尚無溯 及消滅可言（最高法院90年度台上字第1232號、102 年度 台上字第491 號、103 年度台上字第2144號判決）。學者 另有見解認為為維持同時履行抗辯權之作用，避免一方債 務人須負給付遲延之損害賠償責任，另一方面准許債務人 得主張同時履行抗辯延緩給付之衝突狀況，應以行使溯及 免責說為原則，惟若溯及違反公平原則，基於制度目的應 例外採行為效果不溯及說為當，如債權人受領遲延，債務 人不負給付遲延責任，但債權人之對待給付遲延時（見司 法智庫就最高法院97年度台上字第54號判決之評析，劉春 堂、黃宏全、張鈺光撰寫）。本院審酌同時履行抗辯係指 雙務契約當事人因互負債務，一方當事人於他方未為對待 給付以前，得拒絕自己之給付，其作用僅係使一方得暫時 拒絕自己之給付，延緩他方行使權利，其拒絕給付，實非 因原負債務履行期未屆至之故，並參考同時履行抗辯制度 之本旨，乃在維持公平原則，自應以視具體個案不同情況 ，容許以正義衡平概念，調整同時履行抗辯權行使後遲延 責任溯及消滅與否之認定為宜。查，本件上訴人係於106 年6 月12日始以被上訴人未履行交付系爭房地之對待給付 為由，拒絕自己之給付，而為同時履行抗辯權之行使之情 ，業據上訴人陳明在卷，並有上訴人之答辯狀在卷可佐（ 原審卷二第75至77、152 頁）。審諸被上訴人已於104 年 11月16日、同年月20日以存證信函催告上訴人配合辦理系 爭房地點交事宜，均經上訴人拒絕，上訴人有受領遲延之 情，業如前述，且足見被上訴人確已提出給付，係因上訴
人拒絕致未能履行，而上訴人雖已將買賣價金存入系爭履 約專戶，然於其拒絕出具同意書指示合泰公司撥款之情形 下，被上訴人根本無從受領買賣價金，此情形與上訴人未 為價金給付之情形相當，綜觀上述履約情狀，本院認上訴 人嗣後行使同時履行抗辯權後，應解為不發生溯及效力， 即上訴人僅自行使時起免負遲延責任，始能兼顧兩造權益 及符合公平原則。從而，上訴人應負遲延責任之期間為自 104 年11月20日起至106 年6 月11日止，堪予認定。 ㈤按當事人得約定債務人於債務不履行時，應支付違約金；違 約金，除當事人另有訂定外，視為因不履行而生損害之賠償 總額；其約定如債務人不於適當時期或不依適當方法履行債 務時，即須支付違約金者，債權人除得請求履行債務外，違 約金視為因不於適當時期或不依適當方法履行債務所生損害 之賠償總額，民法第250 條定有明文。次按約定之違約金額 過高者，法院得減至相當之數額，為民法第252 條所明文規 定。而違約金數額是否相當，須依一般客觀事實、社會經濟 狀況及當事人所受損害情形，以為酌定之標準。經查： ⒈系爭契約第12條第2 項僅約定：上訴人如有遲延給付情形 ，應賠償被上訴人自應給付之日起，按買賣總價款每日千 分之0.5 計算之違約金，至買方完全交付之時止（原審卷 一第12頁），並未特別明定為懲罰性違約金，依民法第25 0 條第2 項規定，自屬損害賠償總額預定性質之違約金。 ⒉上訴人應負遲延責任之期間為自104 年11月20日起至106 年6 月11日止一節，已如前述，依系爭契約第12條第2 項 約定方式計算，上訴人應給付之違約金數額為1,225,500 元（計算式：4,300,000 ×0.0005×570 ＝1,225,500 ） ，已接近買賣總價金之3 成，本院審酌上訴人已遵期將買 賣價金存入系爭履約專戶，縱有本件爭訟，亦無事後不能 履行買賣價金給付義務之虞，所受損害乃因遲延受償，可 能受有之利息損害、物價上漲之損失及其他預期利益，並 參以系爭房屋係於70年6 月25日興建完成，於兩造締結系 爭契約時，已屬36年以上之老舊建物，其市場交易價格較 一般房屋為低，亦經被上訴人自承「當時是便宜賣」等語 在卷（原審卷二第152 頁背面），暨現今社會經濟狀況、 房地產價格漲跌等一切情狀，認為系爭契約所定違約金確 有過高情事，應酌減為按買賣總價千分之0.1 計算違約金 始為適當，亦即應酌減違約金為245,100 元（計算式：4, 300,000 ×0.0001×570 ＝245,100 ）。從而，被上訴人 得請求給付之違約金為245,100 元，其逾此範圍之請求為 無理由，不應准許。
