臺灣桃園地方法院民事判決 106年度簡上字第197號
上 訴 人 劉順忠
訴訟代理人 李詩皓律師
被 上訴人 涂雅婷
訴訟代理人 劉月美
謝杏奇律師
上列當事人間請求返還房屋等事件，上訴人對於民國106 年4 月
21日本院民事庭106 年度簡字第2 號第一審判決提起上訴，本院
於107 年3 月15日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
上訴駁回。
上訴訟費用由上訴人負擔。
事實及理由
一、被上訴人起訴主張：上訴人於民國96年8 月24日，透過訴外 人即伊母劉月美介紹，向伊承租伊所有門牌號碼為桃園市○ ○區○○路000 巷00號4 樓房屋（下稱系爭房屋），約定每 月租金新臺幣（下同）6,745 元（含社區管理費1,000 元） ，並應於每月20日繳納次月租金，且伊並未向上訴人收取押 租金（下稱系爭租約）。詎上訴人於103 年9 月起即未依約 繳納租金，伊遂於105 年10月20日以存證信函催告上訴人應 於10日內給付自103 年10月起所積欠共24個月之租金，逾期 則終止租約，前揭存證信函已於105 年10月21日送達上訴人 ，惟未獲置理，迄105 年11月20日止，上訴人業已積欠伊25 個月租金，合計168,625 元（計算式：25×6,745 元）。嗣 伊再以本件起訴狀繕本送達作為終止系爭租約之意思表示， 惟上訴人現仍繼續占用系爭房屋，即屬無權占有，應將系爭 房屋返還伊。爰依租賃之法律關係、民法第767 條第1 項前 段及第179 條之規定，提起本件訴訟等語。並聲明：㈠上訴 人應將系爭房屋全部遷讓返還被上訴人；㈡上訴人應給付被 上訴人168,625 元；㈢上訴人應自起訴狀繕本送達翌日即10 6 年3 月2 日起至系爭房屋全部遷讓返還被上訴人之日止， 按月給付被上訴人6,745 元。
二、上訴人則以：坐落桃園市○○區○○段○000 地號土地（權 利範圍：10000 分之172 ，下稱系爭土地）及其上之系爭房 屋（與系爭土地合稱系爭房地）為伊於92年7 月24日以112 萬元購買，並於同年8 月19日登記。系爭房地前曾因伊積欠 房屋貸款遭查封，然業經伊清償貸款後撤銷，伊恐系爭房地 再遭查封拍賣，遂與劉月美協議以被上訴人名義購買系爭房 地，然系爭房地由伊使用支配，房屋貸款、房屋稅、地價稅 及水電費均由伊繳納，兩造就系爭房地成立借名登記契約即
明。況被上訴人於96年間係未成年人，斷無資力購買系爭房 地，甚與伊成立無書面之系爭租約，而任由伊代為繳納系爭 房屋貸款及社區管理費。再者，若伊確如被上訴人所言已積 欠2 年租金，然被上訴人於此期間內卻從未催告給付或終止 系爭租約等情，在在均與經驗法則有違，兩造就系爭房屋顯 無成立系爭租約等語置辯。並聲明：㈠原判決廢棄；㈡被上 訴人第一審之訴駁回。
三、原審判決命上訴人將系爭房屋全部遷讓返還被上訴人，給付 被上訴人168,625 元，並自106 年3 月2 日起至系爭房屋全 部遷讓返還被上訴人之日止，按月給付被上訴人6,745 元。 上訴人不服提起上訴，並聲明為：原判決廢棄；被上訴人第 一審之訴駁回。被上訴人則為答辯聲明：上訴駁回。四、經查：上訴人主張於92年7 月24日購買系爭房地，並於同年 8 月19日登記為所有權人，嗣系爭房地因房屋貸款未償而遭 查封。嗣系爭房地於96年8 月24日登記所有權人為被上訴人 ，然系爭房地之房屋稅、地價稅、水電費及102 年3 月至10 3 年9 月之社區管理費均為上訴人繳納，上訴人前曾積欠96 年至101 年社區管理費86,830元，後由被上訴人繳納，上訴 人迄今尚未清償。又系爭房地因房屋貸款未繳納，業遭法拍 等情，有系爭房地契約書、郵局跨行匯款申請書、郵局匯款 收執聯、南山人壽房屋貸款繳款明細單、房屋貸款利息收據 、系爭房地房屋稅及地價稅繳款書、水電繳費收據、系爭房 地土地建物所有權狀、本院民事執行處函等件在卷可佐（見 本院卷第28至57頁、67至68頁、118 至119 頁），且為兩造 所不爭執，堪信為真實。
