臺灣臺中地方法院民事判決 106年度訴字第1221號
原 告 陳鈺惠
訴訟代理人 張慶宗律師
複代理人 吳建寰律師
彭佳元律師
被 告 徐振成
訴訟代理人 林家進律師
上列當事人間返還價金事件，本院於民國107年3月26日言詞辯論
終結，判決如下：
主 文
被告應給付原告新臺幣六十七萬二千三百五十元，及自民國一○六年六月十三日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。訴訟費用由被告負擔。
本判決第一項於原告以新臺幣二十二萬四千二百元供擔保後，得為假執行；但被告如以新臺幣六十七萬二千三百五十元為原告預供擔保，得免為假執行。
事實及理由
一、原告主張：
㈠、原告前於民國103年6月24日向被告購買坐落重測前臺中市○ ○區○○段○○○段00000地號，面積22,607平方公尺，應 有部分五分之一土地（重測後為竹林東段351地號土地，下 稱系爭土地），言明每坪新台幣（下同）17,500元，買賣總 價金23,935,100元，並簽訂有土地買賣契約書（下稱系爭買 賣契約），已於103年8月14日辦理所有權移轉登記。詎系爭 土地105年8月間辦理分割登記時，經地政人員告知坪數短少 共192.7坪，故原告部分短少38.42坪，以每坪17,500元計算 ，被告顯然已溢收價金672,350元（計算式：17,500×38.42 ＝672,350）。此外，原告其後始知系爭土地於被告與訴外 人賴炳煌、徐三立、林慧柔、陳盈智合資於102年7月29日共 同向原所有人施龍井買受後，再於102年9月30日簽立買賣協 議書，由施龍井以土地面積短少為由補貼賴炳煌110萬元， 被告為合資買受人，竟隱瞞土地面積短少之事，經原告於 106年3月20日以信函通知被告就溢收價金返還原告，因其置 之不理，故提起本件訴訟，依民法第354條第1項前段、第 359條前段、同法第179條、第182條及第227條第1項為請求 ，請求法院擇一判決命被告給付。
㈡、原告買受系爭土地後，與土地之其他共有人協議進行分割， 並按土地位置狀況，以抽籤方式決定分割後土地位置，位置 較好之共有人須找補位置差之共有人，原告於分割後取得之 地號為663-6地號，原告取得之面積自與分割前之面積不同
。
㈢、並聲明：⒈被告應給付原告672,350元，及自起訴狀繕本送 達翌日起至清償日止，按年息百分之5計算之利息。⒉願供 擔保請宣告假執行。
二、被告方面：
㈠、被告前於102年7月29日與賴炳煌等人合資，由賴炳煌出面以 其名義訂約，以7300萬元，向施龍井買受系爭土地，並由被 告取得系爭土地權利範圍5分之一，嗣於103年6月24日由原 告以每坪17,500元被告向買受前揭權利範圍，被告已依約履 行出賣人之移轉及點交義務，則嗣後地政機關因界址變更或 測量技術等不可避免之因素致登記面積減少，其危險應由原 告負擔；至賴炳煌與施龍井之間所立買賣協議書，乃賴炳煌 所辦理，被告單純出資，價金計算、稅金等均由賴炳煌處理 ，被告並未參與其事，及至本件糾紛始知賴炳煌、施龍井另 有協議。
