臺灣新北地方法院民事判決 105年度訴字第3195號
原 告 永聖資產管理股份有限公司
法定代理人 黃顏智美
訴訟代理人 李文奇
被 告 葉勝子
葉秋子
葉慎
葉伊采
葉益金
邱益山
陳玟臻
兼 共 同
訴訟代理人 葉鎰安
訴訟代理人 阮祺祥律師
沈宏裕律師
陳福龍律師
上列當事人間請求調整租金事件，經本院於民國107 年4 月10日
言詞辯論終結，判決如下：
主 文
被告共同承租原告所有坐落新北市○○區○○段○○地號土地面積454.32平方公尺（位置如附圖編號44⑴部分所示），其年租金自民國一０五年十一月五日起，調整為按當年度土地申報總價額年息之百分之二十六計租。
訴訟費用由被告共同負擔。
事實及理由
壹、程序方面：
一、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但擴張或 減縮應受判決事項之聲明者，不在此限，民事訴訟法第255 條第1 項但書第3 款定有明文。查，本件原告原起訴時訴之 聲明為：「被告葉阿乞全體繼承人承租原告所有坐落新北市 ○○區○○段00地號土地面積465 平方公尺（位置及面積以 地政機關複丈成果圖為準），其年租金自本起訴狀繕本送達 翌日起，調整為按當年度土地申報總價額年息之一定比率（ 租率以土地租金鑑價結果為依據）計租。」（詳見本院卷㈠ 第10頁），嗣於民國105 年10月26日以民事更正聲明狀變更 聲明為：「被告葉勝子、葉秋子、葉慎、陳玟臻、葉伊采、 葉鎰安、葉益金、邱益山（原名葉益山）共同承租原告所有 坐落新北市○○區○○段00地號土地面積465 平方公尺（位 置及面積以地政機關複丈成果圖為準），其年租金自本起訴 狀繕本送達翌日起，調整為按當年度土地申報總價額年息之
一定比率（租率以土地租金鑑價結果為依據）計租。」（見 本院卷㈠第50頁），及於107 年1 月12日以民事聲明暨準備 書狀變更聲明為：「被告葉勝子、葉秋子、葉慎、陳玟臻、 葉伊采、葉鎰安、葉益金、邱益山共同承租原告所有坐落新 北市○○區○○段00地號土地面積454.32平方公尺（位置如 新北市新莊地政事務所106 年2 月17日土地複丈成果圖編號 44⑴部分〈即本判決附圖〉所示），其年租金自105 年11月 5 日起，調整為按當年度土地申報總價額年息之百分之二十 六計租。」（見本院卷㈡第193 、235 、313 頁），經核原 告所為上開訴之變更，揆諸上開法律規定，應予准許。貳、實體方面：
一、原告方面：
㈠、被告之被繼承人葉阿乞生前向原告不定期承租新北市新莊區 文德44地號土地（下稱系爭土地），年租金自民國69年起以 土地申報總價額年息6%計收迄今。葉阿乞過世後，其承租之 權利義務由葉阿乞全體繼承人即被告共同繼承。本件雖為不 定期基地租賃（下稱系爭租賃），年租金按土地申報總價額 年息6%計收，惟其後因不可歸責於原告之事由，致情事變更 ，非當時所得預料：
１、由新北市新莊區公所所列民國新莊發展簡史觀之，74年大漢 橋完工、75年中山路（二省道）通車、91年新莊體育館（小 巨蛋）竣工、93年新莊與三重連接道路頭工一路通車、95年 中港圖書館新大樓啟用、97年新莊消防大樓啟用、98年福營 行政大樓啟用、第三座圖書館（新莊圖書館）啟用、99年臺 北縣改制升格為新北市、新莊市改為新莊區、102 年捷運新 莊線全線通車，隨著交通便捷，公共設施完善，區內人口數 大幅增長，已成人口高度成長（年成長率高於全市平均）區 域，新大樓林立，工商繁榮。
