臺灣臺中地方法院民事判決 107年度中簡字第645號
原 告 吳中偉
被 告 奇洋貿易有限公司
法定代理人 陳偉政
被 告 黃得彰
上列當事人間請求遷讓房屋事件，本院於中華民國107年3月26日
言詞辯論終結，判決如下：
主 文
被告奇洋貿易有限公司應將坐落門牌號碼臺中市○區○○路00號之21之房屋全部遷讓交還原告。
被告應給付原告新臺幣肆萬玖仟肆佰捌拾玖元。被告應自民國一百零七年二月二十三日起至遷讓第一項之房屋時止，按月給付原告新臺幣壹萬伍仟壹佰壹拾貳元。訴訟費用由被告負擔。
本判決得假執行。
事實及理由
壹、程序方面：
一、被告均未於言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法第386條各 款所列情形，應依原告之聲請，由其一造辯論而為判決。二、訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但擴張或減 縮應受判決事項之聲明者，不在此限，民事訴訟法第255條 第1項第3款定有明文。本件原告於起訴時，其訴之聲明第一 項係請求被告2人將坐落門牌號碼臺中市○區○○路00號之 21房屋（下稱系爭房屋）全部遷讓返還原告；聲明第二項係 請求被告應給付新臺幣（下同）49,564元，嗣於訴狀送達後 ，減縮訴之聲明第一項為請求項係請求被告奇洋貿易有限公 司（下稱奇洋公司）將系爭房屋全部騰空後返還原告；聲明 第二項則減縮為請求被告應給付49,489元，核其性質均為減 縮應受判決事項之聲明，依前開規定，自屬適法。貳、實體方面：
一、原告起訴主張：
㈠被告奇洋公司於民國106年5月23日向原告承租系爭房屋，約 定租期為自106年5月23日起至107年5月22日止，租金為每月 7,556元，應於每期首日前給付，並約定押租金15,112元（ 下稱系爭租約），兩造所訂立之系爭租約並約定如奇洋公司 積欠房租、水電費、或違約時視為提前終止系爭租約，奇洋 公司亦應賠償原告每月7,556元至原告尋獲新承租人承租時 止，又約定奇洋公司於系爭租約終止時如未即時遷出，奇洋 公司應按月給付租金之五倍所計算違約金予原告，黃得彰則 同意擔任系爭租約之連帶保證人。詎奇洋公司於承租後僅給
付4個月租金至106年8月止，其後即未再給付租欠，至107年 1月24日止，合計已積欠達5個月之租金，經原告多次口頭向 其催討租金，並以存證信函催告，均未獲置理，依系爭租約 第5條約定，奇洋公司所交付之押租金應先扣抵奇洋公司依 系爭租約第4條約定奇洋公司因逾期繳交租金按每日500元計 算之違約金，原告減縮以每期租金之百分之三十計算奇洋公 司逾期5個月之違約金為11,325元（計算式：7,556×30％× 5＝11,334，原告僅主張11,325元），押租金扣除該部分違 約金後餘額為3,787元，奇洋公司所積欠5個月之租金再扣除 該押租金餘額後，尚欠租金合計33,993元（計算式：7,556 ×5＝37,780，37,780－3,787＝33,993），已超過2期之租 金。原告自得依民法第440條第1、2項之規定終止租賃契約 ，並請求被告返還租賃物，原告並得依系爭租約第12條約定 ，請求奇洋公司給付原告懲罰性違約金12,000元。 ㈡另依系爭租約約定租賃期間之水、電、管理費由奇洋公司負 擔，惟奇洋公司均未給付，積欠原告水電管理費合計3,496 元（計算式：水費936元＋電費135元＋大樓管理費2,500元 ＝3,571元，原告僅主張3,496元）。 ㈢綜上所述，被告應給付原告積欠之租金、違約金及水電管理 費合計49,489元（計算式：積欠租金33,993＋懲罰性違約金 12,000＋水電管理費3,496＝49,489）。 ㈣又系爭租賃契約經原告終止後，奇洋公司即無使用系爭房屋 之合法權源，原告並得依民法第179條或及系爭租約第13條 規定，請求被告按月給付原告自107年2月7日起至被告遷讓 交還房屋之日止之不當得利及違約金合計15,112元。 ㈤被告黃得彰為系爭租約之連帶保證人，依系爭租約第15條約 定，被告黃得彰就奇洋公司於系爭租約違約時應與奇洋公司 負連帶賠償責任。
㈥訴之聲明：
⑴被告奇洋公司應將坐落門牌號碼臺中市○區○○路00號之21 房屋騰空後返還原告。
⑵被告應給付原告49,489元，及自107年2月23日起至遷讓前項 房屋時止，按月給付原告15,112元。
二、被告未於言詞辯論期日到場，亦未提出準備書狀作何聲明或 陳述。
三、得心證之理由：
㈠按當事人對於他造主張之事實，於言詞辯論時不爭執者，視 同自認；當事人對於他造主張之事實，已於相當時期受合法 之通知，而於言詞辯論期日不到場，亦未提出準備書狀爭執 者，準用第一項之規定，民事訴訟法第280條第 1項、第3項
