臺灣嘉義地方法院民事判決 八十九年度訴字第四六八號
原 告 甲○○
訴訟代理人 陳志偉律師
被 告 乙○○ 住
訴訟代理人 黃勝昭律師
複 代理人 歐陽謙律師
右當事人間租佃爭議事件，本院判決如左：
主 文
被告應將坐落嘉義市○○段第四七地號田地，如附圖所示Ａ部分面積六八０．八七平方公尺之土地遷空返還原告。
被告應給付原告新台幣陸仟零參拾元，並另自民國八十八年十月十四日起至履行第一項聲明之日止，按年給付原告壹仟貳佰參拾柒元，及均自民國八十九年六月十三日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告負擔四分之三，餘由原告負擔。本判決第一項於原告以新台幣柒拾肆萬玖仟元為被告供擔保後，得假執行。但被告如於假執行程序實施前，以新台幣貳佰貳拾肆萬柒仟元為原告預供擔保，得免為假執行。
原告其餘假執行之聲請駁回。
事 實
甲、原告方面：
一、聲明：
（一）被告應將坐落嘉義市○○段第四七地號田地，如附圖所示Ａ部分面積六八 ０．八七平方公尺之土地遷空返還原告。
（二）被告應給付原告新台幣（下同）六千零三十元，並另自民國八十八年十月 十四日起至履行第一項聲明之日止，按年給付原告四萬零八百五十元，及 均各自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。 （三）前二項請求，原告願供擔保請准宣告假執行。 二、陳述：
（一）緣被告之父賴黃山東前向原告承租坐落嘉義市○○段第四七地號內如附圖 所示Ａ部分面積六八０．八七平方公尺之土地（下稱系爭土地），雙方並 訂有耕地三七五租約（下稱系爭租約）在案。茲因賴黃山東已於民國八十 六年九月三日死亡，嗣由被告繼承該租約關係，惟賴黃山東於亡故前，已 有三十餘年未繳納租金，且賴黃山東在將系爭土地所有權應有部分九分之 八移轉予第三人後，就系爭土地九分之一承租耕作部分即未為耕作。再者 ，被告於繼承後，迄未繳付所欠租金，亦未曾耕作。 （二）又賴黃山東及其繼承人即被告業已積欠兩年以上之地租，且有逾一年不為 耕作之情，已如前述。為此，原告前曾於八十八年十月八日以台北信維郵 局第三０九一號存證信函終止租約，今租約既已終止，被告依上開規定自 應將系爭土地返還原告，詎被告卻仍拒不返還系爭土地。
（三）依系爭租約之約定，每年之租金為稻谷一百三十四台斤，茲以每台斤九元 折算，每年之租金即為一千二百零六元，被告之父賴黃山東生前既已積欠 原告三十餘年之租金，被告自應負擔給付上開租金及其後依約所生租金之 義務，惟原告茲謹先行請求八十三年七月至八十八年七月止，共五年之租 金計六千零三十元。
（四）另被告於系爭租約終止後，對系爭土地顯係無權占有，而受有相當於租金 之利益，致原告受有損害。是原告自得請求被告給付相當於租金之損害， ，按土地法第九十七條及實施都市平均地權條例第四十二條、第四十三條 ，關於房屋及基地計收租金之規定，於損害賠償事件，雖非當然一體適用 ，然亦未嘗不可據為計算賠償之標準，此有最高法院四十九年台上字第一 二三０號判例可資參酌。原告乃爰依前開判例及條文之規定，以系爭土地 申報價額六百元之年息百分之十，計算被告每年應賠償之損害，亦即：占 用面積×申報地價×請求年息１０％＝六八０．八七平方公尺×六００元 ×１０％＝四０八五二元。又原告已於八十八年十月八日終止租約，是被 告於租約終止後即屬無權占有，故原告乃訴請被告應給付自八十八年十月 十四日起至返還系爭土地之日止，每年四萬零八百五十二元之損害賠償。 （五）被告抗辯賴黃山東從未有欠繳租金之情事，是依最高法院二十八年上自第 一九二０號判例所示，自應由被告就業已支付租金之事實負舉證之責。今 被告迄未能舉證以實其說，是其所辯，顯採不足。又原告前曾以台北信維 郵局第三０九一號存證信函終止租賃契約，並請被告於函到後五日內逕將 系爭土地及所欠之地租給付原告。惟被告並未依限返還土地及給付租金， 原告乃再次以台北信維郵局第三三一二號存證信函表達終止租約之意。嗣 後被告固曾於八十八年十月二十二日以嘉義中山路郵局第七二八號存證信 函附寄面額二千五百八十六元之匯票予原告，然而上開匯票之金額非但與 被告積欠地租之金額並不相符，且已逾原告所訂之地租繳納期限，原告礙 難收受，並予退回。
（六）被告前曾提起確認租賃關係存在之訴，並經台灣高等法院台南分院以八十 七年度上字第四八五號判決確定在案。經查該判決理由載有：﹂上訴人（ 即被告乙○○）雖主張其亡父生前即在系爭耕地上種植甘蔗，現其於相同 位置亦種植芒果，惟經原審及本院至現場勘驗時，上訴人於其所指位置雖 種有芒果樹苗，然該樹苗僅約有一尺高，稀稀落落約三十株，且旁邊仍雜 草叢生，地上仍留有火燒灰燼，顯見該芒果樹係於原審勘驗現場前所為， 此有原審勘驗筆錄在卷可稽；而上訴人所指述之耕種位置，經原審囑託嘉 義市地政事務所測量結果，在本件系爭耕地內之面積僅有七‧五平方公尺 ，大部分之果樹皆種在毗鄰系爭耕地之嘉義市○○段七０號之土地內之事 實，並有該所複丈成果圖存卷可按，此與原定租約之耕作面積達六八０‧ 八七平方公尺，相距甚多，足見上訴人之父生前即未在其承租之耕地上耕 作。﹁等語。揆諸上開判決理由所載即明，被告及被告之父並無在系爭土 地上耕作之事實，應可認定。
（七）被告業已積欠兩年以上之地租，且有逾一年不為耕作之情，原告前已發函
終止租約，被告對系爭土地既屬無權占有，原告自得依法訴請被告返還系 爭土地並賠償損害，爰依耕地三七五減租條例第十七條第一項第三款、第 四款、民法第四百五十五條規定，為如訴之聲明所示之請求。 三、證據：提出嘉義市政府私有耕地租約變更結果通知書、嘉義市政府函、嘉義市 政府土地複丈成果圖、台北信維郵局第三０九一號、第三三一二號存證信函、 回執卡、土地登記謄本、台灣高等法院台南分院八十七年度上字第四五八號民 事判決暨確定證明書各一份（以上均為影本）、照片四張。乙、被告方面：
一、聲明：
（一）原告之訴及假執行之聲請均駁回。
（二）如受不利益之判決，願供擔保請准免為假執行。 二、陳述：
（一）原告主張被告之父賴黃山東於八十六年九月三日亡故前，已有三十餘年未 繳納租金，且賴黃山東在將系爭土地所有權應有部分九分之八移轉予第三 人後，就系爭土地九分之一承租耕作部分即未為耕作，並主張被告於繼承 後，迄未繳付所欠租金，亦未曾耕作，其已於八十八年十月八日以台北信 維郵局第三０九一號存證信函終止租約，據以訴請被告返還系爭土地等情 ，顯與事實不符。蓋賴黃山東生前與原告就系爭土地簽訂系爭租約時，即 表明每年租金為一百三十四台斤稻穀，賴黃山東均折換等值現金給付原告 從未有欠繳租金之情事，且依耕地三七五租約規定，承租人如有二年以上 未交付租金之事實，地主則可依法終止租約收回自耕，然原告於賴黃山東 生前，從未曾有催繳租金或收回自耕之任何意思表示及行為，顯見應無欠 租之事實，直到被告欲依繼承關係辦理變更租約登記時，始稱賴黃山東長 達三十幾年之租金未付，顯有違一般常理，自不足為採。