臺灣基隆地方法院民事判決
106年度訴字第372號
原 告 蔡江蓮
訴訟代理人 周玉雲
原 告 蔡東南
被 告 蔡漢霖
蔡進聰
兼 上一人
訴訟代理人 蔡聰本
張慧敏
上列當事人間請求排除侵害等事件，本院於民國107年3月20日言
詞辯論終結，判決如下：
主 文
被告蔡漢霖、蔡進聰、蔡聰本應將坐落新北市○○區○○段○○○○段○○○地號土地上，如附圖新北市瑞芳區地政事務所一○六年十月三十一日瑞土測字第一○○二號土地複丈成果圖編號Ａ所示棚子（面積一○九平方公尺）、編號Ｂ所示鐵皮屋（面積三五三平方公尺）、編號Ｃ所示水泥空地（面積一三五平方公尺）拆除；被告張慧敏應將養狗寮拆除，並將占用之土地返還原告及其他共有人全體。
被告蔡漢霖、蔡聰本、蔡進聰應給付原告蔡江蓮新臺幣玖萬陸仟元、給付原告蔡東南新臺幣玖萬陸仟元。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告蔡漢霖、蔡進聰、蔡聰本負擔二分之一，餘由原告負擔。
本判決原告勝訴部分得執行。
事實及理由
壹、程序方面：
一、被告張慧敏經合法通知，未於最後言詞辯論期日到場，核無 民事訴訟法第386條所列各款情形，依民事訴訟法第385條第 1項前段之規定，准原告之聲請，由其一造辯論而為判決。二、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但請求之 基礎事實同一、擴張或減縮應受判決事項之聲明或不甚礙被 告之防禦及訴訟之終結者，不在此限。民事訴訟法第255 條 第1項第2款、第3款及第7款分別定有明文。本件原告原起訴 請求被告等人應將坐落新北市○○區○○段○○○○段000 地號土地上建築物拆除，將基地返還共有人全體，暨自民國 99年3月1日起至執行終了日止，按月賠償全體共有人損害金 新臺幣（下同）6,000元，並願供擔保，請准宣告假執行。 嗣於訴訟進行中經本院會同兩造並囑託新北市瑞芳地政事務
所派員實地勘查及測量後，於107年3月7日具狀將訴之聲明 更正為：㈠184地號土地原由蔡忠明興建之擋土牆、涼亭、 亭內水泥地應由其繼承人蔡漢霖、蔡聰本、蔡進聰負責拆除 。
㈡184 地號土地上全部鐵皮屋、屋內水泥地、養狗寮應由被 告張慧敏拆除回復原狀。㈢被告應賠償全體共有人99年3月1 日至107年3月31日，每月6,000元共計43萬2,000元（詳本院 卷第101頁背面)。續於本院107年3月20日言詞辯論期日，因 被告蔡漢霖、蔡聰本、蔡進聰自陳鐵皮屋及屋內水泥地均係 其先父蔡忠明所興建鋪設，同日更正聲明為：184 地號土地 原由蔡忠明興建之擋土牆、涼亭、亭內水泥地、鐵皮屋及屋 內水泥地應由其繼承人蔡漢霖、蔡聰本、蔡進聰負責拆除。 184 地號土地上之養狗寮應由被告張慧敏拆除。並將土地返 還全體共有人。核原告上開變更、追加乃係基於同一基礎事 實，為事實之補充陳述，並無礙被告之防禦及訴訟之終結， 揆諸上揭規定，應予准許。
貳、實體方面：
一、原告起訴主張：
㈠坐落新北市○○區○○段○○○○段000地號土地（面積999 平方公尺、地目：田、使用分區：森林區、使用地類別：農 牧用地，下稱系爭土地），為原告與訴外人蔡忠明、蔡義芳 、蔡義雄、蔡義良、蔡政雄、蔡義信、蔡春馨、楊蔡寶、陳 蔡月裡與朱蔡月姚等人所分別共有，原告之應有部分各為1/ 6，訴外人蔡忠明應有部分為1/6，系爭土地並未分割，亦無 分管協議，詎料，99年間，蔡忠明竟未經原告及其他共有人 之同意，擅自在系爭土地上興建涼亭、擋土牆、鐵皮屋，並 鋪設水泥地，嗣再將系爭土地以每月租金6,000 元出租予被 告張慧敏作為飼養犬隻之用，租賃期間長10年（即99年3月1 日至109年2月29日）（下稱系爭租賃契約）。蔡忠明身殁後 （103年1月4 日死亡），被告蔡漢霖、蔡聰本、蔡進聰（下 稱蔡漢霖等3人）為其繼承人，於103年4月25 日辦理系爭土 地之繼承登記，並繼承系爭租賃契約繼續向承租人即被告張 慧敏收取租金。
㈡系爭土地原共有人之一蔡忠明與被告張慧敏間簽訂之系爭租 賃契約，因未經共有人過半數及其應有部分過半數之同意， 亦無事先以書面通知原告及其他共有人，對原告及其他共有 人並不生效力，且被告張慧敏曾於103年4月27日書立切結書 ，切結租約於104年11月30 日終止，不再續租，租約到期前 地上之建物自己騰空，過期後由地主當廢棄物處理，然事後 竟反悔未依約履行。
