臺灣基隆地方法院民事判決 107年度訴字第13號
原 告 羅素女
訴訟代理人 楊光律師
被 告 吳麗月
徐寓樑（原名徐建華）
共 同
訴訟代理人 柯士斌律師
複 代理人 林詠御律師
上列當事人間返還土地等事件，本院於107 年4 月3 日言詞辯論
終結，判決如下：
主 文
被告應給付原告新臺幣伍佰伍拾玖萬壹仟壹佰捌拾肆元，及自民國一百零七年一月六日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告負擔百分之三十五，餘由原告負擔。 事實及理由
一、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但請求之 基礎事實同一者，不在此限；不變更訴訟標的，而補充或更 正事實上或法律上之陳述者，非為訴之變更或追加。民事訴 訟法第255 條第1 項第2 款、第256 條分別定有明文。次按 所謂「請求之基礎事實同一」，係指變更或追加之訴與原訴 之主要爭點有其共同性，各請求利益之主張在社會生活上可 認為同一或關連，而就原請求之訴訟及證據資料，於審理繼 續進行在相當程度範圍內具有同一性或一體性，得期待於後 請求之審理予以利用，俾先後兩請求在同一程序得加以解決 ，避免重複審理，進而為統一解決紛爭者，即屬之（最高法 院90年度台抗字第2 號、91年度台簡抗字第33號、95年度台 上字第1573號裁判意旨參照）。查本件原告主張其與被告吳 麗月簽訂之土地買賣契約，其中約定由被告吳麗月為原告代 繳之土地增值稅，實為買賣價金之一部，被告吳麗月事後既 因免徵土地增值稅而未繳納，自應將原要繳納之土地增值稅 新臺幣（下同）5,591,184 元返還原告，且被告吳麗月亦屬 不當得利，備位聲明請求被告吳麗月應給付原告5,591,184 元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5%計算 之利息；嗣於本院107 年3 月6 日言詞辯論時，當庭更正備 位聲明之請求權依據，是依其與被告吳麗月間之買賣契約， 請求給付買賣價金，並非主張依不當得利法律關係（見本院 107 年3 月6 日言詞辯論筆錄），核屬更正法律上之陳述， 非訴之變更或追加。惟原告並於同日當庭具狀變更備位聲明
為：被告徐寓樑應將其所有之桃園市○○區○○段000 地號 土地於面積189.55平方公尺範圍內塗銷所有權登記並回復為 原告所有。並主張系爭土地如因土地稅法第39條規定得暫免 繳土地增值稅，屬不可歸責雙方事由，依民法第266 條第1 項規定，被告吳麗月既因而減少給付價金，原告自得按比例 減少對待給付，亦即原告僅需在120 萬元範圍內移轉系爭土 地所有權。按原告變更之備位聲明，關於請求對象、法律關 係均與原備位聲明不同，前後請求利益之主張在社會生活上 難認為有何同一或關連性，前後主張之法律關係主要爭點亦 不相同，且減少對待給付之「比例」，亦無從援用之前審理 時之相關訴訟及證據資料，並被告當庭表示不同意變更，核 無民事訴訟法第255 條第1 項各款事由，是原告所為備位聲 明之變更，於法難認有據，不應准許。
二、原告起訴主張：
（一）先位之訴：