而被告於賴黃山 東過世時，即繼續從事耕作，並欲依約交付租金予原告時，原告卻片面主 張其得以終止租約，拒絕收受租金，且持同一理由拒絕配合被告辦理變更 登記，經被告依法提起確定兩造之租賃關係存在，業經台灣高等法院台南 分院以八十七年度上字第四五八號判決兩造租賃關係存在之訴確定在案， 被告即分別以存證信函通知原告領取被告應給付之租金及親至原告住處欲 交付被告繼續耕作後應給付之租金，唯原告卻拒不收受，被告只好依法將 應給付之租金提存於鈞院提存所以代給付，以上事實，有上開民事判決書 暨確定證明書、存證信函及提存書可資證明，足證被告確有繼續耕作，並 已依約給付租金，系爭租約尚合法有效存在，原告主張已終止系爭租約為 由，訴請被告返還系爭土地及給付租金六千零三十元，顯無理由。 （二）原告復主張系爭租約已於八十八年十月八日終止，被告於租約終後即屬無 權占有，因而訴請被告應給付自八十八年十月九日起至返還系爭土地之日 止，每年四萬零八百五十二元之損害賠償，此亦顯無理由。蓋系爭租約尚 合法有效存在，已如前述。況被告於台灣高等法院台南分院判決兩造租約 關係存在後，即依法向嘉義市西區區公所辦理租約變更登記在案，此一登 記具有絕對之效力，亦即被告對於系爭土地之耕作具有合法權源，並無原
告所稱無權占有之情事，且被告業均依約給付租金，原告並無任何損害。 其以受損害為由，請求被告賠償，顯亦無理由。 三、證據：提出上開台灣高等法院民事判決暨確定證明書、嘉義中山路郵局第六九 三號、第七二八號、第七五０號存證信函、提存書各一份（以上均為影本）。 理 由
一、原告起訴主張：緣被告之父賴黃山東前於民國三十八年七月起，向原告承租坐落 嘉義市○○段第四七地號內如附圖所示Ａ部分面積六八０．八七平方公尺之土地 （下稱系爭土地），雙方並訂有耕地三七五租約（下稱系爭租約）在案。嗣因賴 黃山東於民國八十六年九月三日死亡，由被告繼承該租約關係，惟賴黃山東於亡 故前，已有三十餘年未繳納租金，且賴黃山東在將系爭土地所有權應有部分九分 之八移轉予第三人後，就系爭土地九分之一承租耕作部分即未自任耕作，被告於 繼承後，迄未繳付所欠租金，亦未曾自任耕作，為此，原告前曾於八十八年十月 八日以郵局存證信函終止租約，今租約既已終止，且調處不成立，爰依耕地三七 五減租條例第十七條第一項第三款、第四款、民法第四百五十五條規定，請求被 告將系爭土地遷空返還原告，又依系爭租約之約定，每年之租金為稻谷一百三十 四台斤，茲以市價每台斤新台幣（下同）九元折算，每年之租金即為一千二百零 六元，被告之父賴黃山東生前既已積欠原告三十餘年之租金，被告自應負擔給付 上開租金及其後依約所生租金之義務，惟原告謹先行請求八十三年七月至八十八 年七月止，共五年之租金計六千零三十元；另被告於系爭租約終止後，對系爭土 地顯係無權占有，而受有相當於租金之利益，致原告受有損害。是原告自得請求 被告給付相當於租金之損害，以系爭土地申報價額六百元之年息百分之十，計算 被告每年應賠償之損害，即被告占用面積×申報地價×請求年息１０％＝六八０ ．八七平方公尺×六００元×１０％＝四０八五二元。原告乃訴請被告應給付自 八十八年十月十四日起至返還系爭土地之日止，每年四萬零八百五十二元之相當 租金損害賠償，即均自起訴狀繕本送達被告翌日起至清償日止之法定遲延利息等 語。
