臺灣臺東地方法院民事判決 106年度簡上字第9號
上 訴 人
即被上訴人 蕭素美
被 上訴人
即 上訴人 郭芳和
郭芳章
共 同
訴訟代理人 郭芳忠
上列當事人間請求返還房屋事件，兩造對於民國105年12月15日
本院臺東簡易庭105年度東簡字第177號第一審判決各自提起上訴
，本院於107年3月21日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
兩造上訴均駁回。
第二審訴訟費用由兩造各自負擔。
事實及理由
一、上訴人即被上訴人郭芳和、郭芳章（下分別稱郭芳和、郭芳 章）起訴主張：門牌號碼臺東縣○○鄉○○村○○路00號、 35之1號、35之2號之未辦保存登記建物（下分別稱35號房屋 、35之1號房屋、35之2號房屋；合稱系爭房屋）原為訴外人 即被繼承人郭芳慧所有，郭芳慧於民國101年9月14日亡故後 ，35號房屋與35之1 號房屋之事實上處分權由兩造、訴外人 郭芳忠、郭翠絹、郭翠蓮、郭麗華共同繼承之，應繼分各為 七分之一，經協議後由郭芳和擔任上開房屋之管理人。至35 之2 號房屋之事實上處分權，則由郭芳章與他人分別共有， 應有部分為二分之一。上訴人即被上訴人蕭素美（下稱蕭素 美）嗣於102年4月19日分別與：㈠郭芳和簽訂使用借貸契約 書（下稱系爭借貸契約），約定蕭素美得無償使用收益35號 房屋、35之1號房屋作為經營民宿之用，借貸期限自102 年6 月1日起至105年5月31 日止，俟期限屆滿後，蕭素美應將35 號房屋、35之1 號房屋及所有設備（冷氣、桌椅、床組、櫥 櫃等）及地上物設施保持原狀歸還郭芳和；㈡郭芳章簽訂租 賃契約書（下稱系爭租約），由蕭素美向其租用35之2 號房 屋作為經營民宿之用，租賃期限自102年6月1日起至105 年5 月31日止，約定每年租金新臺幣（下同）2 萬元，俟期限屆 滿後，蕭素美應將35之2 號房屋及地上物設施保持原狀歸還 郭芳章。詎於借貸期限、租賃期限屆滿後，蕭素美非但拒絕 歸還上開房屋，更將35之2號房屋全部、35號房屋內之503室 反鎖，並貼上封條阻礙郭芳和、郭芳章進入，爰依系爭借貸 契約、系爭租約（下合稱系爭契約）之約定，訴請蕭素美分 別將35號房屋、35之1號房屋返還予郭芳和；將35之2號房屋
返還予郭芳章，並請求自105 年6月1日起至遷讓房屋之日止 ，按日給付郭芳和、郭芳章各500 元之相當於租金之不當得 利等語。並聲明：⒈蕭素美應將35 號房屋、35之1號房屋遷 讓返還郭芳和，及自105 年6月1日起至遷讓房屋日止，按日 給付郭芳和500元。⒉蕭素美應將35之2號房屋遷讓返還郭芳 章，及自105 年6月1日起至遷讓房屋日止，按日給付郭芳章 500元。
二、蕭素美則以：蕭素美固與郭芳和、郭芳章分別簽訂系爭借貸 契約與系爭租約，縱借貸期限、租賃期限已屆期，惟其就35 號房屋、35之1 號房屋有應繼分七分之一，且返還對象尚有 其他公同共有人，其就35之2 號房屋亦有應有部分二分之一 ，其占有使用35之2號房屋全部、35號房屋之503室並未逾越 其應有部分之範圍，郭芳和、郭芳章之請求致其喪失對共有 物之使用收益權利，並無理由；又35之2 號房屋每日之租金 ，經換算約僅55元，其目前已無經營民宿，郭芳和、郭芳章 分別請求其按日給付500 元之不當得利金額，顯屬過高等語 ，資為抗辯。並聲明：㈠郭芳和、郭芳章之訴駁回。㈡如受 不利之判決，願供擔保請准宣告免為假執行。