緣原告前因積欠被告吳麗月120 萬元，遂將所有坐落桃園市 ○○市○○段000 地號土地（面積：690.71平方公尺、約20 8.94坪，權利範圍：3 分之1 ，下稱系爭土地）賣予被告吳 麗月，並於92年4 月20日簽訂土地買賣契約。兩造關於買賣 總價金雖約定為120 萬元，然系爭土地依當時之公告現值核 算應為9,439,703 元，故於買賣契約始約定土地增值稅由被 告負擔（即代原告繳納土地增值稅之意）。復又特別約定： ㈠本件土地如經政府公告徵收，不論被告吳麗月有無辦理移 轉登記，其徵收所得價金之分配比例為被告吳麗月得8 成， 原告得2 成。㈡本件土地如原告將之出售，不論雙方有無辦 理移轉登記，扣除土地增值稅後之出售淨價金之分配比例為 被告吳麗月得8 成，原告得2 成。亦即系爭土地之總價應為 120 萬元加上被告吳麗月應代原告繳納之土地增值稅5,591, 184 元，另加上系爭土地經徵收或拍賣所得之2 成，方符合 系爭土地之真實價值。蓋因雙方於簽立系爭土地買賣契約時 ，係以須繳納土地增值稅為前提，而原告為土地增值稅之繳 納義務人，方於買賣契約內約定土地增值稅應由被告吳麗月 繳納，是如被告吳麗月並無繳納土地增值稅，則相當於該稅 額部分乃買賣價金之一部，依約應歸原告所有。而原告業於 92年5 月16日依被告吳麗月指示，將系爭土地移轉登記予被 告徐寓樑。詎料，近年來政府變更都市計畫未編列徵收系爭 土地，被告吳麗月隱瞞其未繳納土地增值稅5,591,184 元之 事實，並將系爭土地出租作為停車場，每月收取租金8,000 元，迄今已收取逾140 萬元，卻仍未將代原告繳納之土地增 值稅額返還原告，經原告以律師函通知被告吳麗月應返還，
被告吳麗月竟於106 年10年30日回覆表示不同意返還。是以 ，被告吳麗月迄今未依約將相當系爭土地增值稅額之買賣價 金返還原告，依民法第254 條規定，爰以起訴狀繕本送達， 催告被告吳麗月應於10日內給付原告5,591,184 元，逾期則 解除兩造間買賣契約（包含物權及債權契約），並依同法第 259 條規定，請求被告徐寓樑負回復原狀之責並聲明：被告 徐寓樑應於原告給付被告吳麗月120 萬元同時，將坐落桃園 市○○區○○段000 地號土地（面積：690.71平方公尺、約 208.94坪，權利範圍：3 分之1 ），塗銷所有權移轉登記， 回復為原告所有；訴訟費用由被告負擔。
（二）備位之訴：
倘原告先位之訴無理由，則系爭土地既已依買賣契約移轉登 記予被告吳麗月指定之被告徐寓樑名下，則原告自得依兩造 間之買賣契約，請求被告吳麗月將相當於系爭土地增值稅額 5,591,184 元之價金暨利息返還予原告。並聲明：被告吳麗 月應給付原告5,591,184 元，及自起訴狀繕本送達翌日起至 清償日止，按年息5%計算之利息；訴訟費用由被告負擔。（三）對被告答辯之陳述：
1.被告徐寓樑抗辯原告請求其塗銷所有權登記係擴及契約以外 第三人，為無理由。因系爭契約第三條第（一）項約定：「 本件買賣土地產權登記名義人由甲方（指買方）指定…」， 被告吳麗月指定登記予其子徐寓樑，故原告為履行系爭契約 義務而移轉系爭土地所有權予被告徐寓樑，系爭土地買賣契 約既經解除，就被告徐寓樑而言，其所受領之給付，已無法 律上之原因，此與不當得利之性質相當，從而，依民法第25 9 條規定，被告徐寓樑負有返還系爭土地所有權義務。 2.被告抗辯系爭土地買賣契約約定買賣價金是「新台幣壹佰貳 拾萬元」云云，然從當時系爭土地之公告現值及系爭契約第 6 條特別約定，即明買賣價金依當事人之真意絕非定值於12 0 萬元。另被告抗辯原告主張者乃現今之土地增值稅稅款， 而非民國92年之土地增值稅，倘原告主張土地增值稅未計入 買賣契約為意思表示錯誤，依民法第90條規定顯然已逾1 年 之除斥期間云云。然查，依原告提出之土地增值稅免稅證明 書，其上記載「納稅義務人許羅素女」、「承受人或贈與人 徐建華（即徐寓樑）」故該免稅證明所列即是92年移轉時之 土地增值稅，且右下角記載「核發日期：106 年2 月13日」 ，可知原告是在106 年2 月13日始發現被告吳麗月根本未繳 納任何土地增值稅，並隱瞞至今，被告所指顯有誤會。 3.原告於69年間取得系爭土地所有權，於92年出售系爭土地予 被告吳麗月時，兩造已預期系爭土地在23年後移轉登記，將
