返還價金等
臺灣新北地方法院(民事),訴字,105年度,2926號
PCDV,105,訴,2926,20180403,1

臺灣新北地方法院民事判決　　　　　　 105年度訴字第2926號
原　　　告　游子文
訴訟代理人　陳建宏律師
複　代理人　李協旻律師
　　　　　　許繼中律師
被　　　告　楊坤鐘
　　　　　　鄭堯駿
共　　　同
訴訟代理人　陳守文律師
複　代理人　郭千華律師
上列當事人間請求返還價金等事件，經本院於民國107 年2 月13
日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
被告楊坤鐘應給付原告新臺幣壹佰伍拾陸萬肆仟陸佰陸拾捌元，及自民國一○五年九月十一日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。
被告鄭堯駿應給付原告新臺幣壹佰貳拾伍萬玖仟玖佰陸拾玖元，及自民國一○五年八月二十四日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告楊坤鐘負擔百分之三十八、被告鄭堯駿負擔百分之三十，餘由原告負擔。
本判決第一項於原告以新臺幣伍拾貳萬貳仟元為被告楊坤鐘供擔保後，得假執行。但被告楊坤鐘如以新臺幣壹佰伍拾陸萬肆仟陸佰陸拾捌元為原告預供擔保，得免為假執行。
本判決第二項於原告以新臺幣肆拾貳萬元為被告鄭堯駿供擔保後，得假執行。但被告鄭堯駿如以新臺幣壹佰貳拾伍萬玖仟玖佰陸拾玖元為原告預供擔保，得免為假執行。
原告其餘假執行之聲請駁回。
事實及理由
壹、程序方面：
按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但擴張或 減縮應受判決事項之聲明者，不在此限，民事訴訟法第255 條第1 項第3 款定有明文。經查，本件原告起訴時聲明原係 請求被告楊坤鐘應給付原告新臺幣（下同）236 萬4,000 元 ，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息百分之5 計算之利息；被告鄭堯駿應給付原告199 萬4,000 元，及自 起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息百分之5 計算之 利息（見本院卷㈠第10頁）。嗣原告於民國106 年1 月5 日 以民事訴之變更暨準備㈡狀變更聲明為：被告楊坤鐘應給付



原告226 萬4,000 元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日 止，按年息百分之5 計算之利息；被告鄭堯駿應給付原告18 9 萬4,000 元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按 年息百分之5 計算之利息（見本院卷㈠第145 頁）。經核此 部分係屬於減縮應受判決事項之聲明，揆諸上開規定，應予 准許。
貳、實體方面：
一、原告主張：
㈠緣原告於103 年1 月16日經由金全家不動產經紀有限公司（ 下稱金全家公司）仲介向被告楊坤鐘買受「新北市○○區○ ○段000 地號土地應有部分5 分之1 」、「新北市○○區○ ○段0000號建號建物」即門牌號碼新北市○○區○○街00巷 00號1 樓房屋（下稱系爭1 樓房屋），買賣價金部分雙方約 定為950 萬元，惟僅於雙方不動產買賣契約上載明為900 萬 元，原告已實際支付共950 萬元，被告楊坤鐘並於103 年3 月7 日將系爭1 樓房屋之所有權移轉登記予原告指定之第三 人「林麗華」。又原告同樣於103 年1 月16日經由金全家公 司仲介向被告鄭堯駿買受「新北市○○區○○段000 地號土 地應有部分5 分之1 」、「新北市○○區○○段0000號建號 建物」即門牌號碼新北市○○區○○街00巷00號2 樓房屋（ 下稱系爭2 樓房屋），買賣價金部分雙方約定為765 萬元， 但僅於雙方不動產買賣契約上載明為715 萬元，原告已實際 支付共765 萬元，被告鄭堯駿並於103 年3 月7 日將系爭2 樓房屋之所有權移轉登記予原告指定之第三人「江書妤」。 