返還買賣價金等
臺灣新竹地方法院(民事),訴字,106年度,478號
SCDV,106,訴,478,20180420,1

臺灣新竹地方法院民事判決　　　　　　　106年度訴字第478號
原　　　告　莊雅茹
訴訟代理人　楊仁聲律師
被　　　告　台慶國際股份有限公司
法定代理人　劉炳耀
訴訟代理人　姜昱全
被　　　告　黎明不動產仲介經紀有限公司
兼　法　定
代　理　人　黎世忠
被　　　告　王煥文
　　　　　　徐彪成
　　　　　　楊衣帆
上列當事人間返還買賣價金等事件，本院於民國107年3月23日辯
論終結，判決如下：
主 文
原告之訴及假執行之聲請均駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
壹、程序部分：
一、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但請求之 基礎事實同一、擴張或減縮應受判決事項之聲明、不甚礙被 告之防禦及訴訟之終結者，不在此限，民事訴訟法第255 條 第1項第2、3、7款分別定有明文。查本件原告起訴時，訴之 聲明原為「⒈返還金錢部分：⑴先位聲明：①被告台慶國際 股份有限公司（下稱台慶公司）應給付原告新臺幣（下同） 200 萬元及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息百 分之五計算之利息。②請准予原告提供擔保，為假執行之宣 告。③訴訟費用由被告負擔。⑵備位聲明：①被告黎明不動 產仲介經紀有限公司（下稱黎明公司）應給付原告200 萬元 及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息百分之五計 算之利息。②請准予原告提供擔保，為假執行之宣告。③訴 訟費用由被告負擔。⒉損害賠償部分：⑴被告台慶公司、黎 明公司、王煥文、徐彪成、楊衣帆應連帶給付原告350 萬元 及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息百分之五計 算之利息。⑵上列被告如任一被告為給付，其他被告於其給 付範圍內，同免給付義務。⑶請准予原告提供擔保，為假執 行之宣告。⑷訴訟費用由被告共同負擔。」；嗣原告於民國 107 年1月3日具狀將上開訴之聲明變更為「⒈被告台慶公司 、黎明公司應連帶給付原告238 萬元及自起訴狀繕本送達翌 日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。⒉被告台慶



公司、黎明公司、黎世忠、王煥文、徐彪成、楊衣帆應連帶 給付原告350 萬元及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止， 按年息百分之五計算之利息。⒊第二項所列被告如任一被告 為給付，其他被告於其給付範圍內，同免給付義務。⒋請准 予原告提供擔保，為假執行之宣告。⒌訴訟費用由被告共同 負擔。」，並追加被告黎世忠。核原告所為聲明之變更及當 事人之追加，其請求之基礎事實同一，且屬單純擴張或減縮 應受判決事項之聲明，並不甚礙被告之防禦及訴訟之終結， 揆諸前揭規定，應予准許。
二、本件原告經合法通知，無正當理由而未於最後言詞辯論期日 到場，核無民事訴訟法第386 條所列各款情形，爰依被告之 聲請，由其一造辯論而為判決，合先敘明。
貳、實體部分：
一、原告主張：