㈢爰依民法第767條第1項前段、中段及第821 條規定，請求被 告拆除地上物，將系爭土地返還原告及其他共有人全體，並 請求被告自99年3月1日起至107年3月31日止，按月給付全體 共有人6,000元等語。
㈣並聲明：被告蔡漢霖等3 人應將系爭土地上之涼亭、擋土牆 鐵皮屋、亭內及屋內水泥地拆除，被告張慧敏應將狗寮拆除 ，並將系爭土地返還原告及其他共有人。被告應自99年3月1 日起至107年3月31日止，按月賠償全體共有人6,000 元，共 計43萬2,000元。
二、被告張慧敏未於最後言詞辯論期日到場，據其前到場所為陳 述略以：系爭土地伊係向蔡忠明承租的，租期10年，當時蔡 忠明只告知伊系爭土地係其所有，其有權利可以租給伊，伊 承租土地以來一直受到他人干擾，伊不想再理會這件事情等 語，資為抗辯。
三、被告蔡漢霖等3人則以：被告蔡漢霖等3人之先父蔡忠明將系 爭土出租與被告張慧敏時，確實有經過原告及其他共有人蔡 義良、蔡義芳之口頭同意，並且同意租金全數交由蔡忠明收 取使用，況蔡忠明出租前己支出興建擋土牆、鐵皮屋及鋪設 水泥地之費用約130 餘萬元，原告等人竟不願意分擔，僅要 求分配租金，不公平。先父蔡忠明與被告張慧敏簽訂租賃契 約時，被告等並不知悉，是因於繼承時才知道，被告等並未 另行與被告張慧敏簽訂合約，而係依原租賃契約收取租金， 於繼承後並未另行取得系爭土地其他共有人之同意等語，資 為抗辯。並均為答辯聲明：原告之訴駁回。
四、原告主張其為系爭土地之共有人，應有部分各1/6 ，共有人 之一蔡忠明在系爭土地上興建擋土牆、涼亭、鐵皮屋，並在 亭內及屋內鋪設水泥地，嗣於99年間以每月租金6,000 元出 租被告張慧敏興建狗寮飼養犬隻，租期至109年2月29日。蔡 忠明死亡後由被告蔡漢霖等3 人繼承系爭土地之應有部分而 為共有人，並繼承其父蔡忠明與被告張慧敏間之租賃契約， 繼續向被告張慧敏收取租金等事實，為被告所不爭執，且有 系爭土地登記公務用謄本及系爭租賃契約書在卷可證，復經 本院會同兩造及新北市瑞芳地政事務所人員勘驗現場屬實， 製有勘驗筆錄及現場照片足憑，堪信為實在。
五、本院判斷：
㈠按共有物之保存行為，係指保全共有物之本體或物上所存權 利之行為，舉凡以防止共有物之有形毀損、滅失及其價格低 落或權利喪失等為目的，而維持其現狀之行為均屬之。因此 等行為，原則上均係為共有人之共同利益，故各共有人均得 單獨為之，縱令為保存行為之共有人因其行為之結果，可得
較大之利益，亦屬無妨。（最高法院82年度台上字第841 號 判決意旨可參）經查，系爭土地之地目為田，使用分區為森 林區，使用地類別為農牧用地，故原共有人之一蔡忠明興建 擋土牆之行為，於共有人之權利並無妨害，且可認係為共有 人之共同利益，尚非不得單獨為之，是原告請求其繼承人即 被告蔡漢霖等3 人應將系爭土地上蔡忠明未經其他共有人同 意所興建之擋土牆拆除，自屬無據。
㈡系爭土地上之涼亭、鐵皮屋、亭內及屋內鋪設之水泥地、養 狗寮部分：
⑴按所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之。 對於妨害其所有權者，得請求除去之。有妨害其所有權之虞 者，得請求防止之。前項規定，於所有權以外之物權，準用 之。且各共有人對於第三人，得就共有物之全部為本於所有 權之請求。但回復共有物之請求，僅得為共有人全體之利益 為之。上開規定，於公同共有準用之。民法第767條、第82 1條及第828條第2 項分別定有明文。又當事人主張有利於己 之事實者，就其事實有舉證之責任。為民事訴訟法第277 條 前段所明定。而以無權占有為原因，請求返還土地者，占有 人對土地所有權存在之事實無爭執，僅以非無權占有為抗辯 者，土地所有權人對其土地被無權占有之事實無舉證責任， 占有人自應就其取得占有係有正當權源之事實證明之。如不 能證明，應認原告之請求為正當（最高法院85年度台上字第 1120號、72年度台上字第2516號民事裁判要旨可資參照）。 又按房屋之拆除，為事實上之處分行為，是未經辦理所有權 第一次登記（保存登記）之房屋，須所有人或有事實上之處 分權者，始得予以拆除（最高法院102年度台上字第2053 號 、97年度台上字第1101號、96年度台上字第2772號裁判要旨 可資參照）；即未辦保存登記不動產之受讓人，法律上雖未 取得所有權，但仍取得事實上之處分權，受讓人自有拆屋之 權能（最高法院80年度台上字第2516號民事裁判要旨可資參 照）。
