臺灣臺中地方法院民事簡易判決 106年度中簡字第3495號
原 告 王曼玲
訴訟代理人 李文中律師
被 告 林銘偉
訴訟代理人 何崇民律師
複 代理人 黃珮茹律師
王令宜
上列當事人間請求給付租金事件，本院於民國107年3月28日言詞
辯論終結，判決如下：
主 文
被告應將門牌號碼臺中市○○○道○段○巷○○弄○○號房屋全部騰空並遷讓返還予原告。
被告應給付原告新臺幣叁拾玖萬貳仟元，及按如附表一所示各期金額分別自其利息起算日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。
被告應自民國一百零三年八月一日起至遷讓返還上開房屋之日止，按月給付原告新臺幣伍萬陸仟元。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告負擔十分之九，餘由原告負擔。本判決第一項至第三項原告勝訴部分，得假執行。 事實及理由
一、程序方面：按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴 ，但請求之基礎事實同一者，或不甚礙被告之防禦及訴訟之 終結者，不在此限，民事訴訟法第255條第1項第2款及第7款 分別定有明文。查原告原起訴聲明為被告應給付原告新臺幣 （下同）476,000元，及自民國102年3月1日起至清償日止， 按週年利率5%計算之利息等語（見本院支付命令卷第2頁背 面）；其後於107年1月8日具民事變更訴之聲明暨追加起訴 狀追加聲明第1項為被告應將門牌號碼為臺中市○○○道○ 段0巷00弄00號之房屋遷讓返還予原告，另變更聲明第2項為 被告應給付原告47萬6000元，及按附表所示各期金額分別自 其利息起算日起至清償日止，按年息5%計算之利息，又追加 聲明第3項為被告應自103年8月1日起至遷讓返還上開房屋之 日止，按月給付原告5萬6000元等語（見本院卷第27頁）； 經核，該等聲明之變更及追加，均本於原主張內容之同一事 實，與原請求基礎之訴訟資料、證據資料均得相互援用，請 求之基礎事實同一，且均不甚礙被告之防禦及訴訟之終結， 揆諸上開說明，原告為此聲明之變更及追加，應予准許。二、原告主張：兩造於100年6月19日就原門牌號碼為臺中市○○ 區○○○路○○巷0弄00號（門牌整編後為臺中市○○○道
○段0巷00弄00號）房屋（下稱系爭房屋）簽立房屋租賃契 約書（下稱系爭租約），雙方於系爭租約第2條約定租期自1 00年7月1日起至103年7月31日止；並於系爭租約第3條約定 每月租金為28,000元，又被告即承租人不得藉任何理由拖延 或拒納，亦不得由保證金抵扣做為租金；且依系爭租約第5 條約定被告應於每月5日以前支付租金；又系爭租約第8條約 定：「乙方（即被告）於租期屆滿時，除經甲方（即原告） 同意繼續出租外，不得藉詞推諉或主張任何權利，如不即時 遷讓交還房屋時，甲方每月得向乙方請求按照租金2倍之違 約金至遷讓完了之日止，乙方及連帶保證人丙方，決無異議 。」，是倘若系爭租約租期屆滿時，除非徵得出租人即原告 之同意，否則即為不再續租。詎兩造簽訂系爭租約，且原告 依約交付系爭房屋予被告使用後，被告竟自102年3月起即拒 付租金，總計至103年7月31日租期屆滿之日止（共17個月） ，共已積欠17個月租金計476,000元（計算式：28,000×17 ＝476,000元）未支付予原告。而兩造既已明訂被告應於每 月5日以前支付當月租金，則各期租金之給付係有確定期限 者，被告自應於每月給付期限屆至時起，負遲延責任甚明， 是原告主張被告應按附表所示各期金額分別自其利息起算日 起至清償日止，按年息5%計算之利息，當屬有據。又以，原 告前曾於102年5月13日委請律師寄發信函予被告表示終止系 爭租約，足見原告早已向被告表示於租期屆滿後即不再續租 ，且原告既無明示同意被告繼續使用收益系爭房屋，亦非未 為任何表示而續收被告所繳納租金之情，是本件並無民法第 451條租賃契約默示更新而變更為不定期租賃契約規定之適 用。