臺灣新竹地方法院民事判決 106年度訴字第931號
原 告 李新廣
李新煥
李新桂
李新能
李新賢
李新淡
共同訴訟代
理人 成介之律師
複代理人 徐榮相
被 告 羅敏華
溫志偉
共同訴訟代
理人 林思銘律師
邱懷祖律師
上列當事人間請求履行契約事件，本院於民國107年3月19日辯論
終結，判決如下：
主 文
原告之訴及其假執行之聲請均駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
一、原告主張：
(一)緣原告於民國105年9月26日將所有系爭坐落於新竹縣○○ 鄉○○○段○○○○段○00000○000○00000○000地號土 地(下稱：系爭土地)委託21世紀不動產新竹龍山國小加盟 店(環球不動產公司)銷售，而經該公司營業員陳發興覓得 被告羅敏華、溫志偉買受，雙方議價後於105年10月5日合 立不動產買賣契約，約定系爭土地作成A、B兩區塊出售被 告，其中A區為系爭740、740-1地號；B區為398-1、741地 號土地，兩區塊合併計價，其約定買賣總價新台幣(下同) 4,032,000 元，被告除已給付簽約款80萬元；備證、用印 款230萬元外，其餘尾款932,000元，約定於產權移轉登記 完成七日內支付，以上有委託銷售契約書、不動產買賣契 約等可按。經查，系爭土地早已於106年1月19日依買賣法 律關係為物之所有權移轉登記給被告羅敏華、溫志偉各自 取得權利範圍二分之一，亦有土地登記謄本可按，依據民 法第367 條及系爭不動產買賣契約第二條第二項第四期尾 款給付約定，被告應於106年1 月26日內給付原告93萬2千 元，惟被告遲未給付，經原告以桃園平鎮金陵郵局第85號 信函催告，不料被告迄今仍拒絕給付，顯已逾越法律規定
及契約約定。是以，被告既已違反契約等行為，原告自得 請求被告共同給付原告932,000元，及106年1 月27日遲延 日起至清償日止，按年息百分之五計算利息。
(二)又查本件雙方簽約時會約定將「石靈宮」分割出來，目的 是怕石靈宮占用系爭土地上，有申請農地農用證明之困難 ，而有不能依照土地稅法第39-2條第1項:「作農業使用之 農業用地，移轉與自然人時，得申請不課徵土地增值稅。 」之規定，辦理農地買賣所有權移轉不課徵土地增值稅之 虞，並非是原告要出賣「石靈宮」，原告並無保證石靈宮 祠在本件交易的土地範圍內。而後來測量結果，石靈宮並 不在原告出售土地範圍內，自無後續分割、移轉問題。另 雖契約第13條其他特別約定(六)有記載A 區土地公廟分割 後過戶甲方(被告)，故買賣共5 筆土地之約定，但此為假 設石靈宮經測量後確定在出售土地地上者，必須將土地分 割出來，再就石靈宮所占土地一併移轉給被告( 要繳納土 增稅 )。而嗣後經測量後，石靈宮祠係位於相鄰地段新竹 縣○○鄉○○段○○○○段00000 地號他人所有土地上， 確定不在買賣土地範圍內，故當無再予分割成5 筆土地再 予移轉之問題。從而，本件既係土地買賣，且原告所移轉 登記面積有符合契約約定移轉面積，自已完全履行契約義 務。退步言之，兩造嗣就本件買賣爭議，亦於 106年6 月 28日達成和解，被告並委託環球不動產公司出售系爭土地 ，被告自應給付尾款932,000予原告。
(三)並聲明：
１、被告應共同給付原告932,000元，及自106年1 月27日起至 清償日止，按年息百分之五計算利息。
２、原告願供擔保，請准予宣告假執行。
二、被告則以：
