臺灣士林地方法院民事判決 105年度訴字第1635號
原 告 張麗珠
訴訟代理人 張百欣律師
蕭萬龍律師
上 一 人
複 代 理人 李安傑律師
被 告 遠東ABC智慧大廈管理委員會
法定代理人 吳堅定
訴訟代理人 楊久弘律師
複 代 理人 吳宜珊律師
上列當事人間請求確認使用權事件，本院於中華民國107 年3 月19
日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
原告之訴駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事 實 及 理 由
一、被告遠東ABC 智慧大廈管理委員會之法定代理人原為李國和 ，嗣於民國105 年11月4 日變更為吳堅定，有臺北市政府都 市發展局105年8月30日北市都建字第10537401500 號、106 年2月24日北市都建字第10636194600號函足稽（見本院105 年度士調字第478 號卷〈下稱調字卷〉第50頁、本院卷㈠第 287 頁），並經其具狀聲明承受訴訟（見調字卷第56、57頁 ），核符法律規定，應予准許。
二、原告主張：坐落臺北市○○區市○段0 ○段000 地號土地上 之同小段1802建號即門牌號碼臺北市○○區○○路0 段00○ 0000○0000○0000○0000號遠東ABC 智慧大廈（下稱系爭大 廈）之地下3 層建物（下稱系爭建物），面積1702.61 平方 公尺，用途除防空避難室外，並規劃有平面停車位。依完工 時之竣工圖，系爭建物共43個車位。然78年辦理建物所有權 第一次登記時，漏載第42、43號車位，僅標示41個車位，經 伊前手王貞雄陳情後，業經臺北市建成地政事務所（下稱建 成地政事務所）更正並標示於建物測量成果圖，臺北市建築 管理工程處（下稱北市建管處）亦於104 年7 月21日函命被 告依原核准圖說恢復原狀。而系爭建物之共有關係，乃將所 有權範圍劃分44單位、並規劃43個車位，其中權利範圍1/44 之共有人即建商遠東建設事業股份有限公司（下稱遠東建設 公司），本即規劃由其他權利範圍43/44 之共有人，依比例 分別取得系爭建物之43個車位，現並由除伊及遠東建設公司 外之其他25名共有人依比例分別使用系爭建物之42個車位。 伊經法院拍賣以新臺幣（下同）280 萬元取得王貞雄所有系
爭建物權利範圍1/44之所有權，前開曾漏載之第43號車位（ 下稱系爭車位）既經主管機關更正確認存在，其使用權即應 歸伊所有。惟被告否認伊對系爭車位之使用權存在，並於車 位內放置路障，侵害伊之系爭車位使用權，為此起訴，並聲 明：㈠確認伊對系爭建物之系爭車位有使用收益權存在；㈡ 被告應將系爭車位之障礙物遷移，並不得妨害伊行使前項使 用收益權。
三、被告則以：系爭建物之使用用途為防空避難室兼停車場，係 全體區分所有建物所有權人共有，除依民法第820 條第1 項 規定外，應為全體區分所有建物所有權人共同使用。而系爭 大廈興建於78年即公寓大廈管理條例施行前，建商規劃及銷 售系爭建物時僅就編號1 至42號車位約定由部分區分所有建 物所有權人專用，前揭各該車位之區分所有建物所有權人購 買車位時，亦依系爭大廈銷售文宣所示車位編號，按指定位 置購買並取得車位使用權；未及於系爭車位。且建商銷售文 宣載明系爭大廈停車空間為雙向大車道，而系爭車位設置之 車道，乃直線通往系爭建物出入口，為應保持雙向車道之空 間，故前揭文宣標明系爭建物僅設有42個車位。此使用方式 建商、斯時承購戶及全體區分建物所有權人均無異議，並經 購買人合意為編號1 至42號之車位使用，其餘空間供作雙車 道使用，已就系爭建物默示成立分管契約，約定該1 至42號 停車位為約定專用部分，供相對應承購戶使用，亦由其等使 用至今。王貞雄前手即訴外人包美容係斯時遠東建設公司法 定代理人即訴外人趙藤雄之弟媳，並為系爭建物起造人之一 ，故取得系爭建物持份，惟未簽立買賣契約取得系爭建物車 位之使用權；又包美容之配偶即訴外人趙惟漢係該公司銷售 系爭大廈之承辦人，是包美容自始知悉系爭建物僅設42個車 位，且其所持應有部分並無停車位可供使用。