二、被告則以：其父賴黃山東生前與原告就系爭土地簽訂系爭租約時，即表明每年租 金為一百三十四台斤稻穀，賴黃山東均折換等值現金給付原告，從未有欠繳租金 之情事，原告於賴黃山東生前，亦從未有催繳租金或收回自耕之任何意思表示及 行為，顯見應無欠租之事實，而被告於賴黃山東過世時，即繼續從事耕作，並欲 依約交付租金予原告時，原告卻片面主張其得以終止租約，拒絕收受租金，且持 同一理由拒絕配合被告辦理變更登記，經被告依法提起確定兩造之租賃關係存在 ，業經台灣高等法院台南分院以八十七年度上字第四五八號判決兩造租賃關係存 在之訴確定在案，被告即分別以存證信函通知原告領取被告應給付之租金及親至 原告住處欲交付被告繼續耕作後應給付之租金，唯原告卻拒不收受，被告只好依 法將應給付之租金提存於鈞院提存所以代給付，足證被告確有繼續耕作，並已依 約給付租金，系爭租約尚合法有效存在，原告主張已終止系爭租約為由，訴請被 告返還系爭土地及給付租金六千零三十元，顯無理由；又被告於台灣高等法院台 南分院上開判決確認兩造租約關係存在後，被告即依法向嘉義市西區區公所辦理 租約變更登記在案，此一登記具有絕對之效力，亦即被告對於系爭土地之耕作具
有合法權源，並無原告所稱無權占有之情事，且被告業均依約給付租金，原告並 無任何損害等語置辯。
三、原告主張原告與被告之被繼承人賴黃山東，於民國三十八年七月起就系爭土地訂 有耕地三七五租約即系系爭租約，嗣原告於八十九年五月間就終止租約事宜，曾 向嘉義市政府耕地租佃委員會聲請調解，調處不成立等事實，業據提出嘉義市西 區區所私有耕地租約變更結果通知書、土地登記簿謄本、台灣高等法院台南分院 八十七年度上字第四五八號民事判決暨確定證明書等為證，並有嘉義市政府移送 之案卷卷附相關資料，被告對此復不爭執，堪信為真實。四、按耕地三七五減租條例第十七條第一項第四款規定，耕地租約在租佃期限未屆滿 前，非因不可抗力繼續一年不為耕作時，出租人得終止租約，而所謂「非因不可 抗力繼續一年不為耕作時」，係指承租人消極不予耕作任另荒蕪而言；又承租人 承租土地非因不可抗力繼續一年不為耕作者，出租人既得依耕地三七五減租條例 第十七條第一項第四款規定終止租約，則不問承租人不為耕作之承租土地為一部 或全部，出租人均得終止租約，收回全部耕地，亦經最高法院八十二年度第十一 次民事庭會議決議在案。次按承租人於租賃關係終止後，應返還租賃物。租賃物 有生產力者，並應保持其生產狀態，返還出租人，民法第四百五十五條亦定有明 文。查原告主張賴黃山東或被告未為耕作且積欠租金達二年以上乙節，被告則否 認其繼承後未為耕作且無積欠租金等語，是本件兩造爭執要旨在於：被告之父賴 黃山東或被告在系爭土地上，有無「未為耕作」之情事？以致系爭租約經原告終 止而消滅？經查：
（一）關於系爭土地之耕作情形，被告自承於八十七年二月十三日，嘉義市政府耕地 租佃委員會前於另案調處時，並不知道系爭土地之詳細位置，有該委員會調處 程序筆錄及本院八十七年度訴字第一三０號之八十七年三月九日言詞辯論筆錄 附於上開民事卷可憑，而被告與其父賴黃山東生前係同財共居，有戶籍謄本可 稽，若謂賴黃山東生前有在系爭土地耕作之事實，則衡情被告豈會不知系爭土 地之詳細位置。
