給付交屋款項
臺灣臺北地方法院(民事),重訴字,106年度,895號
TPDV,106,重訴,895,20180430,1

臺灣臺北地方法院民事判決　　　　　　106年度重訴字第895號
原　　　告　明暘開發資產管理股份有限公司

法定代理人　郭國俊　
訴訟代理人　廖修譽律師
　　　　　　劉嘉瑜律師
被　　　告　許金文　
訴訟代理人　江肇欽律師
　　　　　　劉紀寬律師
上列當事人間請求給付交屋款項事件，本院於民國107 年4 月9日
言詞辯論終結，判決如下：
主 文
被告應給付原告新臺幣叁佰伍拾肆萬陸仟貳佰叁拾捌元，及自民國一百零六年六月二十日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告負擔五分之二，餘由原告負擔。本判決第一項於原告以新臺幣壹佰壹拾捌萬元供擔保後，得假執行。但被告以新臺幣叁佰伍拾肆萬陸仟貳佰叁拾捌元為原告預供擔保後，得免為假執行。
原告其餘假執行之聲請駁回。
事實及理由
一、原告起訴主張：被告為合併前坐落於新北市○○區○○段00 0 地號土地（下稱系爭644 號土地）共有人，與原告於民國 96年1月10日簽署合作興建大樓契約書（下稱系爭合作契約 ）、合建契約（下稱系爭合建契約），約定由原告提供資金 及技術興建，被告等共有人提供土地興建大樓（下稱系爭合 建案），依系爭合建契約約定被告提供7.43坪土地，可分回 建物面積38坪及平面式停車位1 位。另依系爭合建契約第13 條約定系爭合建案接通水電，被告接到原告通知交屋後應完 成系爭合建契約應負之義務，及辦理交屋。而系爭合建案已 於105 年9 月12日取得使用執照，經原告多次通知被告辦理 交屋手續及找補如附表所示結清款項新臺幣（下同）8,826, 642 元，被告皆拒履行前揭義務，為此，爰依系爭合建契約 第13條、第3 條、第4 條第4 款、第5 條第2 項、第9 條、 系爭合建契約附件3 建材設備說明書（下稱系爭說明書）、 系爭合建契約附件住戶管理公約（下稱管理公約）第4 條第 6 項約定請求被告給付如附表所示找補款項。並聲明：㈠被 告應給付原告8,826,642 元，及自起訴狀繕本送達翌日起至 清償日止，按週年利率5%計算之利息；㈡願供擔保，請准宣



告假執行。
二、被告則以：兩造於96年1 月10日簽署系爭合建契約，約定興 建地面14層以上、地下2 層以下之大樓，惟由原告所提供之 系爭大樓各樓層平面圖可知，兩造合意興建之大樓確實為地 上14層、地下2 層之大樓，原告卻擅自興建為地上24層、地 下5 層之大樓，致系爭合建案之樓地板面積大增，稀釋被告 原持分之基地面積，原告卻未將增加之樓地板面積依原合建 比例分配予被告，顯與系爭合建契約有違。依原告所主張附 表找補計算方式分述如下：
㈠原告主張坪差找補6,911,008 元部分：兩造於106 年2 月9 日召開之會議並未有計算式，且被告亦不同意原告所提出之 主張，且被告主張分坪應重新依容積率量體計算，自無兩造 已合意坪差價額；另系爭合建案分兩期建案，可計算出第一 期建案總樓地板面積為28,880.29 平方公尺、第二期建案總 樓地板面積為7,053.36平方公尺，則依系爭合建契約第2 條 及原告提供系爭合建案個樓層平面圖記載總銷售面積7,301. 33坪。若以原興建地上14層、地下2 層為前提下，被告可分 得38坪之合建分配比率為0.0054，然原告興建之第一期建案 不但將原本地上14層、地下2 層大幅擴張為地上24層、地下 5 層建物，再加計第二期建案之面積，合計總樓地板面積為 10,869.8686坪，依據前揭合建分配比率，被告可分得之面 積為58.70坪（計算式10,869.8686坪×0.0054＝58.70坪） ，而被告僅分得38坪，尚短少20.7坪，應賠償被告8,364,87 0元（計算式449,000元×0.9×20.7坪＝8,364,870元），此 部分應予抵銷；另系爭合建契約為定型化契約，就第1條第1 項、第4條第1項部分屬違反消費者保護法第12條、民法第 247條之1第4款約定而無效，是原告此部分主張即屬無據。 ㈡土地增值稅417,061 元部分：依系爭合建契約第9 條第1 項 約定被告應於系爭合建案第6 層結構體完成之同時配合辦理 移轉土地予原告或其指定之人，若原告依新北市政府核發之 99年店建字第100 號建造執照（下稱系爭99年建照）興建， 依該工程進度早可依約將土地移轉，然系爭99年建照卻遭撤 銷，並重新申請102年店建字第820號建造執照（下稱系爭 102年建照），延宕建造期間長達3年，勢必導致被告移轉系 爭644號土地持分之時程順延，致公告現值一再調高需負擔 較高之土地增值稅；況依系爭合建契約第1條第1項約定被告 對於另一地主違約不負連帶責任，系爭99年建照遭撤銷所生 之遲延及損害自與被告無涉；另系爭合建契約第6條第2項、 第10條第3項約定，因任一地主產權涉及任何糾葛致影響建 照之申請或施工之進行，被告不得向原告求償，且因可歸責



於被告所生之遲延始不計入工程期限，然本件系爭99年建照 遭撤銷乃係因新北市政府工務局依原告提出新建照申請案， 依申請原建照時之容積率核發系爭99年建照予原告，無視於 原地主為52人、原合建土地為26筆（即坐落於新北市新店區 惠國段640、641、642、643、644、645、646、647、648、 649、650、651、652、658、659、660、661、662、663、 664、665、666、667、668、669、670等26筆，下稱系爭26 筆土地），僅以21筆（即坐落於新北市新店區惠國段640、 641、642、643、644、645、646、647、648、649、650、 651、652、661、662、663、664、665、666、669、670地號 土地，下稱系爭21筆土地）、49人提出新建照申請，卻仍以 續審方式為之，且原告明知其所申請為新建案，依法不得適 用86年間原建照案之容積率，對於新北市政府違法核發系爭 99年建照難謂無重大過失，此有最高行政法院101年度判字 第373號判決理由可按，足見系爭99年建照遭撤銷與系爭合 建案地主無涉，非可歸責於被告或其他地主，原告自應以系 爭99年建照預定之第6層結構體完成時重新計算土地增值稅 ；除此外，原告申報之土地增值稅繳款書，被告移轉之持分 為47/10000、移轉面積為10.69平方公尺，惟被告提供參與 合建之土地面積98.20平方公尺（應有部分1/4），應有部分 面積為24.55平方公尺，被告分屋後共有之基地即合併後之 坐落於新北市○○區○○段000地號土地（下稱系爭640號土 地）2274.72平方公尺（應有部分為77/10000），應有部分 面積為17.52平方公尺，被告移轉之面積為7.03平方公尺（ 計算式24.55平方公尺－17.52平方公尺＝7.03平方公尺）， 前開繳款書卻計載10.69平方公尺，此部分計算基礎亦有誤 ；再者，被告參與合建之系爭640號土地原符合土地稅法第9 條、第34條規定之自用住宅稅率課徵土地增值稅，卻因原告 未於新北市政府核准拆除執照查核期間即98年2月27日至99 年2月26日內，通知被告辦理戶籍登記，而無從依自用住宅 稅率課徵土地增值稅，經新北市政府稅捐稽徵處課以一般用 地稅率之土地增值稅，是土地增值稅部分應重新計算之。 ㈢契稅部分203,868 元：合建關係係地主提供土地與建方提供 興建房屋互相交換，法律性質屬互易，依契稅條例第3 條規 定交換契稅為其契價之2%，契價則為以當地不動產評價委員 會評定之標準價格。本件依系爭合建契約分得之38坪外，另 向原告加購19.24坪，合計為57.24坪，其中合建分得之房屋 非買賣，應適用2%稅率，原告卻於106 年7 月11日將應分歸 被告之土地、建物全部以買賣為原因登記，並進行契稅申報 ，此已違反前揭規定，是被告應分得之57.24 坪之專有部分