㈠、被告台慶公司係不動產經紀業者，被告黎明公司（即台慶公 司北興店）為被告台慶公司之加盟經營者。原告於104年4月 5 日在新竹縣竹東鎮北興路之被告黎明公司，經任經紀業之 被告王煥文介紹，簽下被告台慶公司定型化契約之要約書與 服務費承諾書，以2千萬元購買新竹縣北埔鄉湖西段479等地 號共20筆土地（參原證一、二），價金含承購同段627 地號 土地持分，與同段665地號土地（下稱665地號土地）產權。 嗣原告於同年月8 日辦理買賣雙方簽約而簽訂土地買賣契約 書（下稱系爭土地買賣契約書），當時被告王煥文、徐彪成 、黎世忠、楊衣帆等人刻意隱匿不告知665 地號土地非屬賣 方蕭永義所有不在本件買賣契約標的，實際上買賣標的只有 19筆而非原先委託欲購買20筆之買賣重要資訊，僅催促原告 快簽名捺印後，將筆數偷偷改為19筆（參原證三），而賣價 仍為2 千萬元，事後原告詢問賣方蕭永義夫婦，經渠等告稱 仲介僅要支付賣方土地價金1,750 萬元。原告隨即支付被告 仲介費用38萬元，並於同年月15日將200 萬元之簽約款匯入 被告指定之履約保證帳戶，但被告台慶公司、黎明公司、王 煥文、徐彪成、黎世忠等並未有何履約行為，即於同年月28 日在未告知原告或賣方下偽造繳納土地增值稅、水電管線申 請、整地等不實名義，領取上述原告匯入之200 萬元簽約款 （參原證四、五）。且被告王煥文、徐彪成、楊衣帆等人又 偽稱因北埔鄉公所農勘人員出國不能辦理農勘，19筆又擅自 變更為28筆，導致6 月無法過戶登記，致買賣雙方誤解，賣 方亦因此精神不濟車禍身亡，因而終至解除系爭土地買賣契 約書。依價金履約保證書第2條所定「解除契約確定… 扣除 相關稅費後，返還買方。」，但被告黎明公司竟於106年4月



13日通知原告，須簽切結放棄其他權利，始願歸還509,231 元，又未附任何單據憑證，顯屬濫扣費用，被告等既未辦理 土地移轉登記，自無其他稅費，故應返還原告200 萬元及仲 介費用38萬元。
㈡、原告委任被告台慶公司北興店之被告黎明公司購買上開20筆 土地，為民法第565條之居間契約，依同法第571條規定：「 居間人違反其對於委託人之義務，而為利於委託人之相對人 之行為，或違反誠實及信用方法，由相對人收受利益者，不 得向委託人請求報酬及償還費用。」，此居間契約亦為委任 契約之一，被告在原告匯簽約款後，隨即將該200 萬元提出 ，顯然違反其對於委託人即原告之義務，並以違反誠實及信 用方法，由相對人收受利益，亦未完成委任應處理之事務， 依民法第541條、第542條規定，自應交還與委任人即原告。 且被告既未盡善良管理人注意義務履行居間事務，又違反誠 實及信用方法，由相對人收受利益，致系爭土地買賣契約書 解除，被告領取系爭200 萬元，致原告受損害，即為民法第 179 條規定之不當得利，自應返還與原告。被告黎明公司為 被告台慶公司之加盟經營者，使用被告台慶公司標章，並受 其規範監督，並均使用被告台慶公司定型化契約經營業務， 依民法第103 條規定，應直接對被告台慶公司發生效力。因 被告台慶公司收取加盟金，提供其商標，並為規範監督被告 黎明公司經營台慶公司北興店之行為觀之，亦有民法第169 條表見代理效力，被告台慶公司對於原告應負授權人責任。㈢、另被告黎世忠為被告黎明公司之法定代理人，被告王煥文、 徐彪成為經紀人員，被告楊衣帆為地政士，卻刻意隱匿不告 知665 地號土地非屬賣方蕭永義所有，不在本件買賣契約標 的，實際上買賣標的只有19筆，而非原先委託欲購買20筆之 買賣重要資訊，僅催促原告快簽名捺印後，將筆數偷偷改為 19筆，且被告王煥文、徐彪成並未有何履約行為，即於104 年4 月28日在未告知原告或賣方下偽造繳納土地增值稅、水 電管線申請、整地等不實名義，領取上述原告匯入之200 萬 元簽約款，致上開土地買賣契約解除，因而原告須賠償賣方 350 萬元（原證七），則被告王煥文、徐彪成、楊衣帆顯然 違反不動產經紀業管理條例第19條、第23條、第24條之2 等 保護委託人規定，即不得收取差價應按實際成交價金計收報 酬、應詳盡解說與告知瑕疵等義務，依同法第26條應負賠償 責任，被告楊衣帆違反地政士法第26條與地政士倫理規範第 11條等保護委託人規定，依地政士法第26條應負賠償責任。 又被告黎世忠、王煥文、徐彪成與楊衣帆等人違反上開保護 他人之法律，致生損害於原告，依民法第184條第2項、第18



