臺灣臺中地方法院民事判決 106年度訴字第3092號
原 告 賴俊榮
被 告 國雄建設股份有限公司
法定代理人 許智翔
被 告 許坤仲
上二人共同
訴訟代理人 陳怡伶
上列當事人間請求給付仲介費事件，本院於民國107年3月16日言
詞辯論終結，判決如下：
主 文
原告之訴駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
一、原告主張：
(一)被告於民國102年6月20日由訴外人即其代理人林鈺勝簽立土 地預定買賣購買意向書（下稱系爭預買意向書），委由原告 居間價購臺中市○○區○○段○○○段000地號土地（下稱 系爭土地），於系爭預買意向書第6條約定見證費用（即居 間報酬）依成交總價款1%計算，嗣原告依約居間促成被告與 系爭土地之地主代表人即訴外人阮元熙、阮千惠及廖天日代 書事務人員於102年9月25日，在被告國雄建設股份有限公司 （下稱國雄公司）之會議室內，簽訂土地買賣契約，約定以 新臺幣（下同）101,930,000元價金買受系爭土地，系爭土 地所有權並於103年4月15日過戶於被告許坤仲名下，是原告 已依約完成居間工作，得向被告請求居間報酬1,019,300元 。
(二)被告委託代理人林鈺勝簽立系爭預買意向書前，原告已依被 告之要求提供系爭土地地主阮元熙簽立之土地買賣委託書， 其上載明系爭土地總價款換算土地每坪價金為75,000元，並 經被告確認後，方簽立系爭預買意向書，委由原告居間買受 系爭土地及協助處理系爭土地路權問題，且原告也有依系爭 預買意向書第5條約定「本案件須取得（竹林段竹林小段【 即臺中市○○區○○段○○○段○○000000○000000○000 000地號（下稱352-13至15地號土地）路權部分」，安排該 等路權土地之地主即訴外人王氏家族代表人在台中市○○區 ○○路000號「鋒輪車業行」與原告代表人即訴外人呂芳原 及林鈺勝洽談路權購買事宜，但因地主所開價金每坪125,00 0元不為被告所認同，原告遂轉向訴外人即臺中市沙鹿區公 所技士蔡國興洽詢以國有之臺中市○○區○○段○○○段00 00地號（下稱1033地號土地）等土地取得系爭土地建築線及
通行道路之可行性，經確認可行後告知被告，且向林鈺勝求 證無誤後，被告即再請原告居間議價，另被告國雄公司法務 人員即被告之訴訟代理人陳怡伶亦出具系爭土地之土地購買 意向書，載明願以每坪72,000元價金購買系爭土地，再由林 鈺勝轉寄該土地購買意向書予原告後，原告即向地主說明被 告購買條件，且經原告居間遊說協商，地主方同意以每坪72 ,000元之價金出售系爭土地，其後，被告於103年4月15日順 利取得系爭土地所有權後，經原告建議可續為承購系爭土地 鄰近之阮氏家族、林氏家族所有土地，以利系爭土地等土地 整體開發，被告國雄公司土地開發部之李岳洋（即被告許坤 仲之女婿）即於103年10月24日開立臺中市○○區○○段○ ○○段000地號等7筆土地（下稱349地號等7筆土地）之土地 購買意向書，委託原告向林氏家族居間購買349地號等7筆土 地，但被告因於簽立系爭土地買賣契約時認識阮千惠，且得 知阮千惠為阮氏家族一員，嗣後即轉委任阮千惠居間買受阮 氏家族土地。故被告確係經由原告居間買受系爭土地，且系 爭土地以1033地號土地取得建築線及通行道路亦具可行性。(三)爰依系爭預買意向書第6條約定，提起本件訴訟等語。並聲 明：被告應共同給付原告1,019,300元及自102年9月25日起 至清償日止，按年息5%計算之利息。
二、被告方面：
(一)被告許坤仲並非被告國雄公司之負責人，且購買系爭土地係 被告許坤仲之個人行為，依債之相對性，本件與被告國雄公 司無關。
