臺灣高等法院民事判決 106年度上字第1195號
上 訴 人 向道林即成都川菜館
訴訟代理人 劉祐希律師
枋啟民律師
上 一 人
複 代理人 董家豪律師
被 上訴人 范秀蘭
訴訟代理人 黃文菁律師
邱顯智律師
上列當事人間請求返還共有物事件，上訴人對於中華民國106 年
7 月14日臺灣新竹地方法院105 年度訴字第803 號第一審判決提
起上訴，本院於中華民國107 年4 月11日言詞辯論終結，判決如
下：
主 文
上訴駁回。
第二審訴訟費用由上訴人負擔。
事實及理由
一、被上訴人主張：伊於民國101 年12月間登記取得位在大鵬新 城公寓大廈社區（下稱系爭社區）之新竹市○○段0000地號 土地（下稱2065地號土地）（權利範圍各157/100000）及其 上同段6586建號建物（即門牌新竹市○○街00號2 樓之5 ， 權利範圍全部）所有權（合稱被上訴人房地），為系爭社區 之區分所有權人。上訴人自100 年7 月10日起先後向系爭社 區管理委員會（下稱系爭管委會）承租系爭社區之共用部分 即如原判決附圖編號A 、B 所示坐落2065地號土地上，門牌 號碼為新竹市○○街00號1 樓之5 、同號1 樓之3 面積各10 8 平方公尺（合稱系爭房屋），經營成都川菜館。嗣於105 年5 月18日召開第6 屆第2 次管委會會議（下稱系爭管委會 會議）後，由訴外人即時任系爭管委會主任委員臧育德於10 5 年5 月25日與上訴人就系爭房屋再續簽立房屋租賃契約， 租期自105 年7 月10日至110 年7 月9 日止（下稱系爭租約 ）。惟系爭社區早於100 年7 月30日召開第1 屆第2 次區分 所有權人會議（下稱系爭區權會）時，已決議通過公設店面 之出租，須由19棟30位委員共同簽署（下稱系爭區權會決議 ）。然系爭租約違反系爭區權會決議，未經19棟30位委員共 同簽署，依民法第71條規定，自屬無效。依系爭租約簽立時 之系爭社區規約第3 條第2 項約定，共用部分應供全體區分 所有權人及住戶共用，非經規約或區分所有人會議之決議， 不得約定為專用部分，且共用部分之出租並非管理行為，系 爭管委會及臧育德無權簽訂系爭租約，即對被上訴人及其他
區分所有權人不生效力，況上訴人知悉系爭區權會決議內容 ，顯非善意第三人，不得以系爭租約為占有使用系爭房屋之 正當權源。此外，依使用執照所示，系爭房屋經核定為眷村 文物展示空間，依法不得作為餐廳使用。上訴人將系爭房屋 作為餐廳，已悖於建築法第73條第2 項規定，依公寓大廈管 理條例第9 條第2 項、第3 項及民法第71條規定，系爭租約 違反法律禁止規定，應屬無效。縱認系爭租約非無效，惟上 訴人違法經營餐廳，為新竹市政府裁處罰鍰，並命停止營業 ，即違反系爭租約約定，已經系爭管委會終止系爭租約。上 訴人占有使用系爭房屋，即屬無權占有等情，伊本於區分所 有權人地位，為系爭社區全體共有人之利益，爰依民法第82 1 條、第767 條第1 項規定，求為命上訴人應將系爭房屋騰 空，並返還予被上訴人及其他全體共有人之判決。原審為上 訴人敗訴之判決，上訴人不服，提起上訴。被上訴人答辯聲 明：上訴駁回。
二、上訴人則以：伊自始合法承租使用系爭房屋經營餐廳，系爭 區權會另通過決議同意系爭社區公設店面出租，並授權系爭 管委會可1 次與商家締結5 年租賃契約，伊與系爭社區管委 會遂另定系爭租約。又系爭區權會決議未依公寓大廈管理條 例第31條先為決議，自不能依同條例第32條所定方式決議， 是該決議自始無效。且系爭管委會有管理、出租共用部分權 利，主任委員有權代表系爭管委會與伊就共有部分簽立租約 ，縱無區分所有權人會議先決議，伊對於其他區分所有權人 亦非無權占有。再者，主委具有對外代表管委會權限，伊於 105 年5 月25日與臧育德簽立系爭租約時，不知系爭區權會 決議內容，系爭租約即非無效。況系爭社區區分所有權人均 有領取公設租金，即有追認系爭租約之意。此外，伊使用系 爭房屋合於眷村文化內涵，未違反使用執照核定用途目的等 語資為抗辯。上訴聲明：㈠原判決廢棄。㈡被上訴人在第一 審之訴及其假執行之聲請均駁回。