（二）又被告雖抗辯於賴黃山東過世時，仍於系爭土地繼續從事耕作云云，惟被告於 其指述位置雖種有芒果樹苗，然該樹苗僅約一尺高，稀稀落落約三十棵，且旁 邊仍雜草叢生，地上仍留有火燒的灰燼，顯見該芒果樹係於法院勘驗現場前所 為，此有上開民事事件本院勘驗筆錄在卷可稽（見本院上開民事卷八十七年三 月九日勘驗筆錄）；復查被告所指述之耕種位置，經囑託嘉義市地政事務所測 量結果，在本件系爭土地內之面積僅有七‧五平方公尺，大部分之果樹皆種在 毗鄰系爭土地之同段七０號土地內等情，並有前開民事卷所附之複丈成果圖可 憑，此與原訂租約之耕作面積達六八０‧八七平方公尺，相距甚多，足見被告 之父賴黃山東生前即未在其承租之系爭土地上耕作。（三）次查附圖所示Ａ部分土地現係由訴外人賴石木種植甘蔗已有四、五年，而其係 向蕭姓友人承租耕作，既非向被告或原告承租，此業經證人賴石木於另案審理 時到庭結證在卷（見台灣高等法院台南分院八十七年度上字第四五八號民事卷 八十八年一月十四日準備程序筆錄附於本院上開民事卷），綜上諸情以觀，被 告之父就其承租之系爭土地部分，既有消極不為耕作，或部分土地則任由他人
耕作而未為討回行為，是系爭土地有逾一年未為耕作乙節，堪以認定，此外， 被告復未舉證證明有因不可抗力之事由致不能耕作情事，揆諸首揭法條所示及 說明，原告自得終止租約。
（四）另查本件原告已於八十八年十月八日以存證信函通知被告終止租約，此有被告 所不爭執之台北信維郵局第三０九一號存證信函一紙附卷可稽，堪認兩造之租 約已經終止。系爭土地之租約既已終止，被告即無占有系爭土地之合法權源， 從而，原告依租賃物返還請求權，訴請被告將系爭土地遷空交還系爭土地，為 有理由，應予准許。
五、次按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任，民事訴訟法第二百 七十七條定有明文。又按請求履行債務之訴，原告就其所主張債權發生原因之事 實，固有舉證之責任，若被告自認此項事實而主張該債權已因清償而消滅，則清 償之事實，應由被告負舉證之責任，此有最高法院二十八年上字第一九二０號判 例意旨可資參照。查原告主張被告未給付系爭土地之租金之事實，此亦為被告否 認，並辯以：系爭土地租金為一百三十四台斤稻穀，賴黃山東均折換等值現金給 付原告，從未有欠繳租金之情事，且依耕地三七五租約規定，承租人如有二年以 上未交付租金之事實，地主則可依法終止租約收回自耕，然原告於賴黃山東生前 ，從未曾有催繳租金或收回自耕之任何意思表示及行為，顯見應無欠租之事實， 直到被告欲依繼承關係辦理變更租約登記時，始稱賴黃山東長達三十幾年之租金 未付，顯有違一般常理云云。惟原告與被告之父賴黃山東訂立系爭租約，迄於八 十八年八月十日經原告終止前，有耕地三七五租約關係存，已如前述，依系爭租 約約定系爭土地每年之租金為稻谷一百三十四台斤，亦有嘉義市政府私有耕地租 約變更結果通知書附卷可憑，惟被告既抗辯其父賴黃山東從未有欠繳租金之情事 ，則依前揭法條、判例所示，自應由被告就業已支付租金之事實負舉證之責，被 告迄未能舉證以實其說，且衡情出租人對於承租人之欠租，是否予以催討租金， 與承租人之欠租並無必然之關係，是被告上開所辯，不足採信。又系爭土地每年 之租金為稻谷一百三十四台斤，以每台斤市價九元折算，每年之租金即為一千二 百零六元，被告為賴黃山東之繼承人，自應負擔給付上開租金及其後依約所生租 金之義務，原告訴請被告給付八十三年七月至八十八年七月止，共五年之租金計 六千零三十元（1206x5=6030），為有理由，應予准許。