伊於80年間接 管時，系爭建物之停車位僅有42個，伊並依此按月向區分所 有建物所有權人收取車位管理費用。本院拍賣包美容或王貞 雄所有系爭建物權利範圍1/44所有權之通知及拍賣公告亦均 載明：894 地號非債務人所有、查無債務人現實占有部分， 拍定後不點交等語，並註明應買人自行查明注意。被告應可 知悉系爭建物有分管協議存在，應受該分管契約之拘束，而 就系爭建物無約定專用部分，對系爭車位無使用權。伊為維 全體區分建物所有權人權益，自得張貼公告並放置路障告知 系爭車位為公共區域，未經同意不得於該處停車。再者，現 存之系爭建物分管契約並未就系爭車位約定由共有人專用， 仍係全體區分所有建物所有人共同使用，原告如欲使用，應 依前揭規定成立新分管契約後，始取得系爭車位使用權。另
依公寓大廈管理條例第58條第2 項規定，包美容不得將其所 有之系爭建物應有部分轉讓予系爭大廈區分所有權人以外之 特定人，亦不得為區分所有權人以外之人設定專用使用權等 語置辯，並答辯聲明：原告之訴駁回。
四、系爭建物之主要用途為防空避難室兼停車場，完工時竣工圖 記載系爭建物設有43個車位，惟系爭大廈銷售文宣載明地下 3 層銷售42個車位；又系爭建物第一次建物成果測量圖於轉 繪時漏載編號42號及系爭車位。嗣經建成地政事務所於104 年6 月23日更正並將編號42號及系爭車位標示於建物測量成 果圖。原告於104 年9 月經法院拍賣，以280 萬元取得系爭 建物1/44權利範圍。嗣被告於105 年8 月間，依建成地政事 務所更正後測量成果圖劃設系爭車位，至編號1 至42車位則 自始即已劃設等情，為兩造所不爭執（見本院卷㈠第20、21 、135、136、143 頁），並有建物登記謄本、竣工圖、更正 前、後建物測量成果圖、建成地政事務所104年5月20日、6 月23日北市建地測字第10430810100 號、第10430934500 號 函、不動產權利移轉證書、建物所有權狀、銷售文宣足稽（ 見調字卷第15-35頁、本院卷㈠第92 頁），且經本院調閱本 院104 年度司執字第4725號卷（下稱104 年執卷）查明無訛 ，堪信為真實。
五、原告主張系爭車位之使用權為伊所有，惟經被告否認，並以 前詞置辯。何者有理，茲述之如下：
㈠按各共有人，除契約另有約定外，按其應有部分，對於共有 物之全部，有使用收益之權，民法第818 條固定有明文。惟 共有物之管理，得由共有人全體訂立分管契約，約定各自分 別占有共有物之特定部分，此即民法第818 條、第820 條第 1 項所稱「除契約另有約定」之情形。訂立分管契約之共有 人應受該契約之拘束，共有人得依分管內容就共有物分管部 分使用收益及管理。又共有物分管之約定，不以訂立書面為 要件，亦不以共有人明示之意思表示為限，共有人默示之意 思表示，亦包括在內。所謂默示之意思表示，係指依共有人 之舉動或其他情事，足以間接推知其效果意思而言。倘依共 有人間實際上劃定使用範圍，對各自佔有管領之部分互相容 忍，對於他共有人使用、收益，各自佔有之土地，未予干涉 ，已歷有年，即非不得認有默示分管契約之存在（最高法院 83年度台上字第1377號、87年度台上字第1359號判決意旨參 照）。
㈡查，系爭建物為79年1 月8 日第一次登記之系爭大廈地下3 層建築物，現由原告與遠東建設公司等其他26名共有人共有 ，有建物登記謄本可按（見調字卷第15-20 頁）。至系爭建
物完工時之竣工圖固記載設有43個車位（見調字卷第27頁） ，然查：