從而，系爭租約既已屆滿，而被告迄今仍未即時遷讓交 還系爭房屋予原告，並積欠原告上開租金未為給付，則原告 依兩造系爭租約上開約定之租賃契約關係，自得向被告請求 遷讓返還系爭房屋，及給付前所積欠之租金及遲延利息，並 請求被告給付自103年8月1日（租期屆滿翌日）起至遷讓返 還上開房屋止，按月給付租金2倍即56,000元（計算式：28, 000×2＝56,000）之違約金予原告等語。並聲明：（1）被 告應將系爭房屋騰空並遷讓返還予原告。（2）被告應給付 原告47萬6000元，及按如附表所示各期金額分別自其利息起 算日起至清償日止，按年息5%計算之利息。（3）被告應自1 03年8月1日起至遷讓返還上開房屋之日止，按月給付原告5 萬6000元。（4）願供擔保，請准宣告假執行。三、原告對被告抗辯所為陳述：
（一）按租賃為債之契約，出租人不以租賃物所有人為限；就出 租人無所有權之物，亦得成立；以他人之物出租，其租約
並非無效，有最高法院48年度台上字第1258號判例及97年 度台上字第979號判決可參，是系爭租約為有效成立，並 無權利瑕疵而無效之情，而原告既已交付系爭房屋予被告 使用收益，已依債之本旨為給付，又被告自102年3月間拒 絕依系爭租約交付租金予原告，且迄仍占用系爭房屋經營 「台中東海貍小路定食屋」（下稱系爭定食屋），並自承 其每日營業額至少10,000元，原告於系爭定食屋之網頁頁 面中亦查知系爭定食屋每日均有營業，並非顯示已歇業， 難認有被告所指曾歇業而無使用並已遷讓返還予原告之情 ，則原告依系爭租約為本件請求，自屬有據，並無違反誠 信原則或權利濫用之虞，被告亦無同時履行抗辯權之適用 ，且基於契約自由原則，系爭租約第8條約定之違約金亦 無過高之情。另系爭租約第23條約定「若房屋主權有任何 移轉，造成乙方（即被告）損失，所有損失甲方（即原告 ）負責（搬遷費用）」，因該條為兩造以手寫方式磋商後 締約，足證被告於締約時已充分了解系爭房屋之所有權恐 有不明等相關爭議之情，是被告辯稱締約時不知原告無合 法權利，系爭租約有無效之情云云，顯非可採。（二）另系爭租約第2條及第6條約定保證金（押租金）不得扣抵 作為租金，且原告應於被告遷空交還房屋後無息退還押租 保證金，是依兩造上開約定，被告既迄未遷空交還系爭房 屋予原告，原告自無返還押租金8萬4000元之義務，即返 還押租金之債務尚未至清償期，被告自無從主張以押租金 為抵銷。
（三）被告雖辯稱其現已與系爭房屋之遺產管理人即財政部國有 財產署北區分署（下稱國產署）就系爭房屋之承租為磋商 ，且國產署向其表示不應向原告繳納租金，並有意使被告 繼續使用系爭房屋云云；然被告僅空言辯稱上情，未舉證 以明，已無可信；況依被告所提被證2國產署函文載明「 台端（指被告）使用被繼承人尹興章所遺系爭房屋，因未 提出合法使用權源之證明文件，請盡速遷離該屋」及「台 端請求承租或購買系爭房地，因未符規定，未便受理」等 語，可見被告上開所述非真。再者，國產署擔任系爭房屋 遺產管理人期間，雖曾向原告追收使用補償金196萬元， 且被繼承人尹興章所遺系爭房地之公示催告期間已於103 年8月21日屆滿，原告前未提起訴訟權利主張，固屬無訛 ；然此與原告依系爭租約行使本件相關權利無涉，復原告 嗣後仍得以尹興章為系爭房地出名人之借名登記關係，向 國產署主張系爭房地之真正權利人為訴外人王一心（或王 一心之全體繼承人），均不影響原告所為本件請求，是被
告以此抗辯，當非有據。
四、被告則以：下列情詞，資為抗辯。
（一）原告係無權出租他人即國產署之系爭房地，是系爭租約應 屬無效。又系爭租約縱屬有效，然系爭租約屆期後，原告 始終未對被告為請求，則系爭租約若為有效，亦當有民法 第451條租賃契約默示更新而變更為不定期租賃契約規定 之適用，則原告請求被告遷讓交還系爭房屋，應屬無據。 另106年7月間被告並無占有系爭房屋，此見臺中市政府警 察局烏日分局106年7月29日中市警烏分偵字第10600274 57號函文中載明「106年7月間經員警實地查訪，系爭房屋 原經營餐飲服務，現已歇業無人居住」等語及所附現場照 片可明，足證106年7月間被告已依系爭租約第6條規定遷 空交還予原告甚明，則縱被告現時仍占有系爭房屋無訛， 亦屬嗣後無權占有國產署所管理之系爭房地，與系爭租約 毫無關係，則原告基於租賃物返還請求權請求被告遷讓返 還系爭房屋予原告，為無理由。