(二)被告許坤仲於102年6月20日委請時任被告國雄公司建築師之 林鈺勝代理簽立系爭預買意向書，交予原告去向地主詢價， 經原告初次回報價格為每坪9萬多元，被告許坤仲認為價格 過高，原告再回報價格為每坪88,500元，被告許坤仲認價格 仍超出預算，因原告無法再說服地主降價，系爭土地提報案 即擱置未完成，嗣阮千惠另向被告提報系爭土地，詢價結果 地主出價為每坪72,000元，被告許坤仲認價格相當，即與地 主於102年9月25日簽立土地買賣契約，且其中二名地主即阮 森松、邱富美亦授權阮千惠代為簽約，原告於簽約當日亦未 在場。是系爭土地買賣契約之成立，並非原告之努力說合而 成立，原告自不得請求居間報酬。又原告所提系爭土地地主 阮元熙簽立之土地買賣委託書，與被告許坤仲無關，且林鈺 勝僅係被告許坤仲為土地開發工作時之對外出名者，並未全 程參與系爭土地之議價、買賣條件協商，亦無議價之權，林 鈺勝於本件到庭證稱：係自原告得知系爭土地報價每坪75, 000元訊息乙情，應係林鈺勝嗣後受原告請託向被告許坤仲
詢問仲介費事宜後，才誤信系爭土地之交易係由原告所促成 。另原告所提出系爭土地之土地購買意向書，僅係被告許坤 仲應原告要求出具之土地購買意向書草稿，且該土地購買意 向書並未正式簽立，終因原告就系爭土地議價及路權整合不 如預期擱置未簽立，而林鈺勝於本件到庭證稱：參與的過程 就知道有72,000元之報價乙情，應係將該土地購買意向書草 稿所載被告許坤仲之預期價格，誤以為係原告之報價。(三)系爭土地並無對外通行道路，被告許坤仲為得以系爭土地作 為建築基地，遂要求原告須連同352-13至15地號土地路權一 併談成，並以系爭預買意向書第5條約定作為請求給付居間 報酬之停止條件，但原告並未完成此部分約定，即不得請求 給付居間報酬。又原告於提報系爭土地的過程，並未曾提出 以國有1033地號土地取得系爭土地建築線及通行道路之方案 ，且系爭預買意向書第5條約定未曾變更，自不得以原告片 面主張即認無須達成系爭預買意向書第5條約定條件等語置 辯。並聲明：如主文所示。
三、得心證之理由：
原告主張已依系爭預買意向書約定，居間促成系爭土地之交 易，並提出以國有1033地號土地取得系爭土地建築線及通行 道路之可行方案，故得依系爭預買意向書第6條約定請求居 間報酬等情，為被告所否認，並以前詞置辯，是本件爭執之 點，應在於：(一)系爭預買意向書之當事人為何人？原告依 系爭預買意向書約定請求被告國雄公司給付居間報酬，有無 理由？(二)被告抗辯原告並未履行系爭預買意向書第5條約 定，不得請求居間報酬，有無理由？茲分述如下：(一)系爭預買意向書之當事人為原告與被告許坤仲，不包括被告 國雄公司，原告依系爭預買意向書約定請求被告國雄公司給 付居間報酬，並無理由。
按債權契約為特定人間之權利義務關係，僅債權人得向債務 人請求給付，不得以之對抗契約以外之第三人，此為債之相 對性原則。次按，代理人雖未以本人名義或明示以本人名義 為法律行為，惟實際上有代理本人之意思，且為相對人所明 知或可得而知者，自仍應對本人發生代理之效力，此即所謂 之「隱名代理」，最高法院92年度台上字第1064號民事判決 意旨可資參照。查系爭預買意向書所載預定購買人為林鈺勝 ，且亦由林鈺勝以自己名義簽立系爭預買意向書乙節，有系 爭預買意向書影本附卷為證（見卷第4頁），又證人林鈺勝 於106年12月6日本院準備期日亦到庭證稱：係被告許坤仲委 託伊去簽立系爭預買意向書，該意向書內容都是被告許坤仲 口頭敘述後，由伊繕打完成，且一開始被告許坤仲認為原告