三、被上訴人於101 年12月間登記取得被上訴人房地所有權，為 系爭社區之區分所有權人。系爭社區於100 年7 月30日召開 系爭區權會，決議通過公設店面對外出租之契約須經19棟30 位委員共同簽署。而系爭房屋為系爭社區共用部分，前租予 上訴人，於租約屆滿後，臧育德於105 年5 月25日以系爭管 委會主委名義，代表系爭管委會與上訴人簽立系爭租約，租 賃期間自105 年7 月10日至110 年7 月9 日等事實，為兩造 所不爭執，並有土地及建物所有權狀、系爭區權會會議紀錄 、建物謄本、新竹市稅務局105 年9 月9 日新竹稅房字第10 50021238號函、房屋租賃契約書及系爭租約附卷可稽（原審
卷一第8 頁至第9 頁、第14頁至第16頁、第31頁至第37頁、 第48頁至第54-1頁、第10頁至第13頁），堪信為真。四、被上訴人主張系爭租約應屬無效，上訴人無權占有系爭房屋 ，爰依民法第821 條、第767 條第1 項請求上訴人返還系爭 房屋予伊及其他全體共有人等情，為上訴人所否認，並以前 詞置辯。按所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求 返還之。對於妨害其所有權者，得請求除去之。有妨害其所 有權之虞者，得請求防止之；各共有人對於第三人，得就共 有物之全部為本於所有權之請求。但回復共有物之請求，僅 得為共有人全體之利益為之。民法第767條第1 項、第821條 定有明文。又以無權占有為原因，請求返還房屋者，占有人 對房屋所有權存在之事實無爭執，而僅以非無權占有為抗辯 者，占有人應就其取得占有係有正當權源之事實證明之。經 查：
㈠、上訴人辯稱系爭區權會決議授權系爭管委會與伊簽立租期為 5 年之系爭租約云云。惟按區分所有權人會議之決議，除規 約另有規定外，應有區分所有權人三分之二以上及其區分所 有權比例合計三分之二以上出席，以出席人數四分之三以上 及其區分所有權比例占出席人數區分所有權四分之三以上之 同意行之；區分所有權人會議依前條規定未獲致決議、出席 區分所有權人之人數或其區分所有權比例合計未達前條定額 者，召集人得就同一議案重新召集會議；其開議除規約另有 規定出席人數外，應有區分所有權人三人並五分之一以上及 其區分所有權比例合計五分之一以上出席，以出席人數過半 數及其區分所有權比例占出席人數區分所有權合計過半數之 同意作成決議。前項決議之會議紀錄依第34條第1 項規定送 達各區分所有權人後，各區分所有權人得於7 日內以書面表 示反對意見。書面反對意見未超過全體區分所有權人及其區 分所有權比例合計半數時，該決議視為成立。公寓大廈管理 條例第31條及第32條第1 、2 項定有明文。又系爭社區規約 第15條第1 項約定：「區分所有權人會議討論事項，除條例 第32條規定外，應有區分所有權人過半數及其區分所有權比 例合計過半數之出席，以出席人數過半數及區分所有權比例 占出席人數區分所有權合計過半數之同意行之。」。查系爭 區權會會議紀錄記載：「伍、主席報告：…應出席人數714 人以5 分之1 法定出席人數計為144 人，實到人數263 人達 到公寓大廈法定之規定，主席宣佈正式開會。」、「柒、臨 時動議：…⒉公設店面產權為全體區分所有權人共同持分， 為保障區分所有權人權益，租賃契約需經由19棟30位委員共 同簽署。經由大會區分所有權人表決：208 人贊成以過半數
之同意通過本案。⒊管委會依社區規約任期屆滿1 年必需改 選，租賃契約簽訂有效期亦以任期內為之。為保障商家權益 ，區分所有權人必要賦予管委會權限，於簽訂租賃契約時， 一次可簽長達5 年以內之長期租賃契約。經由大會區分所有 權人表決：211 人贊成以過半數之同意通過本案。」（下稱 系爭臨時動議兩項決議）（本院卷二第249 頁至第251 頁） 。對照100 年7 月16日區分所權人會議紀錄所示（本院卷二 第312 頁至第313 頁），均未討論系爭臨時動議兩項決議， 顯見系爭臨時動議兩項決議未於同年月16日區分所有權人會 議中提出，係於系爭區權會中，始以臨時動議方式提出，即 非就同一議案經公寓大廈管理條例第31條未能決議後，再依 同條例第32條第1 、2 項再為決議，自不能以該條例所定判 斷決議是否成立，應屬一般討論事項，須依系爭規約第15條 第1 項判斷是否成立。惟系爭區權會既僅有263 人出席，距 法定出席人數714 人（本院卷二第247 頁），顯不足系爭規 約第15條第1 項約定應有區分所有權人過半數出席之定足數 ，是系爭臨時動議兩項決議不符決議成立之要件，自均未成 立，系爭管委會即未獲授權得與商家簽立5 年以內之長期租 賃契約。