臺灣桃園地方法院民事判決 107年度訴字第182號
原 告 王藤華
訴訟代理人 陳萬發律師
被 告 呂江雪蓮
呂秀吉 桃園市○○區○○路0 段000○0號
鄭玉芬
上列當事人間請求拆屋還地事件，本院於民國107 年3 月27日言
詞辯論終結，判決如下：
主 文
被告呂江雪蓮、呂秀吉應將坐落桃園市○鎮區○○段○○○地號土地如附圖所示門牌號碼桃園市○鎮區○○路○○○號建物之第一層代碼一Ga部分，面積四十七點四六平方公尺、第二層代碼二Ga部分，面積四十八點八八平方公尺、第三層代碼三Ga部分，面積四十八點八八平方公尺及如附圖所示之招牌一代碼B 一部分，面積零點一四平方公尺、代碼B 三部分，面積零點零六平方公尺及招牌二代碼C 二部分，面積零點零二平方公尺之地上物予以拆除，並騰空返還上開土地予原告。
被告鄭玉芬應自坐落桃園市○鎮區○○段○○○地號土地如附圖所示門牌號碼桃園市○鎮區○○路○○○號房屋遷離。被告呂江雪蓮、呂秀吉應給付原告新臺幣伍拾萬壹仟肆佰肆拾柒元，及自民國一百零七年二月十三日起至返還第一項占用土地之日止，按月給付原告新臺幣壹萬零玖佰元。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告呂江雪蓮、呂秀吉負擔。
本判決第一項、第二項於原告以新臺幣壹佰柒拾捌萬參仟玖佰陸拾柒元為被告呂江雪蓮、呂秀吉、鄭玉芬供擔保後，得假執行；但被告呂江雪蓮、呂秀吉、鄭玉芬如以新臺幣伍佰參拾伍萬壹仟玖佰元為原告預供擔保，得免為假執行。
本判決第三項於原告以新臺幣壹拾陸萬柒仟壹佰肆拾玖元，及就所命各期給付到期部分，每期於原告各以新臺幣參仟陸佰參拾參元為被告呂江雪蓮、呂秀吉供擔保後，得為假執行。但被告呂江雪蓮、呂秀吉如以新臺幣伍拾萬壹仟肆佰肆拾柒元，另就所命各期給付到期部分，每期各以新臺幣壹萬零玖佰元為原告預供擔保後，得免為假執行。
原告其餘假執行之聲請駁回。
事實及理由
壹、程序事項：
一、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但請求之 基礎事實同一者、擴張或減縮應受判決事項之聲明者，不在 此限；又不變更訴訟標的，而補充或更正事實上或法律上之
陳述者，非為訴之變更或追加，民事訴訟法第255 條第1 項 第2 款、第3 款及第256 條分別定有明文。本件原告起訴原 訴之聲明第1 、3 項：㈠被告呂江雪蓮、呂秀吉應將坐落桃 園市○鎮區○○段000 地號土地（下稱系爭土地）上如附圖 藍色位置面積約30平方公尺（實際面積依地政機關實測為準 ）之地上物（即門牌為桃園市○鎮區○○路000 號房屋，下 稱系爭房屋）拆除，並將該土地返還原告；㈢被告呂江雪蓮 、呂秀吉應給付原告新臺幣（下同）90萬元，及自起訴狀繕 本送達之翌日起至履行第一項聲明之日止，按月給付原告1 萬5,000 元。嗣經本院囑託桃園市平鎮地政事務所現場測量 後，原告嗣於民國107 年3 月20日具狀更正上開聲明為：被 告呂江雪蓮、呂秀吉應將坐落系爭土地上，如桃園市平鎮地 政事務所之土地複丈成果圖（下稱附圖，見本院卷第54頁） 所示系爭房屋之第一層（代碼1Ga ）占用47.46 平方公尺、 第二層（代碼2Ga ）占用48.88 平方公尺、第三層（代碼3G a ）占用48.88 平方公尺之地上物；及將如附圖所示招牌1 （代碼B1）占用0.14平方公尺、（代碼B3）占用0.06平方公 尺、及招牌2 （代碼C2）占用0.02平方公尺（下合稱系爭占 用地上物），均予拆除，並將該部分土地騰空返還原告；㈢ 被告呂江雪蓮、呂秀吉應給付原告90萬元，及自107 年2 月 13日起至履行第一項聲明之日止，按月給付原告1 萬5,000 元。是原告前開更正被告呂江雪蓮、呂秀吉拆除並返還之土 地位置、範圍變更如附圖所示占用土地之位置與面積，實為 事實上之補充、更正，又變更第3 項聲明有關相當於租金之 不當得利損害金之請求範圍，均係本於系爭土地遭無權占有 之同一基礎事實所為且為減縮應受判決事項之聲明，揆諸上 開規定，均無不合，應予准許。
