臺灣新北地方法院民事裁定 107年度事聲字第66號
異 議 人
即 第 三人 戴建仲
相 對 人
即 債 權人 新北市板橋區農會
法定代理人 廖裕德
相 對 人
即 債 務人 陳勁文
上列當事人間拍賣抵押物強制執行事件，異議人對於民國107年3
月1日本院司法事務官所為106年度司執字第128581號裁定聲明異
議，本院裁定如下：
主 文
異議駁回。
理 由
一、按當事人對於司法事務官處理事件所為之終局處分，得於處 分送達後10日之不變期間內，以書狀向司法事務官提出異議 。司法事務官認前項異議有理由時，應另為適當之處分；認 異議為無理由者，應送請法院裁定之。法院認第1項之異議 為有理由時，應為適當之裁定；認異議為無理由者，應以裁 定駁回之，民事訴訟法第240條之4第1至3項定有明文。查本 院司法事務官於民國107年3月1日所為106年度司執字第0000 00號民事裁定（下稱原裁定），於同年月18日生送達效力， 異議人於同年月26日對原裁定提出異議，經司法事務官認其 異議為無理由送請本院為裁定，核與上開條文規定及意旨相 符，先予敘明。
二、本件異議意旨略以：按不動產是否點交，應以第三人實際占 有使用不動產之實為判斷標準。查本件系爭執行事件之標的 不動產之實際所有權人為異議人並為開公司之用，雖該公司 之設立登記時間為106年2月16日，然占有事實，應以實際上 第三人占有使用為斷，而非以設立登記之時點觀之。且異議 人自105年間便已占有使用系爭不動產以籌備設立公司，期 間難免忙碌奔波，原裁定竟認為對於第三人實際占有使用一 事，社區管理員應知之甚詳，然社區管理員管理數十戶，自 難清楚每一戶之動態，故異議人不服對於系爭不動產之占有 事實係經由社區管理員說法而認定。又現系爭不動產上有出 租予他人，租賃契約係實際所有權人基於其與受執行之債務 人間借名登記協議，對系爭不動產所為之管理處分收益，該 承租人占有系爭不動產自為有權占有，該承租權未經法院裁 定除去者，若因而拍定，則租賃關係隨同移轉，此為拍賣條 件之一，應為不點交（強執法第98條第2項前段參照）。為
此謹提出聲明異議，請求准予撤銷查封等語。
三、按查封不動產依揭示、封閉、追繳契據等方法行之，該等方 法，於必要時得併用之。已登記之不動產，執行法院並應先 通知登記機關為查封登記，其通知於第1項執行行為實施前 到達登記機關時，亦發生查封之效力；債務人應交出之不動 產，現為債務人占有或於查封後為第三人占有者，執行法院 應解除其占有，點交於買受人或承受人；如有拒絕交出或其 他情事時，得請警察協助，強制執行法第76條、第99條第1 項分別定有明文。是以拍賣之不動產是否點交，應以查封時 之占有狀態為準，苟查封時為債務人占有，並無第三人占有 之情事，執行法院即應於拍定後嚴格執行點交（最高法院50 年台抗字第284號判例意旨參照）。再占有之事實，執行法 院於查封不動產時應於查封筆錄載明債務人或第三人占有之 實際狀況（辦理強制執行事件應行注意事項第41之1點規定 參照）。因此，查封之不動產於查封時，係由債務人或第三 人占有之實際狀況，執行法院應依職權調查，以為決定拍定 後點交與否之依據，如第三人另主張本於其他法律關係有權 占有查封之房屋，雖執行法院不得就第三人所主張之法律關 係是否實在為實體上之審認，然仍應就第三人是否於查封前 即占有之事實依職權調查明確後，再決定拍定後是否點交。四、經查：