(一)兩造經訴外人環球不動產公司媒合後，先由仲介人員陳發 興、劉玉禪帶同被告等2 人，前往系爭土地所在地指界， 並環視繞走土地周邊，陳發興、劉玉禪根據當時地主即原 告等6 人之轉述，說明被證二照片所示之石靈公祠、周圍 之景觀平台、步道、產業道路等，均包含在A 區土地範圍 之內；被告等2 人基於石靈公祠、周圍之景觀平台為系爭 土地之核心景觀，徜徉其間風景秀麗、景色宜人，又有步 道、產業道路可供通行使用，被告等2 人因此願意一次買 入系爭土地。兩造並於105年10月5日在新禾地政事務所， 簽署系爭地之不動產買賣契約。而兩造簽約時，原告等 6 人再次向被告等2 人擔保，土地交易範圍內確實包括石靈 公祠、周圍之景觀平台、步道、產業道路，除此之外，考
慮到土地交易時，原告等6 人將有土地增值稅之負擔，而 石靈公祠所在土地範圍如予分割出，可因聲請農業證明而 免稅，故原告等6人為減輕稅負而另與被告等2人約定原告 等6人應將石靈公祠所在土地範圍，自第740地號土地分割 出來，並過戶予被告等2 人，兩造因此於系爭不動產買賣 契約書內，約定第十三條第(六)項：「A區( 按即第740、 740-1地號土地)之土地公廟(按即石靈公祠)分割後過戶予 買方，故此買賣共5 筆土地。」，並於契約後附之地籍圖 註記：「A區：1297.72坪(石靈公祠要分割出來)」。詎料 A 區土地嗣經地政機關測量，測量結果與起初指界範圍相 比對後，發現竟明顯位移20幾米，而當初指界及簽約時所 信誓旦旦包含在內之石靈公祠、周圍之景觀平台、步道、 產業道路等部分，均不在A 區之中，而位於他人土地之上 ，此有被證三附圖所示甚明，又排除石靈公祠、周圍之景 觀平台、步道、產業道路後之其他土地，僅存無法通行之 峭壁，縱然移轉予被告，對被告亦全無利益可言，顯有民 法第226條第2項之適用。嗣被告知曉測量結果後，旋向仲 介人員劉玉禪表示不滿之意，由於其進行土地仲介前竟未 善盡鑑界責任，造成被告等2 人未取得前揭石靈公祠、周 圍之景觀平台、步道、產業道路所在土地，而全然與被告 之需求不符，該仲介人員劉玉禪亦自認理虧，嗣後與被告 等2人於106年6月28日簽署協議書，欲協助被告等2人將毫 無需求之土地出售但未果。是以，A區已欠缺石靈公祠、 周圍之景觀平台、步道、產業道路所在之土地，而此部分 土地亦非被告所有，被告顯難移轉其所有權，並依本件不 動產買賣契約第十三條第(六)項之約定履行其「將石靈公 祠所在位置先行分割為第5筆土地、再一併過戶合計5筆土 地予被告」之契約義務。從而，被告等2人根據民法第256 條規定，已於106 年10月16日對於原告提起解除本件買賣 契約之訴，並以本院另案106年度訴字第922號案件起訴狀 繕本之送達為解除契約之意思表示，被告等2 人既已解除 本件不動產買賣契約，契約即自始無效，從而，原告等 6 人據此無效之契約，請求被告等2人給付尾款932,000元， 即屬無據。
(二)又查「農業使用」之土地進行交易時，出賣人可根據農業 證明而免付土地增值稅，而「非農業使用」之土地進行交 易時，出賣人必須支付土地增值稅。經查，石靈公祠所在 位置約50～60坪(實際面積尚待量測)，因其上有建物故屬 「非農業使用」之土地，而周圍之景觀平台約200～300坪 (實際面積尚待量測)，究屬「農業使用」或「非農業使用