五、本院之判斷：
（一）按稱「借名登記」者，謂當事人約定一方將自己之財產以 他方名義登記，而仍由自己管理、使用、處分，他方允就 該財產為出名登記之契約，其成立側重於借名者與出名者 間之信任關係，在性質上應與委任契約同視，並類推適用 民法委任之相關規定（最高法院100 年度台上字第1972號 判決意旨參照）。次按當事人主張有利於己之事實者，就 其主張負舉證責任，民事訴訟法第277 條前段定有明文。 本件上訴人就自己之財產即系爭房地借用被上訴人名義登 記，而仍由自己管理、使用、處分之借名登記契約確已成 立之事實，既為被上訴人否認，自應由上訴人負舉證責任 。經查：
１、上訴人固主張其為系爭房地所有權人，且系爭房地之房屋 貸款、房屋稅、地價稅、水電費及102 年3 月後至103 年 9 月之管理費均由其繳納，有證人魏振宏證詞為證等語。
然查，系爭房地之買賣契約當事人分別係富邦資產股份有 限公司及被上訴人，且買賣價金亦係由被上訴人及劉月美 向南山人壽保險股份有限公司（下稱南山人壽）貸款104 萬元而為給付，劉月美自96年9 月份起匯款予南山人壽， 以清償系爭房地之貸款，並贈與予被上訴人，此有國稅局 贈與稅免稅證明書、不動產買賣契約書、抵押借貸約定書 、轉帳匯款條、劉月美華南商業銀行存摺在卷足憑（見本 院卷第61至66頁、69至79頁），是上訴人稱系爭房地房屋 貸款均為其繳納，委無可採。
２、又稅捐機關房屋稅、地價稅籍登記表登記之納稅義務人， 僅係屬行政機關行使稅捐核課權責之對象，該納稅義務人 究何所屬，尚與房地所有權人之認定無涉，且系爭房屋既 為上訴人所占有使用，是繳納系爭房屋水電費及社區管理 費亦屬正當。準此，縱使上訴人確實有繳納前述稅捐、水 電費及社區管理費，亦無從憑此認定上訴人為系爭房地之 所有權人。
３、再審酌魏振宏於本院審理時具結證稱：「（問：當初賣方 及買方分別為何人？）賣方是富邦資產，當初上訴人有講 系爭房地是他的，但後來被拍賣，由富邦資產取得，現在 要從富邦資產買回，因為信用不好，所以請劉月美的女兒 （即被上訴人）為登記名義人買回，上述的話都是上訴人 告訴我的。」、「（問：辦理過戶時，過戶到被上訴人名 字，被上訴人是否有與你接觸？）我沒有見過，簽約時上 訴人及劉月美是買方。登記名義人為被上訴人。契約上有 寫買方是被上訴人，代理人為劉月美。我有註記請被上訴 人補授權書給劉月美。」、「（問：實際上真正的買受人 是何人？）是上訴人，因為上訴人在簽約前，就告訴我， 這間房子原本是他的，他現在要從富邦資產買回。是上訴 人告訴我的結果，我認為如此。」、「（問：買賣系爭房 屋價金給付是何人？）簽約時有現場交付簽約金，但實際 上何人支付我不清楚。」（見本院卷第123 頁背面至124 頁）等語，顯見證人證稱系爭房地為上訴人所有，均係聽 聞上訴人所言而來，就兩造成立借名登記斯時並未在場， 難遽為採。上訴人就系爭房地與被上訴人成立借名登記契 約，復未提出其他證據資料以實其說，自無從為其有利之 認定。
４、從而，本件依上訴人所提證據尚無法使本院形成上訴人與 被上訴人就系爭房地為借名登記契約，而為系爭房地所有 權人之心證，上訴人持上開稅捐、水電繳納單據及魏振宏 證言主張其系爭房地之所有權人乙節，即不足為採。
（二）按承租人租金支付有遲延者，出租人得定相當期限，催告 承租人支付租金，如承租人於期限內不為支付，出租人得 終止契約；租賃物為房屋者，遲付租金之總額，非達二個 月之租額，不得依前項之規定，終止契約，不得收回房屋 ；出租人非因承租人積欠租金額，除以擔保金抵償外，達 二個月以上時，不得收回房屋；承租人於租賃關係終止後 ，應返還租賃物；所有人對於無權占有或侵奪其所有物者 ，得請求返還之，民法第440 條第1 項、第2 項前段、土 地法第100 條第3 款、第455 條及第767 條分別定有明文 。經查：