（二）系爭房地之遺產管理人為國產署，而國產署已表示願與被 告磋商，甚向被告請求繳納使用補償金（前曾勘查並確認 被告為實際使用人），似有意使被告繼續使用，是如仍容 許原告依系爭租約請求返還系爭房屋予原告，顯有違反所 有權人之意思（無形僭越所有權人之地位）暨誠信原則之 嫌。再者，倘若原告得依租賃物返還請求權主張被告返還 系爭房屋，則原告至多回復為伊無權占有之狀態，勢再遭 所有權人即國產署另行使其所有物返還請求權之權利，是 原告請求被告返還系爭房屋予原告，毫無任何實益可言， 且將嚴重損害所有權人即國產署完全行使系爭房屋所有權 利之地位，原告此舉已有民法第148條權利濫用之虞。（三）再原告屬無權出租系爭房屋予被告，應認原告並無交付合 於約定使用、收益之租賃物，亦未於租賃關係存續中保持 租賃物合於約定使用、收益狀態，且因系爭房地之所有權 人即國產署就系爭房屋主張回復請求權（物上請求權）， 致被告不能為約定之使用、收益，故得主張同時履行抗辯 權拒絕給付租金或請求免給付租金。又縱認被告主張同時 履行抗辯權無理由，因被告就系爭房屋之使用受到第三人 主張權利，致用益權受有限制，自存有權利之瑕疵無疑， 得依租賃之權利瑕疵擔保規定主張減少租金。又被告於簽 訂時曾交付押租保證金8萬4000元予原告，是倘認被告應 給付欠租予原告，因系爭租約第3條所載係不得扣抵作為 租金（每月），並非約定在騰空房屋之時，不得扣除，亦 未約定不得扣抵租金以外之其他債務不履行情事（即違約
金部分），則被告既已於106年7月間騰空交還系爭房屋予 原告，應可就此押租金主張抵銷。
（四）又系爭租約屆期後，原告始終未對被告為請求，原告乃直 至106年6月始以支付命令為請求，顯然意圖牟取高額違約 金，相當於以迂迴方式達成非法所許之效果，應認屬脫法 行為，依民法第71條規定等，應認屬無效，否則無異鼓勵 無權之人任意占用國有土地為出租牟利。又縱認系爭租約 有效，原告亦不得再對被告請求違約金，倘認原告得對被 告請求違約金，其數額顯屬過高，請法院斟酌原告實際上 所受損失極微，參以被告得主張權利瑕疵擔保之客觀事實 ，酌予適當公允之違約金數額。
（五）並聲明：原告之訴駁回。
五、本院得心證之理由：
（一）查原告主張兩造於上開時日簽訂系爭租約，約定租期自10 0年7月1日起至103年7月31日止，每月租金為28,000元， 應於每月5日前為給付，租期屆滿時，除經原告同意繼續 出租外，不得藉詞推諉或主張任何權利，如不即時遷讓交 還房屋時，原告每月得向被告請求按照租金2倍（即5萬60 00元）之違約金至遷讓完了之日止，而兩造簽訂系爭租約 且原告依約交付系爭房屋予被告使用後，被告自102年3月 起即拒付租金，總計至103年7月31日租期屆滿之日止，共 已積欠17個月租金計476,000元未交付原告，而原告曾於1 02年5月13日委請律師寄發信函予被告表示欲終止系爭租 約，現今系爭租約亦早已期滿，然被告迄仍使用系爭房屋 經營系爭定食屋等事實，業據原告提出與伊所述相符之系 爭租約、102年5月13日律師函、被告於系爭房屋經營定食 屋之網際網路資料及官方Facebook頁面等為證，此部分為 被告所不爭執，自堪信為真實。
（二）至原告主張系爭租約已期滿屆至，被告應遷讓返還系爭房 屋予原告，且應給付積欠之租金及違約金，又被告前已交 付之押租金既約明不可扣抵租金，自不得於此主張抵銷等 情，則為被告所否認，並以上情置辯。是本件爭點乃為： （1）被告辯稱原告非系爭房屋之所有權人，為無權出租 系爭房屋之人，故系爭租約為無效，是否有據？（2）被 告抗辯系爭租約倘為有效，然因租期已屆滿而為不定期租 賃；又被告使用系爭房屋時則遭國產署主張物上請求權而 無法繼續使用收益系爭房屋，自得主張原告未交付合於約 定使用收益之租賃物，而主張同時履行抗辯權以拒絕給付 租金或請求免給付租金，有無理由？（3）被告辯稱系爭 租約縱認有效，然被告已於106年7月間歇業而遷讓返還系