5條等規定，被告黎世忠、王煥文、徐彪成與楊衣帆等人， 自應對原告負連帶損害賠償責任。而被告台慶公司、黎明公 司係被告王煥文、徐彪成之僱用人，依民法第188 條規定， 應與行為人王煥文、徐彪成，負連帶損害賠償責任，對於被 告楊衣帆，係屬不真正連帶。為此依不動產經紀業管理條例 第26條、地政士法第26條、民法第184條第2 項、第185條、 第188條、消費者保護法第7條第3項規定提起本件訴訟。㈣、對被告抗辯所為之陳述：
⒈本件訴訟標的與被告所述前案不同。
⒉農業發展條例並沒有修正。
⒊在原告委託被告等委任行為並沒有記載被告等在場，買賣雙 方才能解約。
⒋被告所列費用明細並沒有載明依據，也沒有舉證，同時也沒 有提出買賣雙方同意支付的證明。
⒌被告所附資料也證明被告以承辦人員出國做為遲延辦理農勘 的理由。
⒍按被告所附資料104 年4月6日以地主的契約書可以證明是賺 取250萬元的價差。
⒎被告的答辯全部都是以台慶公司名義為之，可以證明是為台 慶公司履約的輔助人，台慶公司自應負責。
⒏被告違反委託人的誠實義務，騙取原告同意賣方簽約後領出 一千萬元的履約保證金，而且隱瞞賺取250 萬元的價差，依 民法第571條規定，自不得請求報酬及償還費用。 ⒐就被告台慶公司107年1月24日所提出之答辯所為之陳述： ①否認被告台慶公司答辯第八點所稱「經賣方蕭永義之同意」 。
②否認被告台慶公司答辯第七點所稱賺取差價為業界常情。況 被告等人就此點，均未有人告知原告，自屬隱匿。 ③否認被告台慶公司答辦第六點所稱「共19筆」之文字並未塗 改之情事，因為顯然與原20筆不同而要原告簽名捺印方式有 異，那是事後地政士擅自加註，原告並不知情。 ④否認被告台慶公司答辯第二點所稱新北市政府法制局意見之 主張。何況被告之加註意義為何？原告並不知情，本件被告 等人亦無人告知或說明；而被告台慶公司既不否認該定型化 契約係由其提供，則其主張「免除預定契約條款之當事人責 任」該部分，依民法第247 條之1第1款規定，自屬無效。況 被告之主張並非一般消費者所熟知，且被告主張原告明知或 依情形可得而知台慶公司無授權黎明公司代理乙節，係以但 書排除先行原文規定之效力，依法理須負舉證之責。被告既 未舉證原告知悉，自應依民法第169 條之規定，負授權人責



任。
⑤原告匯款履約保證金，係在確保履約之保證，並非移轉與賣 方。
⑥被告台慶公司亦主張「王煥文等人為被告台慶公司對原告提 供服務」（答辯狀第七點倒數第4行以下），自應依民法第1 88條、不動產經紀業管理條例第26條負損害賠償責任。 ⑦被告台慶公司主張買賣雙方之訴訟內容云云，與本件係仲介 與地政士之責任不同，自不能援引。
⑧事後買賣雙方解約並減少解約金，係因雙方事後均了解仲介 對於買賣雙方均隱瞞受騙所致，自有相當因果關係。㈤、並聲明：
⒈被告台慶公司、黎明公司應連帶給付原告238 萬元及自起訴 狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息 。
⒉被告台慶公司、黎明公司、黎世忠、王煥文、徐彪成、楊衣 帆應連帶給付原告350 萬元及自起訴狀繕本送達翌日起至清 償日止，按年息百分之五計算之利息。
⒊第二項所列被告如任一被告為給付，其他被告於其給付範圍 內，同免給付義務。
⒋請准予原告提供擔保，為假執行之宣告。
⒌訴訟費用由被告共同負擔。
二、被告則以：
㈠、被告台慶公司答辯略以：
⒈被告台慶公司和被告黎明公司為獨立不同的法人，被告台慶 公司和原告並無居間契約關係，被告台慶公司與被告王煥文 、徐彪成及楊衣帆亦無僱傭關係。
