臺灣高等法院花蓮分院民事判決 107年度上易字第5號
上 訴 人 康雅庭
訴訟代理人 吳順龍律師
孫裕傑律師
黃佩成律師
被 上訴人 游健在
訴訟代理人 邱一偉律師
上列當事人間請求損害賠償等事件，上訴人對於中華民國106年
11月17日臺灣花蓮地方法院106年度訴字第117號第一審判決提起
上訴，本院於民國107年3月27日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
上訴駁回。
第二審訴訟費用由上訴人負擔。
事實及理由
一、上訴人康雅庭（下稱上訴人）於原審起訴主張：（一）上訴人因與訴外人卓鳴均（下稱卓鳴均）共同合作經營卓 越不動產經紀人企業社（下稱卓越企業社），而於民國 103年4月8日以卓越企業社為簽約名義人，向被上訴人游 健在（下稱被上訴人）承租址設花蓮縣○○鄉○○村○○ 路○段00000號房屋（下稱系爭房屋），租賃期間自103年 6月1日起至108年5月31日止，每月租金新台幣（下同） 36,000元，並簽訂房屋租賃契約公證書（下稱系爭租約） ，上訴人於與被上訴人簽約同時即以其個人支票交付押金 108,000元及一年份之租金予被上訴人，故被上訴人知悉 上訴人為系爭房屋之實際承租人，且為系爭房屋支出150 萬元之裝潢費，故系爭租約第8條第1項第3款即約定：可 歸責於出租人之事由終止租約，出租人應按日計算退還未 到期租金及返還押金，並賠償150萬元違約金。（二）系爭房屋租賃期間，上訴人欲變更卓越企業社之負責人， 而要求被上訴人出示系爭房屋稅籍等文件，以辦理變更登 記事宜，被上訴人不僅拒絕提供，並趁機調漲系爭房屋之 租金。豈料，上訴人拒絕被上訴人調漲租金後，被上訴人 多次前往系爭房屋辱罵被上訴人，更於105年1月14日擅自 與卓鳴均即卓越企業社簽訂終止契約書（下稱系爭終止契 約書），並發函催告上訴人應於105年1月31日遷讓返還系 爭房屋，上訴人不得已而搬離。嗣被上訴人更以上訴人無 權占有系爭房屋為由，向原法院對上訴人請求返還房屋並 給付相當於租金之不當得利，原法院雖以105年度花簡字 第86號（下稱花簡86號）判決上訴人敗訴，然係因上訴人 於該案審理時，已搬離遷讓，惟該案決理由中亦認定被上
訴人擅自與卓鳴均簽訂系爭終止契約書，有違誠信，此爭 點效拘束兩造與原法院。由上可知，系爭租約之終止係可 歸責於被上訴人之事由，故上訴人自得依系爭租約第8條 第1項第3款請求被上訴人給付150萬元之違約金。另被上 訴人仍持有上訴人先前所給付之押金108,000元及預付之 105年5月份之租金支票乙紙，該支票業經被上訴人兌現， 惟系爭租約既已終止，被上訴人即無持有押金及租金之法 律上原因，故爰依民法第179條、系爭租約第4條第2項之 約定，一併請求被上訴人返還。合計為1,644,000元。（三）被上訴人稱上訴人於105年5月1日至106年3月3日使用系爭 房屋，受有不當得利36萬元云云，惟被上訴人該部分權利 主張，業經花簡86號判決駁回確定，依民事訴訟法第400 條第1項規定，受該案判決既判力效力所及，被上訴人不 得再為主張。且上訴人既已於105年4月底遷離系爭房屋， 並在花簡86號案件開庭時亦明確陳稱：伊公司的人員及物 品4月底時都已搬走等語，益徵被上訴人上開主張並非事 實。至於系爭房屋之鑰匙，係由上訴人自行配製，非被上 訴人所交付，故被上訴人非鑰匙之所有權人，自無權要求 上訴人交付鑰匙。
（四）並聲明：