因原告於103 年間透過金全家公司欲洽談系爭1 、2 樓房屋 時，均由被告楊坤鐘出面洽談，並就系爭1 、2 樓房屋與被 告談定以總價1,715 萬元成交（系爭1 樓房屋950 萬元；系 爭2 樓房屋765 萬元），然當時被告楊坤鐘表示希望於實價 登錄時能申報為1,615 萬元，並就未申報之100 萬元價金不 記載於雙方之不動產買賣契約書內，因此原告與被告楊坤鐘 之不動產買賣契約書中僅記載總價為900 萬元，原告與被告 鄭堯駿之不動產買賣契約書中僅記載總價為715 萬元。原告 與被告楊坤鐘、鄭堯駿於103 年1 月16日簽約時，並應被告 2 人要求，就未記載於書面契約上之2 筆價金各50萬元，簽 發2 紙各50萬元、到期日為103 年2 月20日之本票，以擔保 對於被告2 人之2 筆各50萬元價金支付義務。原告後續並依 被告2 人指示就剩餘2 筆各50萬元價金（共100 萬元），以 訴外人「楊鄭玉華」即被告楊坤鐘之母親為受款人，簽發金 額100 萬元、發票日為103 年2 月20日之支票交付予被告2 人，並經提示兌現。由此可證，原告與被告楊坤鐘間買賣契



約之價金確為950 萬元，原告與被告鄭堯駿間買賣契約之價 金確為765 萬元，原告並已全數清償。
㈡惟約自104 年底開始，系爭1 、2 樓房屋之牆面、樑柱多處 開始出現漏水情形，原告起初以為僅是單純漏水，惟多次進 行修繕均無法獲得改善，漏水及混凝土剝落情形反而更加嚴 重，原告遂於105 年4 月26日委請「正中工程顧問有限公司 正中土木實驗室」（下稱正中土木實驗室）前來系爭1 、2 樓房屋進行氯離子檢測，經檢測結果系爭1 樓房屋之「後房 間牆」每立方米水溶性氯離子重量為0.797 kg/ ㎥，系爭1 樓房屋之「樓梯邊牆」為2.292 kg/ ㎥，系爭2 樓房屋之「 兒童房樑」為0.665 kg/ ㎥，系爭2 樓房屋之「後陽台牆」 為0.713kg/㎥，均超出經濟部87年公告之國家標準0.3kg/㎥ 甚多，顯已符合俗稱之海砂屋。原告於得知檢測結果後，隨 即於105 年5 、6 月間多次透過金全家公司人員通知被告2 人系爭1 、2 樓房屋有瑕疵之事，更於金全家公司人員安排 下與被告楊坤鐘於105 年5 月間當面進行協調，原告當場提 出氯離子超標之事，並主張應回復原狀或退款，被告楊坤鐘 當場亦肯認正中土木實驗室檢測報告中氯離子檢測報告超標 之內容，甚至佯有誠意解決此事，更針對買賣還原（即回復 原狀）之可能性、具體作法與原告討論，並安排一周後再與 原告為進一步協調云云。詎料，被告楊坤鐘後續竟避不見面 ，被告鄭堯駿更透過仲介表明不願出面解決，被告2 人態度 甚為惡劣。而原告至今因氣離子超標原因，系爭房屋持續漏 水、發霉、鋼筋外漏，全家人居住生活品質已受到嚴重影響 ，原告僅得於105 年7 月5 日委請律師寄發律師函予被告2 人，惟被告2 人亦未有任何回應，原告迫於無奈僅能提起本 件訴訟，以維權益。
㈢如前所述，系爭1 、2 樓房屋經正中土木實驗室檢測結果， 確有氯離子含量超過國家安全標準值而含量過高之情形，其 結構安全確值堪慮，長期會加速鋼筋鏽蝕及混凝土中性化， 進而使混凝土剝落，影響結構物強度及減少使用年限，以致 威脅居住安全，衡情確已欠缺通常交易觀念下，供居住使用 建物所應具備之安全無慮之效用，且依目前臺灣社會對於房 屋混凝土氯離子偏高即「海砂屋」之認知，亦對系爭1 、2 樓房屋產生價格減損結果，則原告主張系爭1 、2 樓房屋因 氯離子過高而有欠缺通常效用及價值之瑕疵，當有理由。 ㈣再依兩造合意囑託鑑定之正中土木實驗室於106 年2 月21日 就系爭1 、2 樓房屋進行混凝土之取樣，對氯離子含量進行 檢測。依該實驗室106 年2 月24日函覆本院之測試報告結果 可知，1 樓主臥樑、1 樓天花板、1 樓後門樑、2 樓前房間