」之土地，則尚待主管機關認定。兩造於I05年10月5日簽 署契約書當時，原以為石靈公祠、周圍之景觀平台均位於 A 區範圍內，而原告尚待主管機關於石靈公祠、周圍之景 觀平台中，認定何處屬於「非農業使用」，並將之獨立為 另一塊土地，以便為A 區剩餘屬「農業使用」之土地聲請 農業證明。原告遂與被告約定待主管機關認定完成後，原 告會將「非農業使用」之土地( 石靈公祠所在位置為最小 範圍，但根據主管機關之裁量，其範圍可能擴大)，自A區 分割出來，作為兩造交易之第5 筆土地；故有契約書內第 十三條第(六)項之「分割」約定，並於契約後附地籍圖有 「分割」註記。是以，此含石靈公祠所在位置在內之第 5 筆土地，於兩造105年10月5日簽約當時仍不能特定其面積 ，須嗣後經主管機關認定「非農業使用」土地之範圍後， 其面積方能特定。
(三)再者，本件爭議發生前，為便於仲介人員或代書作業，被 告曾將其印鑑委由仲介人員或代書保管，並囑咐渠等如有 使用必要，經向被告確認無誤後始可用印；而本件爭議發 生後，被告始終拒絕登記為系爭土地之所有人。詎原告竟 於106年1月19日逕將土地所有權移轉登記予被告所有，衡 情應係仲介人員或代書未經被告同意，即逕向原告提供被 告所委託保管之印鑑，於地政事務所之土地登記申請書上 用印，被告經仲介人員告知土地所有權移轉情事發生時， 當即表示反對意見，有仲介人員劉玉禪之line通話紀錄可 證。是以，被告始終拒絕登記為土地所有人，故兩造不曾 有土地所有權讓與之物權行為合意，被告依土地所有權狀 固然具備所有人之外觀，惟兩造就物權變動之物權行為並 未達成合意，被告實非土地之真正權利人。
(四)末查，被告確曾於105年10月6日與訴外人鍾招玉簽署委託 銷售契約，惜本件土地發生位移爭議，鍾招玉經被告溫志 偉告知後，旋與被告合意解約，故該契約自始無效，觀之 訴外人鍾招玉與被告合意解約時，作成該契約第十六條之 記載：「因由原簽訂之標的物已不存在，與現況不符不堪 買賣、使用，因而退賣。」；勾稽鍾招玉當庭證稱本件土 地已沒有辦法使用、不會去銷售、不會有人買云云等語， 可知本件土地發生位移後，土地已無使用之價值；縱經委 託銷售，亦因不堪為買賣之標的，預期將無人應買，而無 代為銷售之價值。從而，原告客觀上已不能向被告給付石 靈公祠、周圍之景觀平台、步道、產業道路所在土地，而 其他部分土地之給付，對被告毫無利益。是以，被告依民 法第226條第1、2項、第256條之規定，拒絕原告給付土地
、解除兩造間不動產買賣契約，並拒絕向原告給付價金， 洵屬有據。
(四)並聲明：
１、原告之訴及其假執行之聲請均駁回。
２、如受不利益之判決，被告願供擔保，請准予宣告免為假執 行。
三、本件不爭執之事項：
(一)兩造於105年10月5日訂立系爭坐落新竹縣○○鄉○○○段 ○○○○段00000○000地號(B區)及740、740-1(A區)土地 不動產買賣契約書，由被告以買賣總價403萬2千元向原告 購買土地面積合計2,287.5 坪，並在其他特別約定事項記 載：「A區之土地公廟分割後過戶予被告，故此買賣共5筆 土地。」等情，且在附圖A 區範圍內標有黑點註記「石靈 公祠」，並謂A區1297.72坪(石靈公祠要分割出來)。 (二)原告並不爭執兩造在不動產買賣契約書第13條第6 款記載 土地公廟即為石靈公祠。
(三)被告已給付原告簽約款80萬元、備證及用印款230 萬元， 剩餘932,000 元未付。
(四)原告已於106年1 月19日將系爭土地移轉登記合計2,287.5 坪予被告二人所有。
(五)系爭土地嗣經新竹縣竹東地政事務所鑑界，及新竹縣政府 於106年5月15日再鑑界後，發覺石靈公祠、周圍之景觀平 台、部分步道及產業道路並未坐落在A 區範圍內。 (六)被告於106 年6 月28日有簽立本院卷第109 頁之協議書。 (七)被告已於106 年10月16日起訴請求返還買賣價金，且以起 訴狀繕本送達為解約之意思表示。