爭房屋予原告，現占有使用系爭房屋並非基於系爭租約， 而屬無權占有所有權人國產署之系爭房屋，原告非得基於 系爭租約請求遷讓返還系爭房屋予原告，是否可採？（4 ）被告主張以其前所交付之押租金8萬4000元抵銷積欠之 租金或違約金，另兩造之違約金約定過高，應予酌減，是 否有據？
（三）按租賃，就出租人無所有權之物，亦得成立；又租賃，乃 特定當事人間所締之契約，出租人既不以所有人為限，則 在租賃關係存續中，關於租賃上權利之行使，例如欠租之 催告，終止之表示等項，概應由締結契約之名義人行之， 始能生效；以他人之物出租，其租約並非無效，此有最高 法院33年上字第84號判例、48年台上字第1258號判例及97 年度台上字第979號判決可資參照。查被告辯稱系爭房屋 之登記所有權人原為尹興章，尹興章死亡後，原由國產署 託管，因屬無人繼承之遺產，而於106年9月5日收歸國有 等情，固據被告提出國產署102年3月22日函文及系爭房屋 登記第二類謄本為證（見本院卷第55至56頁），且為原告 所不爭，堪認為真。然則，被告辯稱原告係無權出租他人 即國產署之物即系爭房屋，其係事後知悉上情，故系爭租 約應屬無效云云，則為原告所否認。而查，原告前自96年 7月12日起即出租尹興章名下之系爭房屋予被告，其後續 約與被告簽訂系爭租約，租期至103年7月31日止，乃為兩 造所不爭，且有系爭租約及被告所提存證信函在卷可參， 揆諸上開說明，堪認系爭租約並未因原告非系爭房屋之所 有權人而無效甚明，是被告此部分所辯，當非可採。（四）次按，租賃期限屆滿後，承租人仍為租賃物之使用收益， 而出租人不即表示反對之意思者，視為以不定期限繼續契 約，民法第451條定有明文。該條之規定，意在防止出租 人於租期屆滿後，明知承租人就租賃物繼續使用收益而無 反對之表示，過後忽又主張租賃關係消滅，使承租人陷於 窘境而設，並非含有必須於租期屆滿時，始得表示反對之 意義存在；故於訂約之際，訂明期滿後絕不續租，或續租 應另訂契約者，仍難謂不發生阻止續約之效力（最高法院 55年台上字第276號判例要旨參見）。查被告固辯稱縱認 系爭租約為有效，然原告自系爭租約期滿後，均未對被告 為任何請求，應認已默示同意轉為不定期租約云云；惟此 為原告所否認。而查，審之系爭租約第8條約定：「乙方 （即被告）於租期屆滿時，除經甲方（即原告）同意繼續 出租外，不得藉詞推諉或主張任何權利，如不即時遷讓交 還房屋時，甲方每月得向乙方請求按照租金2倍之違約金
至遷讓完了之日止，乙方及連帶保證人丙方，決無異議。 」（見支付命令卷第5頁），且原告前亦曾於租期屆滿前 以102年5月13日律師函表示欲終止系爭租約，又被告乃自 102年3月間起迄今均未繳付任何租金予原告，均如前述， 足見原告確已預為表示於租期屆滿時不再續租，亦未於租 賃期滿後繼續向被告收取使用租金之情，自無明示或默示 同意被告繼續使用收益系爭房屋而符於民法第451條所定 租賃契約默示更新要件之情至明。準此，依上開說明，堪 認兩造間系爭租約業於103年7月31日期滿屆至，尚無視為 不定期租賃契約規定之適用，允無疑義。
（五）再被告雖辯稱其於使用系爭房屋時，遭國產署主張物上請 求權而無法繼續使用收益系爭房屋，自得主張原告未交付 合於約定使用收益之租賃物，而主張同時履行抗辯權以拒 絕給付租金或請求免給付租金云云，亦為原告所否認。按 租賃契約為有償契約，故關於買賣瑕疵擔保之規定，亦準 用之（民法第347條參照），故出租人對承租人自應負權 利瑕疵及物之瑕疵擔保責任。而所謂權利瑕疵擔保，乃指 出租人應擔保第三人就租賃標的物對於承租人不得主張任 何權利，即包括「權利無缺之擔保」及「權利存在之擔保 」，因而於租賃關係存續中，承租人因第三人就租賃物主 張權利，致對於租賃物之全部不能為約定之使用收益者， 承租人自得依關於債務不履行之規定行使權利（民法第35 3條參照）。