被課徵相當數額之土地增值稅，故將土地增值稅列為價金一 部，以縮短給付及作業流程，即將該價金由被告直接繳納給 稅務機關。由於原告並非土地稅務專業人士，無法精確計算 應納之土地增值稅，因此只約定由被告負擔土地增值稅，顯 然兩造簽約時並不知有土地稅法第39條得暫免徵之規定，否 則就不會約定委由被告繳納土地增值稅。按依土地稅法第5 條第1 項規定：「土地增值稅之納稅義務人如左：一、土地 為有償移轉者，為原所有權人」。因此，系爭土地果如可依 土地稅法第39條暫免徵土地增值稅，然係屬買賣價金之一部 ，該法律上之利益亦應由原告享有，被告吳麗月受原告之委 託，以該土地之本身之價值，代原告繳納土地增值稅，被告 吳麗月既未繳納土地增值稅，而系爭土地內含之土地增值稅 價值既為買賣價金之一部，被告吳麗月即應將該價金之一部 給付予原告，始符契約真意。
4.被告吳麗月明知系爭土地經核定免徵土地增值稅，但多年來 為規避給付原告等同土地增值稅5,591,184 元之價金，故意 不告知原告此一訊息，直至106 年原告調取資料後始知此一 情形，使原告受有14年之利息損失，被告所為誠屬民法第14 8 條之權利濫用，依最高法院91年度台上第754 號判決：「 上訴人對於被上訴人既無任何債權存在，原不應登記為抵押 權人，復藉非訟事件之特性，聲請法院取得無確定實體法律 關係之拍賣抵押物裁定，進而利用對於被上訴人之系爭房地 續行強制拍賣程序，使其和解而承諾給付525 萬元。上訴人 於無任何給付原因下，取得該債權，顯然並非善意行使其依 和解契約取得之債權，且係專以犧牲被上訴人之利益而達自 己之不當得利為目的，其手段與結果不具合理之關聯，應屬 濫用其基於非訟事件裁定而得聲請強制執行之權利，有違誠 實信用之原則。且兩造成立之系爭和解契約雖合法成立，但 其內涵亦違反民法第148 條權利濫用之禁止規定，而應為無 效，自不受法律之保護。」可認被告履行系爭契約違反誠信 原則應認無效，原告自得請求被告2 人回復原狀。三、被告均聲明：駁回原告之訴；訴訟費用由原告負擔。並答辯 以：
（一）本件買賣契約係存於原告與被告吳麗月之間，原告主張於 其給付被告吳麗月120 萬元時，被告徐寓樑應塗銷系爭土 地所有權移轉登記，原告先位聲明顯已擴及契約外之第三 人，原告先位主張，為無理由。
（二）原告主張系爭土地增值稅5,591,184 元為系爭土地買賣價 金之一部，被告吳麗月未代其繳納，應依約返還原告，被 告否認之，分述如下：
1.「按解釋意思表示，應探求當事人之真意，不得拘泥於所 用之辭句」，民法第98條定有明文。故解釋當事人之契約 ，如契約文字業已表示當事人真意，無須別事探求者，固 不得反捨契約文字而更為曲解，倘無從於契約文字得知當 事人真意，則應於文義上及論理上詳為推求，不得拘泥字 面，致失當時立約之真意。」（最高法院17年上字第1118 號判例、19年上字第58號判例參照）查本件買賣契約第2 條已載明：「本件土地買賣總價金為新台幣壹佰貳拾萬元 ，於本契約書簽訂時一次付清。」；又稱買賣者，謂當事 人約定一方移轉財產權於他方，他方支付價金之契約，民 法第345 條第1 項定有明文。本件原告與被告吳麗月並未 約定買賣總價金為土地增值稅多少數額，再外加120 萬元 ，是依文義解釋，買賣價金當然是「新台幣壹佰貳拾萬元 」。