四、本件爭點：
(一)石靈公祠是否在兩造買賣土地範圍內？原告當初在訂約時 ，有無表示石靈公祠在兩造買賣土地範圍內？原告主張兩 造當初訂約時約定原告須先將石靈公祠所在土地先行分割 為第5 筆土地後，再一併過戶予被告是為了避稅之目的， 是否可採？
(二)被告簽立被證五號之協議書，是否表示兩造於106年6月28 日就本案已經達成和解？
(三)被告未於產權移轉登記完成七日內給付尾款932,000 元， 有無正當事由？原告主張被告未於產權移轉登記完成七日 內給付尾款932,000 元，有違約之情形，有無理由？ (四)原告請求被告給付932,000元，有無理由？五、本院之判斷：
(一)石靈公祠是否在兩造買賣土地範圍內？原告當初在訂約時
，有無表示石靈公祠在兩造買賣土地範圍內？原告主張兩 造當初訂約時約定原告須先將石靈公祠所在土地先行分割 為第5 筆土地後，再一併過戶予被告是為了避稅之目的， 是否可採？
１、被告辯稱兩造當初經由訴外人環球不動產公司媒合後，先 由仲介人員陳發興、劉玉禪帶同被告等2 人，前往系爭土 地所在地指界，並環視繞走土地周邊，陳發興、劉玉禪根 據當時地主即原告等6 人之轉述，說明被證二照片所示之 石靈公祠、周圍之景觀平台、步道、產業道路等，均包含 在A區土地範圍之內，被告等2人基於石靈公祠、周圍之景 觀平台為系爭土地之核心景觀，徜徉其間風景秀麗、景色 宜人，又有步道、產業道路可供通行使用，被告等2 人因 此願意一次買入系爭土地，兩造並於105年10月5日在新禾 地政事務所，簽署系爭地之不動產買賣契約。而兩造簽約 時，原告等6人再次向被告等2人擔保，土地交易範圍內確 實包括石靈公祠、周圍之景觀平台、步道、產業道路；除 此之外，考慮到土地交易時，原告等6 人將有土地增值稅 之負擔，而石靈公祠所在土地範圍如予分割出，可因申請 農業使用證明而免稅，故原告等6 人為減輕稅負乃另與被 告等2人約定原告等6人應將石靈公祠所在土地範圍，自系 爭740地號土地分割出來，並過戶予被告等2人等情，業據 證人劉玉禪於本院107年1月29日言詞辯論期日到庭結證： 「( 問：兩造在簽約之前，你到現場去看時，有無走到石 靈公祠的位置？)答：有，但是沒有用PDA 看。」、「(問 ：為何沒有用PDA查石靈公祠有無在買賣的範圍內？)答： 因為這部分是地主跟我們說的，說石靈公祠也是，所以我 們契約書才會加上去石靈公祠的這筆地號。」、「( 問： 雙方針對A、B區的土地，在交易時，有無進行議價？ )答 ：有議價。當時AB是一起403.2萬成交，A他們先出價，如 果拆開的話，B會比較便宜。我記得B的總價是100 萬元， 剩下的是A。」、「( 問：A區的土地，除了石靈公祠上方 的景觀區之外，其他土地的地形狀況為何？ )答：緩坡， 也有陡坡。」、「( 問：景觀是否是石靈公祠那邊比較好 ？)答：對。」、「(問：當初雙方在訂約時，A 區坪數為 1297.72坪，此部分有無包含石靈公祠的範圍？)答：有。 」、「( 問：所以兩造當初在訂約時，是否約定訂約後， 將石靈公祠的位置測量分割後，再將A 區的土地移轉過戶 給被告？)答：是。」等語(詳本院卷第170頁至第185頁 ) ，並經證人陳發興於本院107年1月29日言詞辯論期日到庭 結證：「( 問：當初你在負責土地開發時，地主有跟你提