１、兩造間就系爭房地未有借名登記契約，業如前述，而上訴 人自97年4 月起每月匯款5,000 或6,000 元予劉月美，並 占有使用系爭房地，繳納系爭房屋水電費及社區管理費， 兩造間就系爭房屋成立系爭租約，應堪予認定。而上訴人 未繳納押租金，且自103 年9 月起即未繳納租金，應認其 迄至105 年10月20日止，業已積欠2 個月以上之租金額。 經被上訴人以存證信函催告上訴人應於10日內，清償所積 欠之租金，如逾期未給付即終止系爭租約，惟未獲置理， 被上訴人遂以原審起訴狀繕本之送達作為終止系爭租約之 意思表示，已如前述，又該起訴狀繕本亦已於106 年3 月 1 日送達上訴人，此有送達證書在卷可憑（見原審卷第31 頁），上訴人於本件言詞辯論終結前仍未給付積欠租金， 足認系爭租約已於同年3 月1 日合法終止。故被上訴人依 民法第455 條及第767 條第1 項前段之規定，請求上訴人 遷讓返還系爭房地，洵屬有據，應予准許。
２、按承租人應依約定日期，支付租金，民法第439 條前段定 有明文。經查，兩造約定每月租金為6,745 元，而上訴人 自103 年9 月起迄今即未支付租金，已認定如前，故被上 訴人請求上訴人自103 年10月21日起至105 年11月20日止 ，所積欠25個月之租金168,625 元，自屬有據，亦應准許 。
３、按無權占有他人土地，可能獲得相當於租金之利益為社會 通常之觀念。其依不當得利之法則請求返還不當得利，以 無法律上之原因而受利益，致他人受有損害為其要件，故 其得請求返還之範圍，應以對方所受之利益為度，非以請 求人所受損害若干為準，惟於審酌對方所受之利益時，如 無客觀具體數據可資計算，請求人所受損害之數額，未嘗 不可據為計算不當得利之標準（最高法院92年度台上字第 324 號判決要旨參照）。經查，系爭租約已於同年3 月1 日生合法終止之效力，上訴人即有返還租賃物之義務，然
迄本院言詞辯論終結時止，上訴人尚未返還系爭房屋，受 有無權占有系爭房屋之利益，致被上訴人受有相當租金之 損害，是被上訴人請求上訴人應自106 年3 月2 日起至上 訴人遷讓返還之日止，按月以兩造約定之租金數額6,745 元計算之損害金，要屬有據，自應准許。
六、綜上所述，系爭房地已於96年8 月24日移轉登記為被上訴人 所有，是被上訴人已取得系爭房地之所有權，況上訴人所為 舉證尚不足證明兩造間就系爭房地有借名登記契約，故被上 訴人即為系爭房地之名義上及實質上之所有人，又上訴人積 欠租金168,625 元，兩造間系爭租約業已於106 年3 月1 日 合法終止，故上訴人係無權占有系爭房屋。從而，被上訴人 依民法租賃之法律關係、第767 條第1 項前段、不當得利之 法律關係，請求上訴人自系爭房屋遷出將系爭房屋返還與被 上訴人、並給付積欠租金168,625 元暨自106 年3 月2 日起 至系爭房屋全部遷讓返還被上訴人止，按月給付6,745 元相 當於租金之不當得利，為有理由。原審為上訴人敗訴之判決 ，並無不合。上訴論旨指摘原判決不當，求予廢棄改判，為 無理由，應予駁回。
七、本件事證已明，兩造其餘攻擊防禦方法及未經援用證據，經 本院審酌後，與本件之結論，不生影響，爰不一一贅述，附 此敘明。
八、據上論結，本件上訴為無理由，依民事訴訟法第436 條之1 第3 項、第449 條第1 項、第78條，判決如主文。中 華 民 國 107 年 4 月 12 日
民事第三庭審判長 法 官 周玉羣
法 官 毛松廷
法 官 張益銘
本件正本證明與原本無異。
本判決不得再上訴。
中 華 民 國 107 年 4 月 12 日
書記官 鄭慧婷