㈡、又施龍井補貼金額110萬元，占全部價金7300元之比例僅 1.5%（計算式:110萬元÷7300萬元＝1.5%），與系爭土地嗣 後重新測量減少之比例為2.8%（計算式:1-21972/ 22607=2 .8%）亦非一致，被告不曾注意系爭土地面積短少，乃屬常 情。且原告買受土地後，同意免申請鑑界，且同意依現況點 交，可推論有排除賣方應負物之瑕疵擔保責任之約定。又原 告於105年8月間協議分割時，既知面積短少，直至106年3月 始通知被告，亦有怠於通知情形，應視為承認所受領之買賣 標的，不得再為物之瑕疵擔保之主張。再被告係因兩造間之 買賣契約取得買賣價金，非無法律上原因，無不當得利可言 ；系爭土地之面積短少係於契約成立前即存在，惟買賣標的 物係特定物，則被告已依約交付特定之標的物，即屬依債之 本旨而給付， 不構成不完全給付問題。
㈢、賴炳煌與施龍井間雖立有買賣協議書，由施龍井補貼110萬 元之情，系爭土地因北側臨竹林南溪，地勢低漥，有水土流 失情形，南側鄰既成道路，有部分供作道路使用，是以其等 所為協議，諒係以「土地可使用面積與登記面積相較，應有 短少」等理由，要求施龍井減價而致，非因買賣當時曾經實 測，因而發現實際面積較登記面積不符。至證人徐三立之證 述，則因證人與兩造買賣之仲介人之一劉巧妙為男女朋友關 係，而原告則為劉巧妙之嬸嬸，由證人與原告之親誼關係密 切，證人所述有偏頗之虞。且證人所述其出售林慧柔一節， 既證人事先知悉面積短少之事，何以竟於短短6個月後，即 遺忘此事，而未於買賣當時告知林慧柔，直至105年8月分割 始憶起而退款，由此可知，若非證人所證不實，其亦應於
105年8月間始知面積短少之事。
㈣、聲明：1.原告之訴駁回。2.如受不利判決，願供擔保請准免 為假執行。
三、本件經兩造整理不爭執事項如下（見本院卷第106頁反面） ：
㈠、賴炳煌與施龍井於102年7月29日簽訂買賣契約，由賴炳煌向 施龍井購買系爭土地，面積2公頃26公畝7平方公尺，權利範 圍全部，價金7300萬元，並於同年10月26日將土地分別登記 予被告權利範圍5分之1、賴炳煌40分之14、徐三立40分之8 、林慧柔40分之5、陳盈智40分之5；賴炳煌與施龍井再於1 02年9月30日簽訂買賣協議書，以前項買賣標的土地面積短 少為由，由施龍井補貼賴炳煌110萬元。
㈡、兩造於103年6月24日簽立系爭買賣契約，由原告以每坪 17,500元，總價23,935,100元，向被告買受系爭土地（面積 2公頃26公畝07平方公尺）之權利範圍40分之8，原告已給付 價金完畢，並於103年8月14日將土地登記為原告名義。㈢、系爭土地共有人於105年間辦理土地分割，經清水地政事務 所以該土地地籍圖面積2.2607公頃與登記簿面積2.1970公頃 比較結果相差0.0637公頃，已逾地籍測量實施規則第243條 規定，應辦理面積更正，駁回上開分割之申請。㈣、原告於106年3月20日以存證信函向被告請求返還因短少面積 而溢收之價金。
㈤、系爭土地於106年1月9日辦理分割，原告取得分割後竹林段 竹林小段663-42地號，面積4614.09平方公尺，嗣於106年7 月13日因地籍圖重測，變更為竹林東段351地號。四、法院之判斷
㈠、原告主張其所買受之系爭土地存有坪數短少之瑕疵，請求 返還價金一節，已據其提出系爭買賣契約、買賣協議書、分 割前663-6地號土地登記第二類謄本、共有物分割契約書、 清水地政事務所105年9月5日函等件為證（見本院卷第5 -25 、50-56），惟為被告否認，並以前詞置辯。是以本件之爭 點為：⒈系爭土地是否有面積短少情事，致存有權利及物之 瑕疵？⒉系爭土地面積短少，被告是否應負瑕疵擔保之責？ ⒊原告之請求是否有理由?
