臺灣新北地方法院民事判決 106年度重訴字第324號
原 告 鐘阿龍
訴訟代理人 周明添律師
被 告 鐘明輝
訴訟代理人 楊嘉馹律師
上列當事人間請求遷讓房屋事件，本院於民國107 年3 月27日言
詞辯論終結，判決如下：
主 文
被告應將門牌號碼為新北市○○區○○路○○○○○號房屋遷讓返還予原告。
被告應自民國一百零六年一月二十七日起至返還上開房屋之日止，按月給付原告新臺幣壹萬陸仟肆佰捌拾捌元。原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告負擔。
本判決主文第一項於原告以新臺幣貳佰萬元為被告預供擔保後，得假執行，但被告如以新臺幣陸佰萬元為原告預供擔保，得免為假執行。
本判決主文第二項各期清償期屆至後，於原告分別以每期新臺幣伍仟肆佰元為被告供擔保後，得假執行；但被告如分別以新臺幣壹萬陸仟肆佰捌拾捌元為原告預供擔保，得免為假執行。原告其餘假執行之聲請駁回。
事實及理由
一、原告起訴主張：
(一)原告於民國64年將門牌號碼新北市○○區○○路000號3層樓 房屋（原門牌號碼為圓通路279號，下稱系爭中和房屋）， 無償借予訴外人即原告之胞兄、被告之父親鐘水生居住，鐘 水生已於104年12月間過世，依民法第472條第4款規定，借 用人死亡者，貸與人得終止使用借貸契約，原告分別於105 年12月16日、105年12月23日寄發存證信函予鐘水生之全體 繼承人，主張終止系爭中和房屋使用借貸契約，並請求現占 有人於收受存證信函後一個月內返還系爭中和房屋，經鐘水 生之全體繼承人受領，系爭中和房屋之使用借貸約定最遲已 於105年12月26日終止，故系爭中和房屋的現占有人即被告 鐘明輝應於106年1月26日前搬離系爭中和房屋並將房屋返還 予原告，惟被告迄今仍未搬離而無權占有系爭中和房屋，原 告自得依據民法第767條規定、使用借貸契約終止後之借用 物返還請求權請求被告返還系爭房屋。
(二)又被告無法律上原因而占有使用系爭中和房屋，致原告受有 相當於租金之損害，顯屬不當得利。系爭房屋位於新北市中 和區圓通寺附近鬧街之店面透天厝，1、2、3樓各約20坪，
其每月租金最少新臺幣(下同)50,000元，爰民法第179條之 規定請求被告應自106年1月27日起至遷讓返還系爭中和房屋 之日止，按月給付原告相當於租金的損害之數額50,000元。(三)爰依民法第767條、使用借貸契約終止後之借用物返還請求 權，及第179條規定為請求，並聲明：1、被告應將系爭中和 房屋遷讓返還予原告。2、被告應自106年1月27日起至遷讓 返還系爭中和房屋之日止，按每月給付原告50,000元。3、 請准原告供擔保後得為假執行等語。
二、被告則以：
(一)原告主張系爭中和房屋是借用予被告父親鐘水生云云，與事 實不符，系爭中和房屋是鐘水生借名2分之1應有部分登記給 原告，其經過為鐘水生前承作375減租，因後來該農地地地 主出售，鐘水生分得約700,000、800,000元，故鍾水生出資 約620,000餘元於62年中與鄰居林明煌、林溪鐘合建房屋， 並分得系爭中和房屋及與林明煌、林溪鐘共有之新北市中和 區圓通路337號房屋(應有部分3分之1)。當時鐘水生以長子 身分承作375減租，地主出售所分配的錢，本不用分配給原 告，但仍以當作家族財產方式，照顧原告，故系爭中和房屋 與原告各持有2分之1，鍾水生持有之2分之1借名登記原告名 下。