２、雖然地價調查估計規則就地價調查估計有一定之程序及考量 ，惟地政機關查估之地價主要有公告土地現值與公告地價二 種。公告現值主要作為土地所有權人移轉土地時課徵土增稅 申報土地移轉現值及補償徵收土地地價之依據；公告地價則 作為土地所有權人申報地價之參考，未申報地價者，准按公 告地價之80% 作為申報地價，主要作為課徵地價稅之依據。 公告地價之評定，依內政部函釋規定，需參考前次公告地價 、地方財政需要、社會經濟狀況及民眾地價稅負擔能力等因 素評定。53年起，土地公告現值與公告地價是兩價合一的， 在兩價互相牽制及考量地價稅負擔等因素，歷年調整均較實 際地價偏低，至79年改為兩價分離後，兩價數額差距逐漸擴 大。土地公告現值與申報地價之比值由69年之1.68，至106
年已調高至6.16，足見申報地價與公告現值較市價已屬偏低 ，自79年公告現值與申報地價兩價分離後，申報地價價額更 遠低於市價，均非原告所得預見。
３、被告承租系爭土地且其上建物，目前將地上建物出租知名連 鎖飯店經營馥華大觀商務旅館，頂樓更加以增建，利用該租 賃物之經濟價值及所得利益確有增加。
４、依內政部不動產祖賃實價登錄資料，鄰近之新莊區恆安段土 地104 年6 月租賃單價每月新臺幣（下同）2,145 元/ 坪， 本件標的每月租賃單價僅352 元/ 坪，相較於市價顯然過低 ，對原告極不公平。且按社團法人新北市不動產估價師公會 就系爭土地符合市場行情之租金價格進行估價，尚不論原告 本件標的租賃成本遭低估（諸如地價稅以1%計算稅額，實則 原告地價稅約相當4.8%稅率；本件租賃未收押金，但評估報 告設算押金為2 個月月租金），評估結果每月租賃單價為1, 960 元/ 坪，年租金為當年度申報地價年息26.3588%。㈡、爰依民法第442 條及第227 條之2 第1 項之規定，請求法院 調整租金如訴之聲明。
㈢、併聲明：
１、被告葉勝子、葉秋子、葉慎、陳玟臻、葉伊采、葉鎰安、葉 益金、邱益山共同承租原告所有之系爭土地面積454.32平方 公尺（位置如附圖編號44⑴所示），其年租金自105 年11月 5 日起，調整為按當年度土地申報總價額年息之26% 計租。２、訴訟費用由被告負擔。
二、被告方面：
㈠、被告承租系爭土地，租金係自69年起按土地申報總價年息6% 計收，是兩造所約定之租金係按租賃標的不動產價值之固定 比率計算，隨不動產價值之昇降而機動調整，原告既已預料 不動產價值會有變更，即預見情事將有變更，對之應如何調 整給付，已有所約定者，本件自無情事變更原則之適用，即 無民法第442 條規定調整租金之必要。
㈡、民法第227 條之2 第1 項所稱情事變更，須構成「情事變更 」之事實，於契約訂立當時，在客觀上不存在，且依社會一 般交易觀念，行為當時亦無法預見其發生。惟查：１、系爭土地附近之學校如恆毅中學（依維基百科之記載，係於 1958年，郭若石主教來台，任天主教台北教區總主教，於新 莊建立）、新莊國中（創立於35年）、新莊國小（創校於民 國前14年，西元1898年）、新莊區公所（成立於35年）、新 莊地政事務所（39年成立）、新北市政府警察局新莊分局（ 41年成立），均於69年當時業已存在。又系爭土地附近交通 如中正路、新海橋、大觀街、中港路、新泰路等均早已存在
，並無變動，且新海橋至今仍未擴寬，均係於訂約時早已存 在，並非訂約後新發生。