㈠、本件原係債權人何鳳嬌等聲請強制執行，經本院民事執行處 以106年度司執字第1107號准予執行受理，於106年1月5日囑 託新北市板橋地政事務所就債務人陳勁文名下新北市○○區 ○○段000地號、權利範圍1221/100000之土地暨坐落其上同 地段11702建號、權利範圍全部之建物即門牌號碼新北市○ ○區○○路000號（以下合稱系爭不動產）為查封登記，並 於同日辦理查封登記完畢。嗣系爭執行程序進行中，債權人 何鳳嬌及併案債權人新光銀行陸續撤回執行，僅餘併案債權 人新北市板橋區農會持本院105年度司拍字第926號拍賣抵押 物裁定、抵押權設定契約書、他項權利證明書及借據等件為 執行名義，具狀聲請繼續執行，由本院民事執行處改以106 年度司執字第128581號續為辦理執行。嗣後異議人於107年1 月30日具狀主張系爭不動產為伊出錢購買，借名登記於債務 人陳勁文名下，為開公司使用且已設立登記在案，以及將業 務部門設立於夾層處，在查封前即已使用，故法院查封筆錄 登載不實，應改為不點交等語而為聲明異議，經執行法院以 原裁定駁回其異議等情，業經本院依職權調取本件執行事件 即原裁定卷宗查核無訛，合先敘明。
㈡、按強制執行事件之當事人，依執行名義之記載定之，應為如
何之執行，則依執行名義之內容定之（最高法院63年台抗字 第376號判例意旨參照）。執行法院為非訟法院，僅得依執 行名義為強制執行，無權調查審認當事人實體上權利義務之 爭執（最高法院101年度台抗字第1070號裁定意旨參照）。 又強制執行法第17條規定債權人查報之財產是否確屬債務人 所有，執行法院僅能就財產上之外觀認定，如係不動產者， 以地政機關登記名義為調查認定之依據；其未經地政機關登 記者，得依房屋納稅義務人、建造執照、使用執照等相關公 文書認定之（最高法院97年度台抗字第615裁定意旨參照） 。查本件執行債權人係持上開執行名義，對債務人陳勁文聲 請執行，又系爭不動產登記之所有權人，以及其上之抵押權 設定義務人及債務人均為債務人陳勁文，此有系爭不動產之 土地及建物登記謄本、新北市板橋地政事務所106年1月5日 新北板地登字第1063990208號函文、債權人新北市板橋區農 會之他項權利證明書、抵押權設定契約書及借據等件在卷可 稽。依上開說明，執行法院依形式外觀認定系爭不動產為債 務人陳勁文所有並據以執行，即無不合。本件異議人固主張 該不動產係借名登記，暨請求准予撤銷查封等情，惟參其所 陳，涉及實體法律關係之判斷，揆諸前揭規定及說明，此等 實體上之爭執，非屬於執行法院所得審認，即非強制執行法 第12條第1項規定之聲明異議程序所能解決，本應由異議人 另行提起實體訴訟，以資救濟，即倘異議人就執行標的物有 足以排除強制執行之權利者，得於強制執行程序終結前，向 執行法院對執行債權人及債務人提起第三人異議之訴，於其 獲勝訴判決確定而可認其權利確係存在前，尚無從聲請撤銷 本件執行程序，是異議人併為請求撤銷查封云云，要屬無據 ，不應准許。
㈢、又異議人主張系爭不動產於本件實施查封前，已為伊設立公 司，並將營業部門設於其內夾層，且現系爭不動產已出租予 他人，該承租人自為有權占有系爭不動產，該承租權未經法 院裁定除去者，若因而拍定，則租賃關係隨同移轉，此為拍 賣條件之一，應為不點交云云。查本件系爭不動產已為本院 民事執行處於106年1月5日囑託新北市板橋地政事務所辦理 查封登記，並於同日查封登記完畢，業如前述，揆諸前開規 定及說明，其是否點交，應以106年1月5日發生查封效力時 之占有狀態是否為有權使用為準。而查，本件於106年3月20 日由債權人何鳳嬌會同本院執行人員導往現場指封並為揭示 查封公告，當時自外觀之，內為空屋無人使用，屋內亦無擺 設桌椅等傢具或其他裝飾物品，並據該大樓管理員表示該屋 已空置多年、屋主有欠繳管理費等語；嗣後執行法院依職權