二、被告呂江雪蓮、鄭玉芬經合法通知，均未於最後言詞辯論期 日到場，核無民事訴訟法第386 條所列各款情事，爰依原告 聲請由其一造辯論而為判決。
貳、實體事項：
一、原告主張：被告呂江雪蓮、呂秀吉二人明知系爭土地為原告 所有，被告對系爭土地並無任何合法權源，竟擅自無權占有 系爭土地興建如附圖所示未辦保存登記之三層建物即系爭房 屋及招牌，並將系爭房屋出租被告鄭玉芬，並簽立租賃契約 ，約定租期二年，自104 年10月1 日起至106 年9 月30日止 ，每月租金1 萬5,000 元，現由被告鄭玉芬經營檳榔攤。被 告鄭玉芬向無權占用人即被告呂江雪蓮、呂秀吉承租系爭房 屋，對原告亦屬無權使用系爭土地之人；另被告呂江雪蓮、 呂秀吉每月向其收取房租1 萬5,000 元，乃屬相當於租金之
不當得利，且致原告受有不能使用系爭房屋之損害。為此， 爰依民法第767 條及第179 條規定，提起本訴，請求被告鄭 玉芬應自系爭房屋遷離；被告呂江雪蓮、呂秀吉應將占有如 附圖代碼1Ga 、2Ga 、3Ga 、B1、B3、C2所示之系爭占用地 上物（即系爭房屋及招牌）均予拆除，將該占有土地返還原 告，並應給付原告至返還占有土地之日止，按月給付原告相 當於租金之不當得利。並聲明：1.被告呂江雪蓮、呂秀吉應 將系爭土地上，如附圖所示系爭房屋之第一層（代碼1Ga ） 占用47.46 平方公尺、第二層（代碼2Ga ）占用48.88 平方 公尺、第三層（代碼3Ga ）占用48.88 平方公尺之地上物； 及將如附圖所示招牌1 （代碼B1）占用0.14平方公尺、（代 碼B3）占用0.06平方公尺、及招牌2 （代碼C2）占用0.02平 方公尺，均予拆除，並將該部分土地騰空返還原告；2.被告 鄭玉芬應自前項之地上物即系爭房屋遷離；3.被告呂江雪蓮 、呂秀吉應給付原告90萬元，及自107 年2 月13日起至履行 第一項聲明之日止，按月給付原告1 萬5,000 元；4.第一、 二、三項聲明，原告均願供擔保，請准宣告假執行。二、被告則以：
㈠被告呂秀吉答辯：系爭房屋係伊與伊配偶即被告呂江雪蓮跟 姓江之前地主以20萬元購買權利才興建的，系爭房屋已經存 在40幾年，伊希望原告能將系爭土地出售予伊或向伊購買系 爭房屋。又系爭房屋現係於104 年10月1 日出租予被告鄭玉 芬，租金每月為1 萬5,000 元等語，並聲明：請求駁回原告 之訴。
㈡被告呂江秀蓮未於最後言詞辯論期日到場，依其之前到庭陳 述則以：渠想要跟原告價購系爭土地，並沒有要占用原告土 地之意思，當初曾想向原告之父購買土地，但因為地價稅很 久沒有繳納，如果買的話，地價稅會高於買賣價金而延宕。 渠等從104 年10月1 日起出租系爭房屋予被告鄭玉芬，租金 以前是1 個月1 萬元，這1 、2 年才改成1 萬5000元等語。 ㈢被告鄭玉芬未於最後言詞辯論期日到場，惟具狀陳述：其大 約從102 年3 月起向被告呂秀吉夫妻承租系爭房屋，一直以 來都有按時繳付租金，租金都是每月1 萬5000元，並未積欠 房東租金，房東未告知與地主間有占用之糾紛，損及其權益 ，其也是無辜受害人等語。
三、原告主張被告呂江雪蓮、呂秀吉所興建之系爭房屋，占用原 告所有系爭土地如附圖所示系爭房屋之第一層（代碼1Ga ） 面積47.46 平方公尺、第二層（代碼2Ga ）面積48.88 平方 公尺、第三層（代碼3Ga ）面積48.88 平方公尺；及如附圖 所示招牌1 （代碼B1）面積0.14平方公尺、（代碼B3）面積
0.06平方公尺、及招牌2 （代碼C2）面積0.02平方公尺。被 告呂江雪蓮、呂秀吉並將系爭房屋出租予被告鄭玉芬做檳榔 攤使用，租金為每月1 萬5,000 元等情，業據提出與其所述 相符之系爭土地登記第一類謄本、房屋租賃契約書為據（見 本院卷一第6 頁至第9 頁），且經本院會同兩造至現場履勘 並囑託桃園市平鎮地政事務所測量繪製附圖屬實，此有本院 107 年2 月12日勘驗測量筆錄、現場照片及土地複丈成果圖 （見本院卷第10頁至第11頁、第44頁至第46頁、第48頁至第 49頁、第53頁至第54頁）在卷可稽，是原告主張系爭土地遭 被告呂江雪蓮、呂秀吉搭建系爭占用地上物，並出租予被告 鄭玉芬占有使用之事實，自堪信為真實。