1.被上訴人應給付上訴人1,644,000元，及自起訴狀繕本送 達翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息。 2.上訴人願供擔保請准宣告假執行。
二、被上訴人則以：
（一）上訴人與卓鳴均於103年間合夥經營卓越企業社，並由卓 鳴均擔任法定代理人。嗣於103年4月8日卓越企業社向被 上訴人承租系爭房屋，租期自103年6月1日至108年5月31 日，每月租金36,000元。惟卓鳴均嗣因與上訴人經營理念 不合，致卓越企業社經營不善，卓鳴均遂於105年1月14日 代表卓越企業社與被上訴人終止系爭租約，並約定自105 年1月31日生效。然上訴人仍藉故持續占用系爭房屋，被 上訴人因此向原法院訴請上訴人返還房屋，案經花簡86號 判決被上訴人勝訴，該判決理由雖認卓鳴均與上訴人間仍 有合夥關係，系爭終止租約不及上訴人，然上訴人於該案 審理時已同意遷讓返還系爭房屋，且於105年4月底已自行 搬離等情，應屬有合意終止系爭租約之事實，合於民法第 161條第1項之規定，是系爭租約即已終止，故上訴人自 105年5月1日起，即屬無權占有系爭房屋。（二）系爭租約係由卓越企業社負責人卓鳴均與被上訴人簽訂， 系爭終止契約書亦由卓鳴均代表卓越企業社與被上訴人簽
訂，被上訴人自無懷疑系爭租約於105年1月31日合法終止 。且上開情形業經卓鳴均於105年1月15日寄發存證信函通 知上訴人，並副知被上訴人，請上訴人於租約終止後將系 爭房屋返還被上訴人。是上訴人並非承租人，於系爭租約 終止後，仍繼續無權占用系爭房屋，被上訴人於105年2月 3日起訴請求上訴人返還房屋，係行使房屋所有權人之正 當權利，非上訴人所稱干擾或違反誠信之舉。且參諸原法 院105年度花簡字第76號、105年度簡上字第61號判決（下 分別稱花簡76號、簡上61號），亦認定系爭租約不存在於 兩造之間，上訴人無權要求被上訴人交付系爭房屋稅籍資 料等情，足見上訴人確係無權占有系爭房屋。況上訴人於 花簡86號案件中，未待法院判決，即於105年4月底自行搬 離，並於105年7月11日庭期時自陳：伊於4月底已搬走、 不再主張占有等語，益徵上訴人係自願搬離系爭房屋。至 於上訴人提出簡上61號判決，欲證明被上訴人有干擾其營 業之事實，然被上訴人於該案中之行為與上訴人之營業及 105年4月底搬離系爭房屋均無關係，上訴人以此主張系爭 租約終止係可歸責被上訴人，並非可採。是上訴人與被上 訴人終止系爭租約係雙方合意終止，且係上訴人自行表示 終止，被上訴人並無可歸責性。
（三）兩造既已於105年5月1日起合意終止系爭租約，上訴人卻 仍繼續占用房屋，並拒絕返還房門鑰匙，直至106年3月3 日止，上訴人顯係無法律上原因受有利益，被上訴人得向 上訴人請求上開期間相當於租金之損害36萬元，該部分業 經被上訴人另案起訴請求（原法院106年度花簡字第140號 ，下稱花簡140號），況花簡字第140號亦已判決認定上訴 人違反系爭租約第9條第1項約定，判決上訴人應給付被上 訴人無權占用系爭房屋4個月之違約金144,000元等情，則 上訴人於本件請求被上訴人返還36,000元及108,000元部 分及無理由。
（四）花簡86號判決主要爭點在於兩造就系爭房屋有無租賃關係 存在，而本件爭點係被上訴人於上訴人於105年4月底自行 搬離系爭房屋而與被上訴人終止租約，是否可歸責於被上 訴人乙節，二案並不相同，故花簡86號判決對本案並無爭 點效之適用。