到土地的範圍內，有無包含石靈公祠、景觀平台、步道嗎 ？ )答：當時都有跟賣方討論過這些問題，他說早期他們 小時候就有，就是屬於他們的範圍。」、「( 問：當初帶 看時，有將被告帶到石靈公祠上方查看土地嗎？ )答：整 個買賣的範圍，算是都有走過一遍。」、「( 問：被告是 比較喜歡A區的土地，還是B區的土地？)答：應該是以A為 第一。」、「( 問：你有無在帶看時，跟被告提到可以在 A區挖土填到B區做平台，作為停車，A 區則可以經營民宿 ？)答：我們有討論過這個問題。」、「(問：簽約時，提 到A區1297.72坪，實際以竹東地政事務所分割登記後面積 為準，並且提到石靈公祠要分割出來，所以當初在訂約時 ，雙方是否約定石靈公祠分割過戶給被告，A 區土地扣除 石靈公祠移轉給被告？ )答：有討論過這件事情，因為要 免稅。」、「(問：A區土地如果沒有石靈公祠、景觀平台 、步道、產業道路，是否會影響A區土地的價值？)答：會 受影響。」、「(問：A區的土地如果沒有石靈公祠、景觀 平台，那A區土地的部分，剩下的地形狀況為何？)答：陡 峭的部分居多。」、「(問：B 區土地的地形狀況？)答： 臨大馬路邊的土地。」等語(詳本院卷第185頁至第188頁) ，核與被告上開所辯情節相符，足見被告上開所辯，要非 無據。
２、又觀之被告所提系爭四筆土地之空拍圖( 詳本院卷第73頁 至第75頁、第191頁)，可知系爭740、740-1地號土地(A區 )地勢較系爭398-1、741地號土地(B區)為高，B區土地連 接寶山鄉新湖路三段道路可對外通行進出，而據被告提出 現場石靈公祠所在之照片，可知石靈公祠前方有水泥舖設 之大片廣場，後方土地則有木棧步道可供人行走，附近並 有景觀平台，A 區土地範圍內另有水泥產業道路可供車輛 通行(詳本院卷第53頁至第58頁、第80頁至第83頁)，則被 告主張其等因見石靈公祠，及其周圍之景觀平台為系爭土 地之核心景觀，徜徉其間風景秀麗、景色宜人，又有步道 、產業道路可供通行使用，被告方願一次買入系爭A、B區 共計4 筆土地，即與實情相近，堪予採信。
３、再者，兩造於105年10月5日訂立系爭土地不動產買賣契約 書時，既在契約書內第十三條其他特別約定事項第六項另 書立：「A區之土地公廟分割後過戶予被告，故此買賣共5 筆土地。」乙節(詳本院卷第99頁)，且在買賣契約後附圖 面A 區範圍內標有黑點註記「石靈公祠」，並謂A區1297. 72坪(石靈公祠要分割出來)等情(詳本院卷第17頁)，復為 原告不爭執兩造在不動產買賣契約書第13條第6 項記載土
地公廟即為石靈公祠，足見原告當初在訂約時，應有向被 告表示石靈公祠坐落之土地位在兩造買賣系爭A 區土地範 圍內，兩造始會在訂約時特別加註「A 區之土地公廟分割 後過戶予被告，故此買賣共5 筆土地。」等文字，俾以確 保被告得以買受石靈公祠坐落系爭土地最核心景觀區域之 權益，應認兩造於訂約時已達成買賣石靈公祠坐落土地之 合意，洵堪認定。另兩造在訂約時既約定本件買賣發生之 土地增值稅歸賣方負擔，則原告主張兩造當初訂約時約定 其須先將石靈公祠所在土地先行分割為第5 筆土地後，再 一併過戶予被告是為了避稅之目的，亦為被告不否認兩造 當初在洽談時原告有提及先將石靈公祠所在土地辦理分割 ，其餘土地可申請農業使用證明而免稅，故原告為減輕稅 負乃另與被告為上開約定等情，惟此不影響原告原負有分 割其所出售，並移轉石靈公祠所在土地予被告取得之契約 上義務存在，併此敘明。
(二)被告簽立被證五號之協議書，是否表示兩造於106年6月28 日就本案已經達成和解？