次按，出租人應以合於所約定使用、收益之 租賃物交付承租人，並應於租賃關係存續中保持其合於約 定使用、收益之狀態，民法第423條定有明文；此項義務 ，為出租人之主給付義務，如出租人交付之租賃物，不合 於約定之使用目的或於租賃關係存續中未保持合於約定使 用、收益之狀態者，即與債之本旨不符，承租人得主張同 時履行抗辯權，拒絕租金之支付（最高法院98年度台上字 第222號判決要旨參見）。經查，審之被告既自承其迄今 猶仍占有使用系爭房屋以經營系爭定食屋而未搬遷等語詳 實，且有原告所提系爭定食屋之網頁資料可參，可見原告 主張伊於簽訂系爭租約後，已依約交付合於約定使用收益 之租賃物予被告，被告尚無無法繼續使用收益系爭房屋之 情等語，當屬有據，蓋以承租人即被告既未因第三人即國 產署就租賃物即系爭房屋主張所有權，致其對於系爭房屋 之全部不能為約定之使用收益之情形，揆諸上開說明，被 告自無從主張同時履行抗辯權以拒絕給付租金或免給付租 金甚明。又被告固另稱其於106年7月間已無占有系爭房屋 ，是其業已依系爭租約第6條約定遷空交還系爭房屋予原
告，現仍使用系爭房屋，則係基於無權占有國產署所有系 爭房屋之意，非基於系爭租約關係云云，且以卷附臺中市 政府警察局烏日分局（下稱烏日分局）106年7月29日函文 所載「本案經派員前往現地查訪，該址原經營餐飲服務， 現已歇業無人居住，檢附現場照片4幅」等內容及該函所 附現場照片等為據；惟仍為原告所否認。而查，觀諸被告 於系爭房屋所營系爭定食屋之官方Facebook頁面曾於106 年7月16日發表文章稱：「7/19 (Wed)是我們再度變身整 修的日子，預計要休10天左右喔」等語，且於106年9月12 日發表文章另稱：「貍小路2.0開始營業嘍」等語，既有 原告所提網頁資料可參（見本院卷第109至110頁），而被 告亦未否認該網頁內容為其所刊登者及形式真實性，自難 徒憑烏日分局至系爭房屋僅查訪外觀後所為上開函文所指 上情，即認被告於106年7月間已無占有系爭房屋，並已將 系爭房屋依系爭租約約定遷讓交還予原告甚明。復按承租 人於租賃關係終止後，應返還租賃物；租賃物有生產力者 ，並應保持其生產狀態，返還出租人，民法第455條定有 明文。所謂返還租賃之不動產，當係指依債務本旨，向出 租人移轉租賃不動產之占有而言；依民法第946條第1項規 定，占有之移轉因占有物之交付而生效力；如果僅由債務 人一方拋棄其占有，則惟有民法第241條所定之情形，始 得免其給付之義務（最高法院97年度台上字第979號判決 要旨參見）。按民法第241條規定：「有交付不動產義務 之債務人，於債權人遲延後，得拋棄其占有。前項拋棄， 應預先通知債權人。但不能通知者，不在此限。」，準此 ，被告既未舉證證明其已於106年7月間「交付」系爭房屋 予原告，亦未主張及舉證其有民法第241條所定得逕以拋 棄占有代替交付而預先通知原告之情，益徵被告辯稱其已 於106年7月間遷出系爭房屋而返還予原告，現為另基於無 權占有國產署所有系爭房屋之意而使用系爭房屋，原告無 權請求其遷讓返還云云，委無依據。
（六）基上，系爭租約為有效，且已於103年7月31日期滿屆至， 然被告尚未遷讓返還系爭房屋予原告，並積欠原告租金共 47萬6000元（每月28000元，積欠日期自102年3月起至103 年7月31日共計17期，合計47萬6000元），且系爭租約約 定被告應於每月5日前給付租金，又被告倘於租約屆滿仍 未遷空返還系爭房屋予原告，原告每月得向被告請求按租 金2倍即56000元之違約金，均經本院審認如前，而按給付 有確定期限者，債務人自期限屆滿時起，負遲延責任；遲 延之債務，以支付金錢為標的者，債權人得請求依法定利