系爭土地買賣契約雖約定土地增值稅由買方負擔，為 雙方之特別約定，一般買賣契約亦所常見，此部分被告吳 麗月亦願承擔，故價金歸價金，土地增值稅負擔歸土地增 值稅負擔，契約已相當明確規範價金及其他權利義務。從 文義解釋，僅能得出被告吳麗月需負擔土地增值稅，但無 法得出土地增值稅5,591,184 元為價金之一部分，且若土 地增值稅為價金之一部，一般應會明載於契約，以使買賣 價金得以明確，況本件簽約當時並無不能計算土地增值稅 數額之情形。是以，當時未予表明之用意，當係價金歸價 金，稅款歸稅款，分離處理為原則之故。原告主張買賣價 金內含土地增值稅5,591,184 元，與契約內容文義不符。 2.本件買賣契約之特別約定第6 條：「（一）本件土地如經 政府公告徵收，不論甲方（即被告吳麗月）有無辦理移轉 登記，其徵收價金之分配比例為甲方得8 成，乙方（即原 告）得2 成。（二）本件土地如甲方將之出售，不論雙方 有無辦理移轉登記，扣除土地增值稅後之出售淨價金之分 配比例為甲方得八成，乙方得二成。」顯見系爭土地乃徵 收預定地，並為原告知悉之事實，所以買賣契約中才會不 斷提及「徵收」。又兩造為親戚關係，原告係被告吳麗月 之兄嫂，當時原告因欠債需錢孔急，系爭土地係共有土地 ，復為公共設施保留地，難以處分脫售，甚至連設定抵押 都乏人問津，雖公告現值高，但未符合市場需求，原告方 作價出售系爭土地予被告吳麗月，被告吳麗月完全處於被 動接受原告提出之條件。原告主張土地增值稅應加計於全 部買賣價金，乃其片面想法，且當時並未明示，亦從未告 知被告吳麗月。事實上，雙方乃係將價金與增值稅分開計 算，被告吳麗月同意以120 萬元債權作價相抵買受系爭土
地，並以願負擔土地增值稅之意思而簽訂系爭土地買賣契 約。且被告吳麗月在委請代書辦理前並不知土地增值稅為 若干，代書辦理之後表示可暫免繳納，否則當時若要繳納 ，當然亦須依約履行。是依原契約內容，確實約定由被告 吳麗月承擔土地增值稅，惟不得以此推論兩造就系爭土地 之買賣價金合意以120 萬元加計土地增值稅額。 3.系爭土地乃公共建設預定用地，依土地稅法第39條之規定 ：「被徵收之土地，免徵其土地增值稅。依都市計畫法指 定之公共設施保留地尚未被徵收前之移轉，準用前項規定 ，免徵土地增值稅。但經變更為非公共設施保留地後再移 轉時，以該土地第一次免徵土地增值稅前之原規定地價或 前次移轉現值為原地價，計算漲價總數額，課徵土地增值 稅。」故系爭土地係屬目前得暫免繳納土地增值稅，而非 已確定無庸繳納。況免繳土地增值稅乃原告當時已知悉之 事，因土地增值稅法定繳納義務人係原告，其當然亦有收 受通知單。依常理，若土地增值稅為買賣價金之一部，原 告必立即主張之，然卻從未提及，可見原告當時本意即是 以120 萬元為買賣總價金至明。而被告吳麗月一向從事洗 衣等勞動工作，對過戶、稅費計算都不了解，當初係因原 告無法償還欠款，方會積極主動出售系爭土地予被告吳麗 月。至系爭土地買賣契約特別約定雖約定如系爭土地被「 徵收」或「轉售」他人，被告吳麗月須將所得百分之二十 分配給原告，然此二項條件均未成就，土地增值稅之高低 僅會影響所得之高低。況契約中從未載明土地增值稅屬買 賣價金之一，故從契約之文義解釋而言，當僅有系爭土地 遭「徵收」及「轉售」時，扣除成本後分2 成予原告，若 土地增值稅亦為價金之一，則何須在特別條件中第（二） 項，載明轉售後「扣除土地增值稅」等文字，顯見土地增 值稅並非買賣價金之一部。兼以原告與被告吳麗月為姑嫂 之親戚關係，豈會不知被告吳麗月之收入財力不可能負擔 鉅額稅款？且自民國92年過戶登記後，10多年來也未曾聽 聞過原告有何質疑，原告就土地增值稅乙事顯係處於事前 可得而知，事後亦知被告吳麗月未繳納鉅額土地增值稅之 情事，否則原告事前豈會輕易交出過戶文件予代書辦理過 戶，事後過戶完成未加過問？又兩造為姑嫂間之親戚關係 ，原告為被告先夫之胞姐，一般買賣價金乃雙方合意兩相 情願，且人在迫於週轉時低價拋售亦屬常情，本件價金12 0 萬元若認過低，但原告自願低售予自己親戚亦非法所不 許，更何況雙方是住在附近平時往來互動親密之親戚！ 4.再公契主要是因要貼印花稅，故以公告現值作為計算，並
