臺灣彰化地方法院民事判決 106年度訴字第1162號
原 告 洪敏男（即洪燕卿之承受訴訟人)
洪敏喬（即洪燕卿之承受訴訟人）
黃麗珠（即洪燕卿之承受訴訟人）
共 同
訴訟代理人 梁家豪律師
被 告 張永裕
張雪佩
共 同
訴訟代理人 李淵源律師
被 告 洪慶福
上列當事人間請求拆屋還地等事件，本院於民國107年4月10日言
詞辯論終結，判決如下：
主 文
原告之訴及其假執行之聲請均駁回。
訴訟費用由原告連帶負擔。
事實及理由
壹、程序部分
一、被告洪慶福經通知未於言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法 第386條各款所列情形，爰依原告聲請一造辯論而為判決。二、按當事人死亡者，訴訟程序在有繼承人、遺產管理人或其他 依法令應續行訴訟之人承受其訴訟以前當然停止；又民事訴 訟法第168條至第172條及前條所定之承受訴訟人，於得為承 受時，應即為承受之聲明，他造當事人，亦得聲明承受訴訟 ，民事訴訟法第168條、第175條分別明文。查本件起訴之原 告洪燕卿於民國106年11月9日死亡，經其繼承人即原告三人 聲明承受訴訟，有除戶謄本、戶籍謄本、繼承系統表在卷為 佐（卷40至47頁），核其承受與上開規定相符，應予准許。貳、實體部分
一、原告起訴主張：坐落彰化縣○○鎮○○段0000地號土地（下 稱系爭土地，權利範圍全部）為原告共有，原告先祖與被告 洪慶福先祖協議租用系爭土地建築房屋，後每年租金為新臺 幣（下同）30,000元（下稱系爭租賃），被告洪慶福在系爭 土地上興建如附圖所示未保存登記房屋（下稱系爭房屋，面 積49.81平方公尺），並與原告之父洪燕卿約定不得將系爭 房屋轉讓他人。詎被告洪慶福於102年4月26日將系爭土地轉 租予被告張永裕而違反約定，經原告依土地法第103條第3、 5款規定終止系爭租賃，被告洪慶福即已無權占用。另系爭 房屋現為被告張永裕所有，並將之出租予被告張雪佩使用中 ，均屬無權占用，爰依民法第767條第1項前段、中段規定，
請求被告洪慶福返還土地、被告張永裕拆屋還地、被告張雪 佩遷出物品。此外，被告洪慶福積欠租金8,632元（期間102 年1月1日至102年4月15日），又被告張永裕無權占用期間（ 102年4月16日至105年2月29日）、被告張雪佩無權占用期間 （105年3月1日至106年11月1日、返還系爭土地前）受有相 當於租金之不當利益，另依民法第179條規定請求返還等語 。並聲明：被告洪慶福應將系爭土地返還原告，並應給付原 告8,632元及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止之法定遲 延利息。被告張永裕應將如附圖所示系爭房屋拆除並將系爭 土地返還原告，及應給付原告126,929元暨自起訴狀繕本送 達翌日起至清償日止之法定遲延利息。被告張雪佩應將放置 於系爭土地上之物品全部清除並將土地返還原告，及應給付 原告73,810元暨自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止之法定 遲延利息，另應自106年11月2日起至返還土地之日止按日給 付121元。願供擔保，請准宣告假執行。
二、被告張永裕、張雪佩辯稱：被告洪慶福將系爭房屋讓與其子 洪景耆，嗣洪景耆於96年2月12日再讓與被告張永裕，系爭 租賃已隨房屋而移轉，並非轉租，原告依土地法第103條第3 款規定終止系爭租賃，即屬無據。另依民法第426條之1規定 ，租用基地建築房屋，承租人房屋所有權移轉時，其基地租 賃契約，對於房屋受讓人仍繼續存在。此外，洪燕卿與被告 洪慶福間並無約定禁止轉讓系爭房屋，被告張永裕業已繳付 102年至105年之租金，但因洪燕卿拒收而提存清償。系爭房 屋因系爭租賃而有權占用系爭土地，承租系爭房屋之被告張 雪佩亦非無權占用，均無不當得利情事等語。並均為答辯聲 明：原告之訴駁回。如受不利判決，願供擔保，請准宣告免 予假執行。
三、被告洪慶福經通知未於言詞辯論期日到場，亦未提出任何書 狀作何聲明或陳述。
四、經查，系爭土地原為洪燕卿所有，洪燕卿於106年11月9日死 亡而由原告共同繼承取得。又系爭房屋坐落系爭土地，系爭 房屋為被告洪慶福興建，嗣讓與其子洪景耆，後洪景耆於96 年2月12日再讓與被告張永裕而取得事實上處分權。另被告 張永裕以洪燕卿拒收102至105年之租金各30,000元為由，而 分別對洪燕卿提存（本院103年度存字第114號、104年度存 字第142號、105年度存字第92號、106年度存字第190號）。 再者，被告張雪佩向被告張永裕承租系爭房屋開設「好媽媽 快餐店」，在系爭房屋內放置桌椅等物品。上開事實為兩造 所不爭執，並有土地登記謄本、提存通知書、買賣所有權移 轉契約書、現場相片、二林地政事務所土地複丈成果圖、讓
渡書等件在卷可稽（卷20至29、53、54、59、80頁），堪認 屬實。