1.依證人即系爭大廈設計、監造建築師沈國皓具結所證：建築 技術規則就法定停車位之數量有特別規定。系爭建物使用執 照申請書之首張藍曬圖上有面積計算表，載明系爭大廈地下 1、2、3 層共須80個法定停車位，依該申請書所載，係地下 2 層設41個車位、地下3 層設39個，至於地下1 樓則無規劃 停車位。惟最終應以執用執照圖為準，即地下2 層37個車位 、地下3 層43個車位，但總數80個車位無減少。政府主管機 關係依總數、不管設置之樓層。伊之責任係一定要合法劃足 等語（見本院卷㈠第294-297、300頁），足認系爭大廈須設 置總數80個停車位，始合於斯時法律之規定，證人沈國皓並 據此在系爭大廈地下2、3層各設置37、43個，共80個車位。 2.惟證人沈國皓同日亦證稱：伊以建築角度觀察，使用者如認 有車位設置造成大家不便，該車位就不應該停，但依法律規 定，法定停車位數量仍要充足，如何使用則靠智慧。設計圖 樣時，伊有圓形工具可擺設，系爭車位與編號5 號車位之車 輛依伊工具可以駕駛而出，始會劃設各該車位。然如使用系 爭車位，則與編號5 號車位右前方樑柱距離不足5 公尺，未 達雙向車道之寬度須達5.5公尺之要求，惟符合單向車道3.5 公尺之寬度。依規定，停車位數超過50部，始須設雙向車道 ；系爭建物單層未超過50部，故車道僅須3.5 公尺即屬合法 （見本院卷㈠第298-300 頁）。而系爭大廈之銷售文宣載明 ：地下3 層銷售42個停車位乙節（見本院卷㈠第92頁），為 兩造所不爭執；且前揭銷售文宣、房屋及土地預定買賣契約 書均記載：雙向大車道，會車安全、迴車（轉）輕鬆（見本 院卷㈠第84、92頁）等語，又依被告提出系爭大廈停車位預 定買賣契約書（下稱系爭車位買賣契約）第1 條乃約定停車 位坐落之樓層、編號、個數，並由買賣雙方於契約書平面圖 上標示該約定買受之停車位編號處用印（見本院卷㈠第160- 172 頁）；而核各該契約書所附平面圖，與前揭銷售文宣所 附系爭建物平面圖完全一致，亦即，均僅就編號1 至42號車 位為之，並無系爭車位之配置（見本院卷㈠第92、162、167 、172 頁），足見遠東建設公司於銷售系爭建物時，雖知悉 系爭車位之設置，係系爭大廈合於法規要求之法定停車位數 量所必要，且合於系爭建物所設停車位未逾50個，其車道僅 須寬度達3.5 公尺之規定。然考量車輛會車、迴車需求，乃 規劃系爭建物出入口為雙向車道，並因雙向車道寬度須達5. 5 公尺，遂將系爭車位設置處之空間，留供車道之用，而自 始未將系爭車位出售，或由共有人取得該車位，應甚明確。
原告徒以竣工圖所載車位數量43個，主張遠東建設公司本即 規劃由其他權利範圍43/44 之共有人，依比例分別取得系爭 建物43個車位云云，惟未提出證據以實其說，自難遽採。 3.至原告之前前手包美容固係系爭大廈起造人之一，原始取得 系爭建物應有部分，有遠東建設公司106 年9 月30日、107 年3 月5 日陳報狀及所附使用執照、使用執照附表、建物登 記謄本可佐（見本院卷㈠第279-281 頁、本院卷㈡第66、67 頁）。然證人即遠東建設公司前職員並派任至被告擔任代表 之委員李國潤具結證述：系爭車位買賣契約之附圖，即為系 爭建物之相對位置。伊自登記謄本知悉包美容持有系爭建物 應有部分1/44，惟依伊所知，包美容在系爭建物應無使用停 車位。當時每個買賣車位之人，均會以系爭車位買賣契約載 明車位號碼，如未指明車位號碼，即不能使用該車位等語（ 見本院卷㈠第178、179、182 頁）明確；又本院執行處就本 院101 年度司執助字第2786號即債權人第一金融資產管理股 份有限公司對債務人包美容聲請強制執行事件，於101 年9 月27日至系爭建物查封時，系爭大廈斯時總幹事聶昌亦陳述 ：無債務人之停車位（見本院101 年度司執助字第2786號卷 〈下稱101 年執卷〉內查封筆錄），業經本院調閱前該案卷 閱明無訛。且系爭建物自始即僅劃設編號1 至42車位，已如 前述；然包美容自79年1 月8 日取得系爭建物應有部分1/44 ，至104 年1 月9 日由王貞雄經拍賣取得前揭應有部分止， 已歷25年，有建物登記謄本足稽（見本院卷㈡第67頁、104 年執卷），詎從未以其未使用系爭建物之停車位為何異議或 爭執，足見包美容取得系爭建物前揭應有部分時，實明知其 僅取得系爭建物持分，而無車位可供使用，並依上情，與其 他共有人成立分管協議。