分別定有明文。查原告主張被告奇洋公司帶同黃得彰擔任連 帶保證人，向原告租賃系爭房屋，約定租期為自106年5月23 日起至107年5月22日止，租金為每月7,556元，應於每月首 日前給付，且已積欠達5個月共33,993元之租金，經原告催 告未果，已終止契約，另被告奇洋公司積欠水、電及大樓管 理費合計3,496元等事實，業據原告提出房屋租賃契約書、 存證信函及收信回執、106年期房屋稅轉讓繳納證明、電費 繳款明細表、水費催繳通知、管理費催繳通知等為證。被告 受本院相當時期合法之通知，於言詞辯論期日既未到場，復 未提出任何書狀爭執，依前揭規定，亦應視同自認，堪信原 告之主張為真實。
㈡按承租人租金支付有遲延者，出租人得定相當期限，催告承 租人支付租金，如承租人於其期限內不為支付，出租人得終 止契約。租賃物為房屋者，遲付租金之總額，非達二個月之 租額，不得依前項之規定，終止契約。承租人於租賃關係終 止後，應返還租賃物。民法第440條第1項、第2項、第455條 前段分別定有明文。本件系爭租約既因被告奇洋公司遲付租 金達二個月以上，且經原告為終止之意思表示，依前揭規定 ，原告基於租賃物返還請求權請求被告返還系爭房屋，為有 理由，應予准許。
㈢再查，系爭租約第12條第3項約定：「因乙方（即被告奇洋 公司）積欠房資、水電費或違約時視為乙方提前終止租約， 乙方應給付甲方懲罰性違約金新台幣壹萬貳仟元整，乙方並 應賠償甲方每月新台幣7,556元整，至甲方尋獲新址承租人 並簽立租約日止。」、第13條第2項約定：「乙方未即時遷 出返還房屋時，甲方（即原告）每月得向乙方請求按照月租 金伍被支付違約金至遷讓完竣，乙方及連帶保證人丙方，決 無異議。」、第15條第2項約定：「乙方如有違背本契約各 條項或損害租賃房屋等情事時丙方（即被告黃得彰）應連帶 負賠償損害責任並願拋棄先訴抗辯權。」本件被告奇洋公司 未依系爭租約繳納相關之水電費、管理費，並被告奇洋公司 遲付租金達二個月以上，已如前述，則原告主張依系爭租約 請求被告連帶給付違約金及相關之水電費、管理費合計49,5 64元，核屬有據。
㈣又按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其 利益。雖有法律上之原因，而其後已不存在者，亦同，民法 第179條定有明文。又按租賃關係消滅後，承租人繼續占用 租賃標的物，可能獲得相當於租金之利益，出租人因而受有 不能使用收益之損害，顯亦侵害出租人之權利，此亦為社會 通常之觀念，再無權占有他人房地，可能獲得相當於租金之
利益（最高法院61年台上字第1695號判例意旨參照）。查被 告奇洋公司帶同被告黃得彰擔任連帶保證人，向原告承租系 爭房屋，並奇洋公司予原告間之租賃關業經終止，核如前述 ，則被告奇洋公司於租賃關係消滅後，仍繼續無權占有使用 系爭房屋，自獲有相當於租金之不當得利，致原告受有無法 使用收益系爭房屋之損害。玆原告將系爭房屋出租與被告奇 洋公司，每月租金為15,112元，業如上述。準此，原告依不 當得利及連帶保證之法律關係，請求被告自107年2月23日起 至返還系爭房屋之日止，按月給付原告以15,112元計算之相 當於租金之不當得利，亦屬有據。
㈤綜上所述，原告依民法第455條前段之規定及系爭租約之法 律關係，請求被告奇洋公司遷讓返還系爭房屋；且依系爭租 約、不當得利及連帶保證之法律關係，請求被告給付積欠之 租金、水電費、管理費及違約金合計49,564元，並請求被告 給付自107年2月23日起至遷讓返還系爭房屋之日止，按月給 付原告15,112元，均有理由，應予准許。四、本判決係依民事訴訟法第427條第1、2項規定適用簡易訴訟 程序，所為被告敗訴判決，應適用民事訴訟法第389條第1項 第3款之規定，依職權宣告假執行。原告雖聲請供擔保宣告 假執行，惟本件係屬簡易訴訟程序，依民事訴訟法第389條 第1項第3款規定，法院為被告敗訴判決時，原應依職權宣告 假執行，而無待於原告之聲請，是原告聲請供擔保為假執行 之宣告，無非促使法院職權之發動而已，本院自無須就其聲 請為准駁之裁判，附此敘明。又就將來給付之訴之假執行之 聲請部分，因財產權之將來給付訴訟，在判決時履行期固未 屆至，惟在判決確定前，仍有屆清償期之可能或有部分屆清 償期，不能謂無宣告假執行之實益，故仍應宣告假執行，併 予敘明。
五、訴訟費用負擔及宣告假執行之依據：民事訴訟法第78條、第 85條第1項、第389條第1項第3款。
中 華 民 國 107 年 4 月 23 日
臺灣臺中地方法院臺中簡易庭
法 官 戴博誠
以上正本係照原本作成。
如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀並表明上訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後20日內補提上訴理由書（須附繕本）。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 107 年 4 月 23 日
書記官 林素真
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