給付租金
臺北簡易庭(民事),北簡字,107年度,756號
TPEV,107,北簡,756,20180402,2

臺灣臺北地方法院民事簡易判決
　　　　　　　　　　　　　　　　　　107年度北簡字第756號
原　　　告　邱朝偉
被　　　告　朱怡儒
上列當事人間給付租金事件，於中華民國107年3月20日言詞辯論
終結，本院判決如下:
主 文
被告應給付原告新臺幣參萬壹仟貳佰玖拾參元。原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由兩造各負擔新臺幣伍佰伍拾伍元。
本判決第一項得假執行；但被告以新臺幣參萬壹仟貳佰玖拾參元為原告預供擔保，得免為假執行。
原告其餘假執行之聲請駁回。
事實及理由
壹、程序方面
被告未於言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法第386條所列各 款情形，爰依原告之聲請，由其一造辯論而為判決。按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴。但請求之基 礎事實同一、擴張或減縮應受判決事項之聲明者，不在此限， 民事訴訟法第255條第1項但書第2、3款定有明文。本件原告於 民國106年10月30日起訴時聲明：㈠被告應將台北市○○區○ ○○路0段000號11樓房屋(下稱系爭房屋)全部遷讓返還原告。 ㈡被告應給付原告新臺幣（下同）6萬4,494元。並自106年9月 20日起至遷讓交屋日止，按月賠償原告3萬8,000元。原告嗣於 106年11月16日具狀陳明被告已返還系爭房屋，並變更聲明為 ：被告應給付原告10萬5,780元（見本院卷第15至16頁），請 求之基礎事實同一、屬擴張或減縮應受判決事項之聲明，應予 准許。
貳、實體方面
原告主張：原告於106年3月1日與被告簽訂房屋租賃契約書， 約定由原告將所有門牌號碼台北市○○區○○○路○段000號 11樓房屋（下稱系爭房屋）出租予被告，租期十個月，自106 年3月20日起至106年12月31日止，每月租金1萬9,500元（下稱 系爭租約）。水、電、瓦斯及管理費用均由被告自行負擔。詎 料被告迄今共積欠自106年8月20日起至106年12月19日之租金7 萬8,000元（計算式：19,500元×4＝78,000元）及依系爭契約 第7條請求違約金1個月，共計9萬7,500元，及106年8至11月網 路費用每月990元、管理費用1,080元，共計4月為8,280元，故 被告共積欠原告10萬5,780元，因被告於106年10月底將系爭房 屋點交給原所有權人，並非依約點交給原告，故生其它財物損



失，如點交物品短少、裝修損壞、傢俱損壞、房間整理、垃圾 清除、傢俱搬運等費用，租押金3萬9,000元並未自請求金額內 扣除，並聲明：㈠被告應給付原告10萬5,780元。㈡願供擔保 聲請宣告假執行。
得心證之理由
㈠本件相關事實
⒈原告與訴外人阮韻芬簽訂房屋租賃契約，約定原告向阮韻 芬承租台北市○○區○○○路○段000號11樓系爭房屋， 租期自105年1月1日起至106年12月31日止，共計2年，每 月租金1萬5,000元。（租賃契約見本院卷第49至50頁） ⒉兩造於106年3月1日簽訂房屋租賃契約書，約定原告將系 爭房屋出租予被告，自106年3月20日起至106年12月31日 止，每月租金1萬9,500元，擔保金3萬9,000元，被告得提 前終止契約，但應賠償原告1個月租金之違約金。（房屋 租賃契約書見本院卷第5至6頁）
⒊原告於106年10月16日以存證信函以被告於106年8月、9月 、10月未再支付租金，請於函到3日內匯齊3個月房屋予原 告，否則即時終止租約，被告於106年10月20日收受存證 信函。（存證信函及回執見本院卷第7至8頁、第55頁） ⒋被告給付租金予原告至106年8月19日，自106年8月20日未 給付租金予原告。
⒌原告於106年11月16日具狀表示：因被告已交還房屋，故 撤回遷讓返還房屋部分訴之聲明。（原告書狀見本院卷第 15至16頁）
⒍原告107年3月14日具狀表示：被告透過管理員，於106年 10月底前直接交還房子房屋所有權人（原告不知詳細時間 ，是原所有權人轉告）。（原告書狀見本院卷第47頁） ⒎原告曾以屋主阮韻芬於106年11月間租賃期間內，未經原 告同意，擅將系爭房屋門鎖更換，妨害原告使用屋之權利 ，涉犯刑法第304條第1項之強制罪嫌而提起告訴，經臺灣 臺北地方法院檢察署（下稱台北地檢署）檢察官於106年 12月20日以106年度偵字第27414號處分書為不起訴處分， 理由為：阮韻芬固承認將系爭房屋出租與原告，且後來更 換門鎖等情，惟堅決否認有強制犯嫌，辯稱：阮韻芬與原 告簽訂租賃契約時，因為阮韻芬想隨時賣屋，故約定阮韻 芬要將房屋收回前1個月，要通知原告，原告也同意，之 後於106年5月8日要售屋帶人看房，但聯絡不上原告，後 來原告才以Line告知已轉租別人，阮韻芬就按照合約，寄 掛號信通知原告要將房屋收回，請原告於同年6月9日前將 該屋返還，但原告仍不返還，阮韻芬遂於同年7月27日再