前樑、2 樓前房間左樑、2 樓後門上樑，其每立方米水溶性 氯離子重量分別為0.809kg/m3、0.106 kg/m3 、2.388kg/m3 、1.171 kg/m3 、1.214 kg/m3 及0.487 kg/m3 。由前述可 知，系爭1 樓房屋之平均水溶性氯離子重量高達1.101kg/m3 【計算式：（0.809+0.106+2.38）÷3=1.101 】，為經濟部 87年修訂公布之中華民國國家標準0.3kg/m3之3.67倍；就系 爭2 樓房屋之平均水溶性氯離子重量高達0.957 kg/m3 【計 算式：（1.171+1.214+0.487 ）÷3=0.957 】，為經濟部87 年修訂公布之中華民國國家標準之3.19倍。據此可證，系爭 1 、2 樓房屋之氯離子含量確實不符合經濟部87年6 月25日 修訂公布之國家標準，實已具有欠缺通常效用或品質之瑕疵 甚明。另查，於105 年6 月在系爭1 、2 樓房屋所拍攝之現 場照片可知，屋內天花板與牆壁確有多處嚴重發霉、甚至有 不明白色結晶體等情形；甚至有部分天花板混凝土嚴重剝落 及鋼筋裸露之情形。再由「新北市不動產估價師公會臺灣新 北地方法院- 新北院霞民敏105 年度訴字第2926號不動產估 價案估價報告書」後附照片第3 、4 頁可知，系爭2 樓房屋 之臥室有滲水之情形，系爭2 樓房屋梁柱亦出現裂縫。前述 情形，均與混凝土中氯離子含量過高之建物，其混凝土將隨 時間逐漸剝落，造成鋼筋外露及鏽蝕之結果相符。足證被告 2 人所交付之系爭1 、2 樓房屋確實具有不符合通常效用、 合理之品質，則被告2 人應依民法第354 條第1 項負瑕疵擔 保責任。
㈤又依目前法院實務見解，就買賣房屋其氯離子過高之瑕疵， 所生價值減損之比例約為20％，則原告係以950 萬元向被告 楊坤鐘買受系爭1 樓房屋，以765 萬元向被告鄭堯駿買受系 爭2 樓房屋，原告就系爭1 、2 樓房屋有氯離子過高瑕疵情 事，依民法第359 條對被告楊坤鐘、被告鄭堯駿行使減價權 ，金額分別為190 萬元（買賣價金950 萬元之20％）及153 萬元（買賣價金765 萬元之20％），並以起訴狀為減價之意 思表示。原告行使減價權後，被告楊坤鐘受領原告所支付之 買賣價金於190 萬元及被告鄭堯駿受領原告所支付之買賣價 金於153 萬元範圍內即無法律上原因，原告爰依民法第179 條與第182 條第2 項請求被告楊坤鐘給付190 萬元之不當得 利、被告鄭堯駿給付153 萬元之不當得利。
㈥退步言之，縱使本院認為原告主張系爭1 、2 樓價值減損比 例並非20％，依新北市不動產估價師公會進行價值減損鑑定 結果所示，系爭1 樓房屋成交價值減損值為156 萬4,668 元 ，系爭2 樓房屋成交價值減損值為125 萬9,969 元，原告依 民法第359 條以上開金額對被告楊坤鐘及被告鄭堯駿行使減



價權，並以此書狀為減價權行使之意思表示。原告行使減價 權後，被告楊坤鐘受領原告所支付之買賣價金於156 萬4,66 8 元範圍內即無法律上原因，被告鄭堯駿受領原告所支付之 買賣價金於125 萬9,969 元範圍內亦無法律上原因，原告依 民法第179 條與第182 條第2 項請求被告楊坤鐘給付156 萬 4,668 元之不當得利及請求被告鄭堯駿給付125 萬9,969 元 之不當得利，與自起訴狀送達翌日起算至清償日止按年息百 分之5 計算之利息。
㈦被告楊坤鐘所移轉之系爭1 樓房屋及被告鄭堯駿所移轉之系 爭2 樓房屋具有氯離子過高之瑕疵，除系爭1 、2 樓房屋價 值損外，因氯離子過高造成系爭1 、2 樓房屋內天花板與牆 壁確有多處嚴重發霉、出現不明白色結晶體、混凝土結構劣 化等情形，經原告委請工程行估價結果，僅就系爭房屋1 、 2 樓表面進行補強即須支出共72萬8,000 元，此部分當屬可 歸責於被告楊坤鐘及被告鄭堯駿之事由所造成原告之損害， 被告楊坤鐘應與被告鄭堯駿共同分擔此部分之損害賠償數額 ，即被告楊坤鐘、被告鄭堯駿應依民法第227 條各別賠償原 告36萬4,000 元（計算式：728,000 元÷2 = 364,000 ）等 語。
㈧綜上，被告楊坤鐘應給付原告226 萬4,000 元（1,900,000 元＋364,000 元＝2,264,000 元），被告鄭堯駿應給付原告 189 萬4,000 元（1,530,000 元＋364,000 元＝1,894,000 元），並均應加計自起訴狀繕本送達翌日起算至清償日止之 法定利息。