㈡、系爭土地存有民法第354條第1項之瑕疵: ⒈按物之出賣人對於買受人，應擔保其物依第373條之規定危 險移轉於買受人時無滅失或減少其價值之瑕疵，亦無滅失或 減少其通常效用或契約預定效用之瑕疵；買賣因物有瑕疵， 而出賣人依前5條之規定，應負擔保之責者，買受人得解除 其契約或請求減少其價金，民法第398條、第354條第1項前
段、第359條前段定有明文。所謂物之瑕疵係指存在於物之 缺點而言。凡依通常交易觀念，或依當事人之決定，認為物 應具備之價值、效用或品質而不具備者，即為物有瑕疵，且 不以物質上應具備者為限。若出賣之特定物所含數量缺少， 足使物之價值、效用或品質有欠缺者，亦屬之（最高法院73 年台上字第1173號判例參照）。
⒉經查，系爭買賣契約約定由原告向被告買受系爭土地權利範 圍五分之一，依契約第2條係約定「本約土地雙方議定每坪 為17,500元，即總價款為23,935,100元整」，可見系爭土地 之單價及面積為該交易之重要事項，足供決定契約之價金； 又系爭土地之面積為22,607平方公尺，業經載明於契約第1 條，原告買受權利範圍五分之一，依前開約定事項即可計算 出其買受之面積為4,521.4平方公尺（計算式:22,607×1/5= 4,521.4），亦即1,367.72坪（計算式:4,521.4÷3.3058=1, 367.72，計算至小數第2位四捨五入），並依每坪單價 17,500元計算買賣價金，可得總價款23,935,100元（計算式 :17,500×1, 367.72=23,935,100）。是系爭買賣契約之出 賣人即被告，應依契約約定之面積（坪數），移轉系爭土地 之所有權予原告，始符合債之本旨。
⒊又系爭土地於移轉登記為原告名義之後，土地共有人進行分 割，並提出申請，惟經臺中市清水地政事務所（下稱清水地 政）告知「經查對相關圖簿資料以及計算地籍圖結果，發現 663-6地號地籍圖面積2.2607公頃與登記簿面積2.1970公頃 ，比較結果相差0.0637公頃…本案應辦理面積更正，並於面 積更正後，再予受理土地分割」等語，有清水地政105年9月 5日函文在卷可佐（見本院卷第25頁），即知系爭買賣契約 所載之土地面積確較更正後之面積為少，而原告亦僅得以更 正後之面積2.1970公頃作為分割土地之依據，因而取得權利 範圍五分之一即4,394平方公尺（即1,329.18坪）之土地， 並以此作為與其他共有人進行分割之基礎（原告與其他共有 人因土地分配位置不同而協議取得較原有為多或少之面積） ，此有原告提出之共有物分割契約書及分割明細表附卷可參 （見本院卷第50-56頁）。由此可知，原告買受系爭土地， 實際取得之土地面積較契約約定之面積短少38.54坪（計算 式: 1,367.72-1,329.18=38.54），系爭買賣契約既有前述 面積（坪數）約定，而原告實際取得之土地權利，面積確有 短少，即屬欠缺應具備之價值，而有物之瑕疵，且此瑕疵影 響買受人之意願及權益而為重大，被告應負物之瑕疵擔保責 任，應屬明確。
⒋被告雖以前詞置，然查：
⑴按出賣人所負之權利或物的瑕疵擔保責任，係屬一種法定責 任，依民法第351條及第355條規定之反面解釋，顯不以出賣 人對於瑕疵之發生，有故意或過失為必要（最高法院71年台 上字第2395號判決要旨參照），被告雖抗辯其對系爭土地面 積短少之事不知情等語，惟出賣人應負之瑕疵檐保責任，係 法定無過失責任，無論被告是否有過失，均應對原告負其責 任；且民法上關於出賣人應負物之瑕疵擔保責任之規定，係 為補充當事人之意思表示而設，除當事人有免除擔保責任之 特約外，出賣人當然有此責任，不得謂當事人未訂有出賣人 應負擔保責任之特約，出賣人即無此種責任（最高法院29年 上字第826號判例意旨參照）。