又既為不符決議成立要件，即非決議方法違法，自 無所謂得撤銷與否之問題。因此，上訴人所辯，即屬無據。㈡、上訴人辯以系爭管委會有權出租系爭房屋云云。然：１、按管理委員會會議決議之內容不得違反本條例、規約或區分 所有權人會議決議。公寓大廈管理條例第37條定有明文。又 系爭社區規約第3 條第2 項約定：「本社區法定空地、地下 室設施、社區活動中心、管理委員會辦公室、中央監控室、 樓頂平臺及其他為共用之設施為共用部分，應供全體區分所 有權人及住戶共同使用，非經規約或區分所有權人會議之決 議，不得約定為約定專用部分。共用及約定專用部分之使用 管理辦法由管理委員會訂定之。」（本院卷二第77頁）。系 爭房屋既為系爭社區之共用部分，非經規約或區分所有權人 會議之決議，應供全體區分所有權人及住戶共同使用，且其 使用管理辦法由系爭管委會訂定。而兩造均不爭執系爭管委 會未訂定共用及約定專用部分之使用管理辦法（本院卷一第 300 頁、第320 頁），則系爭管委會既未訂定共用部分之使 用管理辦法，區分所有權人無從檢視系爭管委會對共用部分 之使用管理方式，即不符合系爭社區規約所定授權方式，自 不得逕為出租系爭社區共用部分。對照前開規約約定，共用 部分非經規約或區分所有權人會議之決議，不得約定為約定 專用部分。而系爭規約第6 條第1 項所定共用部分之約定專 用以有償使用為原則（本院卷二第78頁），是將共用部分以
有償方式供特定人使用而排除其他區分所有權人時，應經規 約或區分所有權人會議之決議。同理，如將系爭社區共用部 分供第三人使用而排除區分所有權人使用時，按上開規約所 載，亦應由規約或區分所有權人會議之決議，不能僅由系爭 管委會自行決議。因此，本件既未經系爭社區區分所有權人 會議決議或符合規定約定，系爭管委會及臧育德自無權出租 系爭房屋。
２、次按共用部分、約定共用部分之修繕、管理、維護，由管理 負責人或管理委員會為之。其費用由公共基金支付或由區分 所有權人按其共有之應有部分比例分擔之。但修繕費係因可 歸責於區分所有權人或住戶之事由所致者，由該區分所有權 人或住戶負擔。其費用若區分所有權人會議或規約另有規定 者，從其規定；管理委員會之職務如下：一、區分所有權人 會議決議事項之執行。二、共有及共用部分之清潔、維護、 修繕及一般改良。三、公寓大廈及其周圍之安全及環境維護 事項。四、住戶共同事務應興革事項之建議。五、住戶違規 情事之制止及相關資料之提供。六、住戶違反第六條第一項 規定之協調。七、收益、公共基金及其他經費之收支、保管 及運用。八、規約、會議紀錄、使用執照謄本、竣工圖說、 水電、消防、機械設施、管線圖說、會計憑證、會計帳簿、 財務報表、公共安全檢查及消防安全設備檢修之申報文件、 印鑑及有關文件之保管。九、管理服務人之委任、僱傭及監 督。十、會計報告、結算報告及其他管理事項之提出及公告 。十一、共用部分、約定共用部分及其附屬設施設備之點收 及保管。十二、依規定應由管理委員會申報之公共安全檢查 與消防安全設備檢修之申報及改善之執行。十三、其他依本 條例或規約所定事項。公寓大廈管理條例第10條第2 項、第 35條定有明文。是共用部分依前開條例第10條第2 項固由管 理委員會負責管理，惟依同條例第35條所定，管理委員會仍 應按規約或區分所有權人會議決議事項執行，非謂管理委員 會有權逕為出租共用部分。查臧育德以系爭管委員主任委員 身分，與上訴人簽立系爭租約（原審卷一第10頁至第13頁） 。惟系爭管委會既無權逕為出租系爭房屋，縱為系爭管委會 決議與上訴人續立系爭租約，仍是無權出租。況系爭管委會 亦未獲得區分所有權人會議決議或規約授權得予上訴人簽立 系爭租約，臧育德即無權代表與上訴人簽立系爭租約。因此 ，上訴人此項辯詞，即無可取。
㈢、上訴人辯稱公設出租係因社區基金有需求，各區分所有權人 歷年均有領取公設租金之回饋金，縱無區分所有權人會議形 式，實質上亦已追認系爭租約云云，並提出系爭管委會第六
屆第2 次（105 年5 月份）會議紀錄、系爭區權會101 年12 月15日第二屆第二次會議紀錄、公設租金回饋、發放區分所 有權人名冊（原審卷一第177 頁至第183 頁、第187 頁至第 200 頁、本院卷一第279 頁至第283 頁、第281 頁至第283 頁）。惟上訴人所舉會議紀錄及公設租金回饋均為系爭租約 簽訂前之資料，自難認系爭社區區分所有權人已追認系爭租 約。上訴人所辯，自無可信。