(二)系爭中和房屋興建後，因為原告居住板橋房屋座落之新北市 ○○區○○段00地號土地(下稱系爭板橋土地)，鍾水生就系 爭板橋土地有3分之2應有部分，鐘水生則居住系爭中和房屋 。64年間原告與鍾水生約定就系爭板橋土地鐘水生3分之2應 有部分與原告的系爭中和房屋及基地2分之1應有部分互易， 雙方各居住超過40年，均無爭議，只是礙於移轉房地稅金過 高，故未及時移轉登記，原告之請求顯無理由。又互易準用 買賣規定，依債權契約移轉時效已超過15年，原告已不得主 張被告遷空移轉登記，被告有權居住，亦可拒絕遷空返還房 屋。
(三)再者，原告主張被告應自106年1月27日止按每月租金50,000 元返還為止云云，顯無理由，因本件確實有上述借名登記及 互易之事實。縱使法院認定無互易之約定，但當時因原告與 鐘水生已達成互不請求租金或均同意對方使用借貸各自持有 房地，被告主張依據民法第264條於原告未對待給付返還板 橋土地佔有前，原告主張應給付民法第179條之租金利益亦 無理由。再退步言，被告亦可主張抵銷，原告如主張每月 50,000元租金，被告亦同等可以主張原告未返還板橋土地前 ，每月50,000元租金利益互相抵銷。原告若否認就系爭中和 房屋有借名登記及互易之約定，則被告請求原告佔有鐘水生
系爭板橋土地，依據民法第179條規定，其受有利益，依據 該板橋區租金行情，每月可出租50,000元，相當租金之損害 5年，一年600,000元，5年3,000,000元不當得利之損害，被 告主張抵銷。
(四)綜上，原告之請求顯無理由。答辯聲明：原告之訴及假執行 聲請均駁回。
三、本院得心證之理由:
原告主張其為系爭中和房屋之所有權人，被告無權占有系爭 中和房屋，依民法第767條、使用借貸契約終止後之借用物 返還請求權之規定，請求被告應將系爭中和房屋遷讓返還原 告，並依不當得利之法律關係，請求被告自106年1月27日至 返還系爭房屋之日止，按月給付相當於租金之不當得利等語 ，為被告所否認，並以前揭情詞置辯，是本件爭點厥為：( 一)原告依民法第767條、使用借貸契約終止後之借用物返還 請求之規定，請求被告將系爭中和房屋遷讓返還原告，有無 理由？(二)原告依民法第179條之規定請求被告給付相當於 租金之不當得利，有無理由？可請求之金額為若干？(三)被 告所為抵銷抗辯，有無理由？茲分別論述如下:(一)原告依民法第767條、使用借貸契約終止後之借用物返還請 求之規定，請求被告將系爭中和房屋遷讓返還原告，有無理 由？
1、按所有權人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之 ，民法第767條第1項前段定有明文。又按以無權占有為原因 ，請求不動產者，占有人以非無權占有為抗辯者，不動產所 有權人對其不動產被無權占有之事實無舉證責任，占有人自 應就其取得占有係有正當權源之事實證明之（最高法院85年 度台上字第1120號判決意旨參照）。次按借名契約，顧名思 義，係指當事人約定，一方（借名者）經他方（出名者）同 意，而就屬於一方現在或將來之財產，以他方之名義，登記 為所有人或其他權利人，但無使他方取得實質所有權或其他 權利之意思，而仍由自己管理、使用、處分。又財產所有權 登記名義人即為財產之所有權人，乃社會通念之常態事實， 登記名義人非財產之實際所有權人，則為變態事實，故主張 借名登記之事實者，自應就該借名登記之事實負舉證責任（ 最高法院96年度台上字第2329號判決、102年度台上字第911 號、101年度台上字第1775號判決意旨參照）。本件系爭中 和房屋登記於原告名下，有系爭房屋建物第一類謄本可稽( 見本院106年度板簡字第723號卷第16頁)，被告抗辯系爭中 和房屋原告與鍾水生各持有應有部分二分之一，但鍾水生之 二分之一應有部分借名登記原告名下之有利於己之事實，應
