臺灣屏東地方法院民事判決 105年度訴字第732號
原 告 翁良信
訴訟代理人 楊靖儀律師
被 告 滙豐（台灣）商業銀行股份有限公司
法定代理人 黃碧娟
訴訟代理人 方金寶律師
吳文淑律師
上列當事人間給付違約金事件，本院於民國107 年3 月29日言詞
辯論終結，判決如下：
主 文
原告之訴及假執行之聲請均駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事 實 及 理 由
一、原告主張：
（一）訴外人中華商業銀行股份有限公司（下稱中華商銀）於民 國84年12月28日與原告及原告胞弟翁良哲簽訂房地租賃契 約書，承租門牌號碼屏東巿民生路91、93號房屋，租期自 85年1 月1 日起至94年12月31日止，租期屆至前，又於94 年11月25日與原告簽訂房地租賃契約書，繼續承租屏東巿 民生路93號房屋（下稱系爭房屋），租期自95年1 月1 日 起至104 年12月31日止（下稱系爭租賃契約）。中華商銀 嗣於97年間公開標售，由香港商上海滙豐銀行股份有限公 司（下稱香港上海滙豐銀行）得標，嗣香港商上海滙豐銀 行於99年5 月1 日再將其在臺灣資產及業務分割移轉予被 告，由被告承受系爭租賃契約。中華商銀承租系爭房屋時 ，即將樓梯及部分房間、地板拆除，重新裝潢，兩造於84 年簽訂之第一次租約及系爭租賃契約之第7 條均明白約定 ：租約終止時，承租人應以原有室內裝潢格局平面圖所示 回復原狀後交還原告，再依系爭租賃契約第11條約定：承 租人於租期屆滿或中途中止租約時，若逾期未搬遷將租賃 物交還，即應給付違約金，然此條約定之目的既係促使承 租人遵期搬遷並將租賃物交還，則應與第7 條合併解釋， 應將租賃物回復原狀後按期返還出租人，始符合約定之目 的，故依系爭租賃契約之真意，被告自應承受中華商銀之 義務，將系爭房屋回復至中華商銀85年承租時之原狀後於 租期屆滿時交還原告，否則即應負給付違約金之責。（二）惟中華商銀未將「原有室內裝潢格局平面圖」附於第一次 租約及系爭租賃契約，香港上海滙豐銀行於98年6 月間為 提前解除租約，曾提出系爭房屋之機電設施配置圖及協議 書，原告於99年4 月14日即委由女兒翁麗茹以電子郵件回
覆同意該圖面及協議書，嗣後雖因香港上海滙豐銀行毀諾 而終止協議，被告仍可依該配置圖將系爭房屋回復原狀， 惟租期屆至後，被告未遵期將系爭房屋回復原狀，並將系 爭房屋點交返還予原告或為返還房屋之意思表示，則依系 爭租約第7 條、第11條約定，原告自得請求被告將系爭房 屋回復原狀後返還原告，並給付違約金。又原告並未授權 女兒翁麗茹處理回復原狀協商事宜，被告所提協議書亦未 經原告簽名，兩造實無達成任何協議，自無達成協議後未 盡協力義務之情事。爰依租賃契約法律關係，提起本件訴 訟等語。並聲明：（一）被告應自105 年1 月1 日起至將 坐落屏東巿民生路93號地下室及一、二、三、四、五樓整 棟房屋回復原狀之日止，按月給原告新臺幣（下同）20萬 元，並自105 年12月16日起至清償日止起按年利率百分之 5 計算之利息。（二）願供擔保，請准宣告假執行。二、被告則以：
（一）香港上海滙豐銀行承受系爭租賃契約後，於97年11月24日 即停止屏東分行之營運，98年2 月28日起未再使用系爭房 屋，同年與系爭房屋、鄰棟91號房屋之屋主協商提前終止 租約，並依據當時之房屋狀況、參考一般房屋配置及屋主 意見繪製機電圖，作為回復原狀之施工依據，惟未獲原告 同意終止租約，香港上海滙豐銀行隨後於99年間將在台資 產、負債及業務分割予被告，由被告承受系爭租賃契約， 並繳納租金至租約期滿，但從未進駐使用系爭房屋。