兩造於105年10月5日訂立系爭土地不動產買賣契約書後， 嗣經聲請新竹縣竹東地政事務所鑑界，及新竹縣政府於10 6年5月15日再鑑界後，發覺石靈公祠、周圍之景觀平台、 部分步道及產業道路並未坐落在系爭A 區土地範圍內，亦 經本院依被告聲請向新竹縣政府調閱系爭土地相關鑑界資 料核閱無訛(詳本院卷第130頁至第151頁)，而被告於知曉 106年1月21日測量界址結果後，旋向仲介人員劉玉禪表示 不滿，經由劉玉禪商洽處理後，劉玉禪嗣後以仲介代表身 分與被告於106年6月28日簽署協議書，欲協助被告出售系 爭土地但未果等情，亦據被告提出新竹縣竹東地政事務所 106年1月21日土地複丈成果圖、被告與仲介人員劉玉禪之 line通話紀錄、協議書及簽立106年6月28日協議書時之對 話錄音譯文附卷為憑( 詳本院卷第60頁至第67頁、第92頁 至第96頁、第110頁至第111頁、第163頁至第167頁 )，復 經本院於107年3月19日言詞辯論期日當庭播放及勘驗被告 提出上開對話錄音光碟，核與錄音譯文記載情節相符( 詳 本院卷第214頁)，觀之被告於106年6月28日簽立之協議書 係與仲介人員劉玉禪所簽立，劉玉禪復未表明有得原告授 權簽立，及代表原告簽立協議書情事，且細繹協議書之內 容，主要係在談論仲介公司為被告再行銷售系爭土地獲利 事宜，並有備註：「本協議書自簽訂日起45日有效。」乙 節，則原告得否執此協議書，即認兩造就本案已達成終局 性之和解，要非無疑。參以被告溫志偉於106年6月28日簽
立協議書時確有提及：「那這個要賣掉啊，沒有賣掉我是 虧掉了的。」等情(詳本院卷第96頁)，已表明係以仲介公 司得以其所訂底價售出系爭土地為協議成立之前提，則系 爭土地在協議書簽訂後逾45日仍未能再行出售，即難認被 告簽立上開協議書，係與原告於106年6月28日就本案達成 和解，須受該協議書之拘束。
(三)被告未於產權移轉登記完成七日內給付尾款932,000 元， 有無正當事由？原告主張被告未於產權移轉登記完成七日 內給付尾款932,000 元，有違約之情形，有無理由？ １、原告雖於106年1 月19日將系爭土地移轉登記合計2,287.5 坪予被告二人所有，此有原告提出土地登記第一類謄本附 卷可稽(詳本院卷第19頁至第22頁)，惟兩造當初在訂約時 既約定原告須先將石靈公祠所在土地先行分割為第5 筆土 地後，再一併連同其他系爭4 筆土地過戶予被告，事後鑑 界發現石靈公祠、周圍之景觀平台、部分步道及產業道路 並未坐落在系爭A 區土地範圍內，原告顯難移轉石靈公祠 坐落之土地予被告所有，是以，原告於106年1月19日將系 爭土地移轉登記合計2,287.5 坪予被告二人所有，顯不符 兩造當初契約訂立時約定其應履行將石靈公祠所在土地先 行分割為第5 筆土地，再連同其他土地移轉登記予被告取 得，及石靈公祠周遭土地得否移轉登記予被告，係屬本件 交易成立與否之重要判斷，應認原告未依債務本旨實行提 出給付，即將系爭土地移轉登記予被告所有，依民法第23 5 條規定，不生提出之效力。
２、又證人鍾招玉於本院107 年3月1日言詞辯論期日到庭結證 ：「( 問：你認為A區的土地與B區的土地，價值上的差距 如何？)答：A區上去是有平台的區域，而且看出去的視野 很好，且路的交通便利性很好，道路沿著B 區上去有做木 棧道，人可以走木棧道上到A 區，所以兩邊車子、人都可 以走到A區。」、「(問：所以你認為A區的土地與B區的土 地，價值上的差距如何？)答：A區比較有價值。」、「( 問：B區的土地主要是做何利用？)答：它本身土地的地目 是林地，且坡度都蠻陡的。」、「( 問：你原先幫被告規 劃A、B區的方式是如何？ )答：那個地方離交流道蠻近的 ，動線和視野、週邊有休閒農業區、觀光區，那裡做休閒 的規劃很好。我規劃A 區平台上放一些咖啡座，做個咖啡 小舖。B 區太陡，只能做步道或是做一些種植、景觀而已 。」、「(問：你是否知道A區的土地如果沒有石靈公祠、 景觀平台，對於土地價值的影響程度如何？ )答：沒辦法 利用，且也會沒有道路車子可以上去，只能在前面的小坡