負舉證責任。
2、被告抗辯鍾水生之二分之一應有部分借名登記原告名下云云 ，係以證人即原告與鍾水生之妹妹鍾阿梅之證詞為據，經查 證人鍾阿梅到院證稱:系爭中和房屋是原告出面跟林溪戰（ 同音）、林溪鐘一起蓋的，蓋好後由由伊母親、鐘水生及鍾 水生家人一起住在系爭中和房屋，系爭中和房屋蓋好之後是 用原告的名義去登記的。伊不知道當時是由誰出錢蓋系爭中 和房屋，伊只知道當時家裡有賣田地，但賣田地的錢有沒有 用在蓋房子上伊不知道，在蓋系爭中和房屋時伊已經嫁出去 了。系爭中和房屋是鐘阿龍與鐘水生共有的，不是借的，只 是沒有鐘水生的名字。鐘阿龍、林溪戰（同音）、林溪鐘合 建後有分得另外一棟房子新北市○○區○○路000號，後來 賣掉了，鐘阿龍有將圓通路337號房子賣掉的價金分給鐘水 生，在還沒賣掉之前出租給別人，租金也有分給鐘水生，還 有另外一間租給別人賣炸雞，租金也有分給鐘水生，一直到 鐘水生過世才沒有再分租金等語(見本院卷二第14頁)。依證 人鍾阿梅上開證述，雖提及系爭中和房屋是鐘阿龍與鐘水生 共有云云，惟鍾阿梅於同次期日亦證稱其不知悉當時是由誰 出錢蓋系爭中和房屋，錢的事伊不知道，伊只知道當時都是 鐘阿龍出面去跟林溪戰（同音）、林溪鐘講的，在蓋系爭中 和房屋時伊已經出嫁等語，故依證人鍾阿梅之證述內容，僅 足以證明系爭房屋於建造完成後登記原告名下，並由原告母 親與鍾水生、鍾水生家人居住使用，實無從推認系爭中和房 屋建造時之出資情形，及系爭中和房屋應有部分二分之一為 鍾水生之財產而與原告間就系爭房屋之二分之一應有部分存 在借名登記之約定。另新北市○○區○○路000號房屋與系 爭中和房屋為不同之所有權標的，新北市○○區○○路000 號房屋出售後價金、出售前之租金如何分配，均無從證明原 告與鐘水生間就系爭中和房屋是否存在借名登記之約定。此 外，被告就其所抗辯系爭中和房屋應有部分二分之一為鍾水 生之財產而與原告間就系爭房屋之二分之一應有部分存在借 名登記之約定乙節，未再提出證據以實其說，洵非可採。 3、被告復抗辯原告與鍾水生曾約定就鍾水生名下之新北市○○ 區○○段00地號土地應有部分三分之二，與原告之系爭房屋 暨坐落土地二分之一應有部分互易云云，並以證人鍾阿梅、 范美佐子之證詞為據。惟證人鍾阿梅證述:伊有聽說原告與 鐘水生要把板橋與中和的房地換名字，因為實際上居住使用 與登記的名義人不同，過戶的事已經講很久了，鐘水生要過 世之前也有講，但原告都不要，原告認為過戶的稅金過高等 語。證人范美佐子即鍾水生之鄰居到院稱:伊有聽鐘水生說
原告住在板橋，鐘水生住在中和，就這樣住就好，不用換來 換去，因為都住習慣了。也有聽鐘水生的太太提到要原告將 系爭中和房屋過戶給鐘水生，但是原告一直拖延過戶，原告 說「過戶要好幾百萬，你有錢嗎？」，鐘水生及他太太沒有 提到原告同意交換的事情，伊只知道鐘水生的太太有提到已 經住很久都習慣了，有去跟原告要過戶的事，原告說要好幾 百萬，沒有錢過戶等語(見本院卷二第37頁至第44頁)。故由 證人鍾阿梅、范美佐子之證述，於鐘水生生前雖曾提及系爭 板橋土地與系爭中和房屋互易之想法，然依前揭證言無從證 明原告已同意互易，以及原告與鐘水生之間就鍾水生名下新 北市○○區○○段00地號土地應有部分三分之二，與原告之 系爭房屋暨坐落土地二分之一應有部分互易，已為意思表示 合致，被告執此抗辯有權占有系爭中和房屋，並非可採。 