惟因 系爭租賃契約內本無「原有室內裝潢格局平面圖」之附件 可供施作，被告自104 年9 月起即多次以書面與原告協商 系爭房屋回復原狀之方式，原告則委託其女兒翁麗茹進行 協商，並多次透過翁麗茹變更協商條件，最終於104 年12 月14日達成共識，由被告委請廠商施作系爭房屋與鄰棟91 號房屋之分戶牆及系爭房屋之樓梯工程，樓梯實際施工位 置由原告之建築師與被告委請施作之廠商進行確認，並給 付工程款4,637,060 元給原告自行回復原狀，此由原告寄 送被告之104 年12月20日簡便函、104 年12月31日存證信 函，亦表明同意終止協議書之內容。但待被告依約完成分 戶牆之施作，原告卻反悔拒絕確認樓梯位置、提供匯款帳 號及簽署終止協議書，以致系爭房屋無法回復原狀，參照 民法第230 條規定及最高法院86年度台上字第580 號判決 意旨，被告未能於期間內完成給付，係因原告拒絕履行協 力義務，非可歸責於被告。
（二）又系爭租賃契約第11條約定，係以逾期交還房屋為給付違 約金之條件，而被告自99年承受租約後，即未占有系爭房
屋，系爭房屋於租期屆至時即回復為原告占有，原告以被 告逾期未回復原狀為由請求違約金，顯與該條約定內容不 符。若認系爭租賃契約第11條之交還房屋仍以回復原狀為 前提，則兩造於94年簽訂系爭租賃契約時，既未附有「原 有室內裝潢格局平面圖」，被告本得主張以94年時之房屋 原貌返還予原告，仍本於誠信與原告協商回復原狀事宜， 原告拒絕履行協力義務，使被告無法如期交還系爭房屋， 顯係以不正當之行為促使系爭租賃契約第11條給付違約金 之條件成就，依民法第101 條第2 項規定，應視為條件不 成就，被告亦不負給付違約金之義務。縱認被告應給付違 約金，系爭租賃契約第11條並未特別明定為懲罰性違約金 ，依民法第250 條第2 項前段規定，該違約金應視為因不 履行而生損害之賠償總額，原告自應舉證被告有逾期交還 房屋，且係可歸責於被告之事由致其受有損害，原告迄未 能證明其受有損害，其請求亦無理由。又違約金之金額亦 過高，請予酌減等語置辯。並聲明：（一）原告之訴及假 執行之聲請均駁回。（二）如受不利判決，願供擔保免為 假執行之宣告。
三、兩造經本院整理下列不爭執事項並協議簡化爭點，不爭執事 項如下：
（一）原告於94年11月25日與中華商銀簽訂經公證之「房地租賃 契約書」（即系爭租賃契約），約定原告將系爭房屋全棟 （含地下室）出租予中華商銀，每月租金10萬元，租期自 95年1 月1 日起至104 年12月31日止。其中契約第7 條約 明承租人於契約終止時，應負責以原有室內裝潢格局平面 圖所示回復原狀後交還出租人。第11條約明租期屆滿或中 途終止時承租人應即搬遷將系爭房屋返還，逾期按屆滿時 租金加倍作為違約金計算付予出租人之旨（本院卷一第29 至第35頁）。
（二）中華商銀經公開標售，由香港上海匯豐銀行標得，該銀行 並於97年3 月29日起變更為上開租賃契約承租人（本院卷 一第37頁）。
（三）香港上海匯豐銀行嗣於99年初將在臺灣大部分業務以分割 方式移轉予被告，故由被告繼受上開租賃契約關係（本院 卷一第39頁）。
（四）被告於104 年10月12日以電郵附件方式寄送終止協議書（ 下稱第一份協議書）1 份予原告，但原告未予簽名（本院 卷一第79頁至第81頁）。
（五）被告於104 年10月13日以電郵附件方式寄送終止協議書（ 下稱第二份協議書）1 份予原告，但原告未予簽名（本院
卷一第83頁至第85頁）。
（六）被告於104 年10月26日以電郵附件方式寄送終止協議書（ 下稱第三份協議書）1 份予原告，但原告未予簽名（本院 卷一第87頁至第89頁）。
（七）被告於104 年12月15日以函文附件方式寄送終止協議書（ 下稱第四份協議書）1 份予原告，但原告未予簽名（本院 卷一第91頁至第96頁）
（八）兩造於105 年2 月24日曾於高雄市史雙全律師事務所磋商 （本院卷一第107 頁）。
（九）被告於105 年11月10日寄還系爭房屋鑰匙，原告則於105 年11月11日寄還被告（本院卷一第115 頁、第120 頁、第 12 4頁及第135 頁）。
