臺灣桃園地方法院民事判決 107年度簡上字第7號
上 訴 人 王沛驊
被上訴人 敦信不動產經紀有限公司
法定代理人 劉貞延
訴訟代理人 袁倫翔
上列當事人間請求給付報酬事件，上訴人對於民國106 年10月30
日本院中壢簡易庭106 年度壢簡字第1138號第一審判決提起上訴
，本院於107年4月10日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
上訴駁回。
第二審訴訟費用由上訴人負擔。
事實及理由
一、被上訴人於原審主張及於上訴補充：上訴人於民國106 年間 6 月29日委託被上訴人居間，欲承購訴外人饒秀珠所有門牌 號碼桃園市○○區○○街000 巷0 號房屋及其坐落土地（下 稱系爭房地），並與被上訴人簽立附停止條件定金（斡旋金 ）委託書暨確認書（下稱系爭斡旋契約），委託被上訴人居 間、代理向賣方饒秀珠傳達購屋意願，並得接受饒秀珠之委 託銷售。經被上訴人居間，上訴人嗣於106 年7 月5 日與饒 秀珠簽立買賣契約（下稱系爭買賣契約），約定上訴人以新 臺幣（下同）860 萬向饒秀珠購買系爭房地。兩造並簽定服 務報酬給付同意書（下稱系爭同意書），上訴人同意按成交 總價之2%給付服務報酬17萬2,000 元與被上訴人。然締約後 ，上訴人竟拒絕履行系爭買賣契約，亦拒絕給付服務報酬， 屢經被上訴人催討，仍拒不給付，爰依系爭斡旋契約及系爭 同意書請求上訴人依約給付服務報酬。
二、上訴人於原審答辯及上訴略以：上訴人前分別於106 年6 月 28日、同年7 月5 日由訴外人即被上訴人之仲介人員袁倫翔 帶看系爭房地，然上訴人為靈異敏感體質，第二次至系爭房 地時即感到頭暈眼花，袁倫翔卻仍將斯時身心狀況極差之上 訴人帶往被上訴人之中信加盟店內，迫使上訴人必須磋商成 交價格，疲勞轟炸持續直至凌晨1 時許，上訴人因昏睏欲睡 ，又因敏感體質難以控制自己行為，於無意識下依袁倫翔及 代書之指示下簽立系爭買賣契約及系爭同意書，嗣後上訴人 知悉系爭房屋所在社區發生過5 起以上跳樓自殺命案，並思 及簽約時種種恍惚無意識之情，深覺恐懼，遂於106 年7 月 10日通知被上訴人及賣方解除契約，是上訴人簽約時係在極 度疲倦、身體不適情況下所為，其意思表示應屬無效，是系 爭買賣契約自始無效；又被上訴人仲介未給予上訴人3 日以 上審閱期，卻於系爭斡旋契約偽填106 年6 月29日已經買方
帶回審閱，是系爭斡旋契約中確認書之條款應不構成契約內 容，是系爭斡旋契約應為無效；再被上訴人僅帶看房屋2 次 ，且首次看屋至簽約日僅過一周許，便以半夜磋商之不正當 手段，使上訴人於恍惚狀態下簽立系爭買賣契約，且袁倫翔 未向上訴人說明系爭房屋所在社區曾發生過5 起以上跳樓命 案，有違其善良管理人之告知及說明義務，是被上訴人請求 之服務報酬亦應予以酌減等語資為抗辯。
三、原審判決命上訴人應給付被上訴人服務報酬17萬2,000 元。 上訴人提起上訴，聲明：⑴原判決廢棄。⑵被上訴人於第一 審之訴駁回。被上訴人則聲明：上訴駁回。