㈨並聲明：
⒈被告楊坤鐘應給付原告226 萬4,000 元，及自起訴狀繕本送 達翌日起至清償日止，按年息百分之5 計算之利息。 ⒉被告鄭堯駿應給付原告189 萬4,000 元，及自起訴狀繕本送 達翌日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。 ⒊原告願供擔保，請准宣告假執行。
二、被告則以：
㈠本案經本院囑託正中土木實驗室就系爭1 、2 樓房屋氯離子 含量鑑定，系爭1 、2 樓房屋之氯離子含量採樣鑑定結果固 超過現行CNS3090 國家標準，然CNS3090 國家標準乃標準局 檢驗局於83年7 月22日所制訂之標準，換言之，有關預拌混 凝土中鋼筋混凝土最大水溶性氯離子含量於83年7 月22日前 並無規範，而本件系爭1 、2 樓房屋乃於69年所建造，於69 年時並無關於鋼筋混凝土氯離子含量之標準規範，是以CNS3 090 並非本件已建造完成多年之中古屋之混凝土氯離子含量 之國家標準，故本件應不能將現行規範溯及既往地認為系爭



1 、2 樓房屋混凝土氯離子過高之瑕疵，原告以上開國家標 準作為判斷系爭1 、2 樓房屋為海砂屋之單一標準氯離子含 量，應無足採。
㈡次查，依據新北市政府高氯離子鋼筋混凝土建築物處理及鑑 定實施要點：「七、鑑定報告之鑑定內容、項目如下：（一 ）混凝土檢測：氯離子含量、抗壓強度、中性化深度。（二 ）損害現象（配合照片說明）。（三）其他必要之項目。」 ，由此可知，欲判斷建築物是否屬於高氯離子鋼筋混凝土建 築物且存有結構安全瑕疵，除檢測氯離子含量外，尚須辦理 含抗壓強度檢測及中性化深度檢測等項目，並經耐震能力評 估後始能判斷建築物是否補強或拆除。換言之，系爭1 、2 樓房屋是否具有影響結構物強度及原有結構安全之瑕疵致達 不堪居住之程度，非僅氯離子含量一項即可認定，尚須就鋼 筋腐蝕速率、鋼筋斷面量測、混凝土抗壓強度、混凝土中性 化程度、裂縫裂損狀況、裂縫寬度及長度等項目綜合判斷始 能認定，並應審酌該瑕疵可否經由補強及防蝕處理等方法修 復之，故建築物縱有氯離子含量過高之情事，亦非必然即屬 瑕疵。又系爭1 、2 房屋於69年自建商興建完成，其間歷經 88年921 地震及大小地震仍然屹立不搖或未見有任何結構上 瑕疵，至原告已是第三任買主，交易可謂頻繁，足見氯離子 含量高低不足以構成影響系爭1 、2 樓房屋居住效用或交易 上價值之瑕疵。
㈢承上，本件正中土木實驗室僅針對氯離子含量進行檢測，並 未依據前述鑑定內容及項目而為完整綜合之檢測，已無足僅 憑正中土木實驗室檢驗報告斷論系爭1 、2 樓房屋是否存有 影響結構安全之瑕疵。是本件新北市不動產估價師公會經本 院囑託所為之估價報告書，僅憑正中土木實驗室氯離子檢測 報告為依據，而未參考系爭1 、2 樓房屋之鋼筋腐蝕速率、 鋼筋斷面量測、混凝土抗壓強度、混凝土中性化程度、裂縫 裂損狀況、裂縫寬度及長度等項目加以綜合判斷即作成估價 報告，顯有違誤，而不可採信。是本件系爭1 、2 樓房屋縱 經檢測氯離子含量過高，然亦不必然影響系爭1 、2 樓房屋 之結構安全而必然存有瑕疵，是原告以系爭1 、2 樓房屋氯 離子含量過高為由認被告2 人應負瑕疵擔保責任而主張依民 法第359 條減少價金，並依民法第179 條、第182 條第2 項 請求被告楊坤鐘返還買賣價金190 萬元、被告鄭堯駿返還買 賣價金153 萬元云云，並無理由。
㈣本件系爭1 、2 樓房屋並無存有物之瑕疵，業如前述。退步 言之，縱認系爭1 、2 樓房屋存有氯離子過高之瑕疵，然給 付係以交付特定物為標準者，自應以契約成立時之現狀交付



之，即使該特定物於契約成立時，即有瑕疵存在，苟以現狀 交付之，仍屬依債務本旨而為給付，尚不構成不完全給付。 是以，既然系爭1 、2 樓房屋之氯離子含量過高之瑕疵於兩 造契約成立前即存在，則被告以契約成立時之現狀交付，乃 屬依債務本旨而為交付，揆諸最高法院判決意旨，被告尚不 構成不完全給付，是原告依民法第227 條不完全給付規定請 求被告負損害賠償之責，洵屬無據。