（五）系爭房屋之裝潢費用係由何人支付，被上訴人並不知悉， 縱上訴人提出整修單據，然均為估價單，無以證明上訴人 確有付款。再者，上訴人於106年3月3日返還系爭房屋時 ，室內裝潢、燈具等已自行拆除一空，則上訴人主張依系 爭租約請求被上訴人補償裝潢費用150萬元，顯無理由。
（六）並聲明：
1.上訴人之訴及假執行之聲請均駁回。
2.如受不利判決願供擔保請准宣告免為假執行。三、原審判決被上訴人勝訴，上訴人不服提起上訴，除援引原審 起訴主張，並於本院補陳略以：
（一）花簡86號判決理由既載明：「…明知或可得而知其等承租 系爭房屋乃供作卓越不動產經紀人企業社營業處所之用， 更明知或可得而知系爭租約關係另有被告本人（即本件上 訴人）承租系爭房屋之意思，揆諸上開說明，系爭租約關 係自仍對被告本人有發生效力，…。」，可證被上訴人明 知上訴人方為系爭房屋之實際承租人。又兩造間關於系爭 租約之效力，亦經花簡76號、簡上第61號判決認定及於上 訴人，以及系爭房屋租金均由上訴人簽發支票交付被上訴 人等情，更證被上訴人知悉上訴人為系爭房屋之承租人。 然被上訴人未通知上訴人，擅自與卓鳴均單方簽訂系爭終 止契約書，並於該契約書第4條刻意約定上訴人與卓鳴均 間之法律關係均與被上訴人無關等語，意圖損害上訴人之 權益，且被上訴人一再干擾上訴人使用系爭房屋，更以上 訴人無權占有系爭房屋為由，訴請上訴人返還系爭房屋， 並給付相當於租金之不當得利，嚴重破壞雙方信任關係等 情，迫使上訴人終止系爭租約，難謂被上訴人無可歸責之 情事。原判決徒以債之相對性認被上訴人與卓鳴均終止系 爭租約，與常情相符，且系爭租約終止事由僅可歸責於卓 鳴均，實有違誤。
（二）上訴人向被上訴人承租系爭房屋時，因該屋況極差，需整 修及裝潢，上訴人為免日後因不可歸責於己事由終止租約 時，受有損失，故兩造在簽訂系爭租約時即明訂第8條： 「因可歸責於出租人之事由終止租約者，…，出租人並應 賠償承租人新台幣一百五十萬元整之違約金（此為對承租 人裝潢費之補償）」，而上訴人於簽訂系爭租約後即著手 雇工整修及裝潢系爭房屋，有整修及裝潢照片可佐。嗣因 被上訴人與卓鳴均單方簽訂系爭終止契約書，且一再干擾 上訴人使用系爭房屋，並訴請上訴人返還系爭房屋，致上 訴人不堪其擾搬離系爭房屋，而終止系爭租約，顯係被上 訴人違背締約、履約之誠實信用，業如上述，則上訴人依 系爭租約第8條約定，向被上訴人請求給付違約金150萬元 自屬有據。
（三）上訴聲明：
1.原判決廢棄。
2.上開廢棄部分，被上訴人應給付上訴人150萬元，及自起
訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息。 3.第一、二審訴訟費用由被上訴人負擔。
四、被上訴人除引用原審陳述外，於本院補陳略以：（一）系爭房屋實際承租人為卓鳴均，並非上訴人。 1.系爭租約上所載之出租人為被上訴人、承租人為卓越企業 社負責人卓鳴均，並非上訴人。又卓越企業社登記為獨資 商號，負責人為卓鳴均，則獨資商號並無法人格，與其負 責人實屬同一，故系爭租約當事人應為被上訴人與卓鳴均 。再者，系爭租約並未記載上訴人為共同承租人，亦無提 前終止系爭租約應得上訴人同意之約定，則上訴人指稱被 上訴人明知上訴人為實際承租人，卻擅自與卓鳴均簽訂系 爭終止契約書，並非事實。
2.系爭房屋之租金雖係由上訴人簽發支票交付被上訴人，惟 支票僅為一種清償方法，且上訴人何以為卓鳴均簽發支票 支付系爭房屋租金乃其等之內部關係，基於票據行為之無 因性、文義性及獨立性，不得以此推認被上訴明知上訴人 為系爭房屋之實際承租人。