非實際買賣成交價，不能以公契價格作為實際買賣價格， 此乃衡諸目前所有登記案件之通案狀況；況依財政部92年 6 月3 日台財稅字第09204524646 號令核定個人捐贈土地 列報綜合所得稅捐贈列舉扣除金額認定標準規定，個人以 購入土地之土地捐贈已提出土地取得成本確實證據者，其 綜合所得稅捐贈列舉扣除金額之計算，核實減除。個人以 購入之土地捐贈而未能提示土地取得成本確實證據，或土 地係受贈取得者，「其捐贈列舉扣除額金額之計算，稽徵 機關得依本部核定之標準認定之。該標準由本部各地區國 稅局參照捐贈年度土地市場交易情形擬訂，報請本部核定 」。另財政部94年2 月18日台財稅字第09404500070 號， 有關核定93年度個人捐贈土地列報綜合所得稅捐贈列舉扣 除金額認定標準中，明白表示：「個人以購入之土地捐贈 而未能提示土地取得成本確實證據，或土地係受贈或繼承 取得者，除非屬公共設施保留地且情形特殊，經稽徵機關 研析具體意見專案報部核定者外，其綜合所得稅捐贈列舉 扣除金額依土地公告現值之16% 計算。」易言之，就捐贈 土地部分，政府機關僅認定之土地現值為公告現值之16% ，此類土地大部分即屬此種公共設施保留用地之捐贈，系 爭土地若以此計算，其現值為1,510,352 元（算式：9,43 9,703 元x16%=1,510,352元），此金額方為政府認定之實 際抵稅價值，且系爭土地為共有，很少人有購買意願，無 法有效利用，地目亦為田，當時又逢SARS期間，不動產業 低迷，被告吳麗月以新台幣120 萬元債權作價，並無不合 理。
5.本件契約僅載明土地增值稅金由被告繳納，至於土地增值 稅金之多寡並非買賣契約之條件之一，若土地增值稅金較 少，將來轉售後，分配予原告20% 之金額也會較高，原告 未舉證被告有何違反買賣契約之義務，又何來559 萬餘元 之價金未給付，而應負遲延責任？又特別約定事項中之條 件「徵收」、「轉售」均未成就，如何要求被告吳麗月給 付？是原告主張給付遲延、解除契約後塗銷登記，並無理 由。
6.再倘原告認為買賣之價金須外加5,591,184 元之增值稅， 當時誤認應繳土地增值稅，此屬個人之意思表示錯誤，依 民法第90條規定，意思表示錯誤之撤銷除斥期間為1 年， 當時原告提出權狀、印鑑證明並收受免稅證明，雙方住處 相近在咫尺，常相來往，過戶完畢後，當即輕易可知被告 吳麗月無須繳納土地增值稅，豈能認被告吳麗月有所隱瞞 ，其若果真失算錯誤，當下即可以錯誤之意思表示撤銷。
惟原告捨此未為，卻於事過境遷十數年後，方興訟主張， 顯不合事理及經驗法則。
7.綜上，原告主張當時係總價120 萬元加上土地增值稅5,59 1,184 元為出售條件，然此顯與契約之文義不合，契約文 義係載明：「本件土地買賣總價金為新台幣壹佰貳拾萬元 ，於本契約書簽訂時一次付清。」並未提及土地增值稅之 稅額若干？況若要將高額增值稅列入買賣價金，此重大事 項自應載明於契約中另立條約，然綜觀契約中，全未記載 ，縱原告主張土地增值稅之價值未計入合約內容，為意思 表示錯誤，依民法第90條規定，亦顯逾1 年之除斥期間。四、本院之判斷
