臺灣新北地方法院板橋簡易庭民事簡易判決
106年度板簡字第2533號
原 告 賴弘毅
訴訟代理人 楊晉佳
李冠璋律師
被 告 曾育淵
訴訟代理人 曾壬癸
上列當事人間確認優先購買權存在事件，本院於民國107年4月2
日言詞辯論終結，判決如下︰
主 文
原告之訴駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
一、原告起訴主張：
（一）原告就新北市○○區○○段000 地號土地（下稱系爭928 地號土地）有土地法第104 條第1 項優先承買權，並得於 房屋實際占用系爭土地之面積範圍內行使，業經鈞院及臺 灣高等法院相關裁判認定在案：
1、緣原告賴弘毅為新北市○○區○○段000 ○000 地號土地 （下稱系爭928 、929 地號土地）上合法建物即54建號房 屋（下稱系爭54建物）之所有權人。系爭54建物原係由訴 外人江鳳堆於52年8 月15日辦理所有權登記，並為坐落基 地即重測前臺北縣○○市○○段00○0 地號土地（重測後 即系爭929 地號土地）之共有人，嗣該14之1 地號土地分 割出14之5 地號土地（重測後即系爭928 地號土地），惟 系爭54建物之建物登記謄本分割轉載時，僅記載系爭929 地號土地，漏未記載系爭928 地號土地。而系爭54建物及 其坐落基地嗣經鈞院以90年度民執土字第12476 號案件強 制拍賣，惟未將債務人所有之系爭928 地號土地應有部分 併付拍賣，原告取得上開房地後，發現漏載之情，已向地 政機關聲請更正系爭54建物之建物謄本坐落地號欄。 2、又原告前曾就系爭928 地號土地應有部分以地上建物所有 權人身分聲請優先購買（鈞院94年度執字第40457 號拍賣 抵押物強制執行事件，權利範圍63分之8 ），因系爭928 地號土地其他共有人亦主張優先購買，原告為此向鈞院起 訴請求確認系爭土地其他共有人之優先購買權不存在，案 經鈞院96年度訴字第148 號民事判決及臺灣高等法院960 年度上易字第796 號民事判決明確認定：系爭54建號房屋 確係有權占有系爭928 地號土地，原告就系爭928 地號土 地有推定租賃關係存在，故原告就出賣人出賣系爭928 地
號土地之應有部分時，依土地法第104 條第1 項規定得主 張優先購買權；且此等優先購買權之行使，應優先於系爭 928 地號土地其他共有人依土地法第34條之1 第4 項規定 主張之優先購買權。
3、原告於鈞院94年度執字第29536 號及100 年度司執字第00 000 號強制執行事件，聲明優先購買系爭928 地號土地應 有部分（權利範圍分別為189 分之4 及2016分之9 ），原 亦經鈞院民事執行處認定原告有優先購買權（鈞院民事執 行處101 年12月21日94年度執字第29536 號裁定、101 年 12月19日100 年度司執字第60965 號裁定參照）。被告雖 不服提起異議後，經鈞院民事庭廢棄前開民事執行處裁定 ；惟鈞院民事庭亦明確認定：原告就系爭928 地號土地確 有土地法第104 條第1 項之優先承買權，且此等優先承買 權具有物權效力，應優先於被告等共有人得主張之僅具債 權效力之優先承買權，只是應先查明系爭54建號房屋占用 928 地號土地之面積，而於該實際占用面積之範圍內行使 優先承買權。
（二）又依鈞院囑託新北市板橋地政事務所就系爭928 、929 地 號土地辦理複丈之成果圖所示，原告所有之系爭54建物， 占用928 、929 地號土地之面積共計95平方公尺（權狀所 示之第一層面積為96.84 平方公尺），其中分別就928 地 號土地占用36平方公尺、929 地號占用59平方公尺。而原 告就系爭928 地號土地所有之應有部分權利範圍為63分之 8 ，如以系爭928 地號土地之總面積55平方公尺計算，原 告就系爭928 地號土地之所有權權利範圍不過僅6.984 平 方公尺，相較於系爭54建物實際占用928 地號土地之面積 應有36平方公尺，尚有29.016平方公尺之差距。（三）而如附表所示強制執行事件拍賣之系爭928 地號土地應有 部分，權利範圍分別為189 分之4 及2016分之9 ，分別約 合1.164 平方公尺及0.246 平方公尺，合計為1.41平方公 尺，遠小於系爭54建物房屋應再取得占用系爭928 地號土 地的面積29.016平方公尺甚多，依鈞院102 年度事聲字第 60號及102 年度事聲字第18號裁定揭櫫意旨，原告就旨揭 強制執行事件拍賣之928 地號土地應有部分，自仍應得依 土地法第104 條第1 項規定，行使優先購買權。（四）聲明：確認原告對如附表所示系爭928 地號土地之土地法 第104條第1 項優先購買權存在。