寄送存證信函與原告，表示這樣是侵占，但管理員向伊表 示原告拒收該存證信函，且原告根本未居住在該屋內，住 在該處是朱怡儒（即本件被告），阮韻芬經由管理員，於 同年8月3日聯繫到朱怡儒，朱怡儒表示原告宣稱其為屋主 ，因為感到害怕，請阮韻芬幫忙換鎖，故阮韻芬於同年8 月6日請鎖匠幫朱怡儒換鎖等語。...阮韻芬更換新門鎖之 後，既未直接或間接對人施強暴脅迫之手段，核與刑法第 304條第1項之構成要件不合。次查，阮韻芬於106年5月10 日寄信通知原告預告終止租賃契約，並以LINE通訊軟體傳 訊息告知原告已發函終止租約，並於同年7月26日以存證 信函通知原告返還該屋，阮韻芬經該屋實際承租人朱怡儒 同意，於同年8月26日更換門鎖等情，有阮韻芬提出之信 函、信封、阮韻芬所發之存證信函、朱怡儒所發之存證信 函等影本以及上開訊息對話紀錄之擷圖附卷可稽，足認阮 韻芬認為其經實際居住之房客同意而更換門鎖，難認其主 觀有何強制之犯意。此外，復查無其他積極證據足認被告 有何上揭犯行，依首揭法條及說明，應認其犯罪嫌疑不足 。（台北地檢署106年度偵字第27414號不起訴處分書見本 院卷第56至57頁）
㈡被告於106年10月31日之前將系爭房屋交還，兩造系爭契約 業於106年10月31日終止。
⒈系爭租約為自106年3月20日起至106年12月31日止之定期 租約。原告於106年11月16日具狀表示：因被告已交還房 屋，故撤回遷讓返還房屋部分訴之聲明（原告書狀見本院 卷第15至16頁），原告又於107年3月14日具狀表示：被告 透過管理員，於106年10月底前直接交還房子房屋所有權 人（原告不知詳細時間，是原所有權人轉告）（原告書狀 見本院卷第47頁），可知被告已於106年10月31日前自系 爭房屋遷出，將房屋交還，兩造系爭契約業於106年10月 31日終止。
⒉至原告於106年10月19日催告被告3日內給付欠租否則終止 契約之存證信函（見本院卷第7至8頁），因被告積欠106 年8月20日起積欠每月1萬9,500元之租金，至被告106年10 月20日收受該存證信函（回執見本院卷第55頁）時止，扣 除押租金3萬9,000元後，並未達2個月之租額，與民法第 440條之規定不符，原告上開存證信函終止為不合法，附 此敘明。
㈢被告應給付原告3萬1,293元。
⒈兩造間系爭租約於106年10月31日終止，被告應給付原告 106年8月20日起至106年10月31日止，共計2月又11日之租