評定現值為1,974,300 元，公設部分評定現值為1,073,800 元，其中38坪適用交換稅率2%，該部分契稅應為40,471元【 計算式(1,974,300元＋1,073,800元)×38/57.24×2%＝ 40,471元】；至被告另加購之19.24坪依契稅條例第3條規定 為契價6%，此部分契稅為61,473元【計算式(1,974,300元＋ 1,073,800元)×19.24/ 57.24×6%＝61,473元】車位： 6,994元，合計被告應負擔之契稅為108,938元。 ㈣合建信託費部分189,262 元：依原告所提出之交屋結算明細 表，信託費計算方式包含地主、原告及建經公司共52人分擔 ，每人應分擔189,262 元，惟合建信託費之計算應以不動產 信託之權利範圍計算始屬合理，即應依被證16之101 年財產 目錄清冊所載權利範圍計算之；另原證16之信託費中最後4 筆係因展延所生費用1,656,667 元，屬可歸責於原告之事由 ，自不應由被告負擔，則被告應負擔之信託費用為101,494 元【計算式(9,841,667元－1,656,667元)×124/10000＝ 101,4 94元】。
㈤房地互易稅599,078 元：系爭合建契約第9 條第5 項雖約定 房地互易之營業稅由被告負擔，惟實務業已認定除契約當事 人已約定應支付價金並負擔該契約價金之營業稅與營業人外 ，應認買受人於支付價金予營業人時，所給付價金已包含營 業稅在內（營業稅法第32條第2 項）本件依前揭規定應認銷 售房屋之定價已包含營業稅，原告請求被告給付房地互易稅 之營業稅即與法有違。
㈥又本件若鈞院認應給付找補款時，則因系爭合建契約第10條 第2、3項約定本工程自地下室開挖日起900 工作天完工，並 以領得使用執照之日為完工日，每逾1 日以被告應分得建物 未完工部分，依建造執照規定之法定工程造價千分之一計算 罰款作為損害賠償，而依系爭99年建照，原告係於99年3 月 3 日領照，最遲應於99年9 月3 日開工，加計691 工作天， 最晚之完工日為101 年8 月29日，惟原告卻重新申請系爭10 2 年建照，並於105 年6 月20日完工，至少逾期1391日，系 爭99年建照之工程造價為300,811,372 元，據此計算逾期罰 款為2,259,515 元（計算式300,811,372元×1/1000×1391× 0.0054＝2,259,515 元），被告就此部分抵銷之。再者，依 被告所簽署之選屋單所附選屋圖，被告實際分得之房屋與前 揭選屋圖不符，且交屋時有多項瑕疵存在，雖有約定進行複 驗，惟並未進行，亦得依民法第264 條規定於原告依債之本 旨交付前拒絕給付找補款。另就原告未分配補足面積20.7坪 ，依民法第264 條規定同時履行抗辯，拒絕給付結算款；若 給付不能，就給付不能主張損害賠償8,364,870 元並抵銷之



。
㈦並聲明：⒈原告之訴及假執行之聲請駁回；⒉如受不利判決 願供擔保，請准宣告免為假執行。
三、首查，以下為兩造不爭執事項
㈠被告為系爭640 號土地共有人。兩造及其他共有人於96年1 月10日簽署系爭合作契約、系爭合建契約，約定由原告提供 資金及技術興建，被告等共有人提供土地興建大樓，被告分 得房屋面積為38坪、車位1 個。被告於98年5 月15日簽署選 屋單（圖）遴選B 棟15層面積50.5坪、車位B2-114號（原證 8）。
㈡系爭合建案經新北市政府於98年12月16日核發系爭99年建照 ，經訴外人楊偉琦等訴請撤銷前揭建造執照，由臺灣高等行 政法院（下稱高等行政法院）以100 年度訴字第482 號判決 原處分撤銷，原告不服提起上訴，經最高行政法院以101 年 度判字第373 號判決上訴駁回確定（下稱系爭99年建照行政 訴訟事件）。原告乃另行申請建造執照，經新北市政府於10 2 年12月19日核發建造執照，建物為地上24層、地下5 層、 2幢12棟、235戶。後於105年9月12日經新北市政府核發105 年店使字第000393號使用執照。
㈢原告於105 年9 月12日、11月30日通知被告配合辦理對保手 續及結清找補款項（原證1、2）。
㈣被告於105 年12月15日以新店郵局存證號碼001287號存證信 函通知原告，原告前揭105 年9 月12日、11月30日繳款通知 ，尚有疑義待釐清，原告已收受（聲證2）。
㈤兩造於106 年2 月9 日召開合建戶許金文結算會議（原證4） 。
㈥原告於106 年4 月12日以永和中山路郵局存證號碼000108號 存證信函通知被告應依系爭合建契約第13條約定，於函到7 日內依約辦理交屋手續及結清交屋款項，被告於同年月13日 收受（原證3）。
