臺灣新竹地方法院民事判決 106年度重訴字第195號
原 告 彭蘭珠
訴訟代理人 劉正穆律師
謝明訓律師
被 告 張瑞雲
上列當事人間解除買賣契約等事件，本院於中華民國107 年3 月
2 日日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
原告之訴及其假執行之聲請均駁回。
訴訟費用（含證人日旅費）新臺幣壹拾貳萬柒仟柒佰伍拾捌元由原告負擔。
事實及理由
一、原告主張：被告係新竹縣竹東鎮中山段558 、561 、567 、 568 、571 、572 地號，以上6 筆土地之所有權人，權利範 範圍均為全部，面積依序為18、1 、63、53、123 、220 平 方公尺，證人曾柏翰、許秀鳳、楊煜芳則係訴外人鎮宏不動 產仲介經紀有限公司（下稱鎮宏公司）之經理、業務員、業 務員。於民國104 年10月間在新竹縣竹東鎮中央市場某處， 證人楊煜芳向原告遊說上列6 筆土地緊鄰新竹縣竹東鎮大林 路，若原告買下，可等候增值時再售出獲利，或者搭蓋建物 開設便利商店，原告不疑有他，於次（11）月11日由證人曾 柏翰經手承辦，使原告與被告簽署不動產買賣契約（下稱系 爭契約），約定總價款為1,296 萬元，原告即買受人已全數 付清，被告即出賣人於次（105 ）年3 月亦將買賣標的物全 部登記與原告所有。之後約於105 年7 月初，訴外人即原告 配偶林恩洪（下逕稱其姓名林恩洪）委託建築師申請建造執 照時，說是系爭568 、571 、572 地號3 筆土地使用分區為 道路用地，系爭558 、561 、567 地號3 筆土地才是住宅區 ，原告覺得有異，於是在當月13日委由律師發函請鎮宏公司 說明處理，鎮宏公司於當月20日函覆系爭567 、568 、572 地號3 筆土地使用分區為道路用地及部分住宅區、系爭571 地號1 筆土地使用分區全屬為道路用地、系爭558 、561 地 號2 筆土地由他人占用。可知上列6 筆土地不能作通常建築 使用且他人占用部分無法收回，內政部營建署又尚未審議通 過同意變更使用分區，本件買賣標的物既有瑕疵，欠缺保證 價值、品質、效用，屬於可歸責於賣方以致不完全給付且不 能補正，被告與鎮宏公司隱匿伊等曾經在103 年3 月12日向 新竹縣政府發展科提出「部分道路用地變更住宅區」但未蒙 通過之事實，卻由被告委託鎮宏公司對原告宣稱3 至6 個月 會獲准變更為住宅區而進行銷售，又要求原告準備200 萬元
代金用於申請建築執照，致使原告錯認該土地使用分區價值 顯高於市價而購入，爰此原告以民法第359 條、第259 條第 1 項、第227 條、第179 條、第360 條為請求權基礎，請求 解除契約返還價金或減少買賣價金等語，先位聲明（指解除 契約返還價金）：被告應給付原告新臺幣（下同）1,296 萬 元及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5 ％計算 之利息，願供擔保請准宣告假執行；備位聲明（指假設未達 解除契約程度，則改以請求減少價金）：被告應給付原告64 8 萬元（即12,960,00050％）及自起訴狀繕本送達翌日起 至清償日止，按年息5 ％計算之利息，願供擔保請准宣告假 執行，並提出不動產買賣契約書、土地謄本、使用分區證明 書、律師函、鎮宏公司函、證人曾柏翰於103 年3 月12日提 出之變更都市計畫土地使用分區及公共設施用地申請書、地 籍圖（以上均影本）等件為證。
二、被告則以：我否認設詞誘騙，地檢署已經還我清白結案，法 官可以再問證人楊煜芳、許秀鳳、曾柏翰。我委託鎮宏公司 進行銷售時，有表示的很清楚，買方也知道的很清楚，上列 6 筆土地是林恩洪於104 年11月10日以總價1,300 萬元委託 鎮宏公司向賣方議價、滯（應係「代」字誤繕）金由買方繳 納，我有提出該件買賣議價委託書影本1 件在卷供法院審酌 。使用分區變更申請案，新竹縣的部分已經確定，新竹縣要 往上送內政部核定等語，資為抗辯，答辯聲明如主文。三、兩造不爭執事項：（見本院卷第182頁筆錄） 原告與被告於104 年11月11日簽定買賣契約，買賣標的物為 新竹縣竹東鎮中山段572 （面積220 平方公尺）、568 （面 積53平方公尺）、571 （面積123 平方公尺）、561 （面積 1 平方公尺）、567 （面積63平方公尺）及558 （面積18平 方公尺）地號，以上6 筆土地，並於105 年3 月31日依約完 成全部買賣價金之給付及受讓移轉登記，詳如本院卷第46至 64頁土地登記申請案卷，原因事實則為本院卷第18至22頁不 動產買賣契約書及交款備忘錄。
