臺灣新北地方法院民事判決 106年度訴字第3931號
原 告 林芷吟
被 告 鑫辰國際不動產投資顧問有限公司
法定代理人 何長發
被 告 王泰翊
王鴻銘
上列當事人間請求損害賠償事件，本院於民國107 年3 月13日言
詞辯論終結，判決如下：
主 文
原告之訴駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
壹、程序方面：
按不變更訴訟標的，而補充或更正事實上或法律上之陳述者 ，非為訴之變更或追加。民事訴訟法第256 條定有明文。查 本件原告原起訴聲明為：「被告應賠償原告新臺幣（下同） 150 萬元。」等語（見本院卷第13頁），嗣於民國107 年2 月6 日當庭將聲明更正為：「被告3 人應連帶給付原告150 萬元。」等語（見本院卷第78頁），經核原告上開更正並未 變更訴訟標的，而僅補充其聲明使之完足、明確，於法核無 不符，應予准許。
貳、實體方面：
一、原告主張：
㈠被告王泰翊、王鴻銘均係於被告鑫辰國際不動產投資顧問有 限公司（下稱鑫辰公司）擔任仲介人員。又原告於105 年3 月間經被告王泰翊、王鴻銘主動告知訴外人程泰科技股份有 限公司（下稱程泰公司）欲購買其名下所有坐落於新北市○ ○區○○段000 地號之土地（面積504.97平方公尺、權利範 圍1/ 1，下稱系爭土地），雙方並於105 年3 月21日簽訂房 地產買賣契約書（下稱系爭買賣契約），約定買賣總價金為 3,070 萬元，並指定於合作金庫銀行開立履約保證專戶。惟 於繳交第2 期款後鑑界時，程泰公司竟以其誤看土地為由而 要求解除系爭買賣契約，原告因而依系爭買賣契約第10條第 1 項約定沒收程泰公司已支付之買賣價金614 萬元。嗣程泰 公司對原告所提起之返還價金等之民事訴訟，並經判決確定 （下稱另案訴訟），原告雖需返還程泰公司已支付之買賣價 金614 萬元，然歸究其原因係被告鑫辰公司仲介人員即被告 王鴻銘承認係因其指界錯誤所致，且其後原告將其土地遭程 泰公司查封乙事告知被告王泰翊，惟被告王泰翊均不理不睬 ，被告王鴻銘、王泰翊自應依民法第184 條、第195 條規定
對於原告損害負賠償責任。又被告王鴻銘、王泰翊既係受僱 於被告鑫辰公司，原告自得依民法第188 條規定請求被告鑫 辰公司負連帶賠償責任。
㈡本件被告3 人應連帶賠償原告損害之項目及其數額，詳列如 下：
⒈原告與程泰公司間之另案訴訟，原告需賠償程泰公司已支付 之第一、二審裁判費共計15萬4,465 元，以及履約專戶614 萬元所衍生之利息費用36萬元，嗣雙方於106 年11月20日達 成和解，原告需支付和解金51萬4,120 元予程泰公司，惟原 告於本件訴訟中僅請求51萬元。
⒉原告於另案訴訟所支付之第三審裁判費10萬元。 ⒊原告於105 年3 月間尚有另一仲介亦收取斡旋金，惟因原告 當時已口頭答應被告王泰翊，故選擇由被告鑫辰公司成交， 詎料變成賣地不成還負債累累，且因其土地亦遭查封，導致 原告所往來之鶯歌農會，認定原告信用不佳，而通知繳回名 下多筆不動產貸款，原告受此不法侵害，身心均痛苦異常， 故請求精神慰撫金89萬元。
㈢並聲明：
⒈被告3 人應連帶給付原告150 萬元。
⒉訴訟費用由被告負擔。
二、被告鑫辰公司、王泰翊則以：