⑵次按各共有人按其應有部分，對於共有物之全部有使用收益 之權，固為民法第818 條所明定，惟共有人對共有物之特定 部分使用收益，仍須徵得他共有人全體之同意，非謂共有人 得對共有物之全部或任何一部有自由使用收益之權利。如共 有人不顧他共有人之利益，而就其共有物之全部或一部任意 使用收益，即屬侵害他共有人之權利（最高法院62年台上字 第1803號判例參照）。一般而言，一共有人對共有物為使用 收益，必將影響他共有人之使用收益，民法第818 條之意旨 乃在指明共有人對於共有物全部有用益權，至於使用收益之
方法，則應依民法第820 條之規定定之，由共有人以協議方 式解決。共有人對於共有物之使用收益方法不能達成協議時 ，不能訴請法院裁判，各共有人倘因而無從為共有物之使用 收益，亦僅有讓售其應有部分以退出共有關係，或分割共有 物以消滅共有關係而已。又共有物，除契約另有訂定外，由 共有人共同管理之，民法第820條第1項定有明文。未經共有 人協議分管之共有物，共有人對共有物之特定部分占用收益 ，須徵得他共有人全體之同意，如未經他共有人同意而就共 有物之全部或一部任意占用收益，他共有人得本於所有權請 求除去其妨害或請求向全體共有人返還占用部分（最高法院 91年度台上字第1902號判決參照）。另共有土地之出租，為 共有物管理行為，依民法第820條第1項規定，除契約另有訂 定外，應由共有人全體共有為之，如共人之一人未經其他共 有人之同意，擅將共有物之全部或一部出租他人，對於他共 有人，不生效力。被告蔡漢霖等3 人既自承系爭土地上之涼 亭、鐵皮屋及亭內屋內之水泥地均係其先父蔡忠明所興建鋪 設，而被告張慧敏亦不否認養狗寮為其所搭建，被告蔡漢霖 等3 人雖辯稱蔡忠明出租系爭土地予被告張慧敏時有經過原 告及其他共有人口頭同意，然為原告所否認，而本件系爭土 地並無分管之約定，被告蔡漢霖等3 人復未舉證證明蔡忠明 生前之出租行為確曾獲得全體共有人同意，則蔡忠明生前之 出租行為顯未經全體共有人之同意，而於蔡忠明死亡後，被 告蔡漢霖等3 人因繼承而為系爭土地之共有人，亦自承繼承 其先父蔡忠明與被告張慧敏間之租賃關係，依系爭租賃契約 繼續收取租金，然並未另取得其他共有人之同意，而蔡忠明 生前及被告蔡漢霖等3 人繼承後繼續出租者既為共有物中之 特定土地（如新北市瑞芳地政事務所106年10月31 日瑞土測 字第1002號複丈成果圖所示），對其他共有人之原告仍非有 效，故被告張慧敏就系爭土地對原告而言，亦不能主張有權 占用。依此，被告等人既占用系爭土地如附圖所示編號A 部 分面積109平方公尺、編號B部分353平方公尺、編號C部分13 5 平方公尺，並在其上分別興建鐵皮屋、涼亭、養狗寮及鋪 設水泥地，且其等亦未主張並證明有分管協議 或確曾徵得 他共有人全體之同意，則原告依民法第821條、第767條之規 定，本於所有權請求其等分別除去鐵皮屋、涼亭、養狗寮及 水泥地，並將占用之土地返還全體共有人，於法即無不合。 ㈢不當得利部分：
⑴按「無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其 利益；雖有法律上之原因，而其後已不存在者亦同」，民法 第179條第1項定有明文。又「民法第818 條所定各共有人按
