臺灣新竹地方法院民事判決 106年度訴字第886號
原 告 錢隆富
被 告 鍾政祥
林鍾靜枝
黃鍾富美
鍾美玉
共 同
訴訟代理人 林思銘律師
張婉娟律師
湯凱立律師
上列當事人間確認優先承買權存在等事件，本院於民國107年4月
3日辯論終結，判決如下：
主 文
原告之訴駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
壹、程序方面：
按確認法律關係之訴，非原告有即受確認判決之法律上利益 者，不得提起之，民事訴訟法第247條第1項定有明文。所謂 即受確認判決之法律上利益，係指法律關係存否不明確，原 告在法律上之地位有不安之狀態存在或受侵害之危險，而此 種不安之狀態或危險，能以確認判決除去者而言（最高法院 52年台上字第1240號判例意旨參照）。本件原告主張其就被 告等人共有坐落新竹縣○○鎮○○○段0000000地號土地（ 下稱系爭土地）有租地建屋關係，被告出售系爭土地予第三 人聚珖科技有限公司（下稱聚珖公司）時，其得主張優先購 買權，為被告所否認，則原告就系爭土地有無優先購買權之 法律關係即為不明確，原告主觀上認法律上之地位有不安之 狀態存在，此種不安狀態得以確認判決予以排除，故原告提 起本件確認之訴，應有確認之利益，核先敘明。貳、實體方面：
一、原告起訴主張：
（一）系爭土地為被告鍾政祥、林鍾靜枝、黃鍾富美、鐘美玉等 人因繼承而共有，其上有原告合法向被告鍾政祥之父租地 所建之門牌號碼新竹縣○○鎮○○街000巷0號房屋。嗣於 民國（下同）106年4月27日，被告以竹東長春郵局第56號 存證信函通知原告，稱其已將所有坐落同段共8筆土地， 其中6筆售予訴外人聚珖公司並簽訂備忘錄，該公司願以 每坪新台幣（下同）33,400元承購系爭土地及同段162-10 1地號土地，故通知原告行使優先承購權。原告於接函後
旋即於106年5月4日以竹東郵局第174號存證信函向被告回 覆同意依同一條件行使優先承購權，已生意思表示到達之 效力，兩造買賣契約關係即已成立生效。
（二）惟被告等人又於106年7月14日以竹東郵局239號存證信函 函覆：茲後因聚珖公司又表示並無購買之意思，且雙方並 無成立任何買賣契約，是以並無成立買賣契約即無優先購 買權可言。然被告等人若未與聚珖公司簽約，何須多此一 舉以存證信函通知162-100、162-101地號兩位承租人，復 於函中表明逾期未以書面表示同意，視同放棄優先購買權 。按土地法第104條之優先承購權屬於訂立買賣契約之請 求權，其行使以共有人與第三人間之買賣行為有效存在為 前提。被告於106年4月27日寄發前開存證信函，副本收件 人為聚珖公司劉雲蘭且有公司地址，足見被告確有與聚珖 公司公司訂立買賣契約。被告自始未有通知原告其與聚珖 公司已合意解除契約，原告復於106年7月11日寄出竹東長 春郵局082號存證信函後，被告始於106年7月14日以上開 存證信函表示對方已無意願購買云云。惟被告既已通知原 告優先承買並經原告承諾，契約即生效力。縱聚珖公司解 除契約為真，亦不影響原告優先承買權之行使。（三）為此聲明：
１、確認原告就被告所有新竹縣○○鎮○○○段0000000地號 ，面積80平方公尺土地有優先承買權存在。
２、被告應於收受原告808,280元之同時將前開土地移轉登記 並點交原告。
二、被告則以：
（一）被告並未出賣共有之系爭土地與第三人，原告就系爭土地 不存在優先承買權：
１、查，觀之系爭備忘錄之內容：「立書人聚珖公司（負責人 ：劉雲蘭）同意向林鍾靜枝、黃鍾富美、鍾政祥、鍾美玉 等4人承購竹東鎮雞油林段162-100、162-101等二筆土地 ，雙方同意於同段162-6地號等6 筆土地之買賣登記完峻 後15日內簽訂買賣契約…」，足見，系爭備忘錄之性質， 至多係屬被告等就其共有之前揭土地與第三人聚珖公司成 立買賣土地之「預約」，而非雙方已就上開2 筆土地成立 買賣契約；且查，被告等人雖於106年4月將同段162-6、 162-7、162-15、162-97、162-98、613地號土地移轉登記 予聚珖公司，但聚珖公司迄今尚未支付該6 筆土地買賣價 金尾款予被告等人，致未達成「同段162-6地號等6筆土地 之買賣登記完竣尾款付清後15日內簽定買賣契約」之條件 ，故被告等人與第三人聚珖公司無就系爭土地簽定買賣契