率計算之遲延利息；應付利息之債務，其利率未經約定， 亦無法律可據者，週年利率為百分之5，民法第229條第1 項、第233條第1項前段及第203條分別定有明文，則原告 依民法第455條租賃關係、系爭租約約定及上開規定，請 求被告將系爭房屋遷讓返還予原告，並應給付原告前所積 欠之租金共47萬6000元及附表所示各期金額分別自其利息 起算日起至清償日止，按年息百分之5計算之利息，及自 103年8月1日租約期滿翌日起至遷讓返還系爭房屋之日止 ，按月給付原告5萬6000元之違約金，均屬有據，應為准 許。復被告辯稱其前已交付押租保證金8萬4000元予原告 ，自得據此主張扣抵前所積欠之租金等情，雖為原告所否 認，且以兩造間系爭租約第2條及第6條約定保證金（押租 金）不得扣抵作為租金，且原告應於被告遷空交還房屋後 無息退還押租保證金，是依兩造上開約定，被告既迄未遷 空交還系爭房屋予原告，原告自無返還押租金8萬4000元 之義務，即返還押租金之債務尚未至清償期，被告自無從 主張以押租金為抵銷等情為據。惟按押租金之主要目的在 於擔保承租人履行租賃債務，故租賃關係消滅後，承租人 如有欠租或其他債務不履行時，其所交付之押租金，發生 當然抵充之效力。而於抵充後，猶有餘額，始生返還押租 金之問題（最高法院65年台上字第2714號判例、87年台上 字第1631號判例要旨參照）。基此，系爭租約之租賃關係 既已消滅，已如前述，則依上開最高法院判例意旨，當認 被告主張以前所交付之押租金8萬4000元（即3個月租金） 當然抵充前所積欠之租金，應屬有據，是原告請求被告給 付積欠租金部分，當得先行以上開押租金抵充102年3月至 102年5月之租金甚明。準此，原告請求被告給付欠租部分 ，當以如附表一所示合計39萬2000元之租金及各期之遲延 利息，方有理由，應為准許；至原告逾此範圍所為欠租及 遲延利息之請求，核屬無據，應予駁回。
（七）至被告又抗辯原告請求之違約金過高應予酌減云云；然則 ，觀諸系爭租約第8條乃約定：「乙方於租期屆滿時，除 經甲方（即原告）同意繼續出租外，不得藉詞推諉或主張 任何權利，如不即時遷讓交還房屋時，甲方每月得向乙方 請求按照租金貳倍之違約金至遷讓完了之日止，乙方及連 帶保證人丙方，決無異議。」，已為兩造所不爭，而按約 定之違約金額過高者，法院得減至相當之數額，民法第25 2條固有明文；惟此規定乃係賦與法院得依兩造所提出之 事證資料，斟酌社會經濟狀況並平衡兩造利益而為妥適裁 量、判斷之權限，非謂法院須依職權蒐集、調查有關當事
人約定之違約金額是否有過高之事實，而因此排除債務人 就違約金過高之利己事實，依辯論主義所應負之主張及舉 證責任；又違約金之約定，為當事人契約自由、私法自治 原則之體現，雙方於訂約時，既已盱衡自己履約之意願、 經濟能力、對方違約時自己所受損害之程度等主、客觀因 素，本諸自由意識及平等地位自主決定，除非債務人主張 並舉證約定之違約金額過高而顯失公平，法院得基於法律 之規定，審酌該約定金額是否確有過高情事及應予如何核 減至相當數額，以實現社會正義外，當事人均應同受該違 約金約定之拘束，法院亦應予以尊重，始符契約約定之本 旨。倘債務人於違約時，仍得任意指摘原約定之違約金額 過高而要求核減，無異將債務人不履行契約之不利益歸由 債權人分攤，不僅對債權人難謂為公平，抑且有礙交易安 全及私法秩序之維護。經查，兩造於簽訂系爭租約時，既 已斟酌當事人一方違約時可能受之損害，方為預估而合意 約定上開租金2倍之違約金，且被告亦未曾舉證該違約金 約定條款究有何顯失公平之處，復系爭租約已於103年7月 31日期滿，然被告確仍迄未遷讓交還系爭房屋，均如前述 ，則本於契約自由原則，原告依兩造所定系爭租約第8條 約定，請求被告自103年8月1日起至遷讓返還上開房屋之 日止，按月給付原告按照租金2倍計算之違約金即56,000 元（計算式：28,000×2＝56,000），當屬有據，而無違 約金約定核屬過高應予酌減之情至明。再被告雖以原告自 始無權出租，且被告縱依約履行租金等給付，亦勢遭國產 署依不當得利全額沒收云云置辯；惟此既屬原告與第三人 即國產署間日後就系爭房屋之所有權歸屬為何及其間債權 債務之關係，顯與兩造間究有無欠租及違約金之給付義務 及違約金約定是否過高等判斷無涉，則被告據此為抗辯， 當嫌無據。
（八）綜上所述，原告依租賃物返還請求權及系爭租約等法律關 係，請求被告將系爭房屋全部騰空並遷讓返還予原告，並 應給付原告如附表一所示合計39萬2000元之租金及各期之 遲延利息，及應自103年8月1日起至遷讓返還系爭房屋止 ，按月給付原告56,000元之違約金，均有理由，當為准許 ；至原告逾此範圍所為欠租及利息之請求，為無理由，應 予駁回。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法，均核與本件判 決結果不生影響，爰不一一論述，附此敘明。