是以，被告出售系爭土地， 並未於出售時說明系爭土地有短少之瑕疵，自須擔保其出售 之土地具備應有之價值，被告所辯，即不足採憑。 ⑵又買受人於契約成立時，知其物有前條第1項所稱之瑕疵者， 出賣人不負擔保之責。買受人因重大過失，而不知有前條第1 項所稱之瑕疵者，出賣人如未保證其無瑕疵時，不負擔保之 責。但故意不告知其瑕疵者，不在此限。民法第355條定有明 文。被告雖抗辯原告於買賣時同意不申請鑑界，又同意依現 況點交，即有排除被告應負物之瑕疵擔保責任等語。惟依證 人徐三立證述:伊有與賴炳煌、徐振成、林惠柔、陳盈智合資 購買系爭土地，雖未參與買賣協議書之簽立，但事後被告有 在電話中告訴伊這件事，是地坪有短少190幾坪，減少部分他 們說買賣雙方各負擔一半，但並未分配錢，因為有共同帳戶 供作扣貸款利息，後來土地分割是以各人持分為準，因土地 是長方形，地勢有高低，高處的地理位置比較好，低處位置 較差，當時協議共有人抽籤決定位置後，再來定坪數，地勢 最高要補地勢最低的一定比例等語（見本院卷第81-83頁）。 足見，被告早於系爭買賣契約簽立前即知土地面積短少之事 實，且係被告轉告證人徐三立知悉，既其對此事實早已知悉 ，竟未於兩造簽約時告知原告，則縱認原告因同意不申請鑑 界及依現況點交，而與因重大過失不知瑕疵之要件相合，被 告亦因故意不告知瑕疵，而無法免除其瑕疵擔保責任。 ⑶再者，依證人徐三立之證述，系爭土地早於102年9月30日買 賣協議書簽立時即有短少約190坪之事實，非被告所辯係因地 形及土地使用狀況，而有可使用面積與登記面積相較為短少 所致，亦為明確。至被告所辯證人徐三立有偏頗之虞之原因 ，無非被告臆測之詞，既未舉證證明，自無可採。 ⑷據上，被告所辯，並無可採，自亦無礙其應負之瑕疵擔保責 任。
㈢、原告依約買受之面積與實際取得之登記面積因有差異，是其
依系爭買賣契約所定坪每單價及短少坪數為計算，應屬有據 。準此，依兩造約定系爭土地每坪17,500元，共1,367.72坪 ，價金為23,935,000元，而原告嗣取得之土地面積為1,329. 18，依此計算之價金應為23,260,650元，二者差距為674,35 0元（計算式：23,935,000- 23,260,650=674,350），則原 告請求被告給付672,350元，自應准許。㈣、本院既認原告依物之瑕疵擔保請求權請求被告給付672,350 為有理由，則原告主張之不完全給付損害賠償請求權及不當 得利法律關係，即無再予審究之必要，併此敘明。五、綜上所述，原告依據物之瑕疵擔保請求權，請求被告給付 672,350元，及自起訴狀繕本送達之翌日即106年6月13日（ 起訴狀繕本於106年6月12日送達被告，見本院卷第30頁）起 至清償日止，按年息百分之5計算之法定遲延利息，為有理 由，應予准許。
六、兩造均陳明願供擔保請准宣告假執行或免為假執行，經核並 無不合，爰分別酌定相當之擔保金額准許之。
七、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊與防禦方法及未經援用之 證據，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，不 再一一論述，附此敘明。
八、據上論結，本件原告之訴為有理由，依民事訴訟法第78條、 第390條第2項、第392條第2項，判決如主文。中 華 民 國 107 年 4 月 25 日
民事第五庭 法 官 李 蓓
以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中 華 民 國 107 年 4 月 25 日
書記官 張捷菡