⒉首按，最高法院96年度台上字第1051號民事判決謂：「按由 自己行為表示以代理權授與他人或知他人表示為其代理人而 不為反對之表示者，對於第三人應負授權人之責任。但第三 人明知其無代理權或可得而知者，不在此限，民法第一百六 十九條定有明文。是以本人應負表見代理之責任，必須於該 當法律行為發生前或後有表見之事實存在，且該第三人係善 意無過失者，始足當之」。次按，最高法院101 年度台上字 第1777號民事判決更進一步闡明：「按本人由自己之行為， 表示以代理權授與他人，或他人妄稱為本人代理人，已為本 人所明知，仍不為反對之表示者，對第三人固應負授權人責 任，以免第三人蒙受不測之損害。惟第三人明知他人無代理 權，或依情形可得而知，猶與他人為法律行為者，則係出於 第三人之故意或過失。於此情形，縱有表見代理之外觀存在 ，亦無保護之必要，依民法第169 條但書規定，本人自不負



授權人責任」。
⒊又按，「經紀業應將其仲介或代銷相關證照及許可文件連同 經紀人證書揭示於營業處所明顯之處；其為加盟經營者，應 併標明之。」，不動產經紀業管理條例第18條定有明文。甚 且，新北市政府法制局於100 年12月15日即為使消費者得以 明晰加盟總部與加盟店之法律關係，俾利消費資訊之公開， 避免消費者產生錯誤之信賴，而以北府法消字第1001832635 號函通令各房仲業者應於所提供予加盟店之各式契約上加註 「加盟店與加盟總部為不同之法人，財務與法律責任各自獨 立」等字樣。時隔六年乃至資訊透明化之今日，加盟總部與 加盟店間之法律關係，已廣為一般消費者所熟知，當不致使 之產生誤會，灼然甚明。
⒋經查，本件系爭不動產買賣係由被告黎明公司為買賣雙方提 供居間仲介服務，被告王煥文、徐彪成等亦係被告黎明公司 所屬經紀人員；而被告黎明公司固為被告台慶公司之加盟店 ，然此二公司究為各自獨立之不同法人主體，被告黎明公司 既已依法令標明其為加盟經營者，並於本件各式契約上加註 「加盟店與加盟總部為不同之法人，財務與法律責任各自獨 立」等字樣，依一般社會通念，已足認不致使原告誤信被告 台慶公司有何以代理權授與被告黎明公司而與原告締結系爭 居間契約之表示，揆諸前揭最高法院判決意旨，自難遽認有 何表見代理情狀而令被告台慶公司負授權人之責。是以，原 告主張：「依民法第103 規定，應直接對被告台慶公司發生 效力」、「亦有民法第169 條表見代理效力，被告台慶公司 對於原告應負授權人責任」云云，於法未合，自難憑採。 ⒌鑑此，被告台慶公司與原告間既無契約關係，亦未對其提供 任何服務而不存在消費關係，更未向原告或賣方即訴外人蕭 永義收取分毫報酬，則原告竟主張依居間法律關係、消費者 保護法第7 條及不當得利法律關係，訴請被告台慶公司返還 被告黎明公司前向賣方蕭永義支領之200 萬元及原告支付予 被告黎明公司之38萬元服務費，顯屬無據，要非適法。 ⒍次查，被告台慶公司於系爭不動產交易，並未提供服務，前 已言之，故對於系爭居間及買賣契約之磋商、締約乃至履約 過程及其相關文件，均未參與，並難獲悉，是就此部分之爭 執事實，僅能依卷內相關事證及向加盟店即被告黎明公司查 證結果，陳述意見如後，謹先陳明。
⒎本件原告固指稱：「被告王煥文、徐彪成、黎世忠與地政士 楊衣帆等人，刻意隱匿不告知原告只有19筆而非原先委託欲 購買20筆之重要資訊」、「卻於簽約時僅催促原告快簽名捺 印後，將筆數偷偷改為19筆」云云，惟觀諸系爭買賣契約書



第一條「土地標示及權利範圍」表格原列有20筆土地，其中 一筆於填寫後以劃線方式刪除，並經賣方蕭永義及原告分別 蓋印及按捺指紋為憑，且該表格右下方手寫載有「共19筆」 之文字並未塗改，足見原告於締約時必已明知交易標的為19 筆土地，仍無異議而締約承購，自難認有何遭到經紀人員事 後塗改之情事。況且，就上開「交易標的為19筆土地」一節 ，業據原告與賣方蕭永義於渠等間另案民事訴訟列為不爭執 事項在案，嗣雙方並於解約協議書中載明此節，凡此益徵原 告對交易之土地筆數從未爭執，自不容其至本件為羅織求償 事由，臨訟變異其詞。