4、綜上，原告為系爭中和房屋之所有權人，被告抗辯因鐘水生 與原告有借名登記、互易之約定而有權占有系爭中和房屋云 云，均無足採，此外被告未能舉證占有系爭房屋之正當權源 ，其繼續占有使用系爭房屋對系爭房屋之所有權人即原告而 言，自屬無權占有，故原告依民法第767條第1項前段規定， 請求被告將系爭房屋遷讓返還原告，依法有據。又原告依民 法第767條第1項前段請求被告遷讓返還系爭中和房屋既經本 院准許，則原告依使用借貸契約終止後之借用物返還請求權 ，請求被告遷讓返還系爭中和房屋部分，即無審酌之必要， 併予敘明。
(二)原告依民法第179條之規定請求被告給付相當於租金之不當 得利，有無理由？可請求之金額為若干？
1、按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利 益，民法第179條前段定有明文。又無權占有他人之土地， 可能獲得相當於租金之利益，為社會通常之觀念，故如無權 占有他人之房屋，加害人應返還之不當得利之範圍，為相當 於租金之利益（最高法院97年度台上字第294號判決意旨參 照）。查原告為系爭中和房屋所有人，於105年12月16日以 存證信函通知被告於收受後到1個月內搬遷，被告於105年12 月19日收受上開存證信函(見本院106年度板調字第723號卷 第20、28頁)，迄今猶未搬遷，被告占用系爭中和房屋無正 當權源，原告主張被告自106年1月27日起無權占有系爭中和 房屋而獲取相當於租金之不當得利，致原告受有損害，被告 應自106年1月27日起至返還系爭中和房屋之日止，給付相當 於租金之不當得利，即屬有據。
2、次按城市地方房屋之租金，以不超過土地及其建築物申報總 價年息百分之10為限，土地法第97條第1項定有明文。所謂
土地之申報總價，係指法定地價，所謂法定地價，係指土地 所有權人依土地法所申報之地價，土地所有權人若未申報地 價，則以公告地價百分之80為申報地價，土地法施行法第25 條、土地法第148條、平均地權條例第16條規亦有明定。另 就基地租金之數額，除以基地申報地價為基礎外，尚須斟酌 基地之位置，工商業繁榮之程度，承租人利用基地之經濟價 值及所受利益等項，並與鄰地租金相比較，以為決定（最高 法院68年台上字第3071號判例參照）。經查，系爭中和房屋 為3層樓透天店面，鄰近中和圓通寺、錦和運動公園、錦和 國小、錦和國中及署立雙和醫院，附近有中和公車總站，有 系爭中和房屋照片在卷可按（見106年度板簡字第723號卷第 36頁），交通方便且生活機能健全，本院審酌上開情形，認 應以系爭中和房屋及坐落基地106年申報總價年息百分之8計 算不當得利，較屬適當。又查系爭中和房屋坐落之新北市○ ○區○○段000地號土地面積為76.64平方公尺，106年1月申 報地價為每平方公尺28,320元，而系爭中和房屋106年課稅 現值為302,700元，有新北市政府稅捐稽徵處房屋稅籍證明 書（見106年度板簡字第723號卷第18頁）為證，是原告請求 被告自106年1月27日起至返還系爭中和房屋之日止，按月給 付相當租金之不當得利16,488元〈計算式：76.64×28320＋ 302700)×8%÷12＝16,488，元以下四捨五入〉，即屬有據 ，逾此部分則無理由。