七、本件係適用簡易程序所為被告部分敗訴之判決，依民事訴訟 法第第436條第2項、第389條第1項第3款規定，應依職權就
原告勝訴宣告假執行。至原告聲請供擔保為假執行之宣告， 無非促法院職權之發動而已，本院自無須就該聲請為准駁之 裁判，附此敘明。
八、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條。中 華 民 國 107 年 4 月 27 日
臺灣臺中地方法院臺中簡易庭
法 官 許惠瑜
以上為正本，係照原本作成。
如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀並表明上訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後20日內補提上訴理由書（須附繕本）。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 107 年 4 月 27 日
書記官 林錦源
附表：
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│編號│應給付之月份（期別） │應給付之金額（新臺幣）│利息起算日 │
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│ 1 │102年3月 │28,000元 │102年3月6日 │
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│ 2 │102年4月 │28,000元 │102年4月6日 │
├──┼───────────┼───────────┼───────────┤
│ 3 │102年5月 │28,000元 │102年5月6日 │
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│ 4 │102年6月 │28,000元 │102年6月6日 │
├──┼───────────┼───────────┼───────────┤
│ 5 │102年7月 │28,000元 │102年7月6日 │
├──┼───────────┼───────────┼───────────┤
│ 6 │102年8月 │28,000元 │102年8月6日 │
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│ 7 │102年9月 │28,000元 │102年9月6日 │
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│ 8 │102年10月 │28,000元 │102年10月6日 │
├──┼───────────┼───────────┼───────────┤
│ 9 │102年11月 │28,000元 │102年11月6日 │
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│ 10 │102年12月 │28,000元 │102年12月6日 │
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│ 11 │103年1月 │28,000元 │103年1月6日 │
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│ 12 │103年2月 │28,000元 │103年2月6日 │
├──┼───────────┼───────────┼───────────┤
│ 13 │103年3月 │28,000元 │103年3月6日 │