金4萬5,919元〔計算式：（19,500元×2）+（19,500元 /31×11日）＝45,919元〕及管理費2,543元〔計算式：（ 1,080元×2）+（1,080元/31×11日）＝2,543元〕。 ⒉系爭租約為自106年3月20日起至106年12月31日止之定期 租約，系爭租約第6條最後1項約定（見本院卷第6頁）被 告得提前終止租約，但應賠償原告1個月租金即違約金1萬 9,500元。
⒊系爭契約第6條約定網路電視費990元，則自106年8月20日 起至106年10月31日止，共計2月又11日之網路電視費為 2,331元〔計算式：（990元×2）+（990元/31×11日）＝ 2,331元〕，原告請求被告支付2,331元網路電視費部分為 有理由，其餘部分，並無理由。至原告提出之凱擘投份有 限公司106年8月31日統一發票記載買受人密思創意行銷有 限公司106年9月1日起至106年9月30日止CM上網費200M/30 M總計857元、凱擘投份有限公司106年10月12日統一發票 記載買受人密思創意行銷有限公司106年10月1日起至106 年10月31日止CM上網費200M/30M總計857元、新台北有線 電視股份有限公司106年8月31日統一發票記載買受人密思 創意行銷有限公司106年9月1日起至106年9月30日止數位 視訊費合計542元、新台北有線電視股份有限公司106年10 月13日統一發票記載買受人密思創意行銷有限公司106年 10月1日起至106年10月31日止數位視訊費合計542元（見 本院卷第51至54頁），尚難認為被告所使用而應由被告支 付，附此敘明。
⒋按押租金之主要目的在於擔保承租人履行租賃債務，故租 賃關係消滅後，承租人如有欠租或其他債務不履行時，其 所交付之押租金，發生當然抵充之效力，而於抵充後，猶 有餘額，始生返還押租金之問題（最高法院87年度台上字 第1631號判決意旨參照）。被告承租系爭房屋時，曾交付 原告3萬9,000元供作押租金（見本院卷第5頁），而被告 積欠原告租金4萬5,919元、提前終止契約違約金1萬9,500 元、管理費2,543元、網路電視費2,331元，共計7萬0,293 元（計算式：45,919＋19,500＋2,543＋2,331=70,293） ，又被告已於106年10月31日交還房屋，已如前述，而原 告未再舉證證明被告有何債務不履行情事，則扣除押租後 ，被告尚應給付原告3萬1,293元（計算式：70,293-39,00 0=31,293）。從而，原告請求被告給付3萬1,293元部分， 為有理由，應予准許，至逾此範圍之請求，為無理由，應 予駁回。
本判決原告勝訴部係就民事訴訟法第427條訴訟適用簡易程序



所為被告敗訴之判決，依同法第389條第1項第3款規定，應依 職權宣告假執行。本院並依同法第392條第2項規定，依職權宣 告被告如預供擔保，得免為假執行。至原告敗訴部分，其假執 行之聲請為無理由，應併予駁回。
本件事證已臻明確，當事人其餘主張陳述及所提之證據，經審 酌後於本件判決結果無影響，爰不逐一論述，附此敘明。本件訴訟費用額，依後附計算書確定如主文所示金額。中 華 民 國 107 年 4 月 2 日
臺灣臺北地方法院臺北簡易庭
法 官 周美雲
以上正本證明與原本無異。
如不服本判決，應於判決送達後20日內向本庭（臺北市○○○路0段000巷0號）提出上訴狀。（須按他造當事人之人數附繕本）如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中 華 民 國 107 年 4 月 2 日
書記官 翁挺育
計 算 書
項 目 金 額（新臺幣） 備 註
第一審裁判費 1,110元
合 計 1,110元