六、綜上所述，被上訴人依系爭契約及民法第367 條規定，請求 上訴人同意其領取系爭履約專戶內之買賣價金，經上訴人為 對待給付之同時履行抗辯，是上訴人應於被上訴人交付系爭 房地之同時，同意被上訴人領取系爭履約專戶內之買賣價金 4,284,132 元，被上訴人另依系爭契約第12條第2 項約定， 請求上訴人給付違約金245,100 元，為有理由，應予准許， 逾此範圍之請求，為無理由，應予駁回。原審判決就上開應 准許、應予駁回部分，為上訴人、被上訴人敗訴之判決，並 就上開應予准許部分為附條件准、免假執行之宣告，並無不 合。上訴人就其敗訴部分、被上訴人就其敗訴中之980,400 元本息部分各自提起上訴、附帶上訴，指摘原判決不當，求 予廢棄改判，均無理由，自應駁回其等之上訴、附帶上訴。 又關於原審判決命上訴人協同領取買賣價金部分，經闡明後 ，被上訴人陳明其真意為請求上訴人同意其向兆豐銀行領取 系爭履約專戶內之買賣價金4,284,132 元，而更正聲明（含 減縮請求金額）為：上訴人應同意被上訴人領取系爭履約專 戶內之買賣價金4,284,132 元，非屬訴之變更，爰由本院將 原審此部分更正為如主文所示。本件事證已臻明確，兩造其 餘之攻擊或防禦方法及所用之證據，經本院斟酌後，認為均 不足以影響本判決之結果，爰不逐一論列，附此敘明。七、據上論結，本件上訴、附帶上訴均無理由，依民事訴訟法第 449 條第1 項、第78條，判決如主文。
中 華 民 國 107 年 4 月 11 日
民事第四庭
審判長法官 徐文祥
法 官 李昭彥
法 官 黃悅璇
以上正本證明與原本無異。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀，其未表明上訴理由者，應於上訴後20日內向本院提出上訴理由書（均須按他造當事人之人數附繕本）。
上訴時應提出委任律師或具有律師資格之人之委任狀，並依附註條文規定辦理。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 107 年 4 月 11 日
書 記 官 梁美姿
附註：
民事訴訟法第466 條之1 ：
對於第二審判決上訴，上訴人應委任律師為訴訟代理人，但上訴人或其法定代理人具有律師資格者，不在此限。
上訴人之配偶、三親等內之血親、二親等內之姻親，或上訴人為法人、中央或地方機關時，其所屬專任人員具有律師資格並經法院認適當者，亦得為第三審訴訟代理人。
第1 項但書及第2 項情形，應於提起上訴或委任時釋明之。附表
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│編號│不動產標示 │權利範圍 │目前登記所有權人│
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│1 │高雄市○○區○○段0000地號土地 │萬分之131 │ 黃麟 │
├──┼────────────────┼─────┤（於104 年11月9 │
│2 │同地段1813建號建物 │全部 │日辦畢所有權移轉│
│ │（門牌號碼為高雄市苓雅區四維四路│ │登記） │
│ │5 號11樓之4 ） │ │ │
│ ├────────────────┼─────┤ │
│ │同地段1822建號即共有部分建物 │萬分之144 │ │
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