臺灣臺東地方法院民事簡易判決 106年度東簡字第126號
原 告 郭怜君
訴訟代理人 陳泰毅
被 告 蔡秀欉
上列當事人間請求確認租賃關係存在事件，於中華民國107年3月
21日言詞辯論終結，本院判決如下：
主 文
被告應給付原告新臺幣肆仟玖佰零肆元，及自民國一百零七年二月五日起至民國一百一十一年十月止，按月於每月五日給付原告新臺幣陸佰壹拾參元。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告負擔二分之一，餘由原告負擔。本判決第一項得假執行。
事實及理由
甲、程序方面：
按訴訟送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但擴張或 減縮應受判決事項之聲明者，民事訴訟法第255條第1項第3 款定有明文。本件原告原起訴聲明為：確認被告所有39建號 建物坐落原告563地號土地上有租賃關係存在。被告應按月 給付原告新臺幣5千元；嗣於本院審理中變更為：被告應給 付原告4萬元及自107年2月5日起至111年10月止，按月於每 月5日給付原告5千元，核屬減縮應受判決事項之聲明，於法 並無不合，應予准許。又被告經合法通知，無正當理由，未 於言詞辯期日到場，核無民事訴訟法第386條各款之情事， 爰依原告之聲請為一造辯論之判決，合先敘明。乙、實體方面：
壹、原告主張：坐落臺東縣○○鄉○里段000○000地號土地（下 稱563、566地號土地）原為被告所有，嗣經本院102司執743 0號為拍賣而由原告拍定，並於106年5月1日取得上開土地所 有權，惟被告所有之臺東縣卑南鄉稻葉18號建物（即系爭建 物）占有原告所有之前揭563地號土地（下稱系爭土地）， 依民法第425條之1推定兩造間有租賃關係存在，則被告自應 給付原告租金，審酌該建物占用面積及被告出租該建物每月 可獲得租金2萬元等情，則被告之建物使用原告土地之租金 ，應以每月5千元為適當，爰聲明：被告應給付原告4萬元及 自107年2月5日起至111年10月止，按月於每月5日給付原告5 千元。
貳、被告則以：對系爭建物與系爭土地，兩造間依民法第425條 之1條第1項確有租賃關係存在。惟其租金當事人不能協議時 ，得請求法院定之。系爭土地於105年申報地價為每平方公
尺18元，如此換算應以每年100元為適宜等語資為抗辯，並 聲明：原告之訴駁回。
參、得心證之理由：
一、查系爭建物及系爭土地原為被告所有，然經本院102司執743 0號為拍賣而由原告拍定，並於106年5月1日取得上開土地所 有權，系爭建物所有人即被告與系爭土地所有人即原告，依 民法第425條之1第1項規定推定有租賃關係存在，而系爭建 物占用系爭土地面積為141.4095平方公尺，然被告自原告於 106年5月1日取得563地號土地起，迄今仍未給付租金予原告 等情，有土地登記第二類謄本、臺東地政事務所建物測量成 果圖等件在卷可憑，且經本院依職權調取上開執行卷宗核閱 無誤，並為兩造所不爭，自堪信為真實。
二、按依民法第425條之1第1項成立之租賃關係，其租金數額當 事人不能協議時，得請求法院定之，民法第425條之1第2項 規定甚明。本件兩造有租賃關係，然訴訟期間，兩造就租金 之數額，仍無法達成合意，顯見其等就租金數額不能協議決 定，原告依民法第425條之1第2項規定，請求本院核定本件 租賃關係之租金數額，並據以請求被告給付租金，即屬有據 。
三、次按城市地方房屋之租金，以不超過土地及其建築物申報價 額年息10%為限，又第97條限制租金之規定，於租用基地建 築房屋準用之。土地法第97條、第105條分別定有明文。核 土地法第97條限制租金之立法政策乃基於居住係人民生存之 基本條件，為生存權之內涵，現代福利國家應滿足人民居住 之需求，而立法當時，我國經濟環境，房屋供不應求，為保 護經濟上弱勢承租人，使其能取得適當之居住房屋，以避免 造成居住問題，則該條規定，應僅限於供住宅使用之房屋， 始有其適用。至於營業用房屋，承租人用以營業獲取利潤， 享有商業利益，自非一般居住用房屋可比，倘立法限制租金 額，營業利潤並未相對受限，任其享有鉅額利潤，要非立法 之原意；復就土地法第三章房屋及基地之立法結構觀之，土 地法第94條第1項、第96條規定所稱之房屋類皆指住宅而言 ；再我國經濟現屬已開發國家，房屋之供需與往昔不同，營 業用租金之多寡，自應本諸契約自由之原則，回歸巿場機制 ，方能促進都巿之更新與繁榮。故土地法第97條所指房屋， 應解為不包括供營業使用之房屋，以兼顧租賃雙方之利益， 契合本條之立法本旨。準此，最高法院54年台上字第1528號 判例亦闡示：市場攤位之承租人，不僅在其承租之攤位得以 營商，並得享受整個市場之特殊利益，其應付租金不僅為使 用攤位之對價，且包括此項特殊利益之對價在內，自非普通
之房屋兼土地之承租可比，自不受土地法第97條及實施都市 平均地權條例第48條（舊）所定，房租及地租最高限制之拘 束，即為相同意旨。
四、查系爭建物非被告所自住，而係出租予第三人呂紹禎經營木 材營業用，揆諸前揭法條說明，被告其應付租金不僅為使用 土地之對價，且應包括此項轉租收益之特殊利益對價在內， 故系爭房屋占用系爭土地之租金數額，自非囿限於土地法第 97條第1項所定之租金限額。參酌呂紹禎先前承租臺東縣○ ○鄉○里段000地號、563地號及566地號土地（其原地號為 臺東縣○○鄉○○段000地號、122地號、121地號）面積共 6,912平方公尺，其每月租金共3萬元，業經證人呂紹禎證述 明確（見本院卷第269-273頁），復有租賃契約書在卷可佐 （同上卷第85-87頁），足證系爭土地每平方公尺之月租金 市場行情為4.34元，再佐以系爭土地申報地價每平方公尺18 元，經鑑價其價值為1,435,842元。本院審酌上情，認被告 應給付原告每月租金額應為613元。則原告請求被告已到期 之租金4,904元（即106年5月至107年1月共8個月）及自107 年2月5日起至111年10月止，按月於每月5日給付613元之租 金，洵屬有據。
五、綜上所述，原告依租賃法律關係，請求被告給付4,904元及 自107年2月5日起至111年10月止，按月於每月5日給付613元 之租金，為有理由，應予准許；逾此範圍之請求，則屬無據 ，應予駁回。
肆、兩造其餘攻擊防禦方法及舉證，核與判決結果無影響，爰不 另一一論述，附此敘明。
伍、本件原告勝訴部分係就民事訴訟法第427條訴訟適用簡易程 序所為被告敗訴之判決，爰依同法第389 條第1 項第3 款之 規定，職權宣告假執行。
陸、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條。中 華 民 國 107 年 4 月 11 日
臺東簡易庭 法 官 廖建彥
以上為正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日之不變期間內，向本院提出上訴狀。
中 華 民 國 107 年 4 月 13 日
書記官 蘇美琴