（十）兩造之間就如何回復原狀有多次協商之電子郵件、存證信 函、簡訊等（本院卷一第97頁至第130 頁、第353 頁）。四、本件爭點在於：
（一）系爭租賃契約第11條真意為何？是否須被告回復原狀並將 房屋返還，否則即須付違約金？
（二）被告抗辯將99年承受前手業務時之房屋原狀依樣交還原告 ，是否可認為已盡回復原狀之義務？
（三）被告抗辯其承受業務之後完全未使用占有系爭房屋，故租 約到期房屋自動回復為原告所有及占有，有否理由？（四）如認被告未回復原狀並返還房屋予原告，則被告抗辯係因 原告未依彼此間終止協議內容提供協力所致，被告無可歸 責，不負給付違約金義務，有否理由？若須付違約金，是 否過高？
五、本院之判斷：
（一）本件原告於84年12月28日就其所有系爭房屋與中華商銀簽 訂租賃契約，租期自85年1 月1 日起至94年12月31日止， 租金每月10萬元，租期屆至前，又於94年12月25日簽訂系 爭租賃契約繼續承租，租期自95年1 月1 日起至104 年12 月31日止，租金與前相同，嗣中華商銀因公開標售，於97 年間由香港上海匯豐銀行標得，香港上海匯豐銀行於99年 間將其在臺灣之營業，再以分割方式移轉於被告。前開租 約第7 條係約定承租人於租約終止時，應將系爭房屋回復 原狀交還出租人；租約第11條係約定承租人於租期屆滿即 應即刻搬離及交還租賃物，否則即應給付租金額兩倍之違 約金。又因前開租約均未附系爭房屋之原有裝潢格局平面 圖，故兩造自104 年9 月間起，就系爭房屋如何回復原狀 進行商討協調，但原告始終未簽訂書面協議等情，為兩造 所不爭執，並有建物登記謄本、房地租賃契約書、中華商
銀函文、香港上海匯豐銀行通知、電子郵件、終止協議書 、存證信函、被告函文、律師函等可稽（見本院卷一第27 至35、37至40、67、79至130 、351 至357 頁、卷二第33 至108 、123 至127 、211 至251 、289 至302 頁），應 可認為真實。
（二）又本件之爭點已揭之如上，茲述之如下： 1.按解釋意思表示，應探求當事人之真意，不得拘泥於所用 之辭句，為民法第98條所規定，而所謂探求當事人之真意 ，如兩造就其真意有爭執時，應從該意思表示所根基之原 因事實、經濟目的、一般社會之理性客觀認知、經驗法則 及當事人所欲使該意思表示發生之法律效果而為探求，並 將誠信原則涵攝在內，藉以檢視其解釋結果對兩造之權利 義務是否符合公平正義，最高法院96年度台上字第286 號 判決意旨參照。經查，系爭租賃契約第7 條係明定：「房 屋裝修：標的物內外有改裝或增加設施之必要時，乙方得 經甲方同意後，自行負擔費用裝設，但不得損害原有建築 結構。租約終止時，乙方應負責以原有室內裝潢格局平面 圖所示回復原狀後交還甲方。」（見本院卷一第31頁）， 再參照84年租約第7 條亦為類此之約定（見本院卷二第 293 頁），兩份租約之出租人、承租人均屬相同，契約內 容又係先後相承而來，可知乃明示承租人負有依原始圖說 將系爭房屋回復於84年承租時、內部裝潢施工前之原有狀 態後交還出租人之回復原狀義務，被告既自香港上海滙豐 銀行概括承受原中華商銀之權利、義務，自應負相同之契 約義務，是被告關於只須回復其99年承受營業時之原狀， 即合於契約之辯解，尚無可採。又系爭租賃契約第11條則 約定：「租期屆滿或中途終止租約時乙方應即搬遷將租賃 物交還，逾期按屆滿時租金加倍作為違約金計算付予甲方 。」84年租約第7 條之約定亦類同（見本院卷一31頁、卷 二293 頁），則是承租人於租期屆滿、終止時，負有應即 搬離系爭房屋，不得繼續占用之即時遷離義務，否則應給 付違約金。