原告與被告吳麗月於92年4 月20日簽立系爭土地買賣契約， 原告並於同年5 月16日，依被告吳麗月指示，將系爭土地移 轉登記予被告徐寓樑，而系爭土地於辦理移轉登記予被告徐 寓樑時，系爭土地屬公共設施保留地，而無庸繳納土地增值 稅之事實，為兩造所不爭，並有系爭土地買賣契約書、土地 登記申請書、桃園縣政府稅捐稽徵處開立之土地增值稅免稅 證明書等件影本為證，堪予認定。又原告主張兩造約定系爭 土地之買賣價金，除以原告積欠被告吳麗月之120 萬元債務 作價外，買賣價金尚包含被告吳麗月應代其繳納之系爭土地 增值稅5,591,184 元、及如徵收或出售後所得利益之2 成， 並先位聲明主張依民法第254 條、第259 條規定解除其與被 告吳麗月間之系爭土地買賣契約，被告徐寓樑應於原告給付 被告吳麗月120 萬元同時，將系爭土地所有權移轉登記塗銷 ，回復登記為原告所有；備位聲明主張依兩造間買賣契約約 定，被告吳麗月應給付原告5,591,184 元暨利息，為被告所 否認，並以上揭情詞置辯。是本件爭點為：（一）原告先位 以被告吳麗月遲延給付5,591,184 元之買賣價金，主張依民 法第254 條、第259 條規定解除系爭土地買賣契約，請求被 告徐寓樑塗銷系爭土地移轉登記，回復登記為原告所有，有 無理由？（二）原告與被告吳麗月於92年4 月20日簽立之系 爭土地買賣契約，其中系爭土地之買賣價金部分，是否包含 土地增值稅？如是，原告主張土地增值稅為5,591,184 元， 有無理由？原告備位主張被告吳麗月應依兩造間買賣契約約 定，給付原告5,591,184 元暨利息，有無理由？分述如下：（一）原告先位以被告吳麗月遲延給付5,591,184 元之買賣價金 ，主張依民法第254 條、第259 條規定解除系爭土地買賣 契約，請求被告徐寓樑塗銷系爭土地移轉登記，回復登記 為原告所有，有無理由？
按契約解除時，當事人雙方應將由他方所受領之給付物返
還之，以回復原狀，民法第259 條第1 款定有明文。究其 文義，可知應負回復原狀義務之人係以契約當事人為限。 準此，被告徐寓樑既非系爭土地買賣契約之當事人，則原 告逕依前揭規定請求被告徐寓樑於被告吳麗月受領120 萬 時，應塗銷所有權移轉登記，回復為原告所有，即與該條 要件不符。至原告主張解除系爭土地買賣契約（包含物權 契約），依同法第259 條規定，被告徐寓樑負回復原狀之 責，惟原告自承其係依被告吳麗月之指示而將系爭土地移 轉登記予被告徐寓樑，顯見原告僅係單純之指示交付，原 告與被告徐寓樑並無成立任何物權契約，自無解除物權契 約後應回復原狀之效力可言。是原告此部分主張，尚與該 條要件有間，不應准許。
（二）原告與被告吳麗月於92年4 月20日簽立之系爭土地買賣契 約，其中系爭土地之買賣價金部分，是否包含土地增值稅 ？如是，原告主張土地增值稅為5,591,184 元，有無理由 ？原告備位主張被告吳麗月應依兩造間買賣契約約定，給 付原告5,591,184 元暨利息，有無理由？ 1.按解釋契約，應斟酌立約當時之情形，及一切證據資料以 為斷定之標準，庶不失契約之真意。所謂探求當事人之真 意，如兩造就其真意有爭執時，應從該意思表示所根基之 原因事實、經濟目的、一般社會之理性客觀認知、經驗法 則及當事人所欲使該意思表示發生之法律效果而為探求， 藉以檢視解釋之結果是否符合公平正義（最高法院86年台 上字第2756號、99年台上字第2395號判決意旨參照）。復 按土地為有償移轉者，土地增值稅之納稅義務人為原所有 權人；已規定地價之土地，於土地所有權移轉時，應按其 土地漲價總數額徵收土地增值稅，為土地稅法第5 條第1 項第1 款、第28條本文所明定。再按當事人主張有利於己 之事實者，就其事實有舉證之責任。為民事訴訟法第277 條本文所明定。