3、被告雖抗辯依據民法第264條第1項於原告未對待給付返還系 爭板橋土地占有前，原告請求被告給付民法第179條之租金 利益亦無理由云云。按因契約互負債務者，於他方當事人未 為對待給付前，得拒絕自己之給付，民法第264條第1項定有 明文，是依前開規定，同時履行之抗辯，須當事人雙方互負 債務，而其間有對待給付關係之雙務契約，始有其適用。然 本件原告依民法第179條不當得利之規定，請求被告返還無 法律上原因占用系爭中和房屋所受利益，與被告抗辯對原告 返還系爭板橋土地之請求權間，非立於雙務契約之對待給付 關係，且原告未舉證兩造因任何契約而互負返還占用系爭中 和房屋不當得利，與返還系爭板橋土地之債務，被告亦未就 兩造曾約定互不請求租金等節舉證以實其說，已難憑採。至 被告抗辯兩造同意對方使用借貸各自持有房地云云，關於被 告占有使用系爭中和房地部分，業經原告於105年12月間寄 發存證信函予鐘水生之全體繼承人終止使用借貸關係（見10 6年度板簡字第723號卷第20頁至第34頁），據上，被告依民 法第264條第1項為同時履行抗辯，實非可取。 4、從而，原告請求被告自106年1月27日起，至遷讓返還系爭中
和房屋之日止，按月給付原告16,488元，為有理由，逾此部 分，則屬無據。
(三)被告所為抵銷抗辯，有無理由？
按民法第334條第1項所稱之抵銷，係以二人互負債務，而其 給付種類相同並均屆清償期為要件。得供債務人抵銷之債權 ，須為其所有之對於債權人之債權，債務人與他人公同共有 之債權，既非其單獨所有，其權利之行使不能單獨為之，自 不得以之抵銷自己之債務（最高法院104年度台上字第2124 號判決要旨參照）。被告抗辯於原告未返還系爭板橋土地前 ，就系爭板橋土地以每月50,000元租金利益互相抵銷；及計 算相當租金之損害5年，一年600,000元，5年共計3,000,000 元不當得利之損害為抵銷云云。然查，系爭板橋土地係由被 告與訴外人鐘寶月、鐘月卿、辛宥財、辛秀蘭公同共有3分 之2應有部分，有系爭板橋土地第一類謄本可稽(見本院卷二 第49、50頁)，縱使原告有無權占有系爭板橋土地，而因此 受有相當於租金之不當得利之情形，被告所主張之不當得利 返還之請求權，係被告與其他公同共有人所公同共有之債權 ，非被告單獨所有，其權利之行使被告不能單獨為之，自不 得以之抵銷被告自己之債務。本件被告就仍屬全體繼承人公 同共有之權利，與原告對被告個人請求之不當得利返還請求 權為抵銷抗辯，並非有據。
四、綜上所述，原告依民法第767條第1項及第179條等規定，請 求被告將系爭中和房屋遷讓返還原告，並自106年1月27日起 至遷讓系爭中和房屋之日止，按月給付原告16,488元，為有 理由，應予准許。逾此部分之請求，則屬無據。兩造分別陳 明願供擔保請准宣告假執行及免為假執行，就原告上開勝訴 部分經核均無不合，爰分別酌定相當之擔保金額准許之，至 原告敗訴部分既經駁回，其假執行之聲請即失所附麗，應併 予駁回。
五、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及未經援用之證 據，核與判決之結果不生影響，爰不逐一論述，併此敘明。六、訴訟費用負擔之依據:民事訴訟法第79條。
中 華 民 國 107 年 4 月 24 日
民事第五庭 審判長法 官 連士綱
法 官 賴彥魁
法 官 黃繼瑜
以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中 華 民 國 107 年 4 月 24 日
書記官 黃伊媺