⒏又原告另稱：「原告詢問賣方蕭永義先生夫婦，經渠等告稱 仲介僅要支付賣方土地價金為1750萬元」，並執此指摘被告 王煥文等人「刻意為意圖渠等不法所有，隱匿此重要交易資 訊，以2000萬元與告訴人簽訂買賣契約，自屬違反保護他人 之法律，及故意以違背善良風俗方法，致生損害於原告之行 為」云云，然而，上開1750萬元乃在約定賣方「實拿」之金 額，亦即，系爭土地交易係約定賣方自成交賣價2000萬元中 撥出250 萬元予被告黎明公司，除支付約定之仲介服務費外 ，其餘委其代為繳納土地增值稅、整地費用、律師費、水電 管線費及其他必要費用；此約定方式於房仲業界並不罕見， 蓋賣方消費者對於土地交易相關費用通常不甚明瞭，故由房 仲業者代為精算後，逕與之約定「實拿金額」，實可保障賣 方權益（將費用錯估之風險轉嫁予業者）。由此堪認，被告 王煥文等人為被告台慶公司對原告提供服務，未脫業界常情 ，殊無隱匿交易資訊、意圖不法所有之情事，自無原告所稱 構成侵權行為之餘地。
⒐再查，經向被告黎明公司查證表示，其自履約保證專戶領取 200 萬元，係經賣方蕭永義之同意，其中包含仲介服務費及 用於上述受託代繳之土地增值稅等費用，乃原告竟先於所提 證據七「解約協議書」中刻意載為：「第一次付款之二百萬 元已由黎明不動產仲介經紀有限公司於民國104年4月28日擅 自提領一空」等文句，嗣執於本件捏稱：被告等「偽造繳納 土地增值稅、水電管線申請、整地等不實名義，領取上述原 告匯入之200 萬元簽約款」云云，無異於憑空自說自話，毫 無舉證，自不足採。況且，原告匯入履約保證帳戶之200 萬 元簽約款，既已基於給付之目的而移轉予賣方，縱經事後解 除契約而須返還價金，原告亦應向賣方請求之，殊無逕向居 間人請求返還之餘地，更無僅因買賣雙方於債權性質之系爭 解約協議書上約定「第一次付款之二百萬元由甲方（即原告 ）自行向黎明不動產仲介經紀公司…取回，與乙方（即賣方



）無涉」云云，即可執以拘束被告等契約外第三人之理，尤 不待言。
⒑末查，系爭買賣最終由雙方合意解約，實係原告反悔拒買之 故，此觀前揭民事另案中，原告先以「賣方未拆除蓄水池」 云云為由，主張解除系爭買賣契約，並訴請退還買賣價金， 第一、二審法院均認為賣方並無任何違約情事，判決原告敗 訴，原告始以支付350 萬元違約金與賣方之代價，與其達成 合意解約之協議等情，即臻明確。鑑此，自應由原告自行承 擔上開無故要求解約之代價，難認其依該協議書給付與賣方 之350 萬元違約金，與被告黎明公司及其所屬經紀人員所提 供服務，有何因果關係。
⒒凡此諸端，足見被告王煥文、徐彪成、黎世忠及被告黎明公 司等實際提供服務之人，均未對原告構成任何不法侵害，原 告亦未受有任何損害，則上列被告既不成立侵權行為，自無 遽令被告台慶公司連帶賠償之餘地，更遑論被告台慶公司並 非上列被告之僱用人，與之並無選任監督之關係。準此，原 告徒稱被告台慶公司應依民法第188 條、不動產經紀業管理 條例第26條負連帶賠償責任，顯屬無稽，自不足採。 ⒓並聲明：①原告之訴及假執行之聲請均駁回。②訴訟費用由 原告負擔。③如受不利之判決，被告願供擔保請准免為假執 行。
㈡、被告黎明公司則以：
⒈本案業經台灣桃園地方法院及台灣高等法院（書狀誤載為台 灣台北地方法院）判決原告敗訴。
⒉被告黎明公司人員於簽約前就665 地號土地已詳細告知，有 錄音為證，並無刻意隱匿，且鄉公所人員確實請假，並無偽 稱。
⒊原告所稱200 萬元為簽約款，並匯入履約帳號，於買賣過程 中用以扣除服務費用、相關費用，嗣賣方認為費用繁瑣且多 ，而以1,750 萬元賣清，經清算若全部支付相關費用後被告 黎明公司之服務費還不足6%。