五、本件原告主張被告洪慶福將系爭土地轉租被告張永裕，依土 地法第103條第3、5款規定終止系爭租賃，請求被告洪慶福 返還土地並給付積欠之租金、請求被告張永裕拆屋還地並返 還占有期間所受利益、請求被告張雪佩遷出物品並返還占有 期間所受利益。被告張永裕、張雪佩則以前詞置辯。按所有 人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之。對於妨 害其所有權者，得請求除去之。而無法律上之原因而受利益 ，致他人受損害者，應返還其利益。第767條第1項前段、中 段、第179條亦有規定。而以無權占有為原因，請求返還土 地者，占有人對土地所有權存在之事實無爭執，而僅以非無 權占有為抗辯者，土地所有權人對其土地被無權占有之事實 無舉證責任，占有人自應就其取得占有係有正當權源之事實 證明之（最高法院85年度台上字第1120號判決意旨參照）。 則依兩造主張及上開規定及說明，本件爭執厥於：㈠原告依 土地法第103條第3、5款規定終止系爭租賃，有無理由？㈡ 原告依系爭租賃請求被告洪慶福給付租金8,632元（期間102 年1月1日至102年4月15日），有無理由？㈢原告依民法第76 7條第1項前段、中段及民法第179條規定，請求被告拆屋還 地並返還不當所受利益等，有無理由？
六、原告依土地法第103條第3、5款規定終止系爭租賃，有無理 由？
㈠原告主張被告洪慶福將系爭土地轉租他人，違反系爭租賃約 定，且土地法為民法之特別規定，被告張永裕無從依民法第 426條之1規定取得租賃權。被告張永裕辯稱其輾轉取得系爭 房屋事實上處分權，因被告洪慶福與原告之父洪燕卿間並無 約定不得將系爭房屋轉讓他人，推定系爭租賃已隨系爭房屋 移轉，而非轉租。另依民法第426條之1規定，租用基地建築 房屋，承租人房屋所有權移轉時，其基地租賃契約，對於房 屋受讓人仍繼續存在，辯稱依系爭租賃而有權占有。 ㈡按租用建築房屋之基地，非因左列情形之一，出租人不得收 回：三承租人轉租基地於他人時。五承租人違反租賃契約時 。土地法第103條第3款、第5款明文規定。次按租用基地建 築房屋，承租人房屋所有權移轉時，其基地租賃契約，對於 房屋受讓人，仍繼續存在。民法第426條之1亦有規定。其立 法理由略以：租用基地建築房屋，於房屋所有權移轉時，房 屋受讓人如無基地租賃權，基地出租人將可請求拆屋收回基 地，殊有害社會之經濟。為促進土地利用，並安定社會經濟 ，實務上（最高法院43年台上字第479號、48年台上字第227
號及52年台上字第2047號等判例）於此情形，認為其房屋所 有權移轉時，除當事人有禁止轉讓房屋之特約外，應推定基 地出租人於立約時，即已同意租賃權得隨建築物而移轉於他 人；房屋受讓人與基地所有人間，仍有租賃關係存在。另房 屋所有人與基地所有人間就基地有租賃關係，如當事人間無 相反之特約，則房屋所有人將其房屋一部分供與他人使用， 是為所有人對於地上房屋使用收益權之行使，此與單純之基 地轉租有別，尚難構成終止基地租約之原因（最高法院79年 台上字第2678號判例）。
㈢被告張永裕辯稱其輾轉取得系爭房屋之事實上處分權，依上 開規定及說明，推定系爭租賃已隨系爭房屋而移轉，並非轉 租，即有所據。至原告主張被告張永裕於96年間即已取得系 爭房屋，卻遲至100年間始通知受讓事實，恐掩飾讓與系爭 房屋之事實，據此推知被告洪慶福與原告之父洪燕卿間有約 定不得轉讓系爭房屋，惟轉讓通知與否並無礙上開規定之適 用，且若確要掩飾轉讓一事，又何需再為通知？事理自明。 復原告未提出相關事證證明被告洪慶福確有轉租系爭土地或 其他違反系爭租賃之情事，原告此部分主張，礙難憑採，附 此敘明。
㈣如上，因原告未能舉證證明被告洪慶福與原告之父洪燕卿間 有約定不得將系爭房屋轉讓他人，或被告洪慶福、張永裕有 何違反系爭租賃之情事，故原告依土地法第103條第3、5款 規定終止系爭租賃，並無理由。
七、承上所述，被告洪慶福租用系爭土地建築系爭房屋，被告張 永裕於96年間取得系爭房屋，系爭租賃契約對於被告張永裕 仍繼續存在，故原告依系爭租賃請求被告洪慶福返還土地及 給付102年1月1日至102年4月15日之租金，即屬無據。另被 告張永裕所有之系爭房屋因系爭租賃、被告張雪佩因向被告 張永裕承租系爭房屋，均屬有權占用系爭土地，故原告請求 被告拆屋還地、遷移物品並返還不當所受利益，亦無所據。八、從而，原告依民法第767條第1項前段、中段及民法第179條 規定，請求被告給付租金、拆屋還地並返還不當所受利益等 ，並無理由，應予駁回。原告之訴既經駁回，其假執行之聲 請，即無所據，併予駁回。
九、本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊防禦方法及舉證，經核 與判決結果不生影響，爰不逐一論述，附此敘明。十、依民事訴訟法第78條、第85條第2項，判決如主文。中 華 民 國 107 年 4 月 24 日
民事第三庭 法 官 范坤棠
以上正本係照原本作成。
如對判決上訴，應於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中 華 民 國 107 年 4 月 24 日
書記官 林曉汾