㈦被告應給付原告樓層價差285,000 元、應收回第三期保證金 99,066元、過戶規費印花稅7,136 元、過戶代書費13,000元 、105 年度地價稅8,624 元、瓦斯管線設計費68,249元、管 理基金10,762元、貸款設定代書費4,000 元、貸款設定抵押 權設定規費10,028元、謄本雜費500 元。四、其次，原告主張依系爭合建契約第13條、第3 條、第4 條第 4 款、第5 條第2 項、第9 條、系爭說明書、管理公約第4 條第6 項約定請求被告給付如附表所示找補款項等情，為被 告所否認，並以前情置辯，是本件應審究為㈠原告主張依系 爭合建契約第4 條第4 款、第13條約定被告應給付19.24 坪



差找補款項6,911,008 元，是否有據？㈡原告主張依系爭合 建契約第9 條第1 款、第13條及土地信託契約第3 條、第11 條第3 款約定被告應給付土地增值稅找補417,061 元（已扣 除被告預付187,836元），是否有據？㈢原告主張依系爭合 建契約第9條第4款、第13條、建物信託契約第2條第2項、第 12條第3款約定被告應給付契稅（含車位）203,868元，是否 有據？㈣原告主張依系爭合建契約第3條、第13條、土地信 託契約第11條第1款、建物信託契約第12條第1款約定被告應 給付合建信託費189,262元？㈤原告主張依系爭合建契約第9 條第5項、第13條約定被告應給付建築物土房互易稅599,078 元，是否有據？㈥被告抗辯同時履行抗辯、抵銷，是否有據 ？茲分述如下：
㈠原告主張依系爭合建契約第4 條第4 款、第13條約定被告應 給付19.24 坪差找補款項6,911,008 元，是否有據？ ⒈按解釋契約，應於文義上及論理上詳為推求，以探求當事人 立約時之真意，並通觀契約全文，斟酌訂立契約當時及過去 之事實、交易上之習慣等其他一切證據資料，本於經驗法則 及誠信原則，從契約之主要目的及經濟價值作全盤之觀察， 以為其判斷之基礎，不能徒拘泥字面或截取書據中一二語， 任意推解致失其真意（最高法院98年度台上字第1925號判決 意旨參照）。
⒉稽之系爭合作契約簽約人為訴外陳志範、周盧雙美、姚秀珍 、林佑慶、藍明聰、王惠敏、林鳳環、王慶文、高萬興、楊 文智、林淑桂（楊文智代）、楊宇真（楊文智代）、黃塗牛 、鄭瑞珍、陳梅鳳、楊承詮、洪明宗、王鄭邦子、練立威、 黃吳阿嬌、廖金河、鄧祖瑞、華鎮和、鄭添發（洪明宗代） 、劉玉梅、柳孟樺、賴廖碧霞（賴忠富代）、陳麗娜、董貞 秀、王富妹、林鈺銘、被告、莊淑貞、林陳寶真、康梅芳（ 柳孟樺）、黃正標、李志明、李觀、蘇進財、賴廖碧霞與原 告（見本院106 年度司促字第9508號卷第2 頁至第39頁）， 系爭合建契約簽約人則僅有兩造（見本院卷卷一第60頁）， 及互核系爭合作契約、系爭合建契約各條文之內容，除系爭 合建契約內尚有經兩造協議以手寫之條文或刪除相關內容外 ，其餘契約內容均相同（見上開第9508號卷第2 頁至第39頁 、本院卷卷一第54頁至第70頁），可見兩造就同一之系爭合 建案，因被告對於系爭合作契約內容有不同之意見，而與原 告另行協議後，依兩造協議之內容另行簽署系爭合建契約， 是兩造對於系爭合建案之相關條件應依系爭合建契約之內容 定之，而有拘束兩造之效力。至被告辯稱系爭合建契約為定 型化契約，且系爭合建契約第2 條第1 項、第4 條第1 項違



反消保法第12條、民法第247 條之1 第4 款而無效云云。惟 查，兩造簽定系爭合建契約時，已表明被告提供合建之土地 ，原告提供建築資金及有關技術，合作興建大樓。嗣在系爭 合建契約第2條第1款約定「甲（即被告）、乙方（即原告） 負責共同提供前條所列之土地所有權全部作為建築基地，並 負責按前條第2 項規定之最高面積，申請建造執照之可建容 積率及建蔽率規定，取得建造執照，提供予乙方，以乙方名 義作合建使用。興建地面14層以上，地下2層以下大樓（以 下簡稱本大樓），設計圖樣以前條第二項規定之最高面積為 準，興建之大樓所需之規畫、設計、監造、管理、材料、工 資、水電所有工程進行至完工所需之工程費用，由乙方支付 ，視為乙方之投資，建材規格與設備說明如附件三…」，第 4 條第1 項並約定「一、房屋部份：依據第1 條第2 項之容 積率未實施前申領建造執照之可建容積率及建蔽率規定計算 之可建面積，甲方分得房屋面積（詳如附件四），其餘房屋 面積為乙方所有」（見本院卷卷一第54頁背面至第55頁）， 是以前揭條文內容既已約定以最高面積之可建容積率、建蔽 率申請建造執照，而被告除負擔土地之成本外，其餘興建、 銷售成本及風險均由原告負擔。則兩造考慮各種成本、利益 與風險後，始同意系爭合建契約第2 條第1 項、第4 條第1 項之內容，尚合於契約自由原則，被告前揭所辯，尚無足採 。