２、系爭土地附近雖有新莊捷運開通，然附近亦有新北市板橋殯 儀館（位於新海橋下）之設置，此嫌惡設施已造成地（房） 價下跌。而系爭土地之地價，較之69年固有增加，然租金亦 逐年增加，本件就原告之利害關係，並未發生巨大變更，因 而危害重大交易安全，況地價稅之稅率，69年之基本稅率為 千分之十五，累進上限為千分之七十；106 年之基本稅率為 千分之十，累進上限為千分之五十五；則以目前106 年與69 年相較，以稅率而言，原告所繳之地價稅，其所占比例應比 69年少。又系爭土地105 年公告現值為132,910 元/ 平方公 尺，106 年1 月公告現值為130,989 元/ 平方公尺已有下滑 現象，可證系爭土地之市價已逐漸下跌。
㈢、系爭土地之租金既隨年度申報地價之比例計算，而有關地價 之制立及調整，主管機關已考量土地使用管制、交通運輸、 自然條件、土地改良、公共建設、特殊設施、環境污染、工 商活動、房屋建築現況、土地利用現況、發展趨勢及其他影 響等因素。據此，本件就原告之利害關係，並未發生巨大變 更。次查，系爭土地之租金於104 年度租金為465,707 元， 嗣於105 年度因地價再度調升，租金亦調至593,310 元，調 幅高達27% ，故系爭土地之租金並未過低，足證並無顯失公 平而需再調整之必要。
㈣、退言之，系爭土地之租金係以申報地價之比例計算，而69年 地價3,700 元/ 平方公尺，106 年1 月公告地價為26,582元 / 平方公尺，已增加7.18倍，故租金亦增加7.18倍，換算為 每5 年漲1 倍，每年漲2 成，逐年均有漲價，並未發生巨大 變更，且就原告而言，亦未顯失公平因而危害重大交易安全 。系爭土地106 年1 月之公告現值調降，但公告地價並未調 降（106 年1 月與105 年1 月之公告地價相同），亦即租金 並未調降，更足證就原告而言，亦未顯失公平。㈤、系爭土地附近如新莊路及景德街、大觀街42巷，均為單行道 ，多年來並未改變，上下班尖峰期間，周邊交通壅塞，混亂 不堪，又因道路未實施人車分流，致行人難以通行，道路兩 側車道均劃設紅線，禁止停車，實無人潮，工商活動不發達 ，係屬環境老舊、商業沒落、居住品質欠佳之區域，生活機 能不具完備，多年來並無任何改變。
㈥、末查近年國內經濟成長率持續下滑，景氣普遍衰退，百業蕭 條，薪資停滯不前，且房地產價格大幅下滑，益足證並無調 整租金之必要。
㈨、併聲明：
１、原告之訴駁回。
２、訴訟費用由原告負擔。
三、本院得心證之理由：
㈠、原告主張於69年間由被告之被繼承人葉阿乞向原告承租系爭 土地如附圖44⑴所示之面積454.32平方公尺，並約定年租金 以土地申報總價額年息6%計收迄今等情，有系爭土地登記謄 本、現場照片（見本院卷㈠第15至16、32頁）為證，且為被 告不爭執，並經本院至現場勘驗屬實，且由地政機關測量結 果如附圖編號44⑴所示之面積454.32平方公尺，此有本院勘 驗筆錄、現場照片及土地複丈成果圖（見本院卷㈠第124 至 127 、137 頁）在卷可證，是原告前開主張之事實，堪信真 實。
㈡、原告主張系爭土地今因捷運通車後，工商繁榮，土地價值顯 較69年原訂租金時為高，依民法第442 條、第227 條之2 第 1 項規定，請求租金自105 年11月5 日起，調整為按當年度 土地申報總價額年息26% 計租等語，業據提出系爭土地地價 第二類謄本、104 年地價稅課稅明細表、現場圖、網路列印 照片、內政部不動產實價查詢相關資料及不動產估價報告書 （見本院卷㈠第16至31、33至35頁、第28頁、第30頁、第32 頁、㈡卷第11至169 頁）為憑，則為被告否認，並以前詞置 辯。是以，本件爭點厥為：原告依民法第442 條、第227 條 之2 第1 項規定，請求租金自105 年11月5 日起，調整為按 當年度土地申報總價額年息26% 計租，是否有理由？茲分別 論述如下。