四、被上訴人主張兩造於106 年6 月29日簽定系爭斡旋契約，上 訴人與饒秀珠復於106 年7 月5 日簽立系爭買賣契約，上訴 人並於同日簽立系爭同意書，上訴人經催告後仍拒絕給付服 務報酬等節，業據其提出系爭買賣契約、系爭斡旋契約、確 認書、系爭同意書及存證信函等件在卷可參（見支付命令卷 第4-17頁），且為上訴人所不爭執，堪信為真實。五、被上訴人另主張上訴人應依系爭斡旋契約及同意書之約定， 給付服務報酬17萬2,000 元一節，則為上訴人所否認，並以 前詞置辯，是本件爭點厥為：（一）系爭買賣契約、系爭同 意書是否有無效之情事？（二）系爭斡旋契約是否有無效之 情事？（三）被上訴人依系爭斡旋契約、系爭同意書請求上 訴人給付服務報酬17萬2,000 元，有無理由？金額是否應予 酌減？分述如下：
（一）系爭買賣契約、系爭同意書是否有無效之情事？ 1、按無行為能力人之意思表示，無效；雖非無行為能力人， 而其意思表示，係在無意識或精神錯亂中所為者亦同。又 按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任 ，但法律別有規定，或依其情形顯失公平者，不在此限， 民事訴訟法第277 條定有明文。是主張權利存在之人就權 利發生事實負舉證責任，主張權利不存在之人就權利障礙 事實、權利消滅事實、權利排除事實負舉證責任。本件上 訴人辯稱其雖非無行為能力人，然係在無意識下簽署系爭 買賣契約、系爭同意書，系爭買賣契約、系爭同意書應屬 無效，為被上訴人所否認，自應由上訴人就其於締約時係 屬無意識之狀態一節，負舉證之責。
2、經查，上訴人於原審審理時自承：106 年7 月5 日看完系 爭房地後，同日便至加盟店，由袁倫翔與店長向伊及伊女 兒議價，從890 萬談到860 萬元，後代書便向伊解說買賣 標的、價金及買賣契約內之基本介紹，但速度很快，其後 伊便簽立系爭買賣契約並蓋印手印等語（見原審卷第25頁
），是依上訴人所述，上訴人在簽立系爭買賣契約及同意 書前，均有與店長及袁倫翔討論系爭房地之買賣價格，提 出個人意見，並知悉代書向其告知合約內容，顯見上訴人 當時意識應屬清楚並無陷於意識不清、無法辨別事理之狀 態。又系爭同意書抬頭即記載文件名稱為「服務報酬同意 書」，內文並載明：「買方同意支付成交總價貳% 之服務 報酬（17.2萬）」等字句（見支付命令卷第16頁），其記 載文字客觀上足可供一般人清楚辨識其意義，上訴人為具 智識歷練之成年人，經協商後始同意於系爭買賣契約及系 爭同意書上簽名，就文書內容文義自不得委為不知。況上 訴人女兒係共同在場與被上訴人人員協商，其系爭買賣契 約、同意書之文義可供一般智識程度之成年人所瞭解，經 上訴人審視後簽名表示同意，自應受此約定拘束。上訴人 復未就其於簽約之際確已屬無意識能力提出其他證據以實 其說，是上訴人辯以簽立系爭買賣契約、系爭同意書時為 無意識能力，系爭買賣契約無效云云，難認有據。（二）系爭斡旋契約是否有無效之情事？
1、按企業經營者與消費者訂立定型化契約前，應有30日以內 之合理期間，供消費者審閱全部條款內容。違反前項規定 者，其條款不構成契約之內容。但消費者得主張該條款仍 構成契約之內容。中央主管機關得選擇特定行業，參酌定 型化契約條款之重要性、涉及事項之多寡及複雜程度等事 項，公告定型化契約之審閱期間，消保法第11條之1 定有 明文。其立法理由在於維護消費者知的權利，使其於訂立 定型化契約前，有充分了解定型化契約條款之機會，如消 費者已有詳細審閱契約之機會，該條之保護目的已達，故 消費者於簽約時審閱契約條款內容之期間，雖未達規定期 間，然企業經營者未有妨礙消費者事先審閱契約之行為， 消費者有充分了解契約條款之機會，而於充分了解後同意 與企業經營者成立契約關係，基於其他考量而選擇放棄審 閱期間者，法律並無禁止消費者拋棄權利之限制，基於私 法自治及契約自由之原則，尚非不可，難謂消費者係於匆 忙間訂立契約而不知該契約之相關權利義務，其訂立之契 約有失公平之虞。消費者自不得於事後再以違反審閱期間 之規定為由，主張契約條款因違反審閱期而排除契約條款 之適用。