⒋原告係因購買後農業發展條例修改造成申請農舍不易，且其 共同投資人不買造成資金不足，故違約故意拖延時間造成過 戶延誤，卻說原來19筆土地變更為28筆造成無法過戶登記， 嗣在未經被告黎明公司及經紀人在場之情形下私下與賣方解 除契約，自願賠償賣方違約金350 萬元，而被告黎明公司結 算200萬元扣除服務費用、相關費用後剩餘509,231元，亦通 知原告返還剩餘款項，並有單據，惟原告強詞奪理，請求返 還200萬元及賠償違約金350萬元，均無理由。 ⒌提領200 萬元履保價金是經過賣方同意要繳增值稅、除草、



鑑界、代書等等費用。
⒍寫要約書當下有跟買方說明土地有19筆，而在於幫買方設想 周到，並說明土地隔鄰部分有一筆也可以順便幫買方談談， 也許賣方有可能會賣，如此購買的土地就能更加完整，完全 出於一番好意，簽約時也一一比對筆數，確認無誤買賣雙方 才會簽名。665 地號沒買到，我們誠實告知買方，買方回覆 我知道你們都有去找他，盡力就好，不怪你們，買方清楚知 道665地號並非產權19筆內土地。
⒎買賣雙方簽訂買賣契約時就有明確告知，本件買賣標的只有 19筆，買賣雙方都非常清楚。
⒏簽約時665 地號不在買賣契約書上、也有告知買方，買方也 知情，同時也說明665 地號需另外取得，買賣雙方都知道， 19筆更改為28筆是買方要投資規劃、銷售所需之前置作業， 所衍生之費用，也是從200 萬元支付，並未造成買方成本增 加，買方也是交予我們處理，在要約書上也有但書「林業用 地須變更50%以上」等語。
⒐代書宣讀買賣契約書時三方都知道，也有明確告知買方665 地號土地不在19筆產權內，需另外取得。
⒑1750萬元是賣方實得之價金，未含賣方之增值稅、仲介服務 費、變更農業用地、除草、627地號土地之持份、購買665地 號產權取得、鑑界費及代書相關費用，因賣方不想處理相關 之事項，請我們代為處理，並無不法所有。
⒒我們並無整地規劃，分割也是經過買方同意，19筆變28筆是 因為要約書上但書林業用地須變更50% 為農牧用地所需之流 程。
⒓並聲明：①原告之訴及假執行之聲請均駁回。②訴訟費用由 原告負擔。③如受不利之判決，被告願供擔保請准免為假執 行。
㈢、被告王煥文則以：
⒈於原告出價前即已提醒原告，已盡義務及本份。 ⒉在簽要約書之前，我有拿產權說明書在土地現場跟原告說明 土地的位置、筆數、坪數，我有提到地籍圖上有二筆（627 、665地號）不在我們銷售範圍內的土地，我可以幫原告問 問看對方有沒有要賣，這樣子地會更完整。要約書上寫了20 筆是筆誤，後來627 地號土地有買到，價金有包含在原告承 買的價款2千萬元內，665地號土地沒有買到。 ⒊我是負責跟買方接洽的，至於賣方委賣的價格我不清楚。 ⒋當初原告人在加拿大，她要買地投資，委託我們幫她規劃， 要約書也有註明需變更林業用地面積達50% ，這些都是需要 合併分割，所以我們就幫她合併分割成28筆。



⒌200 萬元履約金的動用我不清楚，也無權動用。 ⒍並聲明：駁回原告之訴；訴訟費用由原告負擔。㈣、被告徐彪成則以：
⒈於簽約時一再跟原告確認，在流程上有確實告知。而200 萬 元依土地委託事項變更契約書第4 點特約條款係賣方同意用 來支付服務費及相關費用，結餘款項會退還原告。 ⒉除了簽要約書時我不在場，其他的流程我都有經手。我們有 跟原告說明其中有二筆土地是不在我們銷售範圍，但我們可 以幫忙詢問。
⒊1750萬元是我們跟賣方確認的金額。差價250 萬元包括增值 稅、變更費用、除草費、鑑界費、購買鄰地之費用、代書費 、仲介服務費，多的也會退還給賣方，但是不夠的，我們要 自行吸收。
⒋19筆變28筆部分，據我所知原告是要做投資的，買方交由我 們規劃，我們有透過專業的人員評估要分割才能夠變更。 ⒌200 萬元部分除扣除我們的服務費外，還有一些前置作業才 能夠進行，但賣方沒有那麼多現金，所以有同意我們動用履 保帳戶內的款項。