㈤退步言之，縱設若被告因系爭1 、2 樓房屋為海砂屋而應負 不完全給付之損害賠償責任，則被告亦應僅針對系爭1 、2 樓房屋因氯離子過高致生效用減損部分負補強修繕之責任， 惟查，細譯原告提出之「估價單」記載：「11號、13號3 樓 至5 樓浴室查漏、預估浴室打除做防水及磁磚重貼」、「2 樓天花板拆除及隔間拆除靠13號之牆面表層打除」，可知「 估價單」所列估價項目均與系爭1 、2 樓房屋之氯離子含量 過高乙事毫不相干。申言之，被告2 人係出售系爭1 、2 樓 房屋予原告，為何被告須負擔「11號、13號3 樓至5 樓浴室 查漏、防水工程」之費用？而「拆除2 樓天花板、隔間及打 除牆面表層」又與系爭1 、2 樓房屋氯離子含量過高之補強 修繕有何干係？由上可知，原告企圖魚目混珠，執「估價單 」所列與系爭1 、2 樓房屋氯離子含量過高乙事毫不相干之 工程項目要求被告負損害賠償責任，實無理由等語置辯。 ㈥並聲明：
⒈原告之訴及假執行聲請均駁回。
⒉如受不利判決，願供擔保請准宣告免為假執行。三、不爭執事項：
㈠兩造於103 年1 月16日簽立房地產買賣契約書，約定原告以 950 萬元價格向被告楊坤鐘買受系爭1 樓房屋，原告並已支 付950 萬元予被告楊坤鐘，且已完成點交。
㈡兩造於103 年1 月16日簽立房地產買賣契約書，約定原告以 765 萬元價格向被告鄭俊堯買受系爭2 樓房屋，原告並已支 付765 萬元予被告鄭堯駿，且已完成點交。
四、爭執事項：
㈠系爭1 、2 樓房屋是否有混凝土氯離子含量過高之瑕疵？ ㈡原告得否依民法第359 條、第179 條、第182 條第2 項請求 減少價金？價值減損數額為何？
㈢原告依民法第227 條規定，就系爭1 、2 樓房屋表面進行補 強費用分別向被告楊坤鐘、鄭堯駿各請求36萬4,000 元，有 無理由？
五、得心證之理由：
㈠系爭1 、2 樓房屋是否有混凝土氯離子含量過高之瑕疵？



⒈按「物之出賣人對於買受人，應擔保其物依第373 條之規定 危險移轉於買受人時無滅失或減少其價值之瑕疵，亦無滅失 或減少其通常效用或契約預定效用之瑕疵。但減少之程度， 無關重要者，不得視為瑕疵。出賣人並應擔保其物於危險移 轉時，具有其所保證之品質」，民法第354 條定有明文。是 所謂物之瑕疵係指存在於物之缺點而言。凡依通常交易觀念 ，或依當事人之決定，認為物應具備之價值、效用或品質而 不具備者，即為物有瑕疵，且不以物質上應具備者為限（最 高法院73年台上字第1173號判例意旨參照）。而於房屋買賣 中，房屋應具備穩固、安全耐用之形體與結構，為買賣雙方 所著重者，倘交易之房屋欠缺安全可居住之結構，即應認為 缺乏房屋效用，而有物之瑕疵存在。又所謂「海砂屋」，係 為民間一般之用語，在學術界、主管機關及土木、結構業界 係以房屋之混凝土氯離子含量超過設計環境條件下之國家規 範值為判定標準。易言之，社會一般民眾泛稱之「海砂屋」 ，其意即在於房屋之混凝土氯離子含量超過國家標準之規範 值。倘房屋預拌混凝土中鋼筋混凝土最大水溶性氯離子含量 過高時，會造成鋼筋容易鏽蝕，混凝土強度降低，易造成水 泥塊剝落之情事，房屋之耐用年限，亦因此減短。是房屋之 混凝土氯離子含量過高及抗壓強度不足，如對於房屋結構安 全造成影響或有影響之虞時，自有減少一般房屋所應具備之 通常效用，而應認為物之瑕疵。
⒉原告主張系爭1 、2 樓房屋交屋後，其於105 年4 月26日委 請正中土木實驗室進行混凝土氯離子含量檢測，因而發現系 爭1 樓房屋之「後房間牆」每立方米水溶性氯離子重量0.79 7 kg/ ㎥，系爭1 樓房屋之「樓梯邊牆」為2.292 kg/ ㎥， 系爭2 樓房屋之「兒童房樑」為0.665 kg/ ㎥，系爭2 樓房 屋之「後陽台牆」為0.713 kg/ ㎥等情，有原告所提出正中 土木實驗室105 年4 月28日氯離子含量試驗報告影本1 份（ 見本院卷㈠第47頁至第49頁）在卷可憑。嗣經本院囑託兩造 合意之正中土木實驗室鑑定：㈠系爭1 、2 樓房屋之氯離子 含量為何？㈡是否符合經濟部中央標準局87年6 月25日公布 之中華民國國家標準？經正中土木實驗室派員於106 年2 月 21日在系爭1 、2 樓房屋現場會勘並採取結構混凝土試體後 ，即進行檢測相關試驗，鑑定結果：硬固混凝土-1樓主臥樑 、1 樓天花板、1 樓後門樑、2 樓前房間前樑、2 樓前房間 左樑、2 樓後門上樑之每立方米水溶性氯離子重量分別為0. 809kg/㎥、0.106 kg/ ㎥、2.388 kg/ ㎥、1.171 kg/ ㎥、 1.214 kg/ ㎥及0.487 kg/ ㎥等情，有正中土木實驗室106 年2 月24日正中字第106021401 號函暨檢附氯離子含量試驗