（二）兩造係合意終止系爭租約，被上訴人並無可歸責事由。 1.上訴人於花簡86號案件進行中，即自行搬離，不再使用系 爭房屋，且花簡140號判決亦認定系爭租約係經雙方合意 而終止，故被上訴人並無可歸責事由甚明。
2.上訴人雖援引花簡86號判決理由：「…游健在竟僅單方與 卓鳴均以合意終止系爭租約關係，置康雅庭之權益於不顧 ，顯然有違誠信…」，主張系爭租約終止乃被上訴人違反 誠信所致，然該判決主要係在說明被上訴人與卓鳴均合意 終止系爭租約之效力不及於上訴人，與上訴人嗣後於105 年4月底自行搬離，以及105年11月1日與被上訴人合意終 止系爭租約，並無關聯，上訴人以此主張系爭租約終止係 可歸責於被上訴人之事由，顯係混淆事實。
3.至於被上訴人於104年12月4日辱罵上訴人一事，係因移車 與用水之偶發事件，雙方發生口角，與上訴人營業無關， 有台灣花蓮地方法院105年度花簡字第401號判決可憑，且 雙方發生口角之地點係在系爭房屋之外，亦未影響上訴人 之營業，上訴人以此作為被上訴人干擾上訴人使用系爭房 屋，進而迫使其搬離等詞，顯非事實。
（三）上訴人依系爭租約第8條第1項第3款約定請求被上訴人給 付150萬元，並無理由。
1.兩造終止系爭租約既不可歸責於被上訴人之事由，已如上 述，則上訴人依系爭租約第8條第1項第3款，請求被上訴 人給付150萬元，即無理由。
2.又被上訴人並未參與上訴人與卓鳴均之拆夥協議，無從知 悉其等間有何約定。再者，依上訴人與卓鳴均於104年2月 2日之同意拆夥切結書第2條之特約事項：「…若甲方（即 卓鳴均）…導致出租人終止租約使得乙方（即上訴人）無 法營業之損失，甲方必須無條件支付乙方成立住商不動產 花蓮自立加盟店即花蓮縣○○鄉○○路○段000○0號乙方 整理之費用壹佰伍拾萬元整及押金壹拾萬捌仟元整，乙方 可向甲方提出損害賠償。…」，故上訴人自應依該切結書 之約定向卓鳴均請求賠償，方為適法。
（四）答辯聲明：
1.上訴駁回。
2.第二審訴訟費用由上訴人負擔。
3.如受不利判決，願供擔保請准宣告免為假執行。五、兩造不爭執事項：
（一）上訴人與卓鳴均於103年4月8日簽訂合作契約公證書，由 上訴人與卓鳴均合夥共同經營卓越企業社，並共同聘請會 計負責帳務。
（二）卓越企業社與被上訴人於103年4月8日就系爭房屋簽訂系 爭租約，租賃標的為系爭房屋，期間自103年6月1日起至 108 年5月31日止，每月租金為36,000元，押金為108,000 元。
（三）系爭租約於103年4月8日簽立後，上訴人簽發第1年期每月 1日到期之租金及押金支票共12紙交付被上訴人（其中押 金及首期租金合計144,000元），1年期滿後，被上訴人又 向上訴人收取第2年期之租金支票共12紙。上開支票全部 經被上訴人兌現取得票款。
（四）系爭租約之公證書及上開合作契約之公證書，前者文號為 10663號，後者文號為10664號，公證時間均為103年4月8 日，地點皆在何叔孋公證人事務所，均由公證人何叔孋公 證在案。
（五）被上訴人知悉上訴人與卓鳴均間就卓越企業社之合作關係 ，且知悉其等承租系爭房屋乃供作卓越企業社營業處所之 用。
（六）花簡86號、簡上61號（原審案號花簡76號）民事判決已經 確定。
（七）系爭租約有效期間內（即103年6月1日起至105年4月30日 止），上訴人有按期繳納租金。