2、系爭斡旋金契約係被上訴人預定用於同類委託斡旋契約條 款而訂定之契約，性質上屬於定型化契約，固有消保法第 11條之1 規定之適用。惟系爭斡旋金契約說明記載：「本 定型化契約及其附件於中華民國106 年6 月29日經買方攜
回審閱3 天（不得少於三日）」之內容，上訴人復於該欄 位簽章無訛，有系爭斡旋金契約在卷可佐（見支付命令卷 第14頁），是上訴人既同意採用斡旋契約之方式，應得透 過系爭斡旋契約第1 張審閱說明之文字記載，知悉其得主 張3 日以上之契約審閱權，且理應知悉在系爭斡旋金契約 簽名之效力，上訴人既於被上訴人填載日期後簽署，足認 上訴人已充分瞭解該條契約內容。而被上訴人雖未於當日 交付系爭斡旋契約，然上訴人自承被上訴人嗣後以通訊軟 體Line通知交付系爭斡旋契約，上訴人回覆「之後有空再 拿來」之字句（見原審卷第26頁、第46頁），堪認上訴人 基於自主意識而同意放棄契約之3 日審閱權利，事後自不 得再爭執被上訴人未給予合理審閱期間。況且，上訴人並 未舉證其於簽定系爭斡旋契約後相當於審閱期間之日數內 ，已向被上訴人表示契約條款內容有何不合理、不當之處 ，揆諸前揭說明，系爭斡旋金契約自不因被上訴人未給予 事先審閱期間而無效，是上訴人事後執消保法第11條之1 審閱期間之規定，辯稱系爭斡旋金契約無效云云，洵無可 取。
（三）被上訴人依系爭斡旋契約、系爭同意書請求上訴人給付服 務報酬17萬2,000 元，有無理由？金額是否應予酌減？ 1、觀諸系爭斡旋契約約定：「王沛驊（即上訴人）為購買下 列標示之不動產（即系爭房地），委託受託人（即被上訴 人）居間、代理向賣方傳達購屋意願，受託人並得同時接 受賣方之委託銷售」、「買方（即上訴人）選擇使用『附 停止條件定金委託書』，於賣方簽認出售時；……或買賣 契約已成立，買方同意以現金一次支付相當於成交總價百 分之二之服務報酬予受託人。如因可歸責於買方之事由， 致買賣契約解除，或買賣雙方合意解除買賣契約，不論有 無簽訂不動產買賣契約，買方仍應支付成交總價百分之二 之服務報酬予受託人」等語（見支付命令卷第13-14 頁） ，由上開契約文義可知，其主要內容係由被上訴人為上訴 人居間仲介系爭房地之買受事宜，而被上訴人得向上訴人 收取報酬，需買賣契約已成立，或買賣契約解除可歸責於 買方即上訴人，換言之，縱被上訴人曾經投入相當心力推 廣介紹、帶客戶看房、居間蹉商議價，仍有可能因為買賣 契約無法成立而未能獲得報酬，故系爭斡旋契約一方面要 求被上訴人須自行負擔此部分之風險及成本費用，另一方 面為保障被上訴人所支出之勞力及金錢，此係為平衡被上 訴人可能支出無益之勞費及避免買方規避報酬支付，故約 定有上開情形之一，仍視為被上訴人已完成仲介工作，與