報告1 份（見本院卷㈠第205 頁至第209 頁）在卷可稽，足 證系爭1 樓房屋之混凝土氯離子含量平均值為1.101kg/㎥【 計算式：（0.809+0.106+2.388 ）÷3=1.101 】、系爭2 樓 房屋之混凝土氯離子含量平均值0.957kg/㎥【計算式：（1. 171+1.214+0.487 ）÷3=0.957 】，則系爭1 、2 樓房屋混 凝土氯離子含量檢驗平均值均高於87年6 月25日後之CNS309 0 國家安全標準0.3 kg/ ㎥，及83年7 月22日至87年6 月25 日之國家安全標準0.6 kg/ ㎥，顯示系爭1 、2 樓房屋之硬 固混凝土氯離子含量已超過國家標準值，具備海砂屋之條件 ，堪認系爭1 、2 樓房屋確有混凝土氯離子含量過高而不符 現行國家標準值之情形存在，且依前揭說明，該情形已足以 影響系爭1 、2 樓房屋之結構及居家安全，衡諸通常交易觀 念，縱使買賣之標的為中古屋，惟房屋之結構仍必須達到可 居住並且安全無虞之程度，始具備其效用及品質，倘該效用 及品質之缺乏已足以影響房屋之結構及安全，即應認該房屋 具有物之瑕疵。原告主張系爭1 、2 房屋有氯離子含量過高 之情事，構成物之瑕疵，洵屬有據。
⒊被告雖抗辯系爭1 、2 樓房屋是否具有影響結構物強度及原 有結構安全之瑕疵致達不堪居住之程度，非僅氯離子含量一 項即可認定，尚須就鋼筋腐蝕速率、鋼筋斷面量測、混凝土 抗壓強度、混凝土中性化程度、裂縫裂損狀況、裂縫寬度及 長度等項目綜合判斷始能認定，並應審酌該瑕疵可否經由補 強及防蝕處理等方法修復之，故建築物縱有氯離子含量過高 之情事，亦非必然即屬瑕疵，正中土木實驗室僅針對氯離子 含量進行檢測，並未依據前述鑑定內容及項目而為完整綜合 之檢測，無足僅憑正中土木實驗室檢驗報告斷論系爭1 、2 樓房屋是否存有影響結構安全之瑕疵云云。查正中土木實驗 室之氯離子含量試驗報告雖未就進行相關檢測之試驗方法一 一敘明於報告之中，然系爭1 、2 樓房屋存有混凝土氯離子 含量過高而不符現行國家標準值之情形，業經本院認定如前 ，所謂「海砂屋」係以房屋之混凝土氯離子含量超過設計環 境條件下之國家規範值為判定標準，且混凝土氯離子含量超 過標準值，長期會加速鋼筋鏽蝕及混凝土中性化，進而使混 凝土剝落，影響結構物強度及減少使用年限，以致威脅建物 之居住安全，依通常交易觀念，顯未具備一般建物應有之價 值、效用及品質，亦如前述，是於建物有氯離子含量過高之 情事時，已足對建築物之建築結構、安全性及交易情形造成 嚴重影響，而有減少一般建築物所應具有之通常效用之瑕疵 存在。參以原告所提系爭1 、2 樓房屋現場照片（見本院卷 第133 頁至第143 頁），可知系爭1 、2 樓屋內天花板與牆



壁確有多處嚴重發霉、出現不明白色結晶體、部分天花板混 凝土嚴重剝落及鋼筋裸露等現象，顯見系爭1 、2 樓房屋確 已因氯離子含量過高而導致混凝土剝落、牆壁發霉、鋼筋落 露等狀況，堪認被告所出售之系爭1 、2 樓房屋，顯然具有 欠缺通常效用及價值之瑕疵，則被告前揭辯詞難認有據，不 足採信。