⒍並聲明：駁回原告之訴；訴訟費用由原告負擔。㈤、被告楊衣帆則以：
⒈基於契約自由，只是根據原告與賣方間契約幫忙辦理過戶， 至於原告與業務間事情不清楚。只是簽約的代書，原告與其 他被告的糾紛與我無關。
⒉要約書我沒有介入，簽買賣契約時，我先照店長拿給我的謄 本抄寫，抄寫後核對，發現其中一筆地主不是本件賣方，我 有問店長，確認該筆土地的地主沒有到場，我就把那筆土地 劃掉。在場我有宣讀合約內容，包含買賣的土地地號、面積 、持分，並且請雙方核對地號、謄本，被劃掉的那筆就沒有 唸出來。
⒊委賣的事我不知道。
⒋筆數增加的部分，是店長後來直接告訴我直接變成28筆，我 只負責送件，為何要增加筆數我不清楚。如果依照收費標準 ，增加筆數，日後過戶給買方，確實會增加代書費用。 ⒌200 萬元履約部分，我不清楚。
⒍並聲明：駁回原告之訴；訴訟費用由原告負擔。㈥、被告黎世忠則以：
⒈買方簽約時有付2百萬元，付二期款1千萬元給賣方，原告現 在不買了，依照善良習慣應該要沒收簽約款。買賣雙方私下 以350萬元和解，二期款1千萬元當中賣方退還買方650 萬元 。原告單方因素不買，不應該要求我們賠償。




⒉我認為原告都知情，而且前案也已經有處理過了。本件我沒 有經手，但因為我是負責人，所以我事後有去了解。 ⒊並聲明：駁回原告之訴；訴訟費用由原告負擔。三、本院之判斷：
㈠、本件原告主張被告黎明公司為被告台慶公司之加盟店，被告 王煥文、徐彪成受僱於被告黎明公司，擔任不動產經紀人， 被告黎世忠為被告黎明公司之法定代理人，原告於104年4月 5 日與被告黎明公司簽訂要約書、買方給付服務費承諾書， 由原告以2000萬元之價格購買坐落新竹縣○○鄉○○段000 ○地號土地，原告並已給付仲介費38萬元予被告黎明公司。 嗣原告於104 年4月8日與訴外人蕭永義簽訂土地買賣契約書 、價金履約保證申請書，被告楊衣帆為地政士，亦為簽約時 之見證人，原告並於104年4月15日給付簽約款200 萬元匯入 指定之履約保證帳戶，被告黎明公司於104年4月28日將上開 200 萬元先行領取。原告嗣後於106年3月20日與訴外人蕭永 義之繼承人蕭國東合意解除系爭土地買賣契約，並協議由原 告給付350 萬元違約金予訴外人蕭國東等事實，業據其提出 要約書、買方給付服務費承諾書、土地買賣契約書、履保帳 戶出入款資料、價金履約保證書、解約協議書等件為證（見 本院卷一第13至26、30、31頁），被告對此均不爭執，堪信 原告此部分之主張為真。
㈡、又原告主張被告王煥文、徐彪成、黎世忠、楊衣帆等人刻意 隱匿不告知665 地號土地非屬訴外人蕭永義所有，不在本件 買賣契約標的，實際上買賣標的只有19筆，而非原先委託欲 購買20筆之買賣重要資訊，且隱匿賣方僅以1750萬元賣出之 資訊，另偽稱因北埔鄉公所農勘人員出國不能辦理農勘，將 19筆土地擅自變更為28筆，導致6 月無法過戶登記，致原告 與賣方解除契約受有損害等節，均為被告所否認，並以前揭 情詞置辯。是本件所應審究者，為：⑴被告黎世忠、王煥文 、徐彪成、楊衣帆等人有無原告所主張前揭違反居間委託之 義務或侵權行為？⑵原告主張被告黎明公司未盡善良管理人 之注意義務，而有違反兩造間之居間委託契約義務，致原告 受有損害，應返還原告給付之簽約金200 萬元，及仲介費38 萬元，被告台慶公司為被告黎明公司之加盟主，應依民法第 103條或第169條負本人或授權人之責任，有無理由？⑶原告 依民法第184條第1項後段、第2項、第188條，不動產經紀業 管理條例第26條、地政士法第26條、消費者保護法第7條第3 項之規定，請求被告應連帶給付原告350 萬元，是否有理？ 茲分別論述如下：
⒈被告黎世忠、王煥文、徐彪成、楊衣帆等人有無原告所主張



前揭違反居間委託之義務或侵權行為？