2.觀之系爭土地買賣契約書第2 條約定「本件土地買賣總價 金為新台幣壹拾貳萬元正，於本契約書簽定時一次付清。 」、第5 條（一）約定：「本件土地買賣之土地增值稅由 甲方（即被告吳麗月）負擔。」、第6 條約定：「（一） 本件土地如經政府公告徵收，不論甲方有無辦理移轉登記 ，其徵收價金之分配比例為甲方（即被告吳麗月）得8 成 ，乙方（即原告）得2 成。（二）本件土地如甲方將之出 售，不論甲方有無辦理移轉登記，扣除土地增值稅後之出 售淨價金之分配比例為甲方得8 成、乙方得2 成。」又系 爭土地於向地政機關辦理移轉登記予被告徐寓樑時，載明
「買賣價款總金額：新台幣玖佰肆拾參萬玖仟柒佰零參元 正」，且於改制前桃園縣政府稅捐稽徵處核算土地增值稅 時，亦申報每平方公尺移轉現值41,000元，移轉現值總額 9,439,703 元，此有桃園市桃園地政事務92年桃資登字第 245890號買賣登記申請書（內含土地增值稅免稅證明書） 影本在卷可憑。按買賣價金與買賣標的物之市場交易價值 相當為常態，且一般不動產買賣之市場交易價值通常比政 府所定公告現值、申報地價高出許多，此為我國一般不動 產交易買賣之常態；而土地增值稅應由出賣人負擔，核屬 不動產出賣人應負擔之交易成本，出賣人將土地增值稅額 計入其應得之買賣價金，或概括約定由買受人負擔並自買 賣價金內扣除，衡屬不動產買賣交易所常見。查系爭土地 於92年間之公告現值為每平方公尺41,000元，依此核算系 爭土地當時現值總額為9,439,703 元【計算式：41,000元 ×690.71平方公尺×1/3 （應有部分）≒9,439,703 元， 小數點以下四捨五入，下同】，有改制前桃園縣政府稅捐 稽徵處土地增值稅免稅證明書可參，是倘原告與被告吳麗 月約定買賣總價金為120 萬元，與系爭土地當時公告現值 價額將近有800 餘萬元之價差，核與正常不動產買賣交易 行情差距甚大，縱被告吳麗月需款孔急，亦無以此顯不相 當之價格出售之理，衡以原告主張其與被告吳麗月約定系 爭土地買賣價金除積欠被告吳麗月120 萬元債務以債作價 外，並將其原應繳納之土地增值稅列為價金一部，約定由 被告吳麗月直接代原告繳納等語，與卷附系爭買賣契約書 第2 條及第5 條（一）、第6 條及桃園市桃園地政事務92 年桃資登字第245890號買賣登記申請書、土地增值稅免稅 證明書內容互為勾稽大致吻合，是其上開主張應可採信。 被告抗辯依前揭系爭土地買賣契約第2 條約定文義解釋買 賣總價金應為120 萬元，稅金負擔部分則屬另行約定，非 兩造合意屬買賣價金之一部，不足為採。
3.被告吳麗月雖抗辯系爭土地為公共設施保留地並為共有， 且時逢SARS期間，不動產業低迷，故兩造以120 萬元債權 債務相抵，且依個人捐贈土地列報綜合所得稅捐贈列舉扣 除金額認定標準規定，本件系爭土地買賣價金之約定非顯 不合理云云。惟本件依土地登記申請書所載移轉登記原因 為買賣，而非贈與，是其抗辯系爭土地交易成本依個人捐 贈土地列報綜合所得稅捐贈列舉扣除金額認定標準規定核 算顯有違誤；再被告吳麗月抗辯系爭土地因上開因素造成 其市場價值低於公告現值，惟被告吳麗月未舉證證明之， 是其此部分所辯，不足為採。