⒊再依前述，系爭合建契約第2 條第1 項明文記載兩造負責按 系爭合建案之全部基地最高面積，申請建造執照之可建容積 率及建蔽率規定，取得建造執照，提供予原告，以原告名義 合建使用，及佐之系爭合建契約第1 條第2 項後段約定被告 同意按照未實施容積率法規前之可建最高面積規定，以原告 名義辦領出合法建造執照交原告建築等語（見本院卷卷一第 54頁背面），可知兩造在協議系爭合建契約內容時，係以未 實施容積率法規前該合建土地最高面積計算之可建容積率、 建蔽率為基礎，據以計算出被告所有之合建土地可得分配之 房屋面積為附件四之38坪，此核與系爭合建契約第4 條第1 項產權分配中關於房屋部分之記載相符，顯見被告於簽署系 爭合建契約前，業已衡量其所有之土地面積如附件四編號54 所列之7.43坪（見本院卷卷一第65頁背面），如以容積率法 實施前可建容積率及建蔽率計算之可建面積，可得分配之坪 數，因而協議必須分配38坪；況如以系爭合作契約附件四所 記載，被告可分得之坪數僅28.1坪，然系爭合建契約卻以手 寫方式記載為38坪，益徵兩造對於以最高容積率所計算之被 告可分配面積為38坪；另被告雖辯稱系爭合建契約第2 條第



1 項約定興建之大樓為地上14層、地下2 層，而系爭合建案 完成之大樓為地上24層、地下5 層之大樓，稀釋被告可持份 之基地云云，然觀以系爭合建契約第2 條第1 項約定「…興 建地面14層以上、地下2 層以下之大樓…」，該條文對於興 建之大樓樓層並未明定為14層，此顯係因系爭合建案尚未申 請建造執照，無法確定主管機關核准之建造執照樓層多寡、 各樓層面積，因而留有樓層增加之彈性；被告雖又提出原告 提供之各樓層平面圖（見本院卷卷一第66頁至第70頁），惟 前揭平面圖非屬系爭合建契約之附件，且佐之被告於98年5 月15日所簽署之明暘開發興建案合建地主選屋單（下稱選屋 單，見本院卷卷一第44頁），樓層記載「拾」（打叉）「15 」，面積「50.5坪」，可見被告於簽署系爭合建契約後之98 年5 月15日選屋時，已明知系爭合建案興建之大樓樓層已高 於系爭合建契約所稱之14層，此亦核與系爭合建契約第2 條 第1 項之地面14層「以上」相符，審酌系爭合建契約之全文 、立約目的、經濟價值等因素，足認系爭合建契約所約定之 地面14層並非固定之樓層，而係就被告及其他共有人參與合 建土地面積以最高面積之可建容積率及建蔽率為基礎，計算 出系爭合建案最大樓地板面積，及被告可分配之最高面積。 至於原告是否興建最大樓地板面積之大樓，則未就限制而僅 就興建大樓之樓層限制在至少為14層及地下2 層，況此部分 涉及原告需投入之資金、未來分得房屋數量之銷售成本、風 險等一切因素，保留由原告決定在最大建築面積欲興建之樓 層面積、大樓高度等，是系爭合建契約附件四既已約定被告 可分配面積為38坪，被告又已考量相關風險與原告協商後簽 署，自應生拘束被告之效力。
⒋又原告辯稱系爭合建案分兩期建案，可計算出第一期建案總 樓地板面積為28,880.29 平方公尺、第二期建案總樓地板面 積為7,053.36平方公尺，依據系爭合建契約計算之分配0.00 54，被告可分配面積為58.7坪，並提出被證5 建物面積一覽 表、被證6 系爭102 年建照竣工圖（見本院卷卷一第171 頁 至第178 頁）為憑。然依前述，系爭合建契約中被告分配面 積之計算基礎，系本於未實施容積率法規定前之可建最高面 積之可建容積率及建蔽率為依據，因而計算出之面積，亦即 此即應為被告所有之系爭644 號土地參與系爭合建案，以計 算出最高可建面積，可分配之面積，則不論嗣後原告究是否 以最大可建面積計算樓地板面積申請建造執照，抑或有變更 建造執照之樓地板面積，均不致影響被告可分配面積；況， 依系爭合建契約第1 條第1 項約定「甲方即地主共同提供合 建之土地坐落台北縣新店市惠國段640、641、642、643、64