2.查本件依兩造訂立系爭租賃契約之條次次序、段落安排、 用語文義而言，上開「回復原狀義務」、「即時遷離義務 」二者應屬互為獨立之契約義務，承租人僅有在租期屆滿 、租約終止後仍占用租賃物時，才負給付違約金之責，故 若承租人屆期已未有占用租賃物情事，但未盡其回復原狀 義務時，出租人固仍能依系爭租賃契約第7 條之約定請求 承租人回復原狀，若有損害，亦得請求賠償，但不能再依 同契約第11條之約定請求給付違約金。其次，從本件系爭
租賃契約之訂約目的上言，前開「回復原狀義務」固在課 予承租人恢復系爭房屋原有之外觀或功能之責任，但實際 履行時，回復原狀之方法及方式仍須經兩造之合意，非被 告一方依照原有圖說或無圖說而按諸己意，即能僱工依原 有樣式、自行選定材料及工法任為施工，故此義務重在當 事人雙方對於回復原狀方法及內容之主觀合意，且原則上 回復成果未經出租人認許前，承租人義務不能謂已盡；而 「即時遷離義務」則係要求被告儘速遷移，不得延誤或續 為占用系爭房屋，此義務重在被告客觀搬遷行為之迅速， 且一經作為即可達契約條款目的，上開兩義務之目的明顯 不同，系爭租賃契約第11條之約定，其目的應係在規範後 者，否則於租期屆滿或租約終止時，兩造關於回復原狀方 法仍有爭執或回復後仍存有瑕疵待修補，被告即應依契約 約定付給付違約金，應非事理之平，亦恐非當初訂約之本 意。再者，依違約金之性質言，系爭租賃契約第11條之約 定，既在要求被告於租期屆滿迅即搬離，不得繼續占用， 否則即應給付違約金至搬離之時止，該違約金依民法第 250 條規定，應屬被告繼續占用系爭房屋致原告受損害之 損害賠償額預定性質，故該條款違約金之約定，於被告違 反回復原狀義務時並無適用，即可認定，是被告就此部分 之抗辯，當屬可採。
3.次查，被告自99年間因分割承受香港上海匯豐銀行在臺灣 業務，並未進駐系爭房屋營業或有占用情事，為原告所不 否認，而被告因與原告於租約存續期間關於回復原狀應如 何履行雙方尚有爭議，為免逾期而於租期屆至前之105 年 11月10日以台北北門郵局營收股存證號碼004021號存證信 函所附之返還租賃房屋函文及系爭房屋鑰匙3 把寄送原告 ，原告則認兩造尚有回復原狀之紛爭未解決，系爭房屋亦 未點交而將3 把鑰匙再寄還被告（見本院卷一第117 至 125 頁），惟兩造前開之爭執並不影響被告有交還系爭房 屋之意思及於104 年12月31日租約期滿後未繼續占有系爭 房屋之事實，則被告顯然未有違反系爭租賃契約第11條約 定之情事，則原告依該條約定請求被告給付違約金，即無 理由。
（三）至兩造如上開爭點（四）所示之主張，乃以被告於租約期 滿，負有「應將系爭房屋回復原狀且須立即交還系爭房屋 ，否則即應給付違約金」之契約義務時，始有斟酌餘地， 亦即兩造關於：系爭房屋回復原狀的協商是否曾達成合意 、若有達成合意，被告卻未能依限回復原狀是否可責等， 均屬被告依系爭租賃契約第7 條應履行之回復原狀義務之
爭執，依上開說明，與系爭租賃契約第11條之約定尚無干 涉，本院無庸再行贅論，併此敘明。
六、綜上所述，本件原告依契約之法律關係，請求被告給付如聲 明所示之違約金及利息，並無理由，應予駁回。又原告之訴 既經駁回，其假執行之聲請即失所附麗，應併予駁回。七、結論：本件原告之訴為無理由，依民事訴訟法第78條，判決 如主文。
中 華 民 國 107 年 4 月 18 日
民事第三庭 法 官 楊境碩
正本係照原本作成。
如對判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀，其未表明上訴理由者，應於提出上訴後20日內向本院補提理由書狀（均須按他造當事人之人數附繕本）。
如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中 華 民 國 107 年 4 月 18 日
書記官 洪敏芳
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