4.又法定停車位之數量固為建築技術規則所明定。然依規定， 縱屬法定停車位，亦可於符合規定後申請減少，已據證人即 北市建管處職員楊豐仁證述明確（見本院卷㈠302 頁），並 有北市建管處107 年1 月23日北市都建使用第00000000000 號函所附臺北市建築物附設停車空間四項登錄列冊暫免罰鍰 執行方式，得由管委會檢附應備文件，將法定車位更改為非 營利公共使用空間可佐（見本院卷㈡第37-49 頁），依舉輕 以明重之法理，本件建商銷售時，即與系爭建物各區分所有 權人協議不使用系爭車位，而將之留供車道之公共使用空間 ，應非法所不許。
㈢至建成地政事務所104 年5 月20日北市建地測字第00000000 000 號、同年6 月23日北市建地測字第10430934500 號函固 敘明該所依地籍測量實施規則第232 條規定，以104 年大同
建字第149 號測量案更正編號42號及系爭車位；北市建管處 104 年7 月21日北市都建使字第10467802900 號函亦說明該 處已請被告依原核准圖說恢復原狀（劃設停車格格線）（見 調字卷第31、32、36頁）。然此僅係主管機關就竣工圖與系 爭建物使用現況不符所為權責處理，尚無生影響於本件分管 契約之效力；更無創設更正後之系爭車位即歸原告使用之情 。又原告固於系爭車位更正後，始經拍賣取得應有部分，惟 按共有人間已合意成立分管契約，並按分管契約占有共有物 之特定部分，嗣有共有人將其應有部分讓與第三人，除有特 別情事外，其受讓人對於分管契約之存在，通常即有可得而 知之情形，而應受分管契約之拘束（最高法院96年度台上字 第2025號、97年度台上字第909 號判決參照）。查，本院執 行處104 年度司執字第4725號強制執行事件，於104 年3 月 17日至系爭建物查封時，系爭大廈總幹事聶昌陳述：現場無 債務人之車位，債務人取得持分前，已知道實際上無停車位 。現場亦無位置可再劃設車位予債務人使用（見104 年執卷 內查封筆錄）；本院執行處第一次拍賣公告使用情形欄記載 ：執行標的係拍賣不動產應有部分，查無債務人現實占有 部分，拍定後不點交；104 年3 月17日現場查封時發現， 系爭建物致系爭大廈之停車場，據大樓總幹事稱現場無債務 人使用之車位，現場亦無位置可再劃出停車位給債務人使用 。另債權人陳報債務人對增設停車位使用事宜有聲請調解。 惟現在實際情形如何，仍請應買人自行查明注意。第二次拍 賣公告使用情形欄除記載同上及同上大樓總幹事陳述部 分外，並記載：債務人向地政事務所申請104 年5 月20日更 正建物測量成果圖，並請求管理委會劃設43號停車格。被告 則陳報43號位處雙車道上，劃設車位將影響其他車輛進出。 惟現在實際情形如何，仍請應買人自行查明注意（見104 年 執卷內拍賣公告），業經本院調閱該執行案卷查明無訛，原 告對其所買系爭建物應有部分並無具體使用之車位，且系爭 車位之使用乃有爭執乙節，已有知悉，揆諸前揭說明，原告 仍受分管契約之拘束。從而，原告請求確認伊對系爭建物之 系爭車位有使用收益權存在；並請求被告應將系爭車位之障 礙物遷移，並不得妨害伊行使前項使用收益權，均無從准許 。
六、綜上所述，原告請求確認對系爭建物之系爭車位有使用收益 權存在，被告應將系爭車位之障礙物遷移，並不得妨害伊行 使前項使用收益權，均無理由，應予駁回。
七、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法，經本院斟酌， 認均不足影響本判決之結果，爰不予逐一論列，附此敘明。
八、據上論結，本件原告之訴為無理由，依民事訴訟法第78條， 判決如主文。
中 華 民 國 107 年 4 月 12 日
民事第五庭 法 官 王幸華
以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，應於判決送達後20日內向本院提出上訴狀，若委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費，否則本院得不命補正逕行駁回上訴。
中 華 民 國 107 年 4 月 12 日
書記官 洪甄憶
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