㈢、原告依民法第442 條規定，請求租金自105 年11月5 日起， 調整為按當年度土地申報總價額年息26% 計租，是否有理由 ？
１、按租賃物為不動產者，因其價值之昇降，當事人得聲請法院 增減其租金，民法第442 條前段定有明文。次按未定期限之 不動產租賃，如契約當事人就租金之給付，已明確約定按不 動產價值之固定比率計算，則該不動產之價值倘有昇降之情 事發生，當事人即得直接依是項約定增減租金，自無依民法 第442 條規定訴請法院調整之必要（最高法院民事判決90年 度台上字第482 號判決意旨足資參照）。
２、查系爭租賃於69年間成立未定期限並約定年租金自69年起以 土地申報總價額年息6%計收，已如前述，顯見兩造就租金之 給付，已明確約定係按系爭土地價值之固定比率計算。則原 告依民法第442 條規定訴請法院調整之必要，已有可議。３、又觀諸系爭土地自69年至105 年之公告土地現值及申報地價 （見本院卷㈠第16至26頁、卷㈡第227 頁）所示，足認系爭
土地客觀價值固有提昇，然因本件租金約定按不動產價值之 固定比率計算，兩造已得直接依是項約定增減租金，而無依 民法第442 條規定訴請法院調整之必要。
㈣、原告依民法第227 條之2 第1 項規定，請求租金自105 年11 月5 日起，調整為按當年度土地申報總價額年息26% 計租， 是否有理由？
１、次按未定期限之基地租賃，契約當事人約定租金按基地申報 地價之固定比率計算者，雖所約定之租金係隨基地申報地價 之昇降而調整，惟契約成立後，如基地周邊環境、工商繁榮 之程度、承租人利用基地之經濟價值及所受利益等項，已有 變更，非當時所得預料，而租金依原約定基地申報地價之固 定比率計算顯失公平者，出租人自得依民法第227 條之2 第 1 項規定，訴請法院調整其租金（最高法院93年台上字第24 46號判例可資參照）。
２、原告主張系爭土地所處位置、基地周邊環境及其四周工商繁 榮程度已遠超乎69年所預見一節，業據其提出網路列印地圖 、照片、新莊發展簡史、維基百科所介紹之新北市資料（見 本院卷㈠第30至31頁、卷㈡第201 至219 頁）為證，足認系 爭土地所處位置即新莊區之人口成長、交通區域網絡之聯結 、公家機關及新建大樓林立，其基地周邊環境及其四周工商 繁榮程度顯與系爭租賃成立時即69年相距甚大。又據被告自 承：承租系爭土地至今所使用土地範圍都固定，建物以前開 旅社，現出租予他人作為大觀商旅（馥華大觀商旅）使用等 語（見本院卷㈠第107 頁），並經本院前開勘驗屬實，且有 前開勘驗筆錄及現場照片足憑，是被告承租系爭土地所興建 之建物，供營業使用，並有頂樓增建，其利用系爭土地之經 濟價值及所得利益，堪認有所增加無訛。
３、再者，系爭土地經送估價師鑑定評估年租金，其評估價值結 論：「本報告基於估價目的為提供法院調整租賃價格之不動 產價值參考，價格種類為正常租金，價格日期為105 年11月 5 日起，考量勘估標的基本資料，評估勘估標的於價格日期 當時不動產市場條件下合理評估價值。經本所估價師針對勘 估標的進行產權、一般因素、區域因素、個別因素、不動產 市場現況及勘估標的依最有效使用情況下，與本估價師專業 意見分析後，採用比較法、積算法及折現現金流量分析法等 估價方法進行評估，評估結果決定如下：44⑴地號評估年租 金：為當年度申報地價年息26.3588%」等語（見本院卷㈡第 15頁）至明，足徵系爭租賃原約定租金自69年起迄今即為當 年度土地申報總價額年息6%，顯失公平。至被告抗辯前開鑑 定報告對提及系爭土地附近有新北市板橋殯儀館之嫌惡設施