⒋被告固抗辯系爭1 、2 房屋係69年間建築完成，於69年時並 無關於鋼筋混凝土氯離子含量之標準規範，是以CNS3090 並 非本件已建造完成多年之中古屋之混凝土氯離子含量之國家 標準，故本件應不能將現行規範溯及既往認為系爭1 、2 樓 房屋混凝土氯離子過高之瑕疵云云。惟按物之出賣人，對於 買受人應擔保其物依第373 條之規定危險移轉於買受人時， 無滅失或減少其價值之瑕疵，亦無滅失或減少其通常效用或 契約預定效用之瑕疵，但減少之程度無關重要者，不得視為 瑕疵，民法第354 條第1 項定有明文；又按買賣標的物之利 益及危險，自交付時起，均由買受人承受負擔，但契約另有 訂定者，不在此限，民法第373 條定有明文。因此，有無瑕 疵，應以交付時之狀況為準，至於交付前是否有瑕疵，並非 所問。有關預拌混凝土中鋼筋混凝土水溶性氯離子容許含量 ，經濟部標準檢驗局之前身經濟部中央標準局於83年7 月22 日修訂「預拌混凝土國家標準」，規定預拌混凝土之氯含量 容許值為0.6 ㎏以下，嗣經該部標準檢驗局於87年6 月25日 修正為0.3 ㎏以下（見本院卷㈠第230 頁至第242 頁），而 前開國家標準（CNS3090 A2024 ）雖係於87年間修訂公布， 惟就建築完成於87年前之房屋，若於87年之後成為買賣契約 標的物者，仍非不得依該標準作為認定混凝土中氯離子含量 是否過高之依據，使出賣人負物之瑕疵擔保責任。蓋物之瑕 疵，係指買賣當時依通常交易觀念，認為物應具備之價值、 效用或品質而不具備者，即為物有瑕庛。本件系爭1 、2 樓 房屋建築完成時，雖未就混凝土中氯離子含量制定國家標準 ，此或因當時尚不具備此方面之知識使然；然房屋所有權人 於社會大眾具備此一知識、進而制定國家標準後，再以該房 屋作為交易商品流通於市面，即應受現今國家標準之規範， 而就該標的物負物之瑕疵擔保責任，始能符合社會大眾對於 買賣標的物所應具備通常效用之期待。因此，系爭1 、2 樓 房屋係於103 年間交付原告，依前所述，其氯離子含量是否 超過標準，自應以交付時之標準決之，亦即應以其是否超過 經濟部標準檢驗局87年6 月25日修正公布之0.3 ㎏為準據。 是被告抗辯不能將現行規範溯及既往認為系爭1 、2 樓房屋 混凝土氯離子過高云云，自不可採。




⒌綜上，應認系爭1 、2 樓房屋確有氯離子含量過高之情事， 屬有減少或滅失通常效用或契約預定效用之「瑕疵」。 ㈡原告得否依民法第359 條、第179 條、第182 條第2 項請求 減少價金？價值減損數額為何？
⒈按買賣因物有瑕疵，而出賣人應負擔保之責者，買受人得解 除其契約或請求減少其價金。但依情形，解除契約顯失公平 者，買受人僅得請求減少價金。民法第359 條第1 項定有明 文。是於特定物買賣之情形，除因解除契約顯失公平者外， 買受人就出賣人應負物之瑕疵擔保責任之情形，得於解除契 約、減少價金或請求損害賠償等權利中，擇一行使，是本件 原告選擇請求減少價金，自屬於法有據。
⒉次按買受人因物有瑕疵，而得解除契約或請求減少價金者， 其解除權或請求權，於買受人依第356 條規定為通知後6 個 月間不行使或自物之交付時起經過5 年而消滅，民法第365 條第1 項固定有明文。而查，系爭1 、2 樓房屋具欠缺通常 效用及價值之瑕疵，且此瑕疵係屬重要之瑕疵，被告應負物 之瑕疵擔保之責，業如前述，而兩造之買賣契約係103 年1 月16日訂立（見本院卷㈠第18頁至第46頁），原告於105 年 8 月1 日（見本院卷㈠第10頁）提起本件訴訟請求減少價金 ，並未逾5 年時效期間，且原告於發現漏水並於105 年4 月 26日檢驗確定瑕疵後，旋於105 年8 月1 日提起本件訴訟， 可證原告自發現有前述瑕疵後未逾6 個月即向被告請求減少 價金，故原告自得依民法第359 條向被告請求減少價金。 ⒊又按買受人因物有瑕疵而請求減少價金，應就買賣時瑕疵物 與無瑕疵物之應有價值比較後，再按二者之差額占無瑕疵物 應有價值之比例，計算其應減少之數額（最高法院99年台上 字第1972號判決意旨參照）。本件就系爭1 、2 樓房屋因上 開氯離子含量過高之瑕疵所致價值減損，經本院囑託社團法 人新北市不動產估價師公會進行鑑定，經估價師針對勘估標 的進行產權、一般因素、區域因素、個別因素、不動產市況 及勘估標的依最有效使用情況下，採用比較法及收益法之直 接資本化法等二種估價方法推估勘估標的於價格日期之不動 產價值及因高氯離子影響所致之價格減損值與比例，估定系 爭1 、2 樓房屋在有高氯離子之價值減損比例均為16.47 ％ ，有社團法人新北市不動產估價師公會估價鑑定報告書1 份 （見外放證物之不動產估價報告書第4 頁至第5 頁）在卷可 憑，而兩造於103 年1 月16日未考慮上開瑕疵因素而約定之 買賣價格為950 萬元、765 萬元，而系爭1 、2 樓房屋若無 氯離子含量過高之情形，該房地於斯時合理之市場交易價格 應為906 萬7,014 元、722 萬8,782 ，與兩造成交價格雖略