4、645、646、647、648、649、650、651、652、658、659 、660、661、662、663、664、665、666、667、668、669、 670等26筆地號，面積共2994.61平方公尺（約905.87坪）… 」（見本院卷卷一第54頁背面），惟系爭99年建造之基地面 積僅2274.73平方公尺，系爭102年建照之基地面積為2890 .88平方公尺，均較系爭合建契約內所記載基地面積為少； 再稽之新北市政府工務局107年2月13日新北工建字第107025 7385號函說明二略為「…99店建字第100號建造執照基地範 圍為新店區惠國段640、641、642、643、644、645、646、 647、648、649、650、651、652、661、662、663、664、 665、666、669、670等21筆地號土地（基地面積：2274.73 平方公尺），後於第3次變更設計將原21筆土地合併為新店 區惠國段640地號土地（基地面積：2247.72平方公尺）。 ㈡102 年店建字第820 號建造執照基地範圍為新店區惠國段 640、658、659、660等4筆土地（基地面積：2890.88平方公 尺）。㈢兩者範圍及面積差異為658、659、660地號及643.1 6平方公尺」（見本院卷卷二第186頁），可知系爭99年建照 申請之基地範圍較之系爭合建契約第1條第1項列為合建土地 之地號少新店區惠國段658、659、660、667、668號等5筆土 地（下稱系爭658、659、660、667、668號土地），系爭102 年建照申請之基地範為亦較之系爭合建契約第1 條第1 項所 列為合建土地地號少系爭667、668號土地。亦即系爭合建案 最後以系爭102 年建照興建取得105 年店使字第000393號使 用執照時，所興建之合建大樓基地面積並非系爭合建契約全 部基地即系爭26筆土地面積，且面積較少。衡以系爭合建案 所興建之大樓樓地板面積並非以最高面積所計算出，卻仍以 未實施容積率法規定前最高面積之可建容積率及建蔽率計算 出之被告可得分配最大面積，為被告分配面積，自對於被告 並無不利；被告自行計算之分配比例0.0054計算之基礎為系 爭合建案興建地面14層、地下2 層之大樓，此部分依前所述 ，非為系爭合建案按未實施容積率法規定前之可建最高面積 申請可建容積率及建蔽率之大樓。被告所據以計算之基礎既 屬有誤，則其計算出之分配比例，自屬無據。是被告前揭所 辯，委無可採。
⒌佐之系爭合建契約第4 條第4 項約定「甲方同意按工務局核 准建造設計圖說之整戶為準。甲乙雙方間或合建地主間就所 分得之房屋面積，於分配房屋時以戶為單位，並以協調、抽 籤及找補方式公平分配處理，如有差額應以互相協調價購， 於交屋時互相找補，或持以持分登記共同出受分配價金之方 式處理。雙方合意以乙方銷售（第一次銷售底價）時之每坪



單價九折為計算基礎，以現金互相找補（找補面積以伍坪以 內計算之）（見本院卷卷一第55頁背面），可見兩造業已合 意於交屋時以原告第一次銷售底價之九折為單價，並以5 坪 為最多找補面積，以現金互相找補；又坐落於系爭640 號土 地（應有部分77/10000 ）及其上05180建號建物即門牌號碼 新北市○○區○○路0 段00號15樓（下稱系爭房屋），層次 面積103.31平方公尺、陽台面積14.40 平方公尺、雨遮面積 6.11平方公尺、共有面積（扣除車位）65.41 平方公尺（計 算式12506.38平方公尺×523/100,000＝65.41平方公尺，小 數點2位以下四捨五入）於106年7月17日以買賣為登記原因 ，所有權登記予被告，有建物登記第一類謄本可按（見本院 卷卷一第147頁），是原告業已依系爭合建契約、選屋單約 定，將被告所選定之15樓建物所有權移轉登記予被告，據此 計算被告分得之房屋坪數為57.24坪（計算式103.31平方公 尺＋14.40平方公尺＋6.11＋55.41平方公尺＝189.23平方公 尺，189.23平方公尺×0.3025＝57.24坪），與被告可得分 配坪數38坪相差19.24坪（計算式57.24坪－38坪＝19.24坪 ），已超過系爭合建契約第4條第4項之約定，是原告僅得請 求找補之面積為5坪；另原告第一次銷售底價為449,000元， 有外放明暘開發巴黎皇宮合約書可按，且原告亦同意以兩造 於106年2月9日合建戶許金文結算會其回覆第一點坪差單價 可由9折調為8折計算之，是原告依系爭合建契約第4條第4項 於交屋時得請求被告給付之找補金額為1,796,000元（計算 式449,000元×0.8×5坪＝1,796,000元）。 ㈡原告主張依系爭合建契約第9 條第1 項、第13條及土地信託 契約第3 條、第11條第3 款約定被告應給付土地增值稅找補 417,061元（已扣除被告預付187,836元），是否有據？ ⒈依系爭合建契約第9 條第1 項約定「地價稅、工程受益費、 土地增值稅：合建土地之地價稅、工程受益費、土地增值稅 ，移轉登記前由甲方負擔；移轉登記後按甲乙雙方持分比率 負擔之」、第6 條第5 項約定「於本大樓第六層結構體工程 完成同時，甲方應負責由信託之受託人將有關土地移轉登記 證件及印鑑證明書交予乙方指定之地政士，就乙方應分得土 地持分辦理移轉登記予乙方或乙方指定人。…」、第13條第 1 項約定「本工程於接通水電，甲方接到乙方書面通知交屋 後，應完成本約應負之義務，並辦理交屋手續」（見本院卷 卷一第57頁至第58頁），是系爭合建案所興建之大樓於第6 層結構體工程完成同時，被告應負責就原告應分得之土地應 有部分移轉登記予原告或其指定之人，土地增值稅在所有權 移轉登記前由被告負擔，所有權移轉登記後則依持分比例各



自負擔之。
⒉又系爭合建案經新北市政府於98年12月16日核發系爭99年建 照，後系爭合建案基地所有人楊偉琦等訴請撤銷系爭99年建 照，由高等行政法院以100 年度訴字第482 號判決原處分撤 銷，原告不服提起上訴，經最高行政法院以101年度判字第 373 號判決上訴駁回確定。原告乃另行申請建造執照，經新 北市政府於102 年12月19日核發系爭102 年建照，業經本院 依職權調閱系爭99年建照行政訴訟事件全卷核閱無誤，並有 系爭99年建照、系爭102 年建照可按（見本院卷卷一第133 頁至第134 頁）。而系爭99年建照遭撤銷之緣由乃係肇因， 楊偉琦、訴外人羅春梅及鄭滿月之前手張福全與鄭文隆等48 人及訴外人文普建設股份有限公司（下稱文普建設公司）為 共同起造人（下稱原52名起造人），於86年7 月16日就改制 前系爭26筆土地向新北市政府工務局（改制前為為臺北縣政 府工務局，下稱工務局）申請建造執照（下稱原建照申請案 ），因工務局未釐清該案得否免捐贈20% 土地作為公共設施 ，復遲未為准駁之處分。嗣後由原告以其業經周盧雙美等49 人同意以周盧雙美等49人所有系爭21筆土地為基地範圍之建 造執照申請案件（下稱新建照申請案），經工務局以續審方 式同意核發系爭99年建照。惟共同起造人提出建造執照之申 請後，如其中之部分起造人於未經全體起造人同意之情況下 ，即以原建築基地之一部變更原建築設計申請變更原申請案 ，主管建築機關倘未通知該部分起造人補正經全體起造人同 意之證明文件，即遽予准許，則屬損害其餘起造人公法上請 求權之違法處分。新建照申請案，以「續審」原建照申請案 之作業程序，逕依申請原建照時即容積率管制實施前之法令 ，核發系爭99年建照予原告，並置楊偉琦等12名原建照申請 案起造人於不顧，顯係割裂原建照申請案而針對原52名起造 人為不同之處置，造成實質「分照」之結果，已違背法理及 中央主管建築機關之函釋等情，因而認工務局以原處分核發 系爭建造執照予原告自有違誤等事實，有系爭建照行政訴訟 判決可稽；足認系爭99年建造遭撤銷無法繼續興建，實係因 原告於97年間重新申請建造執照時，非以原52名起造人之名 義及26筆基地範圍申請；惟參以新北市政府95年11月6 日北 府工建字第0950779562號函說明三略為「…本案因本府未釐 清是否需辦理捐地事宜，導至88年之行政處分確有瑕疵，上 開部分責任屬本府，緣此，擬同意續審本申請案，惟為避免 日後爭議，請台端日後來府辦理續審本申請案時由原申請時 之起造人共同為之」、原告97年4 月10日97興字第09704100 02號函主旨「民等申請坐落於新店市○○段000 地號等26筆