四、本院之判斷：
㈠按所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之； 對於妨害其所有權者，得請求除去之；有妨害其所有權之虞 者，得請求防止之，民法第767 條第1 項定有明文。又以無 權占有為原因，請求返還所有物之訴，被告對原告就其物有 所有權存在之事實無爭執，而僅以非無權占有為抗辯者，原 告於被告無權占有之事實，無舉證責任；被告應就其取得占 有，係有正當權源之事實證明之，如不能證明，則應認原告 之請求為有理由（最高法院72年度台上字第1552號判決意旨 參照）。本件被告呂江雪蓮、呂秀吉既不爭執系爭土地為原 告所有，而渠等搭建之地上物分別占用系爭土地如附圖代碼 1Ga 、2Ga 、3Ga 、B1、B3、C2所示之系爭占用地上物（即 系爭房屋及招牌），依前揭說明，被告呂江雪蓮、呂秀吉自 應就其為有權占有系爭土地之正當權源事實，負舉證責任。 經查：
⒈被告呂江雪蓮、呂秀吉辯稱有向系爭土地後面姓江之地主以 20萬元購買權利，才興建系爭房屋，曾想向原告之父購買系 爭土地，但因地價稅很久未繳，地價稅可能高於價金而延宕 云云。然查，系爭土地自79年12月3 日即由原告繼承，並於 81年4 月20日登記為系爭土地之所有權人，原告自對系爭土 地有所有權。又被告抗辯係向系爭土地「後方」土地之江姓 地主以20萬元購買權利，然並未舉證以實其說，自無可採。 況系爭房屋之主要結構47.46 平方公尺均占用系爭土地，僅 0.15平方公尺占用同段884 地號土地，而被告呂江雪蓮、呂 秀吉既未得原告之同意，即在系爭土地興建系爭房屋，自屬 無合法權源。又被告呂江雪蓮、呂秀吉辯稱願向原告購買或 原告應向其購買系爭房屋云云。查原告為系爭土地之所有權 人，其依民法第767 條第1 項之規定提起本件訴訟，係以維 護所有權之圓滿行使為目的，核屬權利之正當行使，被告呂
江雪蓮、呂秀吉抗辯原告應向渠等購買系爭房屋，亦屬無據 ，不足為採。
⒉綜前，被告呂江雪蓮、呂秀吉復未能提出其他事證以證明占 用系爭土地之正當權源，故原告主張渠等無權占有如附圖所 示代碼1Ga、2Ga、3Ga、B1、B3、C2所示之部分，堪可採信 。被告呂江雪蓮、呂秀吉為興建系爭房屋之人，自對系爭房 屋有事實上處分權，原告依民法第767條第1項之規定，訴請 被告呂江雪蓮、呂秀吉將占用系爭土地如附圖所示之系爭占 用地上物拆除，並將上開占用之土地騰空返還予原告，自屬 有據，應予准許。
㈡再者，土地所有人訴請地上房屋所有人拆屋還地，於獲得勝 訴之判決時，應許其本於土地所有權之作用，對於占有房屋 之第三人一併請求其自房屋遷出，以便地上房屋所有人拆除 房屋，而遂土地所有人收回土地之目的（最高法院82年度台 上字第1388號判決意旨參照）。經查，本件被告鄭玉芬係占 有使用系爭房屋並經營檳榔攤，此為被告所不爭執，而被告 鄭玉芬雖抗辯係向被告呂江雪蓮、呂秀吉承租系爭房屋，然 此租賃契約為債權契約，依債之相對性原則，僅得對抗被告 呂江雪蓮、呂秀吉，尚不得據此對抗租賃契約外之第三人即 原告，況被告呂江雪蓮、呂秀吉占用系爭土地興建房屋，並 無合法權源，是以被告鄭玉芬自無從主張占有之連鎖，被告 鄭玉芬復未能提出其他事證以證明其占用土地之正當權源， 則原告一併訴請被告鄭玉芬應自系爭房屋遷出，核屬有據， 應予准許。