①按稱居間者，謂當事人約定，一方為他方報告訂約之機會或 為訂約之媒介，他方給付報酬之契約；居間人關於訂約事項 ，應就其所知，據實報告於各當事人；居間人違反其對於委 託人之義務，而為利於委託人之相對人之行為，或違反誠實 及信用方法，由相對人收受利益者，不得向委託人請求報酬 及償還費用，民法第565、567條第1項前段及第571條分別定 有明文。次按「經紀業︰指依本條例規定經營仲介或代銷業 務之公司或商號。」「仲介業務︰指從事不動產買賣、互易 、租賃之居間或代理業務。」「經紀人員︰指經紀人或經紀 營業員。經紀人之職務為執行仲介或代銷業務；經紀營業員 之職務為協助經紀人執行仲介或代銷業務。」「經紀業因經 紀人員執行仲介或代銷業務之故意或過失致交易當事人受損 害者，該經紀業應與經紀人員負連帶賠償責任。」，不動產 經紀業管理條例第4條第4、5、7款、第26條第2 項分別定有 明文。
②本件購買土地事宜係由原告與被告台慶公司之加盟店即被告 黎明公司簽訂要約書，並由被告王煥文執行仲介業務之事實 ，為兩造所不爭執，而依卷附要約書記載之承購標的雖載明 「買方（即原告）經由台慶不動產加盟店黎明不動產仲介經 紀有限公司仲介購買坐落於新竹縣○○鄉○○段000 地號等 共20筆」，並詳列地號666、667、670、671、999、1000、6 65、480、615、616、617、618、619、620、621、622、623 、627、664，惟要約書第1 條亦載明「本要約書有關不動產 買賣標的之土地標示、建築改良物標示、車位標示，均詳如 不動產說明書。」等語，對照被告黎世忠提出之產權說明書 暨其所附土地標示（編號均與要約書之物件編號同為LA0000 000 ，見本院卷二第57至59頁），其產權說明書之土地座落 欄已明確記載「北埔鄉湖西段479、480、615...共計19筆地 號」，後附之土地標示亦未有665地號土地，再與要約書第3 條其他要約條件「價金包含承購627地號持分與665地號產權 」之約定互為勾稽，堪認本件原告委託被告黎明公司仲介購 買之標的，並未包含665 地號土地，否則實無庸再於要約書 第3 條就價金承購之範圍特別約明，再徵諸原告與訴外人蕭 永義簽訂之系爭土地買賣契約書（見本院卷二第19至53頁） ，第1條土地標示欄關於665地號土地部分，以二條橫線槓掉 ，欄位末記載共19筆，原告並在槓掉之橫線上按捺指印，益 徵原告於簽訂系爭土地買賣契約書時，對於購買之標的並未 包括665 地號土地乙情，實難諉為不知，此觀原告同時簽立 之價金履約保證申請書之不動產地址亦清楚載明479 等19筆



等語自明，是被告王煥文辯稱：簽要約書時有告知原告665 地號土地不在銷售範圍內，要約書上將665 地號土地列入並 記載20筆是誤載等語，尚非全然無據，堪以信採。 ③又原告並非毫無購買不動產經驗之人，就簽約時買賣標的之 確認，既已按捺指印確認無訛，衡諸經驗法則，應就其購買 之土地筆數、標的均有所知悉，即難認被告王煥文、徐彪成 、黎世忠、楊衣帆等人有何故意隱匿未予告知665 地號土地 非屬訴外人蕭永義所有而不在本件買賣標的範圍內之不動產 經紀業管理條例第26條所定違反委託義務或地政士法第26條 所規定違反業務上應盡義務之不法情事，原告之主張殊嫌無 據，難以憑採。
④至原告主張被告等隱匿賣方僅以1750萬元售出之資訊一節， 觀諸卷附訴外人蕭永義簽署之土地委託事項變更契約書（見 本院卷一第139 頁），承辦人係訴外人彭榮裕，而非被告王 煥文，衡諸一般不動產仲介實務，買方與賣方係各自由不同 之仲介業務員接洽、磋商，原告亦無法證明被告王煥文知悉 賣方出售之價格而故為隱匿之情，況本於契約自由原則，在 不違背誠信原則及法律強行規定之前提下，自得由契約當事 人雙方約定委賣之價金或給付居間報酬之形式、金額，訴外 人蕭永義雖與被告黎明公司約定委託價額之買賣價款為「實