㈠原告所有並委託被告鑫辰公司代為銷售之新北市○○區○○ 段000 ○000 地號土地，係為相鄰接之2 筆土地，現場並無 任何界椿或標示物作為識別，且系爭土地又位在阻斷通道鐵 門之後方右側，於客觀上極易導致誤為鐵門前方右側之903 地號土地即為出售之土地，而原告自被告鑫辰公司人員帶看 程泰公司勘看土地時起，均未曾至現場指界說明標的所在之 確切位置及界址為何，故導致被告鑫辰公司人員主觀上受鐵 門位置影響，而錯判及誤認系爭土地所在區位，原告應就此 負起最主要過失之責。
㈡又土地簽訂買賣契約於辦理產權移轉前均需作土地鑑界，俾 使買受人充分知悉及確認買賣標的之資訊，以確保契約目的 之符合，故系爭買賣契約在原告與程泰公司簽訂完成，而於 進行土地鑑界時發現指界錯誤後，程泰公司即以其意思表示 錯誤而主張系爭買賣契約為自始無效，並要求原告將已支付 之買賣價金返還，且被告鑫辰公司於鑑界發現錯誤時即已告 知原告，被告鑫辰公司雖多次居間協調，惟均遭原告拒絕並 要求高額之和解金，程泰公司迫於無奈僅得尋求法律途徑解 決，而依據最終判決結果所產生之法院裁判費、利息，以及 因訟累所致身心俱疲之慰撫金，均屬原告咎由自取，自不得
向被告請求。
㈢並聲明：
⒈原告之訴駁回。
⒉訴訟費用由原告負擔。
三、被告王鴻銘則以：
㈠被告王鴻銘係遭當時地形、地物之影響而向程泰公司指錯位 置，後來經地政人員鑑界後始發現錯誤，鑑界時原告及其配 偶均有至現場，被告王鴻銘亦於當場即告知原告及其配偶係 因其疏失而指錯位置。因被告王鴻銘認係因其疏失而造成系 爭買賣契約無法成立，而應由被告王鴻銘、鑫辰公司賠償原 告之損害，故於1 週內2 次拜訪原告並當面討論賠償金額， 惟因原告當時認定被告王鴻銘並無疏失，係因程泰公司違約 ，故堅持沒收程泰公司所交付614 萬元之簽約用印款，最後 又以訴訟方式處理，故其後所造成之訴訟費用、利息、精神 慰撫金均不得向被告王鴻銘請求賠償。
㈡並聲明：
⒈原告之訴駁回。
⒉訴訟費用由原告負擔。
四、得心證之理由：
㈠原告主張被告王泰翊、王鴻銘均係於被告鑫辰公司擔任仲介 人員，原告於105 年3 月間經被告王泰翊、王鴻銘主動告知 程泰公司欲購買其名下所有系爭土地，雙方並於105 年3 月 21日簽訂系爭買賣契約，約定買賣總價金為3,070 萬元，並 指定於合作金庫銀行開立履約保證專戶，於繳交第2 期款後 鑑界時，程泰公司以其誤看土地為由而要求解除系爭買賣契 約，原告因而依系爭買賣契約第10條第1 項約定沒收程泰公 司已支付之買賣價金614 萬元。嗣程泰公司對原告提起請求 返價前揭買賣價金之另案訴訟，經臺灣高等法院105 年度重 上字第815 號民事判決認定程泰公司因原告履行輔助人即被 告王鴻銘帶看土地錯誤，致為錯誤之買受意思表示，是其依 民法第88條第1 項撤銷錯誤意思表示，並依不當得利法律關 係請求原告返還所收受之買賣價金本息，而命原告應給付程 泰公司614 萬元本息，且經確定在案等情，為被告等所不爭 執，有系爭土地之土地登記第二類謄本、系爭買賣契約、合 作金庫銀行不動產買賣價金信託契約等件影本在卷可稽（見 本院卷第17頁至第19頁、第93頁至第107 頁、第119 頁至第 134 頁），並經本院依職權調取另案訴訟歷審案卷（即本院 105 年度重訴字第320 號、臺灣高等法院105 年度重上字第 815 號、最高法院106 年度台上字第1293號民事卷宗，下稱 另案一審卷、另案二審卷、另案三審卷）查核無誤，應堪信
為真實。