㈢按以無法律上之原因而受有利益，致他人受有損害者，應返 還其利益，民法第179 條定有明文。又依不當得利之法則請 求返還不當得利，以無法律上之原因而受有利益，致他人受 有損害為要件，故其得請求返還之範圍應以對方所受之利益 為度，非以請求人所受損害若干為準，無權占有他人土地， 可能獲得相當於租金之利益為社會通常之觀念（最高法院61 年度台上字第1695號判例要旨參照）。再建築房屋之基地租 金，依土地法第105 條準用同法第97條規定，以不超過該土 地申報價額年息10﹪為限，而該條所謂土地價額，依土地法 施行法第25條規定係指法定地價而言，又法定地價依土地法 第148 條規定，係指土地所有權人依土地法所申報之地價， 在平均地權條例施行區域，當係指土地所有權人於地政機關 舉辦規定地價或重新規定地價之時，於公告申報地價期間內 自行申報之地價而言，未於該期間內申報者，則應以公告地 價為其申報之地價。按基地租金之數額，除以基地申報地價 為基礎外，尚須斟酌基地之位置，工商業繁榮之程度，承租
人利用基地之經濟價值及所受利益等項，並與鄰地租金相比 較，以為決定（最高法院68年台上字第3071號判例參照）。 經查：
⒈本件被告呂江雪蓮、呂秀吉無權占用系爭土地興建系爭房屋 ，依上開說明，自應依土地法第105 條準用同法第97條規定 ，作為計算原告損害之準據，以不超過該土地申報價額年息 10﹪為限。雖原告主張應以被告呂江雪蓮、呂秀吉出租予被 告鄭玉芬之每約租金1 萬5000元作為計算相當於租金之不當 得利之標準，然被告呂江雪蓮、呂秀吉出租渠等所興建之系 爭房屋予被告鄭玉芬使用，實包含系爭房屋結構三層樓之價 值，尚非單純使用土地之價值，從而原告主張逕以上開租金 每月1 萬5000元作為計算不當得利之標準，即屬無據。 ⒉參酌被告占用系爭土地係位於桃園市平鎮區，與中壢交界之 市集商圈，附近住家及店面林立，市況繁榮，交通相當便利 等情，有原告提出之系爭土地現場照片、Google街景圖、附 近商圈照片在卷可參（見本院卷第70頁至第73頁），爰審酌 系爭土地所在環境、生活機能、交通狀況、繁榮程度等一切 情狀，認以系爭土地之申報地價年息1.5%計算相當於不當得 利之租金為適當。又依卷附系爭土地第一類謄本所示（見本 院卷第6 頁），系爭土地於102 年1 月、105 年1 月及107 年1 月迄今之申報地價分別為每平方公尺14,880元、15,680 元、17,760元，則原告請求自起訴狀送達翌日即107 年2 月 13日起（見本院卷第1 頁）回溯5 年內相當於租金之不當得 利501,447 元（計算式詳如附表），自屬有據。原告請求自 起訴狀繕本送達翌日起，至被告呂江雪蓮、呂秀吉拆除系爭 占用地上物，並返還上開土地之日為止，得按月請求相當於 租金之不當得利為10,900元（數額計算如附表所示）；原告 逾此範圍之請求，為無理由，應予駁回。
五、綜上所述，原告本於系爭土地之所有權人，依民法第767 條 及第179 條之規定，請求被告呂江雪蓮、呂秀吉將系爭房屋 如附圖所示系爭房屋之第一層（代碼1Ga ）面積47.46 平方 公尺、第二層（代碼2Ga ）面積48.88 平方公尺、第三層（ 代碼3Ga ）面積48.88 平方公尺；及如附圖所示招牌1 （代 碼B1）面積0.14平方公尺、（代碼B3）面積0.06平方公尺、 及招牌2 （代碼C2）面積0.02平方公尺之地上物予以拆除， 並返還所占用土地予原告；並請求被告鄭玉芬自系爭房屋遷 出；另請求被告呂江雪蓮、呂秀吉自107 年2 月13日起至返 還上開占用土地之日止，按月給付原告如附表所示之金額， 為有理由，應予准許。逾此範圍之請求，則為無理由，應予 駁回。原告陳明願供擔保聲請宣告假執行，經核原告勝訴部
分，核無不合，惟就主文第1 、2 項部份，具有相當之關連 性，無法各別聲請執行，合併定其擔保金，爰分別酌定相當 之擔保金額准許之，另依職權諭知被告如預供擔保得免為假 執行。至原告敗訴之部分，其假執行之聲請即失所附麗，應 併予駁回之。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及證據，核與判 決之結果不生影響，爰不一一論列，併此敘明。七、據上論結，原告之訴一部為有理由，一部無理由，依民事訴 訟法第385條第1項前段、第79條、第85條第1項，第390條第 2 項、第392 條第2 項，判決如主文。