約。再者，第三人聚珖公司嗣後違背系爭備忘錄之約定， 向被告等表示已無購買土地之意願。準此，被告等並無將 系爭土地出賣與第三人，亦即被告等就系爭土地自始至終 並未與第三人成立任何有效之買賣契約。
２、退萬步言，縱認系爭備忘錄為被告等與聚珖公司就系爭土 地成立之買賣契約（此為假設語氣，非自認），然原告於 106年5月4日寄發予被告之存證號碼174號存證信函表示， 原告不同意以被告於106年4月27日寄發原告之存證號碼56 號存證信函通知內容所載之相同條件購買系爭土地，反而 稱系爭土地之界址不明，須先申請鑑界，或建議以82.65 平方公尺之面積購買之。是原告自始並未表明願依被告通 知所載條件購買系爭土地，亦即原告未請求被告等按照其 與第三人約定之同樣出賣條件補訂書面契約，則依最高法 院82年度台上字第3048號、69年度台上字第482號、90年 度台上字第1341號、99年度台上字第1699號裁判要旨，原 告實難謂已就系爭土地行使土地法第104絛之優先購買權 ，至為明確。
（二）綜上說明，原告就系爭土地並無有優先購買權之存在，其 請求被告等應與原告就系爭土地簽訂買賣契約，為無理由 。為此聲明：原告之訴駁回。
三、本院之判斷：
（一）原告主張被告4人於106年4月27日以內容記載「本人等所 有坐落竹東鎮雞油林段162-6、162-7、162-15、162-97、 162-98、613、162-100、162-101地號，其中162-6、162 -7、162-15、162-97、162-98、613地號共6筆已售給聚珖 公司，每坪單價為66,800元，並簽訂備忘錄該公司願意以 每坪33,400元承購162-100及162-101地號。經查該段162 -100地號土地上有台端房屋，依土地法第104條規定台端 有優先購買權，特函告知。如有意願請於文到10天內提出 同意文件，逾期未書面表示同意，視同放棄優先購買權。 付款辦法：簽訂契約付款10%、交付證件用印付款40%、完 稅時付款40%、移轉完成付款10%。因係原有房屋按現狀交 付不另鑑界。」等情之存證信函通知原告於文到10日內行 使優先購買權，原告旋於106年5月4日以竹東郵局第174號 存證信函回覆被告同意以前揭價格優先承買，業據提出存 證信函二件為證（見卷第9至11頁），堪信為真。（二）土地法第104條、民法第426條之2 所定之優先購買權，為 物權之先買權。先買權人於該不動產出賣於第三人時，有 權向不動產所有人以意思表示，使其負有移轉其不動產於 自己，而自己負有支付所有人原與第三人所約定代價之義
務，故亦為形成權之一種。此形成權之行使，須以行使時 所有人與第三人間有買賣契約之存在為要件。又契約有預 約與本約之分，兩者異其性質及效力，預約權利人僅得請 求對方履行訂立本約之義務，不得逕依預定之本約內容請 求履行；而買賣預約，非不得就標的物及價金之範圍先為 擬定，作為將來訂立本約之張本，但不能因此即認買賣本 約業已成立（最高法院104年度台上字第1410號判決意旨 參照）。
（三）經查，被告等4人於106年4月27日以竹東長春郵局第56號 存證信函通知原告行使系爭土地之優先購買權，其上所載 之買賣條件為每坪33,400元，付款辦法為：簽訂契約付款 10%、交付證件用印付款40%、完稅時付款40%、移轉完成 付款10%。因係原有房屋按現狀交付不另鑑界。惟觀之前 揭存證信函所載土地買賣備忘錄內容記載「立書人聚珖公 司（負責人:劉雲蘭）同意向林鍾靜枝、黃鍾富美、鍾政 祥、鍾美玉等4人承購竹東鎮雞油林段162-100、162-101 等二筆土地，雙方同意於同段162-6地號等6 筆土地之買 賣登記完峻尾款付清後15日內簽訂買賣契約。