㈣、上訴人抗辯其得信賴臧育德有權與伊簽立系爭租約云云。惟 公寓大廈管理條例第10條第2 項、第35條，均已明文規定管 理委員會管理權責不及出租共用部分，未經區分所有權人會 議決議或規約約定外，無權對外簽立租約，而上訴人既以經 營餐廳為業，對經營事業所須涉及之法規本應明白，此為對 經營事業之人的基本要求，且上訴人於簽立系爭租約時也明 白其締約對象為系爭管委會，租用標的為系爭社區共用部分 ，自無從逕認臧育德當時為系爭社區管委會主委，即有權與 伊簽立系爭租約。況系爭臨時動議兩項決議雖不成立已如前 述，惟系爭臨時動議兩項決議除管理委員會可與商家簽立5 年長期租約外，也同時載明租約需經由19棟30位委員共同簽 署，而非僅由主任委員1 人代表即可。對照上訴人自承伊於 100 年7 月10日與系爭管委會簽約時，是在系爭區權會經與 會區分所有權人同意出租；就伊所知決議要求要30棟委員同 意等語（原審卷一第203 頁、卷二第88頁）。且上訴人提出 之系爭管委會105年2月24日會議資料已顯示當時主委表示公 設能不能出租系爭管委會不能作主，公設是屬於大家的、出 租要區分所有權人會議討論（原審卷一第205 頁）。顯見上 訴人於簽約時應可知道臧育德或系爭管委會係無權與伊簽立 系爭租約，即無從主張系爭租約對伊仍然有效。因此，系爭 管委會縱決議與上訴人續簽系爭租約，並由其主委出面簽約 ，亦無從認為足使上訴人信賴系爭租約有效，自不能認為系 爭租約得拘束區分所有權人。
㈤、系爭租約既屬無效，上訴人即無占有系爭房屋之正當權源。 揆諸前開規定，上訴人既未能證明其占有系爭房屋有何占有 權源，而系爭房屋為系爭社區共有部分，被上訴人為系爭社 區之區分所有權人，即為系爭房屋共有人，則被上訴人依民 法第767 條第1 項及第821 條規定，請求上訴人應將系爭房 屋騰空，並返還予被上訴人及其他全體共有人，即屬有據。 至於上訴人另辯稱其因假執行之實施，被迫放棄占有，是其 占有系房屋之事實已不存在，無須騰空返還系爭房屋云云， 惟上訴人既自承是收到假執行執行命令之後搬離系爭房屋， 還有可能搬回等語（本院卷二第354 頁），顯見係因假執行
始未占有系爭房屋，自無從憑此認為其已放棄占有系爭房屋 ，上訴人所辯，自無可信。
五、綜上所述，被上訴人依民法第767 條第1 項及第821 條規定 ，請求上訴人應將系爭房屋騰空，並返還予被上訴人及其他 全體共有人，自屬有據，應予准許。從而，原審為上訴人敗 訴之判決，並無不合。上訴意旨指摘原判決不當，聲明廢棄 改判，為無理由，應駁回其上訴。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊或防禦方法及所用之證 據，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，爰不 逐一論列，附此敘明。
七、據上論結，本件上訴為無理由，依民事訴訟法第449 條第1 項、第78條，判決如主文。
中 華 民 國 107 年 4 月 25 日
民事第十四庭
審判長法 官 詹文馨
法 官 陳麗玲
法 官 藍家偉
正本係照原本作成。
上訴人如不服本判決，應於收受送達後20日內向本院提出上訴書狀，其未表明上訴理由者，應於提出上訴後20日內向本院補提理由書狀（均須按他造當事人之人數附繕本）上訴時應提出委任律師或具有律師資格之人之委任狀；委任有律師資格者，另應附具律師資格證書及釋明委任人與受任人有民事訴訟法第466條之1第1項但書或第2項（詳附註）所定關係之釋明文書影本。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 107 年 4 月 26 日
書記官 陳禹任
附註：
民事訴訟法第466條之1（第1項、第2項）：對於第二審判決上訴，上訴人應委任律師為訴訟代理人。但上訴人或其法定代理人具有律師資格者，不在此限。上訴人之配偶、三親等內之血親、二親等內之姻親，或上訴人為法人、中央或地方機關時，其所屬專任人員具有律師資格並經法院認為適當者，亦得為第三審訴訟代理人。