，且比較標的與本件勘估標的之條件相差很大，及新莊地區 基地租金行情為每月租金每坪46元至數百元，並無該鑑定報 告所稱之每月租金每坪高達1,600 元至2,400 元云云，然查 ，新北市板橋殯儀館與系爭土地相隔新海橋，兩者之生活區 域及關聯性顯非密切，前開鑑定報告並未予列入系爭土地評 估之影響，於常情並無相違，此經鑑定人許清雄到庭具結證 述明確（見本院卷㈡第289 、292 頁），且鑑定人許清雄亦 證稱：（問：本件鑑價標的為土地之租賃，而比較標的〈見 本院卷㈡第63頁〉是否為建物之承租或是含土地及建物之承 租？為何採用該3 筆比較標的？其等與本件鑑價標的之條件 有相近處？為何未選擇僅土地承租之標的做為比較？）要獲 取單純土地承租的案件比較困難，本件比較的標的是從實價 登記抓出，該三筆都是土地及建物包含在內的承租，是相鄰 近地區內，雖本件土地承租，但因為有地上物，並非單純的 素地沒有地上物，使用分區及個別因素方面也是比較相近； （問：該區域的土地租賃行情依據你稱是找實價登錄有關土 地租賃，但在做比較標的時，為何無法找出一樣是土地租賃 的標的做比較？）要找單純是土地的標的比較困難，就該區 域單純土地的標的差異比較多，如區域條件或個別條件差異 太大，無法做比較標的；找區域比較標的時，有留存資料， 但沒有帶來，是工作底稿，且在鑑定報告中我有附上位置圖 及照片；（問：本件標的係位於大觀街與比較標的位於中正 路上之條件為何是相近的？）要選擇完全一樣在大觀街的是 找不到，只能找到鄰近區域並找條件相近，再做條件修正； （問：你比較的標的是房地合一的個案，你如何能單獨判斷 土地的合理租金？）在估價技術規則裡面有允許我們做房地 的拆分，以建物的成本法拆算，如我的比較分析表格裡所載 ；本院卷㈡第55頁有關評估資料部分，是90年到105 年的計 算租金標準跟申報地價的標準計算，這段期間公告現值原則 上是逐年上漲，但申報地價是三、四年調整一次，但如果沒 有拿區間核算，無法有依據評估；公告現值也有可能會調降 ，但以長期的趨勢來看，以15年做基礎，如果單獨一年下降 ，可能會有影響，但影響不大，因為是從長期來看，且在報 告書第42、43頁也有載明有租金跟地價比較的比例等語（見 本院卷㈡第289 至292 頁），是被告前開辯解，即屬無據， 委無足採。
４、因此，原告依民法第277 條之2 第1 項規定，請求系爭租賃 之租金自105 年11月5 日起，調整為按當年度土地申報總價 額年息26% 計租，即屬有據，應予准許。
四、綜上所述，原告依民法第227 條之2 規定，請求被告承租原
告所有之系爭土地之租金自105 年11月5 日起應調整為按當 年度土地申報總價額年息26% 計租，為有理由五、本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊或防禦方法及所用之證 據，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，爰不 逐一論列，附此敘明。
六、據上論結，本件原告之訴為有理由，依民事訴訟法第78條、 第85條第1 項，判決如主文。
中 華 民 國 107 年 4 月 26 日
民事第二庭 法 官 饒金鳳
以上正本係照原本作成
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中 華 民 國 107 年 4 月 26 日
書記官 沈柏樺
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