買方同意先 交付定金36,000元予賣方，若逾期未簽定契約則定金須無 息返還買方。本案土地以每坪33,400元計…」（見卷第59 頁）等語，足見第三人聚珖公司雖同意以每坪33,400元向 被告等購買系爭162-100、162-101地號土地，惟雙方約定 須俟同段162-6、162-7、162-15、162-97、162-98、613 地號等6筆土地移轉登記完竣並付清尾款後15日內另簽訂 買賣契約，如逾期未能簽訂，則被告須將定金36,000元返 還聚珖公司。又證人即聚珖公司負責人劉雲蘭亦到庭證稱 ：「（你之前是否曾向被告鍾政祥等4人購買新竹縣○○ 鎮○○○段00000 00地號土地、162-101等兩筆土地？） 我跟他們買了另外6筆土地，也同時簽了前開兩筆土地的 備忘錄」、「（這6筆土地與系爭兩筆土地162-100、162 -101地號土地有何關聯性？）當時我們買這6筆土地時， 有跟鍾政祥說明要優先購買系爭這兩筆土地，綠色部分是 我買的那6筆的土地，紅色部分是162-100及162-101，因 為那6筆土地面寬不夠，所以要購買162- 100、162-101地 號土地增加面寬，因為我要蓋工廠，這樣車輛出入比較方 便。所以當初我與地主協議買這6筆土地，我可以優先購 買162-100、162-101地號土地，所以才會同時簽了備忘錄 跟買賣契約書」、「（若系爭兩筆土地沒有買成，你會單 獨購買那6筆土地？）這樣會對我們公司有很大的影響， 我們還是會履約，但是還是希望可以買系爭的兩筆土地」
、「（若系爭6筆土地沒有買成，你也不會單獨購買系爭 那兩筆土地？）對，只買系爭那兩筆土地對我們沒用」、 「（另外那6筆土地履行情形為何？）這個要問地主鍾先 生，現在卡在他們那邊」、「（價金是否付清？）還沒， 剩下尾款323萬3200元」、「（土地過戶了嗎？）過戶了 ，但是權狀還在代書那邊，我也沒辦法拿到。鍾先生一直 沒有通知我後面要點交跟付清尾款，我一直在等他的消息 ，鍾先生一直卡在那邊，因為建築線部分無法請下來，因 為土地前面有臨道路，隔了一條國有地，所以要跟縣政府 申請畸零地合併，也增加請領建築線的複雜性」等語（見 卷第142至144頁），益徵被告與聚珖公司就前揭162-100 、162-101地號土地之買賣，須俟同段162-6等6筆土地履 約完畢付清尾款後另行簽訂本約，則被告等通知原告行使 優先購買權時，與聚珖公司間就系爭土地應僅達成買賣之 預約，灼然甚明。被告抗辯其等以系爭存證信函件通知原 告行使優先購買權時，系爭買賣契約根本尚未成立云云， 即非無據。
（四）綜上所述，原告通知被告行使系爭土地之優先購買權時， 被告與第三人聚珖公司就系爭土地及同段162-101地號土 地之買賣契約尚未成立，原告即無從行使此形成權。從而 ，原告起訴請求確認原告就系爭土地有優先承買權存在， 並請求被告應於收受原告808,280元之同時，將系爭土地 移轉並點交予原告，為無理由，應予駁回。
四、綜上所述，原告依土地法第104條、民法第426條之2之規定 ，請求確認其就系爭土地之優先購買權存在，並請求於原告 給付買買價金之同時，被告應將系爭土地所有權移轉並點交 予原告，均為無理由，不應准許。
五、本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊防禦方法或所用之證據 ，經斟酌後，認均不足以影響本判決之結果，爰不逐一論列 ，附此敘明。
據上論結，本件原告之訴為無理由，依民事訴訟法第78條，判決如主文。
中 華 民 國 107 年 4 月 25 日
民事第一庭 法 官 楊明箴
以上正本證明與原本無異。
如不服本判決，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀（須按他造當事人之人數附繕本）。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 107 年 4 月 30 日
書 記 官 劉亭筠