三、原審判決郭芳和、郭芳章之訴為部分准許，郭芳和、郭芳章 就其敗訴部分不服，提起上訴，除援用原審之主張及陳述外 ，另補陳：35號房屋、35之1號房屋乃無償借用，至35之2號 房屋之每年租金僅要求2萬元（蕭素美迄今猶未給付郭芳章6 萬元租金），蕭素美以上開房屋經營民宿以來，獲利至少百 萬元，以其單獨使用收益35號房屋、35之1號房屋、35之2號 房屋期間，以住房率三成計算，其每日收益近萬元，原判決 僅判命蕭素美僅需按日給付55元予郭芳和、郭芳章，不僅不 符比例原則，亦有違公平正義，又蕭素美於原審已自認將屋 內之冷氣、床墊等物品掉包、搬走或移置他處之事實，亦因 蕭素美未如期歸還房屋，致郭芳和、郭芳章受有不能使用收 益上開房屋之損害，其等各請求蕭素美按日給付500 元並無 不當；又應有部分並非存在於特定部分，依系爭借貸契約與 系爭租約之約定，蕭素美本應於期限屆至後，將上開房屋分 別返還並交由郭芳和、郭芳章單獨管理使用，惟此並未影響 蕭素美對共有物原有之應繼分及應有部分等語。並㈠上訴聲 明：⒈原判決不利於郭芳和、郭芳章部分廢棄。⒉蕭素美應 自105 年6月1日起至遷讓返還房屋日止，按日給付郭芳和、 郭芳章各500元。㈡答辯聲明：蕭素美之上訴駁回。四、蕭素美亦就其敗訴部分不服，提起上訴，除援用原審之主張 及陳述外，另補陳：蕭素美已於105年5月31日將35號房屋、 35之1 號房屋返還郭芳和，返還部分遠大於七分之六，因有
房客租屋居住，恐有物品遺失之虞，而未將鑰匙一併交予郭 芳和，僅保留35號房屋之503 室擺放個人物品，符合其應有 部分之七分之一，並無不當侵占問題，其不同意按日給付55 元予郭芳和；至35之2 號房屋因尚未分割，無法得知歸還何 部分予郭芳章，惟願按日給付郭芳章55元；又其就35號房屋 、35之1號房屋、35之2號房屋各有應繼分及應有部分，原判 決已侵害其對共有物之使用收益權利；縱郭芳和為35號房屋 、35之1 號房屋之管理人，惟管理使用應有期限，原判決准 許郭芳和、郭芳章得永久使用蕭素美之應有部分，亦有違事 理等語。並㈠上訴聲明：⒈原判決不利於蕭素美部分廢棄。 ⒉郭芳和、郭芳章在第一審之訴駁回。㈡答辯聲明：郭芳和 、郭芳章之上訴駁回。
五、兩造不爭執之事項（見本院卷第180、181頁）：（一）35號房屋、35之1 號房屋之事實上處分權由兩造、郭芳忠 、郭翠絹、郭翠蓮、郭麗華共同繼承，應繼分各為七分之 一，並推由郭芳和擔任管理人，得代表出租、處分35號房 屋、35之1號房屋；至35之2號房屋之事實上處分權則由郭 芳章與他人分別共有，應有部分為二分之一，有35之2 號 房屋稅籍證書、協議書可證（見原審卷第63頁、第65頁、 第105頁）。關於上開遺產事件，經本院102年度家訴字第 13號判決後，目前上訴於臺灣高等法院花蓮分院，經該院 以105年度家上字第7號受理在案。
（二）郭芳和於102年4月19日與蕭素美就35號房屋、35之1 號房 屋簽訂系爭借貸契約，系爭借貸契約約定：「（一）甲方 （即郭芳和）將地號（1227）之房屋建物：稅籍號（0000 0000000即35號房屋），含搭建於2樓以上之建物；及地號 （1227-1）之房屋建物：稅籍號（00000000000即35之1號 房屋），自102年6月1日起至105年5月31日止共3年，無償 予以乙方（即蕭素美）經營民宿使用。」、「（五）租約 到期，所有設備（冷氣、桌椅、床組、櫥櫃等）及房屋及 地上物設施保持原狀歸還甲方。」，此有系爭借貸契約為 憑（見原審卷第97頁）。
（三）郭芳章亦於102 年4月19日與蕭素美就35之2號房屋簽訂系 爭租約，系爭租約約定：「（一）甲方（即郭芳章）將地 號（1223）、（1225）、（1226）及房屋建物：稅籍號（ 0000 0000000即35之2號房屋），自102年6月1日起至105 年5月31日止共3年，以每年租金新臺幣2萬元（租金6萬元 一次付清）租與乙方（即蕭素美）經營民宿使用。」、「 （四）租約到期，冷氣、桌椅、床組、櫥櫃及可移動性之 設備（除1 樓大廳冷氣留下）皆可搬走，將房屋及地上物
設施保持原狀歸還甲方。」，亦有系爭租約可佐（見原審 卷第15頁）。
六、本院之判斷：
本件爭點為：（一）郭芳和依使用借貸法律關係，訴請蕭素 美按現狀返還35號房屋、35之1 號房屋；郭芳章依租賃法律 關係，訴請蕭素美按現狀返還35之2號房屋，有無理由？（ 二）郭芳和、郭芳章請求自105年6月1日起至遷讓房屋日止 ，蕭素美應按日分別給付郭芳和、郭芳章500元，有無理由 ？