土地建照乙案，為保障共同起造人周盧雙美等人權益，懇請 協調排除其中新店市○○段000○000○000 地號土地，另案 依原申請掛號時之法令申請建照，先行核發段等23筆土地建 築執照，以保障其他共同起造人權益。」、新北市工務局97 年10月28日北工建字第0970792265號函主旨「檢送本局於97 年10月17日召開為文普建設股份有限公司等52人於新店市○ ○段000 地號等26筆土地申請建造執照，於程序未終結前， 原基地內部分土地所有權人另同意明暘開發資產管理股份有 限公司申請建造執照，至產生私權糾紛後續執行方式協調會 」會議紀錄乙份及新北市工務局97年11月12日北工建字第09 70826374號函主旨「檢送本局於97年10月30日召開為文普建 設股份有限公司等52人於新店市○○段000地號等26筆土地 申請建造執照，於程序未終結前，原基地內部分土地所有權 人另同意明暘開發資產管理股份有限公司申請建造執照，至 產生私權糾紛後續執行方式第2 次協調會」會議紀錄乙份（ 見高等行政法院100 年度訴字第00482 號卷卷一第105 頁至 第106 頁、第114 頁至第122 頁），可知原建造申請案之共 同造人為52人，因工務局未釐清是否需辦理捐地事宜，因而 致88年行政處分有瑕疵，經工務局同意原建造申請案以原共 同起造人重新申請並以續審方式為之，惟因嗣後由原告接手 處理新建造申請案，卻因原52名起造人間無法協調全部起造 人申請建造執照，遂由原告另行徵得23筆土地之所有權人（ 含被告）同意另行提出申請，並請工務局依原申請建照時之 法令為之；工務局並因事涉私權爭議，召開2次協調會，會 議紀錄更發給原申請建照案之52名起造人，被告亦為收受前 揭會議紀錄之受文者。顯見被告於97年間已知悉系爭合建案 原合建基地26筆範圍，因全部地主無法協議由原告為名義人 申請建造執照；況第二次協議會之結論一後段、二已明列「 一、…為使本案各起造人保有相同權益，應以原申請建築執 照基地範圍（新店市○○段000地號等26筆）於收到會議紀 錄起算6個月內由各原申請人以一照提出申請…一旦逾6個月 期限未提出申請之起造人則失其保留之權益，應以現行規定 另行辦理…。二、如起造人6個月內分別於不同時間，逕自 提出建造執照申請時，應同意提供其他地號土地之起造人於 6個月內提出變更設計申請建築所需之相關文件配合辦理變 更設計，且核准後，該執照之起造人、土地所有權人、建築 師、營造廠如不提供相關變更設計之文件配合鄰地辦理變更 設計時，本局得逕行註銷所核准之建造執照以示公平」，可 見原申請建造執照案雖仍以原申請人一照提出為原則，但因 原告已提出無法協調之爭議，遂保留無庸得全部起造人共同



申請，但亦有配合變更設計之義務，足認被告於97年間已知 悉系爭合建案無法由全部之起造人共同申請建造執照，而仍 同意交由原告以系爭21筆土地申請系爭99年建造執照，有系 爭99年建照副本通知書、系爭99年建照檔可按（見本院卷卷 二第210頁至第219頁），益徵被告已同意原告以系爭21筆基 地所有權人為系爭合建案基地範圍，申請建造執照。 ⒊再者，觀諸新北市政府工務局107 年3 月26日新北工建字第 1070515179號函所附原申請建照案（86年7 月16日掛件86A3 374 號）原52名起造人權利移轉協調變更易動相關資料，工 務局於102 年10月29日就原告因系爭建照行政訴訟事件判決 確定撤銷系爭99年建照後，重新協商其餘起造人扣除陳梅紅 、鄭添發、林佑慶等3 人拋棄86年7 月16日掛號申請建造起 造人權利，並排除惠國段667、668號土地，餘49名原起造人 （含被告）將本案尚存之24筆土地為範圍（合併後為惠國段 640、658、659、660地號等4 筆，系爭640 號土地該筆土地 合併為系爭640 號土地），委由原告為起造人申請建造執照 案，並附上起造人移轉同意書（含被告），由工務局函覆請 原告依建築法相關規定申請申請建造執照，並將副本送達被 告（見本院卷卷二第272 頁至第332 頁）；及臺灣土地銀行 股份有限公司107 年3 月22日總信產字第1070006517號函暨