（八）上訴人所簽發支票號碼EA0000000、發票日為105年5月1日 、票面金額36,000元、付款人為花蓮第二信用合作社中正 分行之支票，已經被上訴人兌現取得票款36,000元。
（九）被上訴人目前將系爭房屋出租給第三人。 六、得心證之理由：
（一）上訴人於原審起訴主張兩造終止系爭租約係可歸責於被上 訴人之事由，爰依系爭租約第8條第1項第3款約定請求被 上訴人給付違約金150萬元，並主張系爭租約既已終止， 依系爭租約第4條第2項、民法第179條規定，被上訴人應 返還上訴人先前已給付之押租金108,000元及預付105年5 月份之租金36,000元，合計共1,644,000元。前經原審判 決駁回上訴人之訴，上訴人僅就系爭租約第8條第1項第3 款系爭租約違約金150萬元之部分聲明不服，提起上訴， 其餘敗訴部分並未聲明不服而確定。準此，本院審理範圍 即以上訴人上揭聲明不服者為限，其餘部分即非本件之上 訴審理範圍，合先敘明。
（二）本件系爭租約之承租人為卓越企業社。
1.系爭租約之當事人欄所載出租人為被上訴人，承租人為卓 越企業社、負責人為卓鳴均，並有其等之簽名或印文，且 經公證人何叔孋公證，有系爭租約在卷足憑（原審卷第8 至10頁）。又卓鳴均確係為卓越企業社登記負責人，亦有 經濟部商業登記資料查詢附卷可參（原審卷第65頁），且 按獨資商號與其負責人為同一權利主體（最高法院95年度 台上字第1590號判決要旨參照），則卓鳴均自得代表卓越 企業社與被上訴人簽訂系爭租約，從而系爭租約之承租人 為卓越企業社。
2.上訴人雖援引花簡86號判決理由，主張被上訴人知悉其為 系爭房屋之實際承租人，且系爭房屋租金均由上訴人簽發 支票交付被上訴人云云。然查，花簡86號判決理由係載： 「原告明知或可得而知被告與卓鳴均間就卓越不動產經紀 人企業社之合作關係，亦明知或可得而知其等承租系爭房 屋乃供作卓越不動產經紀人企業社營業處所之用，更明知 或可得而知系爭租約關係另有被告本人承租系爭房屋之意 思，揆諸上開說明，系爭租約關係自仍對被告本人有發生 效力。然而，原告竟僅單方與卓鳴均以合意終止系爭租約 關係，置被告之權益於不顧，顯然有違誠信，故其與卓鳴 均間合意終止系爭租約關係之效力，自不得拘束被告。」 ，足見該判決認定系爭租約雖經被上訴人與卓鳴均合意終 止，然因被上訴人明知或可得而知系爭房屋係供作卓越企 業社經營之用，且關係上訴人承租系爭房屋之意思，故其 等合意終止系爭租約之效力不及於上訴人，然非得遽此推 認系爭租約之實際承租人為上訴人。至於系爭房屋租金雖 係上訴人簽發支票交付被上訴人，然應係認上訴人與卓鳴
均間之合夥共同經營卓越企業社之關係所簽發，亦無從以 此反推上訴人為系爭房屋之承租人。
（三）本件系爭租約之終止，並無可歸責被上訴人之事由。 1.系爭租約之雙方當事人既為卓越企業社與被上訴人，業如 上述，則系爭租約之終止，自亦應以卓越企業社與被上訴 人為終止系爭租約之當事人。是被上訴人與卓業企業社之 負責人卓鳴均簽訂系爭終止契約書，難認有可歸責之事由 。
2.上訴人固主張：被上訴人未通知上訴人，即擅自與卓鳴均 簽訂系爭終止契約書，並刻意約定上訴人與卓鳴均間之法 律關係均與被上訴人無關，且一再干擾上訴人使用系爭房 屋，更起訴請求上訴人返還系爭房屋，致上訴人不得已搬 離系爭房屋，而終止系爭租約，被上訴人自有可歸責之事 由云云。惟查：