（一）蕭素美應將35號房屋、35之1 號房屋遷讓返還郭芳和，並 將35之2號房屋遷讓返還郭芳章：
1. 按承租人於租賃關係終止後，應返還租賃物；借用人應於 契約所定期限屆滿時，返還借用物，民法第455條前段、 第470條第1項前段分別定有明文。次按各共有人按其應有 部分，對於共有物之全部雖有使用收益之權，惟共有人對 共有物之特定部分使用收益，仍須徵得他共有人全體之同 意，非謂共有人得對共有物之全部或任何一部有自由使用 收益之權利，如共有人不顧他共有人之利益，而就共有物 之全部或一部任意使用收益，即屬侵害他共有人之權利； 數人共享一物權，其應有部分，皆抽象存在於共有標的物 之任何部分，而非存在於某一特定位置（最高法院62年台 上字第1803號判例意旨、最高法院72年度台上字第2255號 判決意旨參照）。
2.查系爭契約之借用、租賃期限已於105年5月31日屆至，而 蕭素美迄今仍未歸還系爭房屋之鑰匙等情，為蕭素美所不 爭執（見本院卷第123頁）；而35號房屋與35之1號房屋自 外觀上為共通，35號房屋2樓露臺係坐落於35之1號房屋之 屋頂，且前揭露臺設有樓梯連通35之1號房屋，有本院102 年度家訴字第13號之104 年5月7日勘驗筆錄及勘驗照片（ 見本院102 年度家訴字第13號卷三之二影卷第51頁、第55 頁至第60頁）附卷可稽，是35之1 號房屋不具結構上、使 用上獨立性而屬35號房屋之一部，亦堪認定；從而，蕭素 美雖辯稱其僅占用35號房屋之503 室，惟考量35號房屋、 35之1 號房屋於使用上、結構上不可分，且前揭房屋皆為 系爭借貸契約之借用標的物，蕭素美既仍占用35號房屋之 503室而未將35號房屋、35之1號房屋全部返還予郭芳和， 自不得謂其已依系爭借貸契約第5 條約定履行借用物返還 義務。況蕭素美於原審審理中辯稱：其占用前揭房屋符合 其應繼分、應有部分等語，益徵蕭素美並無交還前揭房屋 之意甚明。承上，蕭素美於系爭契約之借用、租賃期限屆
至後，未依約遷讓返還系爭房屋予郭芳和、郭芳章，應堪 認定；郭芳和、郭芳章請求蕭素美應分別依系爭借貸契約 第5條、系爭租約第4條之約定及民法第455條、第470條之 規定返還系爭房屋，自屬有據。
3.至蕭素美辯稱：系爭契約所指屆期應返還房屋係指返還郭 芳和、郭芳章及訴外人之應有部分、應繼分等語，惟觀諸 系爭契約並未註明屆期蕭素美僅須返還郭芳和、郭芳章及 訴外人就系爭房屋之應繼分、應有部分予郭芳和、郭芳章 ，有系爭契約在卷可佐（見原審卷第15頁、第97頁）；且 依前揭說明，遺產於遺產分割前為繼承人公同共有而無應 有部分可言，應有部分於共有物分割前亦僅抽象存在於共 有物上，無從特定具體範圍，兩造自無從約定借用、租賃 期限屆至後蕭素美僅須返還其他共有人之應繼分、應有部 分，是蕭素美抗辯與前揭判決意旨及事證不符，難認有據 。再者，蕭素美雖為系爭房屋之共有人，而得按其應有部 分對於共有物之全部使用收益；惟依前揭說明，蕭素美就 系爭房屋之特定部分為使用收益仍須經35之2 號房屋共有 人即郭芳章；35號、35之1 號房屋共有物管理人即郭芳和 之同意，不得僅以其為共有人即逕占用系爭房屋為使用收 益。
4.承上，蕭素美前揭抗辯實不足採，郭芳和、郭芳章請求依 系爭契約之約定及民法第455條、第470條規定，將系爭房 屋分別返還郭芳和、郭芳章，自屬有據。
（二）蕭素美應自105年6月1日起至遷讓房屋日止，按日分別給 付郭芳和、郭芳章各55元：
1.按承租人於租賃關係終止後，繼續占用租賃標的物，乃無 法律上原因獲得相當於租金之利益，致出租人受有不能使 用收益租賃物之損害，應返還其所得利益；上訴人於使用 借貸關係消滅後，繼續占有系爭房屋，即屬無法律上之原 因，而獲有相當於租金之利益，致被上訴人受損害（最高 法院95 年度台上字第2244號、82年度台上字第467號判決 意旨參照）。次按民法第818 條所定各共有人按其應有部 分對於共有物之全部有使用收益之權，係指各共有人得就 共有物全部於無害他共有人之權利限度內，可按其應有部 分行使使用權，勿須徵求他共有人之意見而言，因此，所 謂應有部分，係指權利所行使之範圍，並非指標的物上所 劃分之範圍，故共有人如逾越其應有部分之範圍使用收益 時，即係超越其權利範圍而為使用，其所受之超過利益， 要難謂非不當得利（最高法院55年台上字第1949號判例參 照）。