四、按，物之出賣人對於買受人，應擔保其物依第373 條之規定 危險移轉於買受人時無滅失或減少其價值之瑕疵，亦無滅失 或減少其通常效用或契約預定效用之瑕疵。但減少之程度， 無關重要者，不得視為瑕疵。出賣人並應擔保其物於危險移 轉時，具有其所保證之品質，民法第354 條定有明文。又按 ，所謂物之瑕疵係指存在於物之缺點而言，凡依通常交易觀 念，或依當事人之決定，認為物應具備之價值、效用或品質 而不具備者，即為物有瑕疵，且不以物質上應具備者為限， 最高法院73年台上字第1173號判例要旨參照。再按，買賣因
物有瑕疵，而出賣人依前五條之規定，應負擔保之責者，買 受人得解除其契約或請求減少其價金。但依情形，解除契約 顯失公平者，買受人僅得請求減少價金，亦為民法第359 條 所定有明文。
五、查，原告本人於105 年12月2 日在檢察官面前稱：其要告張 瑞雲（即本件被告，下稱被告）、楊煜芳、許秀鳳、曾柏翰 、蘇文章（後1 人係鎮宏公司代表人），告訴內容如刑事告 訴狀所寫，告訴狀第7 頁提到和仲介簽訂買賣契約時，仲介 有說當時的使用分區還不能變更，要3 至6 個月才能變更， 其只知道要把使用分區變更為住宅區，告訴狀第8 頁說「告 證一」1,296 萬元和「告證六」1,595 萬4,979 元有差額， 這個差額就是代金，是他地的價錢，他的差額就是他土地的 價值，其所告的內容，在和仲介和賣方接洽時，沒有錄音， 除了其自己的證言，就只有其先生可證等語，有是日報到單 及訊問筆錄正本1 件存於臺灣新竹地方法院檢察署（下稱新 竹地檢署）105 年度他字第3223號卷宗第38至40頁，經本院 依職權調取上開刑事偵查原卷全卷核閱屬實，審酌當日原告 本人有律師陪同在庭，且應訊日期已係105 年底，可信原告 所稱其於簽訂系爭買賣契約以前，知其於買受後另有辦理使 用分區變更事項乙節，應無誤答之虞，故原告指摘因被告與 仲介隱匿使用分區實情云云致其購入者係不能作通常建築使 用之道路用地云云，不足為採。
六、至於都市計畫涉及行政處分，何人能夠擔保、左右，茲原告 及其配偶均智慮正常，具有一定判斷是非能力，且原告除了 購入被告所有位於新竹縣竹東鎮中山段之上列6 筆土地，另 有向他人購入位於新竹縣竹東鎮竹東段竹東小段多筆土地， 有新竹縣竹東地政事務所提供權利人歸戶清冊1 件在卷（附 於本院卷第44頁），並據證人曾柏翰在本院結證稱：兩造都 是投資客，實際上買賣價金都低於公告現值很多，原告是先 買竹東小段的土地，100 多坪，10萬5 千元一坪，也是很低 價，是1,000 多萬元，過了二週才是買本件中山段的土地， 原告本身是投資客，中山段土地公告現值就達1,500 多萬元 ，代書往往是用公告現值去報公契，而被告也是投資客，中 山段土地持有不到2 年就脫手，投資就是為了賺錢，有獲利 空間，我們仲介又有服務費，就會建議賣掉，這件是用1,29 6 萬元售出，被告售出後還有委託鎮宏公司尋找投資物件， 都是竹東地區，目前還在洽談中，還沒找到被告想要的物件 等語在卷（本院卷第89頁），衡諸常情，原告既撒錢投資於 新竹縣竹東鎮多筆土地，前後有竹東小段與中山段兩處，並 均以低於公告現值之價格購入，焉會輕信任何人所謂3 至6
月會獲准變更為住宅區之說詞，且經被告否認伊或鎮宏公司 曾為擔保變更，復未據原告舉證以實其說，應認兩造經由鎮 宏公司磋商而以1,296 萬元成交，原告已是充分瞭解交易標 的之內容與品質均係以現況為準，從而，原告主張瑕疵擔保 並求為解除契約或減少價金，均屬無據。
七、次查，案經原告指訴被告涉嫌詐欺，據新竹地檢署偵查結果 ，該署曾向新竹縣政府函詢，曾柏翰（即本件證人）、被告 確實於103 年3 月間向新竹縣政府申請將坐落新竹縣○○鎮 ○○段000 ○000 ○000 ○000 地號土地之使用分區變更為 住宅區，且新竹縣政府表示該縣都市計畫委員會審議酌予採 納陳情意見，業於104 年9 月24日送請內政部審議中，有該 府106 年1 月20日府產城字第1060001353號函1 件可稽（經 調取該刑事偵查原卷後，轉印附於本院卷第126 至127 頁） ；又查，原告以告訴人身分在新竹地檢署指訴楊煜芳（即本 件證人）佯稱道路用地部分土地之土地使用分區將於3 至6 個月即會核准變更土地使用分區，業據證人楊煜芳、曾柏翰 於新竹地檢署105 年12月15日偵訊時及本院106 年11月15日 審理時在庭否認，並表明審查程序是營建署之權責，非鎮宏 公司所能置喙（105 年12月15日偵訊筆錄附於同上新竹地檢 署他字卷第44頁；106 年11月15日證人筆錄附於本院卷第83 頁），暨據證人楊煜芳於本院106 