六、復按依不當得利之法則請求返還不當得利，以無法律上之原因而受利益，致他人 受有損害為其要件，故其得請求返還之範圍，應以對方所受之利益為度，非以請 求人所受損害若干為準，無權占有他人土地，可能獲得相當於租金之利益為社會 通常之觀念，此有最高法院六十一年台上字第一六九五號判例可資參照。本件系 爭租約業經原告終止，被告繼續占有系爭土地，即係無權占有，而受有相當於租 金之利益，致原告受有損害，原告自得請求被告給付相當於租金之損害，惟被告 在系爭土地上種植之面積僅有七‧五平方公尺，餘均係賴石木私自耕種，已詳如 上述，因此被告所受之利益，按之上開判例說明即應以七‧五平方公尺面積計算 ，始為允當。茲參酌系爭土地地目為田，有原告提出之土地登記簿謄本在卷足憑 ，是認原告縱將系爭土地出租與他人，惟其所獲得之地租利益尚須受耕地三七五 減租條例及土地法之限制，而被告繼續占用系爭土地種植果樹，亦為農用，是以
原告主張系爭土地之地租，依土地法第九十七條規定應以土地申報總價額年息百 分之十計算相當於租金之不當得利，尚屬無據。又耕地三七五減租條例第二條固 規定，耕地地租租額，不得超過主要作物正產品全年收穫總量千分之三百七十五 ，但本件兩造間就系爭土地耕地租賃關係既已終止，仍據此為地租之核定，亦有 失公允。惟依土地法第一百十條第一項規定，耕地地租不得超過地價（法定地價 ）百分之八，約定地租或習慣地租超過地價百分之八者，應比照地價百分之八減 定之，不及地價百分之八者，依其約定或習慣。是認被告無權占有原告系爭土地 ，應依土地法第一百十條第一項規定，以不得高於系爭土地法定地價百分之八核 算其可能獲得相當於租金之利益。經查：系爭土地位處嘉義市郊區，四鄰大部分 為荒蕪農田，僅有零星作物，實際利得不多等情狀，有現場照片四張及上開民事 事件本院勘驗筆錄在卷可稽（見本院上開民事卷八十七年三月九日勘驗筆錄）， 依土地法第一百十條第一項之規定，本院認原告請求被告返還相當於土地租金之 利益，依系爭土地申報地價總額年息百分之五計算允為適當。又依土地法第一百 十條第二項規定，系爭土地八十八年之法定地價（公告現值）為三千三百元，有 原告提出之土地登記謄本附卷足憑，則原告請求被告應返還受有相當於租金之利 益每年一千二百三十七元（7.5x3300x0.05=1237，元以下捨去）之範圍內為有理 由，應予准許，逾此部分之請求，應予駁回。
七、從而，原告主張被告應將坐落嘉義市○○段第四七地號田地，如附圖所示Ａ部分 面積六八０．八七平方公尺之土地遷空返還原告；被告應給付原告新台幣陸仟零 參拾元，並另自民國八十八年十月十四日起至履行第一項聲明之日止，按年給付 原告壹仟貳佰參拾柒元，及均自起訴狀繕本送達翌日起即民國八十九年六月十三 日起至清償日止，按年息百分之五計算之法定遲延利息，為有理由，應予准許。八、本件事證明確，兩造其餘攻擊防禦及舉證，於本判決不生影響，毋庸逐一論述， 併此敘明。
九、兩造分別陳明願供擔保，分別聲請宣告假執行或免為假執行，經審核均無不合， 爰各酌定相當之擔保金額，併准許之。
十、據上論結，本件原告之訴為一部有理由，一部為無理由，依民事訴訟法第七十九 條、第三百九十條第二項、第三百九十二條，判決如主文。中 華 民 國 八十九 年 八 月 八 日~B臺灣嘉義地方法院民事第二法庭
~B審判長法官 王金龍
~B法 官 羅秀緞
~B法 官 李文輝
右為正本係照原本作成
如對本判決上訴須於判決送達後廿日內向本院提出上訴狀中 華 民 國 八十九 年 八 月 十 日~B書 記 官 楊福源