有差異，惟其差異率僅5%左右，差異幅度尚屬合理價格區間 範圍，是依是依上開減損比例計算結果，前述瑕疵致系爭1 、2 樓房屋於103 年1 月間應減少之價金金額分別為156 萬 4,668 元（計算式：9,500,000 ×16.47 ％＝1,564,668 ） 、125 萬9,969 元（計算式：7,650,000 ×16.47 ％＝1,25 9,969 ），因認本件原告得向被告楊坤鐘、鄭堯駿請求減少 價金之數額應分別在156 萬4,668 元、125 萬9,969 元之範 圍內，即屬可採，逾此部分之請求，則乏所據。至被告雖抗 辯上開估價鑑定報告書僅憑正中土木實驗室氯離子檢測即作 成估價報告，顯有違誤，而不可採信云云，然查上開估價鑑 定報告書係依不動產估價師法及不動產估價技術規則相關規 定所作成，依比較法、收益法、市場情況、個別條件及參考 近鄰地區同類型無高氯離子不動產交易標的之推估得知系爭 1 、2 樓房地無上述瑕疵情形下，於103 年1 月16日正常房 地價格為何，再以所蒐集近鄰及類似地區之同類型高氯離子 含量不動產交易之標的，分別就其與無高氯離子含量之比較 標的予以比較、分析、調整，求取標的無高氯離子情況下之 正常市場價格，而後就兩者之差異計算減損價值與減損比例 （見外放證物之不動產估價報告第41頁至第42頁），堪認符 合鑑定常規足為參考，被告此部分所辯，尚乏依憑，即無可 取。
⒋又買受人依民法第359 條規定所得主張之價金減少請求權， 一經買受人以意思表示行使，出賣人所得請求之價金，即於 應減少之範圍內縮減之，換言之，出賣人於其減少之範圍內 ，即無該價金之請求權存在。再無法律上之原因而受利益， 致他人受損害者，應返還其利益，雖有法律上之原因而其後 已不存在者，亦同，民法第179 條定有明文。本件被告就其 出賣之系爭1 、2 樓房屋應負瑕疵擔保責任，原告自得請求 減少價金，則被告自受有溢領價金之利益，而成立不當得利 。故本件經原告請求減少價金（即系爭1 、2 樓房屋成交價 金減少156 萬4,668 元、125 萬9,969 元）後，被告就該減 少部分價金，顯屬溢收，且失其法律上之原因，就原告而言 ，自有多付價金之損害，兩者間復有相當因果關係，從而， 原告依不當得利規定請求被告楊坤鐘返還156 萬4,668 元、 被告鄭堯駿返還125 萬9,969 元，於法有據。 ㈢原告依民法第227 條規定，就系爭1 、2 樓房屋表面進行補 強費用分別向被告楊坤鐘、鄭堯駿各請求364,000 元，有無 理由？
⒈按因可歸責於債務人之事由，致為不完全給付者，債權人得 依關於給付遲延或給付不能之規定行使其權利。因不完全給



付而生前項以外之損害者，債權人並得請求賠償，民法第22 7 條定有明文。再按不完全給付，係指債務人所為之給付， 因可歸責於其之事由，致給付內容不符債務本旨，而應負債 務不履行損害賠償之責任；至物的瑕疵擔保責任，係指存在 於物之缺點，乃物欠缺依通常交易觀念或當事人之決定，應 具備之價值、效用或品質，所應負之法定無過失責任。二者 之法律性質、規範功能及構成要件均非一致，在實體法上為 不同之請求權基礎，在訴訟法上亦為相異之訴訟標的，法院 於審理中自應視當事人所主張之訴訟標的之法律關係定其成 立要件。又出賣人就其交付之買賣標的物有應負擔保責任之 瑕疵，而其瑕疵係於契約成立後始發生，且因可歸責於出賣 人之事由所致者，出賣人除負物的瑕疵擔保責任外，同時構 成不完全給付之債務不履行責任，亦即此際物的瑕疵擔保責 任與不完全給付之債務不履行責任，形成請求權競合之關係 ，當事人得擇一行使之（最高法院100 年度台上字第1468號 判決意旨參照）。
⒉查兩造簽訂房地產買賣契約書前，系爭1 、2 樓房屋即已存 有氯離子含量過高之瑕疵，而非買賣契約成立後始發生該瑕 疵，且兩造於簽約時被告並無任何隱瞞或提供不實訊息之情 事，卷內亦無證據顯示被告有何故意或過失而不告知原告系