年11月15日審理時結證稱 ：被告當庭拿出標有104.10.6的那張【實測圖】，上方有面 積說明，該圖有用粗黑線框起的部分，是指要交給原告的土 地，框線以外還有32平方公尺、34.29 平方公尺，是指前面 道路，被人家占用，奉送的，這些手寫的字32平方公尺、34 .29 平方公尺，在簽約前有給原告或原告配偶看過，鎮宏公 司在簽約時，我們提出內政部的資料，原告比較不清楚，完 全都是她先生再處理，這張【實測圖】框框以外手寫32平方 公尺、34.29 平方公尺，在簽約前確實有給買方看過，而在 簽約後原告還有問內政部什麼時候通過，我們還有拿資料到 她家解說，曾經理也有去，原告夫妻倆都在家，還有他們的 孫子，投資本有風險，我們有告知這塊地要等，要看內政部 的結果，買方知道，也有實價登錄可以看，買方也問過其他 仲介，才決定用1,200 多萬成交等語（本院卷第96～97頁證 人筆錄；本院卷第106 頁被告提出標示104.10.6【實測圖】 影本1 件）、證人許秀鳳於本院106 年11月15日審理時結證 稱：證人帶看現場至少2 至3 次，原告與原告的先生都有到 過現場，帶看方式是地點不錯，介紹客人買，原告她有在投 資，使用分區每個地號都有註明，遭占用坪數也有告訴買家 （本院卷第99至100 頁筆錄）；併參照新竹縣政府107 年2
月2 日府產城字第10700115269 號函回覆本院以：前開都市 計畫案件業經106 年11月7 日內政部都市計畫委員會第911 次會議審竣，依歷次內政部都委會專案小組會議之初步建議 意見調整為一般性通盤檢討變更內容明細表部都委會審竣編 號2-3 案，按決議調整後更內容詳一般性通盤檢討變更內容 明細表等語（本院卷第128 頁），同時隨函檢附內政部都市 計畫委員會第911 次會議紀錄、擴大及變更竹東主要計畫第 五次通盤檢討暨都市計畫圖重製，依內政部都市計畫委員會 第911 次會議決議補辦公開展覽，一般性通盤檢討變更內容 明細表乙份（本院卷第129 至178 頁），及參酌被告取得本 件中山段土地之日期為103 年1 月8 日（本院卷第59至64頁 ），並經證人曾柏翰結證稱：該次103 年1 月8 日過戶，被 告是用每坪10萬5 千元購入，實際買賣坪數108 坪，總價1, 108 萬元，當時鎮宏公司同樣地有跟被告說明都市計畫的問 題，鎮宏公司前、後分別於被告、原告購買時，所解說的內 容，都是一樣地等語在卷（本院卷第88至89頁筆錄），益證 原告應充分瞭解交易標的之內容與品質，包括使用分區及面 積問題，且兩造既皆為投資客，被告於103 年1 月8 日以不 及1,200 萬元之價格購入之初，證人曾柏翰尚無基於服務客 戶之立場而向新竹縣政府申請提出使用分區變更，及至103 年3 月證人曾柏翰向新竹縣政府申請土地之使用分區變更為 住宅區，經新竹縣政府表示該縣都市計畫委員會審議酌予採 納陳情意見，於104 年9 月24日送請內政部審議中，不逾2 月後之104 年11月10日，原告配偶林恩洪即以總價1,300 萬 元委託鎮宏公司向賣方議價，並表明代金由買方繳納（本院 卷第105 頁被告提出林恩洪與鎮宏公司間買賣議價委託書影 本），茲前述使用分區變更申請姑且不論能否通過，均屬於 對土地利用有利之申請，並利於交易價格之提升，則被告以 高於原購入價格、低於公告現值間之1,296 萬元，與原告成 交，未見異常，本件原告主張被告與鎮宏公司同為訛詐，蓄 意出售不能建築屬於有瑕疵之土地、因買賣標的物有瑕疵， 欠缺保證價值、品質、效用，屬於可歸責於賣方以致不完全 給付、有不當得利云云各語，皆與事實不符，不能憑採。八、綜上，原告主張被告應為瑕疵擔保或有不當得利云云並以上 開民法各規定，求為解除契約或減少價金，均無可取，其先 位與備位之訴皆無理由，應全部駁回，原告受全部敗訴判決 ，其假執行之聲請失所附麗，應併駁回。
九、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊、防禦方法或調查證據之 聲請，核與本判決結果不生任何影響，爰不一一予以論述、 傳喚或調查，附此敘明。
據上論結，原告之訴為無理由，依民事訴訟法第78條，判決如主文。
中 華 民 國 107 年 4 月 2 日
民事庭 法 官 周美玲
以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀，並應添具繕本1 件暨同時繳納第二審上訴費用（如當事人對本判決全部不服提起上訴，應繳納上訴裁判費18萬9,072 元）。中 華 民 國 107 年 4 月 2 日
書記官 吳月華