報價太高，有請原告再與地主協商等語（見卷第67頁反面） ，再者，系爭土地係由被告許坤仲與地主簽訂土地買賣契約 ，且於103年4月15日過戶於被告許坤仲名下乙情，亦為兩造 所不爭執，並有臺中市清水地政事務所106年11月8日清地一 字第1060011518號函送之買賣登記申請資料附卷可按（見卷 第22頁至第44頁），足見本件實際上林鈺勝係代理被告許坤 仲簽訂系爭預買意向書，且此代理情事應為原告可得而知， 是系爭預買意向書對於被告許坤仲應發生拘束效力，其當事 人應為原告及被告許坤仲2人，尚不包括未為林鈺勝所代理 ，且亦未於系爭預買意向書上簽名用印之被告國雄公司，則 依債之相對性原則，原告依系爭預買意向書約定請求被告國 雄公司給付居間報酬，自無理由。至原告所提網路列印資料 （見卷第70頁至第80頁），僅可說明被告許坤仲為國雄集團 總裁並曾擔任被告國雄公司董事長乙職而已，但系爭預買意 向書上既未載明被告國雄公司名義（即未見公司大小章或公 司委任書），且林鈺勝已證實係受被告許坤仲所委託，自無 從依上開網路列印資料，遽認被告國雄公司有何授權林鈺勝 代理簽立系爭預買意向書之情形，是原告以該等網路列印資 料主張被告國雄公司亦為系爭預買意向書之當事人，並無可 採。
(二)被告抗辯原告並未履行系爭預買意向書第5條約定，不得請 求居間報酬，為有理由。
1.按解釋當事人之契約，應以立約當時之真意為準，而真意何 在，又應以過去事實及其他一切證據資料為斷定之標準，不 能拘泥文字致失真意，最高法院89年度台上字第1005號民事 判決意旨可資參照。次按，民法第99條所稱之「條件」，係 當事人以將來客觀上不確定事實之成就與否？限制法律行為 效力發生或繼續之附款。故當事人非以將來客觀上不確定事 實之成就或不成就，資為左右法律行為效力之發生或消滅（ 即不具「附條件法律行為」之本質），僅於契約約定一方債 務之應否履行？繫諸他方契約相對債務之履行者，固非該條 所稱之「條件」，而屬一般社會或交易上常使用之「約定條 款」或「履行條款」。苟其不違反強制或禁止規定，及背於 公共秩序或善良風俗，依私法自治原則，亦難謂為無效，當 事人仍應受該契約約定條款之拘束，亦有最高法院101年度 台上字第1559號民事判決意旨資為參照。查依系爭預買意向 書所載「5.本案件須取得352-13至15地號土地路權部分，取 得完成後使（始）成立」、「6.見證費用依成交總價款1%」 等文義內容，以及證人林鈺勝於106年12月6日本院準備期日 到庭證稱：系爭土地並未臨接道路，被告許坤仲於買地當時
是一種賭注，如果無法臨接道路，即無法指定建築線，供建 築使用，而因為系爭土地欲臨接道路，最近之土地就是352 -13至15地號土地，且此三筆土地所有權人數最少，相對容 易取得路權，伊當時有以建築師身分提供此部分專業意見給 被告許坤仲等語（見卷第69頁正面），可知系爭預買意向書 之約定真意，原告得否依系爭預買意向書第6條約定，請求 被告許坤仲給付見證費（即居間報酬）？除系爭土地買賣契 約之成立外，亦繫諸於原告是否已履行完成系爭預買意向書 第5條約定義務，即居間被告許坤仲取得352-13至15地號土 地路權，是系爭預買意向書第5條約定應係原告得否請求居 間報酬之約定條款，並非民法第99條規定之條件。又系爭預 買意向書第5條約定尚無違反強制或禁止規定或背於公序良 俗之情形，原告自應受該約定之拘束，倘原告未履行完成系 爭預買意向書第5條約定義務，即不得請求居間報酬。再被 告許坤仲迄今仍未取得352-13至15地號土地路權乙節，則為 兩造所不爭執，足認原告未履行完成系爭預買意向書第5條 約定之居間取得路權義務，其自不得請求居間報酬。 2.