├──┼───────────┼───────────┼───────────┤
│ 14 │103年4月 │28,000元 │103年4月6日 │
├──┼───────────┼───────────┼───────────┤
│ 15 │103年5月 │28,000元 │103年5月6日 │
├──┼───────────┼───────────┼───────────┤
│ 16 │103年6月 │28,000元 │103年6月6日 │
├──┼───────────┼───────────┼───────────┤
│ 17 │103年7月 │28,000元 │103年7月6日 │
├──┴───────────┼───────────┼───────────┤
│ 總計： │476,000元 │ │
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附表一：
┌──┬───────────┬───────────┬───────────┐
│編號│應給付之月份（期別） │應給付之金額（新臺幣）│利息起算日 │
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│1 │102年6月 │28,000元 │102年6月6日 │
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│2 │102年7月 │28,000元 │102年7月6日 │
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│3 │102年8月 │28,000元 │102年8月6日 │
├──┼───────────┼───────────┼───────────┤
│4 │102年9月 │28,000元 │102年9月6日 │
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│5 │102年10月 │28,000元 │102年10月6日 │
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│6 │102年11月 │28,000元 │102年11月6日 │
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│7 │102年12月 │28,000元 │102年12月6日 │
├──┼───────────┼───────────┼───────────┤
│8 │103年1月 │28,000元 │103年1月6日 │
├──┼───────────┼───────────┼───────────┤
│9 │103年2月 │28,000元 │103年2月6日 │
├──┼───────────┼───────────┼───────────┤
│10 │103年3月 │28,000元 │103年3月6日 │
├──┼───────────┼───────────┼───────────┤
│11 │103年4月 │28,000元 │103年4月6日 │
├──┼───────────┼───────────┼───────────┤
│12 │103年5月 │28,000元 │103年5月6日 │
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│13 │103年6月 │28,000元 │103年6月6日 │
├──┼───────────┼───────────┼───────────┤
│14 │103年7月 │28,000元 │103年7月6日 │
├──┴───────────┼───────────┼───────────┤
│ 總計： │392,000元 │ │
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