發函請轄區內員警查明系爭不動產之實際狀況及占有使用情 形，經新北市政府警察局海山分局先後前往現場，分別函覆 表示多次前往調查均無人應門，無法確認是否空屋等語；復 本院執行人員於106年9月27日前往現場，經債務人陳勁文到 場表示系爭不動產原為空屋無人使用，現何人居住使用不明 ，係無權占有等語無訛。再執行法院函調系爭不動產之用水 及用電資料，查知自105年12月起至107年2月期間無用戶紀 錄（中正路318號1樓），且於106年9月以前之用電資料均為 底數40度（用電不及底度40度，當期電費以40度計算），顯 見於106年9月之前，系爭不動產並未使用水電，此有本院10 6年3月20日查封筆錄、查封現場照片、106年9月27日執行筆 錄、新北市政府警察局海山分局函文、臺灣電力股份有限公 司台北南區營業處及臺灣自來水股份有限公司第十二區管理 處函文等件在卷可稽。雖異議人主張其於本件實施查封前即 已使用系爭不動產之夾層開設公司云云，惟依其所提公司設 立登記表，公司設立登記時間為106年2月16日，晚於本件系 爭不動產辦理查封登記之日，而異議人與第三人阮坤鐘間就 系爭不動產所簽訂之租賃契約，其租賃期間係自106年8月8 日至110年8月7日，亦晚於系爭不動產辦理查封登記之日， 阮坤鐘並於執行法院會同執行債權人及地政人員於107年3月 23日實施履勘測量時，陳稱：伊是在租約成立後之106年8月 15日將東西搬入、在伊搬進該屋之前房屋是空的，夾層是10 .74平方公尺原有，伊搬進來後戴健仲空屋交給伊等語在案 ，此有本院該日勘測筆錄在卷可稽。依上開等情，客觀上已 堪認系爭不動產於106年9月之前均為空屋狀態，且異議人所 提出之各項文件，均無法證明其於執行法院查封前（106年1 月5日），即已占有使用系爭房屋，其空言主張自105年間便 已占有使用系爭不動產，自無可採。再按占有乃對物事實上 之管領力，係屬一種事實，應具備一占有之公示外觀，足以 供他人辨識占有人為何人，始足當之。本件執行法院查封時 ，系爭不動產既屬無人居住之空屋狀態，則依占有公示外觀 之原則，亦應認係所有權人即債務人陳勁文為占有，依強制 執行法第99條第1項規定，執行法院即應於公告系爭不動產 之拍賣條件揭示為拍定後點交，並於後續核發權利移轉證書 後，依買受人之聲請，迅速點交，如此始足以保護日後善意 之拍定人，是本院民事執行處司法事務官以原裁定駁回異議 人關於系爭不動產拍定後不點交之拍賣條件聲請，於法亦無 不合，異議意旨指摘原裁定不當，求予廢棄，為無理由，應 予駁回。
五、綜上所述，本院民事執行處司法事務官以原裁定駁回異議人
聲明異議，於法核無違誤。從而，異議意旨指摘原處分不當 ，求為廢棄，為無理由，應予駁回。
六、據上論結，本件異議為無理由，依強制執行法第30條之1、 民事訴訟法第240條之4第3項，裁定如主文。中 華 民 國 107 年 4 月 30 日
民事第三庭 法 官 張兆光
以上正本證明與原本無異。
如不服本裁定，應於收受送達後10日內向本院提出抗告狀，並應繳納抗告費新臺幣1,000元。
中 華 民 國 107 年 4 月 30 日
書記官 何嘉倫
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