2.查蕭素美於105年5月31日使用借貸及租賃期限屆滿後，未 得郭芳和、郭芳章同意繼續占用系爭房屋，已如前述；蕭 素美雖抗辯其係共有人且其占用系爭房屋並未逾越其應繼 分、應有部分等語，惟依前揭說明，應有部分係指權利所 行使之範圍而非共有物上所劃分之範圍，蕭素美以其為系 爭房屋共有人等節，抗辯其就系爭房屋為有權占有而無不 當得利等語，自非可採。揆諸前揭說明，蕭素美於系爭契 約所定使用借貸、租賃期限屆至後繼續占用系爭房屋，為 無法律上原因而受有相當於租金之利益，致貸與人郭芳和 、出租人郭芳章受有不能使用收益系爭房屋之損害，其占 用系爭房屋自屬無法律上原因而獲得相當於租金之利益， 郭芳和、郭芳章分別請求蕭素美給付前揭不當得利，自屬 有據。
3.關於相當於租金之不當得利金額，查兩造就35之2 號房屋 約定每年租金2萬元，換算每日租金為55元（計算式：2萬 元÷365天＝55 元，小數點以下四捨五入），已如前五、 （三）所述；而35 號房屋及35之1號房屋之房屋現值共為 14萬8,200 元（計算式：14萬7,800元+400元＝14萬8,200 元）、35之2號房屋之房屋課稅現值為19萬5,600元、蕭素 美占用系爭房屋係供其堆置物品而未作為營業使用等節， 有系爭房屋之房屋稅籍資料、「35之2 號房屋、35號房屋 之503 室房門反鎖並貼有封條」照片可證（見原審卷第57 頁至第65頁、第109頁、第115頁至第119 頁），堪信為實 。本院考量前揭事實，認於105年間35之2號房屋、35號及 35之1號房屋之客觀合理租金分別為每日55 元，而應以此 計算蕭素美占用系爭房屋之不當得利金額。
4.至郭芳和、郭芳章雖稱：蕭素美承租、借用系爭房屋係作 為經營民宿使用，獲利至少百萬元，且蕭素美並未依系爭 租約繳納35之2號房屋每年租金2萬元，亦未依約返還房屋 ，自不得以此計算相當於租金之不當得利，應以35之2 號 房屋每日500元、35號及35之1號房屋每日共500 元計算不 當得利等語。惟系爭租約既為蕭素美與郭芳章就35之2 號 房屋作為「經營民宿使用」所約定之租金，以之作為衡量 蕭素美占用系爭房屋而獲得相當於租金之利益，應屬妥適 。且蕭素美是否依系爭租約繳納租金僅其是否另負債務不 履行責任問題，與系爭房屋之合理租金認定不生影響，郭 芳和、郭芳章以此主張系爭租約不得作為租金認定之標準 ，自非可採。綜上，郭芳和、郭芳章分別請求蕭素美給付 自105年6月1日起至遷讓房屋日止，按日55 元計算之不當 得利，應屬有據，逾此範圍，即無理由。
七、綜上所述，郭芳和、郭芳章依系爭借貸契約第5 條、系爭租 約第4 條之約定及使用借貸、租賃物返還之法律關係，請求 蕭素美遷讓返還系爭房屋與郭芳和、郭芳章，並依民法第17 9條之法律關係，請求蕭素美自105年6月1日起至遷讓房屋日 止，按日分別給付郭芳和、郭芳章55元，為有理由；逾此部 分，則無理由，應予駁回。原審各為郭芳和、郭芳章、蕭素 美部分敗訴之判決，於法並無不合，郭芳和、郭芳章、蕭素 美上訴意旨各指摘原判決不當，求予廢棄改判，均無理由， 均應予駁回。
八、本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊防禦方法及所提證據， 於判決結果不生影響，爰不一一論述，併此敘明。九、據上論結，本件上訴為無理由，依民事訴訟法第436條之1第 3項、第449條第1項、第78條，判決如主文。中 華 民 國 107 年 4 月 11 日
民事第一庭審判長法 官 廖建彥
法 官 郭韶旻
法 官 朱家寬
以上正本係照原本作成。
本判決不得上訴。
中 華 民 國 107 年 4 月 11 日
書記官 許惠棋