一般社會觀念無違。且上訴人於原審審理時自承：伊簽立 買賣契約後，雖仲介前有向伊表示社區發生過自殺案件， 但其嗣後發現該社區有發生過至少5 件以上自殺事件，且 其體質敏感，故向被上訴人及賣方表示解除系爭買賣契約 等語（見原審卷第25頁背面），是袁倫翔事前既已向上訴 人表示系爭房地所在社區曾有發生自殺死亡事件，應認已 善盡告知義務，且個人體質情況因人而異，殊難期待被上 訴人得以知悉上訴人具有敏感體質而預先為防範，自難逕 以上訴人自身體質較為敏感而認被上訴人未善盡義務，是 上訴人據此不願履約而欲解除契約，顯係因自身因素所致 ，是系爭房地買賣契約既已經賣方與上訴人簽署而成立， 上訴人並簽立系爭同意書在案，縱上訴人已向饒秀珠為解 除契約之意思表示，該買賣契約之解除應認屬可歸責於上 訴人之事由所致，從而，被上訴人依據系爭斡旋契約請求 給付系爭房地成交總價2%報酬即17萬2,000 元（計算式： 8,600,000x 2%=172,000 元），應屬有據。 2、上訴人雖另辯稱被上訴人僅帶看房屋2 次，且首次看屋至 簽約日僅過一周許，便以半夜磋商之不正當手段，使上訴 人於恍惚狀態下簽立系爭買賣契約，且被上訴人仲介未向 上訴人說明系爭房屋所在社區曾發生過5 起以上跳樓命案 ，有違其善良管理人之告知及說明義務，是被上訴人請求 之報酬亦應予以酌減云云。然約定之報酬，較居間人所任 勞務之價值，為數過鉅失其公平者，法院得因報酬給付義 務人之請求酌減之。但報酬已給付者，不得請求返還，民 法第572 條定有明文。又按不動產經紀業管理條例第19條 規定「經紀業或經紀人員不得收取差價或其他報酬，其經 營仲介業務者，並應依實際成交價金或租金按中央主管機 關規定之報酬標準計收。」；內政部前依不動產經紀業管 理條例第19條第1 項之授權而定之報酬標準，曾以（89） 台內中地字第8979087 號公布略以：不動產經紀業或經紀 人員經營仲介業務者，其向買賣或租賃之一方或雙方收取 報酬之總額合計不得超過該不動產實際成交價金百分之六 或一個半月之租金。經查，系爭買賣契約成立時，兩造所 約定之服務報酬為成交總價款之2%即17萬2,000 元，有系 爭同意書在卷可參（見支付命令卷第16頁），是該服務報 酬之數額與現今社會同類之仲介居間報酬相較，尚無過高 之情，亦與現行法規無違，難認有為數過鉅失其公平之情 事。再仲介履約事項包含推廣介紹、帶客戶看房、居間蹉 商議價等項，殊難逕以帶看次數多寡遽認其未提供良好之 服務品質，且袁倫翔事前已向上訴人表示系爭房地所在社
區曾有發生自殺死亡事件，應認已善盡告知義務。此外， 上訴人未舉證證明被上訴人所任勞務價值，有何顯失公平 之處，則上訴人請求核減服務報酬，即與上揭法律規定之 要件未合，不能准許。
六、綜上所述，被上訴人依系爭斡旋契約、系爭同意書請求上訴 人給付服務報酬17萬2,000 元，為有理由，應予准許。原審 判命上訴人給付並依職權為假執行之宣告，核無違誤，上訴 人仍執陳詞，指摘原判決不當，求予廢棄，為無理由，應駁 回其上訴。
七、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及主張舉證，經 本院斟酌後，於判決結果不生影響，無一一論列之必要，附 此敘明。
八、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。中 華 民 國 107 年 4 月 24 日
民事第二庭 審判長 法 官 劉佩宜
法 官 程欣儀
法 官 何宗霖
正本係照原本作成。
本判決不得上訴。
中 華 民 國 107 年 4 月 25 日
書記官 許婉茹
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