其應有部分，對於共有物之全部有使用收益之權，係指各共 有人得就共有物全部，於無害他共有人之權利限度內，可按 其應有部分行使用益權而言。故共有人如逾越其應有部分之 範圍使用收益時，即係超越其權利範圍而為使用收益，其所 受超過利益，要難謂非不當得利」（最高法院55年台上字第 1949號民事判例）。是共有人將共有物全部出租，即係超越 其權利範圍而為使用收益，其所超過利益，自屬不當得利， 他共有人得按其應有部分請求返還。次按租賃契約乃特定人 間所締之債權契約，出租人不以租賃物所有人為限，關於租 賃上權利義務，存在於締約當事人間，雖與租賃標的物之所 有權歸屬無涉，惟將他人之物出租之出租人，取得租金之利 益，致真正所有權人受損害，即構成不當得利。查，系爭土 地既為共有之關係，則系爭土地之管理、使用、處分權仍屬 於共有人，不容原共有人之一蔡忠明逾越其應有部分取得超 出應有部分之權利，被告蔡漢霖等3人雖因蔡忠明死亡繼承 與被告張慧敏間之系爭租賃契約而為系爭土地之出租人，但 收取租金之權利應仍屬全體共有人，被告蔡漢霖等3人既逾 越其共有人權利範圍對共有物全部為出租並收取租金，就逾 越其應有部分之租金，即難認有法律上的原因，且致原告受 有損害，而應認為構成不當得利，原告自得按其應有部分， 請求被告蔡漢霖等3人返還超出其等所應收取租金之所受利 益。被告蔡漢霖等3人雖辯稱蔡忠明與原告及其他共有人間 有約定租金全數由蔡忠明收取使用，然為原告所否認，被告 蔡漢霖等3人復未提出其他積極證據以實其說，難認此部分 之抗辯為可採。又被告張漢霖等3人獨自使用收益系爭土地 而排除其他共有人使用收益系爭土地之權利，原告就此得請 求被告張漢霖等3人返還不當得利之數額，應由系爭土地合 理使用收益之價值計算之，即應倘系爭土地出租時，原告就 渠等應有部分比例可取得之利益範圍，為原告得對被告張漢 霖等3人主張相當於租金之不當得利數額，是此被告張漢霖 等3人所受之利益即原告所受之損害，應係由系爭土地客觀 上之使用收益價值計算之，即謂相當於租金之不當得利，至 被告張漢霖實際使用收益系爭土地，究竟係由自己使用系爭 土地、無償提供他人使用、低價出租、合理價格出租等方式 ，均無影響，是本件原告得對被告張漢霖等3人主張相當於 租金之不當得利數額，應以系爭土地客觀合理之租金價額計 算之。
㈣又民法第821 條規定，各共有人固得為共有人全體之利益， 就共有物之全部，為回復共有物之請求。然請求返還不當得 利，並無該條規定之適用，請求返還不當得利，而其給付可
分者，各共有人僅得按其應有部分，請求返還。被告張漢霖 等3人之先父蔡忠明自99年3月1日起至103年1月4日死亡止， 被告張漢霖等3人則自繼承時起迄至本院言詞辯論終結之107 年3月20日止，均以每月6,000元租金將系爭土地出租予被告 張慧敏，有原告提出為被告所不爭執真正飲租賃契約在卷可 憑（詳本院卷第11-12頁)，而原告2人之應有部分各為1/6等 情，亦為兩造所不爭執，是原告2人請求被告張漢霖等3人返 還99年3月1日起至107年3月31日止（計8年）按應有部分1/6 計算之不當得利9萬6,000元【（6,000元/月×12月×8年×1 /6＝96,000元】，洵屬有據，逾此範圍之請求，則屬無據， 不應准許。
六、綜上所述，原告依民法第821條、第767條之規定，請求被告 分別將系爭土地如附圖所示編號A部分面積109平方公尺、編 號B部分353平方公尺、編號C部分135平方公尺之鐵皮屋、涼 亭、狗寮及水泥地除去，並將土地返還原告及其他共有人全 體，及請求被告蔡漢霖等3人各給付原告9萬6,000 元，為有 理由，應予准許。逾此範圍之請求，即於法無據，應予駁回 。本判決原告勝訴部分所命給付之價額為25萬0,740 元【計 算式：占用面積597㎡106年1月公告現值420元/㎡＝250,7 40元】，未逾50萬元，應依民事訴訟法第389條第1項第5 款 規定，依職權宣告假執行。
七、本件事證己臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及所提出之各項 證據資料，經審酌認與判決之結果不生影響，爰不予以一一 論列，併此敘明。
八、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條、第85條第1項。中 華 民 國 107 年 4 月 3 日
民事庭法 官 林淑鳳
以上正本係照原本作成。
對於本件判決如有不服，應於收受送達後20日內向本院提出上訴書狀，敘述上訴之理由，上訴於臺灣高等法院，並按他造當事人之人數附具繕本。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 107 年 4 月 3 日
書記官 陳文婕