（1）花簡86號判決理由雖以被上訴人違反誠信原則為由，認 系爭終止契約書之效力不及於上訴人，惟上訴人於該案 105年7月11日言詞辯論期日時既已陳稱：「我們公司的 人員及物品4月底時都已搬走，只剩裝潢還在」、「（ 請被告確認系爭房屋是否已不再主張占有）是，但裝潢 應該還我，鑰匙我現在不願意還，因為我的裝潢還在裡 面，只要裝潢能讓我帶走，我絕不會毀損系爭房屋」（ 花簡86卷第81、82頁），復於106年3月3日以吉安宜昌 000021號存證信函告知被上訴人得自行更換門鎖（原審 卷第39頁），而有將系爭房屋事實上管領力移轉予被上 訴人而履行返還租賃物之義務，則兩造間就系爭租約之 終止自已達成合意，自難認系爭租約終止有可歸責於被 上訴人之事由。
（2）又被上訴人既為系爭房屋所有權人，因與系爭租約之承 租人卓越企業社合意終止契約，而認上訴人無權再繼續 使用系爭房屋，因而起訴請求，縱訴訟進行雖對上訴人 造成生活或工作上之不便，然實乃被上訴人正當權利之 行使，縱花簡86號判決認定被上訴人與卓鳴均間終止租 約之效力不及於上訴人，亦無從反推被上訴人起訴主張 權利之行為，即屬兩造終止租約之可歸責事由。 3.至上訴人主張被上訴人曾於租賃期間前往系爭房屋處辱罵 上訴人，致上訴人不堪其擾而搬離，被上訴人就系爭租約 之終止應有可歸責之事由云云。然查，該事件係發生於 104年12月4日上午9時15分許，並非於被上訴人與卓越企 業社終止系爭租約之後，有臺灣花蓮地方法院105年度花 簡字第401號、花簡76號、簡上61號判決書影本附卷可參
（本院卷第66頁、原審卷第72至84頁），則該事件自難認 與系爭租約終止有關。從而，上訴人該部分主張，亦難認 可採。
（四）上訴人不得依系爭租約第8條第1項第3款約定，請求被上 訴人給付違約金150萬元。
1.按系爭租約第8條第1項第3款約定：「因可歸責於出租人 之事由終止租約者，應按日計算退還未到期租金予承租人 及返還押金，出租人並應賠償承租人新台幣一百五十萬元 整之違約金（此為對承租人裝潢費之補償）。」是該項約 定需以有可歸責於出租人之事由而終止系爭租約時，承租 人始得依該約定請求出租人賠償違約金；反之，倘系爭租 約之終止，並無可歸責於出租人之事由，承租人自無依該 約定請求出租人賠償違約金。系爭租約之終止既非可歸責 於被上訴人，業如前述，則上訴人依該項約定請求被上訴 人給付150萬元，即無理由。
2.至於系爭房屋之整修、裝潢費用無論是否為上訴人所支付 ，惟系爭租約之終止既非可歸責被上訴人，上訴人亦無從 依該約定向被上訴人請求。
七、綜上所述，上訴人依系爭租約第8條第1項第3款約定，請求 被上訴人給付150萬元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償 日止，按年息5%計算之利息，為無理由，不應准許。原審為 被上訴人勝訴之判決，經核於法並無不合。上訴意旨指摘原 判決不當，求予廢棄改判，為無理由，應予駁回。八、本件為判決之基礎已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及未經 援用之證據，經斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果， 自無逐一論駁之必要，併此敘明。
九、據上論結，本件上訴為無理由，依民事訴訟法第449條第1項 、第78條，判決如主文。
中 華 民 國 107 年 4 月 19 日
民事庭審判長法 官 邱志平
法 官 李水源
法 官 李珮瑜
以上正本係照原本作成。
本件不得上訴。
中 華 民 國 107 年 4 月 19 日
書記官 徐文彬