㈡按因故意或過失，不法侵害他人之權利者，負損害賠償責任 。民法第184 條第1 項前段定有明文。是依此規定，侵權行 為之成立，須行為人因故意過失不法侵害他人權利，亦即行 為人須具備歸責性、違法性，並不法行為與損害間有因果關 係，始能成立，且主張侵權行為損害賠償請求權之人，對於 侵權行為之成立要件應負舉證責任。就歸責事由而言，無論 行為人因作為或不作為而生之侵權責任，均以行為人負有注 意義務為前提。構成侵權行為之過失，係指抽象輕過失即欠 缺善良管理人之注意義務而言。行為人已否盡善良管理人之 注意義務，應依事件之特性，分別加以考量，因行為人之職 業、危害之嚴重性、被害法益之輕重、防範避免危害之代價 ，而有所不同。又就違法性而論，倘行為人所從事者為社會 上一般正常行為或活動，除被害人能證明其具有不法性外， 亦難概認為侵害行為，以維護侵權行為制度在於兼顧「權益 保護」與「行為自由」之旨意（最高法院93年度台上字第85 1 號、100 年度台上字第328 號裁判意旨參照）。次按訴訟 如係由原告主張權利者，應先由原告負舉證之責，若原告先 不能舉證，以證實自己主張之事實為真實，則被告就其抗辯 事實即令不能舉證，或其所舉證據尚有疵累，亦應駁回原告 之請求（最高法院17年上字第917 號判例要旨參照）。本件 原告主張被告王鴻銘有前揭指界錯誤、被告王泰翊案發後對 其不理不睬等侵權行為事實存在，為被告等所否認，依上開 說明，即應由原告就該有利於己之事實負舉證責任。經查： ⒈原告主張因被告王鴻銘仲介系爭土地與程泰公司時有指界錯 誤等情，為被告等所不爭執，且經被告王鴻銘於另案訴訟以 證人身分證稱：伊帶看土地前，王泰翊有用地籍圖解釋土地 坐落位置，伊帶看土地時，準備之文件為地籍圖、使用分區 圖、土地登記謄本，902 （即系爭土地）、903 地號土地都 是工業用地，工業用地與農業區相隔之土地為道路用地，已 編為計畫道路，但尚未徵收。到現場有個門，從地籍圖看不 出門的位置，伊認為門後即為道路用地及農業區，造成伊把 門前面之903 地號當成902 地號土地（即系爭土地），因為 現場什麼都沒有，看圖與對面工業地是切齊，門也是切齊， 故對902 地號（即系爭土地）之位置有所誤認等情（見另案 一審卷第126 頁至第128 頁）；復以參加人身分陳稱：902 地號土地（即系爭土地）之仲介案由公司另一名仲介人員王 泰翊與賣方即被上訴人（即原告）接洽，王泰翊告知902 地 號（即系爭土地）之坐落位置為新北市鶯歌區福安街底右側 。伊帶同上訴人到現場時，見福安街上有1 鐵門標示禁止進
入，誤認該鐵門即為福安街底，鐵門後方為計畫道路及農地 ，遂指鐵門前方右側之土地為902 地號土地（即系爭土地） ，迨兩造簽訂系爭買賣契約後進行土地鑑界時，知鐵門後方 右側方為902 地號（即系爭土地），伊帶看之土地為903 地 號，上訴人（即程泰公司）確實誤認903 地號土地為902 地 號土地（即系爭土地）等語（見另案二審卷第69頁背面至第 70頁）；又被告王泰翊於另案訴訟亦以證人身分證稱：伊於 902 地號（即系爭土地）出售前去看過土地，後由王鴻銘帶 買方去看土地，土地鑑界時伊到場，王鴻銘當場臉色大變表 示帶看錯土地等語（見另案一審卷第175 頁），並經本院依 職權調閱另案訴訟歷審案卷核閱無誤，堪以認定。 ⒉惟被告王鴻銘辯稱：伊是因為當時地形、地物遭到影響而指 錯土地位置給欲買土地之程泰公司等語（見本院卷第78頁） ；被告鑫辰公司法定代理人亦稱：因系爭土地與903 地號土 地係連接在一起，現場並無任何界址可以辨別，且原告所有 系爭土地通道被一道鐵門擋住，根本無法到達，所以才會造 成被告王鴻銘當時誤認鐵門前方之土地就是原告所有系爭土 地等語（見本院卷第82頁），核與被告王鴻銘於另案訴訟前 揭證述及陳述內容相符，並有現場照片7 張為憑（見另案一 審卷第52頁、另案二審卷第71頁至第72頁），參以現場情形 ，福安街之尾端立有鐵門，該鐵門與福安街左側工業區上興 建之廠房切齊，鐵門上標示禁止進入，可知被告王鴻銘當時 帶程泰公司人員看系爭土地，雖已準備地籍圖、使用分區圖 及土地登記謄本等文件，然因被告王泰翊告知其系爭土地位 置為新北市鶯歌區福安街底右側，致其到現場時因通往系爭 土地之福安街路上之鐵門及其上禁止進入之標示，而誤認該 鐵門前方之903 地號土地為系爭土地。復觀諸另案卷附之地 籍圖、使用分區圖內容（見另案一審卷第136 頁），僅得知 悉系爭土地與903 地號土地之相對應位置，及通往系爭土地 之福安街兩側均為乙種工業區，相互對稱，又福安街左側之 工業區與農業區相鄰，右側工業區與農業區間則以計畫道路 相隔等情，另因系爭土地與903 地號土地間無界釘，是被告 王鴻銘因福安街左右兩側之工業區，在分區上形成相互對稱 ，而認為鐵門前方福安街右側為工業區中緊鄰計畫道路之系 爭土地，亦與常情無悖。因此，被告王鴻銘因誤認左側廠房 坐落土地即為福安街左側與農業區相鄰之工業區土地，並因 對稱延伸之觀念，以該鐵門為福安街最尾端，因而認定鐵門 後為計畫道路中尚未徵收之私人土地，鐵門前方福安街右側 之土地為工業區中緊鄰計畫道路之系爭土地，又被告王鴻銘 以仲介不動產為業，而於業務上有前揭帶看土地錯誤之過失
，然其係因系爭土地與903 地號土地間無界線、指標存在， 且因通往系爭土地之福安街上有鐵門並標示禁止進入，復依 系爭土地所在位置之狀態、地形、地貌等情而為誤認，難認 被告王鴻銘前揭行為具有違法性可言。至原告主張被告王泰 翊案發後對其不理不睬等行為，亦無具體指明被告王泰翊究 竟有何故意、過失不法侵害其權利，而其行為與原告損害間 又有何因果關係存在。原告復未能提出其他事證證明被告王 鴻銘、王泰翊構成侵權行為之成立要件，是其主張被告王鴻 銘、王泰翊應對原告負賠償責任，顯屬無據。
⒊被告王鴻銘、王泰翊既均未構成原告主張之侵權行為成立要 件，則原告請求被告王鴻銘、王泰翊給付損害賠償金額若干 ，本院即無論究必要，併此敘明。
㈢又按民法第188 條所定僱用人之連帶賠償責任，以受僱人因 執行職務不法侵害他人之權利者為限，始有其適用。原告主 張被告王鴻銘、王泰翊應負侵權行為損害賠償責任，既均無 足採，業如前述，則原告依民法第188 條第1 項規定請求被 告鑫辰公司應負僱用人之連帶賠償責任，即乏所據。五、從而，原告依民法第184 條、第195 條、第188 條之規定， 請求被告王鴻銘、王泰翊與被告鑫辰公司連帶給付其損害賠 償150 萬元，為無理由，應予駁回。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及舉證，核與判 決結果無影響，爰不再逐一論列，併予敘明。
七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。中 華 民 國 107 年 4 月 17 日
民事第二庭 法 官 潘曉玫
以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內，向本院提出上訴狀，上訴臺灣高等法院（應按他造人數提出繕本）。中 華 民 國 107 年 4 月 18 日
書記官 林怡秀
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