那裡，沒辦法上去。因為平台已經不在範圍內。」、「( 問：A 區的土地，如果沒有石靈公祠、景觀平台，價值是 否會跟B區相同？)答：因為它的地目是不相同的，且石靈 公祠、景觀平台沒辦法進去的話，就沒有價值了。」、「 (問：A區的土地，如果沒有石靈公祠、景觀平台，價值是 否會跟B 區相同？)答：我認為這樣的話A區如果沒有這些 東西，就無法跟B 區比較。我認為被告會去買，就是因為 有石靈公祠、景觀平台，可以進去A區，A區才會有那個價 值。」、「( 問：你認為A區和B區的土地，沒有了石靈公 祠之後，價差多少？)答：A區在有石靈公祠、景觀平台是 280萬元為主，B 區為輔，大概是100萬元。如果沒有的話 ，應該會只比B區多一點點而已。」、「( 問：A區沒有石 靈公祠、景觀平台的其他地方，視野如何？ )答：只能從 B 區的步道看出去而已，沒有辦法在平台上做停留的空間 。」、「( 問：那即使是它有客觀的按照公告地價做出這 塊地的價值，在你的銷售經驗中，有人會去買嗎？ )答： 不會，因為上面的平台都沒有，只剩下B 區的坡度。」等 情(詳本院卷第199頁至第203頁)，並有被告提出證人鍾招 玉承辦系爭土地規劃委託銷售契約書上記載：「因原簽訂 之標的物已不存在，與現況不符，不堪買賣、使用，因而 退賣。」乙節可佐(詳本院卷第211頁 )，則被告辯稱其未 於產權移轉登記完成七日內給付尾款932,000 元，係有正 當事由存在，堪予採信。
３、按因不可歸責於債務人之事由，致未為給付者，債務人不 負遲延責任，此為民法第230 條所明定。查被告未於產權 移轉登記完成七日內給付尾款932,000 元予原告，既有正 當事由存在，已如上述，則原告主張被告未於產權移轉登 記完成七日內給付尾款932,000 元，有給付遲延之違約情 形，其得請求被告給付尾款932,000 元，揆之上開規定， 難謂有據。
六、綜上所述，原告請求被告給付本件買賣尾款932,000 元，既 因原告未先履行應將石靈公祠所在土地先行分割為第5 筆土 筆再移轉登記予被告取得之債務本旨，應認原告非依債務本 旨實行提出給付移轉系爭土地予被告，不生提出之效力，被 告有不可歸責於己之事由，致未為給付買賣尾款，則原告請 求被告給付932,000元，及自106年1 月27日起至清償日止， 按年息百分之五計算利息，難予准許，應予駁回。七、原告之訴既經駁回，則其假執行之聲請亦失所附麗，應併予 駁回。
八、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及舉證，經審酌
後，或與本件無涉，或於判決結果不生影響，毋庸一一論列 ，併此敘明。
九、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。中 華 民 國 107 年 4 月 13 日
民事第二庭 法 官 王佳惠
以上正本係照原本作成
如對本判決上訴，須於判決送達後20日之不變期間內，向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 107 年 4 月 13 日
書記官 張懿中