中 華 民 國 107 年 4 月 13 日
民事第三庭 法 官 姚重珍
以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後 20 日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中 華 民 國 107 年 4 月 13 日
書記官 蔡佳芳
附表：
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│土地標示：桃園市○鎮區○○段000地號土地 │
├───┬────┬──────────────┬─────┬────┬───────┬─────────┬─────────┬─────────┤
│土地所│現占有人│占用附圖之代號及面積 │起訴狀送達│計算損害│每月損害賠償金│自102年2月13日至10│105年1月1日起至106│107年1 月1 日起至 │
│有權人│ │（單位：平方公尺） │翌日 │之面積（│額【計算式：面│4年12月31日之損 │年12月31日之損害賠│同年2月12日之損害 │
│及權利│ │ │ │平方公尺│積（平方公尺）│害賠償金額【計算式│償金額【計算式：面│賠償金額【計算式：│
│範圍 │ │ │ │） │×107年1月之申│：面積（平方公尺）│積（平方公尺）×10│面積（平方公尺）×│
│ │ │ │ │ │報地價17,760元│×102年1月之申報地│5年1月之申報地價18│107年1月之申報地價│
│ │ │ │ │ │/㎡×1.5﹪/12 │價15,680元/㎡×1.5│,240元/㎡×1.5﹪×│17,760元/㎡×1.5﹪│
│ │ │ │ │ │，元以下四捨五│﹪÷365×日數，元 │2年，元以下四捨五 │÷365×日數，元以 │
│ │ │ │ │ │入】 │以下四捨五入】 │入】 │下四捨五入】 │
│ │ │ │ │ │ │ │ │ │
│ │ │ │ │ │ │ │ │ │
├───┼────┼──────────────┼─────┼────┼───────┼─────────┼─────────┼─────────┤
│王藤華│被告呂江│如附圖所示系爭房屋第一層（代│107年2月13│49.1平方│10,900元（49.1│217,362元【49.1㎡ │268,675元【49.1㎡ │15,410元【49.1㎡×│
│ │雪蓮、呂│碼1Ga）面積47.46平方公尺、第│日（見本院│公尺 │ ㎡×17,760元 │×15,680元×1.5﹪ │×18,240元×1.5 ﹪│177,60元×1.5 ﹪÷│
│ │秀吉 │二層（代碼2Ga）面積48.88平方│卷一第1頁 │（計算式│×1.5 ﹪） │÷365×687日（自 │×2 年】 │365 ×43日（自107 │
├───┤ │公尺、第三層（代碼3Ga）面積 │） │：48.88 │ │102 年2月13日迄104│ │年1 月1 日迄107 年│
│1分之1│ │48.88平方公尺；及如附圖所示 │ │＋0.14＋│ │年12 月31日）】 │ │2 月12日】 │
│ │ │招牌1（代碼B1）面積0.14平方 │ │0.06＋0.│ │ │ │ │
│ │ │公尺、（代碼B3）面積0.06平方│ │02） │ │ │ │ │
│ │ │公尺、及招牌2（代碼C2）面積 │ │ │ │ │ │ │
│ │ │0.02平方公尺 │ │ │ │ │ │ │
│ │ │ │ │ │ │ │ │ │
│ │ │ │ │ │ ├─────────┴─────────┴─────────┤
│ │ │ │ │ │ │總計：501,447元 │
│ │ │ │ │ │ │ │
└───┴────┴──────────────┴─────┴────┴───────┴─────────────────────────────┘