4.被告吳麗月復辯稱原告於出售系爭土地前即已知悉該土地 為公共設施保留地，依法免徵土地增值稅，依契約文義解 釋，應係價金歸價金、稅歸稅之分離處理，被告吳麗月無 願意負擔500 多萬元買賣價金之意思，是依約被告吳麗月 僅需負擔120 萬元之價金給付義務云云。此為原告所否認 。觀之兩造於92年4 月20日所簽立之系爭土地買賣契約書 第5 條（一）約定，本件買賣之土地增值稅由被告吳麗月 負擔，而系爭土地以買賣為原因欲辦理所有權移轉登記時 ，始由稅務機關於92年5 月22日核定土地增值稅稅款，此 有系爭土地買賣契約書、改制前桃園縣政府稅捐稽徵處土 地增值稅免稅證明書影本在卷可稽，是原告主張其於簽訂 系爭土地買賣契約時，不知免徵土地增值稅，核非無憑。 況被告吳麗月亦自陳在委請代書辦理前並不知土地增值稅 為若干，代書辦理之後表示可暫免繳納。是既然被告吳麗 月於簽約時，不知土地增值稅為多少，同理，果原告於出 售系爭土地前即已知悉系爭土地依法免徵土地增值稅，亦 無約定由被告吳麗月負擔之情事，益徵原告主張其將系爭 土地賣予被告吳麗月時，不知免徵土地增值稅，應可採信 ，被告上開所辯，不足為採。
5.綜上所述，本院依兩造簽立系爭土地買賣契約書意思表示 所根基之原因事實、經濟目的、一般社會之理性客觀認知 、經驗法則及當事人所欲使該意思表示發生之法律效果等 探求雙方真意，可認原告與被告吳麗月於簽立系爭土地買 賣契約時，約定買賣價金除原告積欠被告吳麗月120 萬元 債務以債作價外，並包括原告原應負擔之土地增值稅。 6.原告於92年間將系爭土地移轉登記予被告徐寓樑時，應徵 之土地增值稅為5,591,184 元，有改制前桃園縣政府稅捐 稽徵處土地增值稅免稅證明書可證。承前所述，關於系爭 土地兩造所約定之買賣價金，基於當事人立約時之真意， 應包含應繳納之土地增值稅在內，亦即被告吳麗月本應給 付原告之買賣價金除以債作價之120 萬元外，並包含出賣 人即原告應繳納之土地增值稅，然兩造約定由被告吳麗月 直接以買賣價金之一部為原告繳納土地增值稅。是以，系 爭土地既依法免徵土地增值稅，被告吳麗月自應將屬買賣 價金一部之土地增值稅5,591,184 元給付原告。至被告吳 麗月抗辯系爭土地增值稅僅暫時無需繳納並非免除云云， 惟此不足作為被告吳麗月免除給付買賣價金之一部（即土 地增值稅）之責任。是原告依其與被告吳麗月間買賣之法 律關係，請求被告吳麗月給付5,591,184 元之買賣價金， 及自起訴狀繕本送達被告之翌日即107 年1 月6 日起至清
償日止，按5%法定利率之遲延利息，為有理由，應予准許 。
五、綜上所述，原告係將系爭土地賣予被告吳麗月，並依被告吳 麗月之指示，將系爭土地移轉登記予被告徐寓樑，與被告徐 寓樑間並無任何契約存在，故原告先位聲明依民法第259 條 規定請求被告徐寓樑塗銷所有權移轉登記，回復為原告所有 ，與該條要件不符，是原告先位之訴為無理由，應予駁回。 原告另依其與被告吳麗月間之土地買賣之法律關係，備位請 求被告吳麗月依約應給付5,591,184 元，及自107 年1 月6 日起至清償日止，按5%法定利率之遲延利息，為有理由，應 予准許。
六、原告聲請傳喚證人黃丁風律師，待證事實為兩造締約時之真 意，然本件依系爭土地買賣契約內容已足探求當事人真意， 無傳喚必要。又兩造其餘之攻擊或防禦方法及提出之證據， 經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，自無逐一 詳予論駁之必要，併此敘明。
七、據上論結，本件原告之訴為一部有理由、一部無理由，依民 事訴訟法第79條，判決如主文。
中 華 民 國 107 年 4 月 30 日
民事庭法 官 黃梅淑
以上正本係照原本作成
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中 華 民 國 107 年 4 月 30 日
書記官 陸清敏