又原告雖以被告確係經由其居間買受系爭土地，且系爭土地 以1033地號土地取得建築線及通行道路亦具可行性，以及已 安排被告與路權土地之地主洽談路權購買事宜等情為據，主 張仍得請求居間報酬云云。然依民法第568條第1項規定「居 間人，以契約因其報告或媒介而成立者為限，得請求報酬」 ，居間義務之履行完成原則指促成契約成立，非謂居間行為 之進行即係已履行完成居間義務，原告既僅安排被告許坤仲 與路權土地之地主洽談路權購買事宜而已，但尚未促成被告 許坤仲與路權土地之地主成立路權購買契約，難認原告已履 行完成系爭預買意向書第5條約定之居間取得路權義務，自 不得請求居間報酬。又依證人林鈺勝於107年2月7日本院準 備程序期日到庭證稱：伊依自己專業能力就可判斷得否採取 向主管機關申請跨溝渠構造物之方案（即以1033地號土地取 得建築線及通行道路之方案），伊忘記當時有無建議被告許 坤仲這樣的方案，亦忘記被告許坤仲有無回應此方案，且原 告沒有建議過此方案，而伊未曾申請過這樣的方案，不知道 此方案之具體流程為何等語，已難認被告許坤仲有何因原告 之建議而改以1033地號土地取得建築線及通行道路之方案， 並同意原告得不履行系爭預買意向書第5條約定義務之情形 。再者，原告提出由被告國雄公司法務人員陳怡伶出具系爭 土地之土地購買意向書（見卷第103頁），其上第2條意向書 效力亦載明「本意向書簽立後，如乙方（即被告許坤仲代理 人林鈺勝）於三個月內申請且取得指定建築線成果圖，則願
以每坪72,000元購買第一條所列之土地（即系爭土地）；如 乙方未能如期完成，則本契約不生效力。」等約定內容，亦 難認被告許坤仲有同意原告不為履行或變更系爭預買意向書 第5條約定義務之情形。況且，系爭預買意向書第5條約定於 訂立後即未曾變更乙節，亦為原告所不否認，足認原告對於 系爭預買意向書第5條約定仍具履行義務，且該履行義務尚 不因以1033地號土地取得建築線及通行道路具可行性等事由 ，即得豁免履行，是原告以1033地號土地取得建築線及通行 道路具可行性為由，主張仍得請求居間報酬，並無可採。又 系爭預買意向書第5條約定係原告得否請求居間報酬之約定 條款乙節，已如前述，則原告主張被告許坤仲係經由其居間 買受系爭土地乙節，縱然為真，原告亦因尚未履行完成系爭 預買意向書第5條約定義務而仍不得請求居間報酬，是原告 主張被告許坤仲係經由其居間買受系爭土地乙節，對於本院 前開認定原告不得請求居間報酬之結果，不生影響，尚無論 究原告此部分主張是否屬實之必要，附此敘明。四、綜上所述，系爭預買意向書之當事人為原告與被告許坤仲， 不包括被告國雄公司，且原告並未履行完成系爭預買意向書 第5條約定義務，尚不得請求居間報酬。從而，原告依系爭 預買意向書第6條約定，請求被告應共同給付原告1,019,300 元及自102年9月25日起至清償日止，按年息5%計算之利息， 為無理由，應予駁回。
五、本件事證已臻明確，兩造其餘訴訟資料及攻擊、防禦方法， 核與判決之結果不生影響，爰不一一論列，附此敘明。六、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。中 華 民 國 107 年 4 月 13 日
民事第四庭審判長 法 官 林金灶
法 官 陳得利
法 官 王振佑
上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀（須附繕本）。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中 華 民 國 107 年 4 月 13 日
書記官 蔡秋明
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