二、被告則請求駁回原告之訴，並辯稱：原告所持有新北市○○ 區○○段000 ○000 ○00000 地號土地（包含贈與給賴呂桂 蘭、賴瑞芬）已超過系爭54建號房屋之登記面積，因此並不
具備土地法第104 條第1 項之優先承買權。臺灣高等法院96 年度上易字第796 號民事判決、鈞院民事執行處106 年9 月 21日執行筆錄、鈞院102 年度事聲字第60號裁定，均已詳述 說明，並強烈證明原告不具備土地法第104 條第1 項之優先 承買權，因此鈞院94年執字第29536 號強制執行事件、100 年司執字第60965 號強制執行事件，原告均不具備優先承買 權等語。
三、法院之判斷：
（一）按確認法律關係之訴，非原告有即受確認判決之法律上利 益者，不得提起之，民事訴訟法第247 條第1 項前段定有 明文。所謂即受確認判決之法律上利益，係指因法律關係 之存否不明確，致原告在私法上之地位有受侵害之危險， 而此項危險得以對於被告之確認判決除去之者而言，最高 法院著有42年台上字第1031號及52年台上字第1240號判例 意旨可資參照。查原告就其所有系爭54建物房屋所占用系 爭928 地號土地，主張有推定之租賃關係存在，而於本院 如附表備註欄之強制執行程序中，依土地法第104 條第1 項規定主張優先購買權，惟為系爭928 地號土地之共有人 之一即被告否認原告之優先購買權存在，並經本院民事執 行處司法事務官命原告提起確認之訴，此有原告所提本院 102 年度事聲字第60號裁定、100 年度司執字第60965 號 裁定、102 年度事聲字第18號裁定、本院94年度執字第00 000 號強制執行事件106 年9 月21日執行筆錄等件影本在 卷可參，是原告就系爭928 地號土地是否存在土地法第10 4 條第1 項所規定優先購買權之法律上地位陷於不安定狀 態，有受侵害之危險，此項不安定狀態復得以本件確認判 決除去之，堪認原告對於被告提起本件確認訴訟，具有即 受確認判決之法律上利益。
（二）原告主張其為系爭54建物之所有權人，占用系爭928 、92 9 地號土地之面積共計95平方公尺，其中就系爭928 地號 土地部分占用36平方公尺，系爭929 地號占用59平方公尺 ，原告與被告均為系爭928 地號土地之共有人，原告之應 有部分為63分之8 等事實，業據原告提出建物登記謄本、 新北市板橋地政事務所102 年7 月16日新北板地測字第10 23603135號函附土地複丈成果圖為證，且為被告不爭執， 洵堪認定。
（三）又原告主張系爭54建物係有權占有系爭928 地號土地，原 告就系爭928 地號土地有推定租賃關係存在，故原告就出 賣人出賣系爭928 地號土地之應有部分時，即於附表所示 之94年度執字第29536 號及100 年度司執字第60965 號強
制執行事件，得依土地法第104 條第1 項規定主張優先購 買權等語，則為被告以前詞置辯，查：
1、訴外人張江春暖為系爭929 、928 地號土地（應有部分各 63分之8 ）及系爭54建物之所有人，90年間因張江春暖積 欠華南銀行債務，其所有系爭54建物及系爭929 地號土地 （應有部分63分之8 ）經本院90年度執字第12476 號拍賣 抵押物執行事件予以拍賣，由原告得標承受；95年間張江 春暖又因積欠臺灣中小企業銀行債務，致其所有系爭系爭 928 地號土地（應有部分63分之8 ）及其他土地，經本院 94年度執字第40457 號拍賣抵押物制行事件，由原告得標 買受後，系爭928 地號土地之其他共有人（包括被告）亦 具狀表示行使優先購買權，原告即以其對系爭928 地號土 地具有租賃關係，依土地法第104 條第1 項，原告於張江 春暖出售系爭54建物之基地即系爭928 地號土地之應有部 分時，享有優先購買權為由，對被告及其他土地共有人起 訴請求確認優先購買權不存在，經本院96年度訴字第148 號民事判決、臺灣高等法院96年度上易字第796 號民事判 決，認系爭54建物及坐落基地即系爭928 、929 地號土地 之應有部分63分之8 ，原均屬張江春暖所有，雖系爭房屋 之建物登記謄本曾因漏載系爭928 地號土地，致本院90年 度民執土字第12476 號拍賣抵押物執行案件未將張江春暖 所有系爭928 地號土地應有部分63分之8 與系爭54建物及 系爭929 地號土地應有部分63分之8 併付拍賣予原告，惟 依民法第425 條之1 第1 項之規定，應推定系爭54建物之 受讓人即原告與讓與人張江春暖間，就系爭房屋之基地即 系爭928 地號土地有租賃關係存在，依土地法第104 條第 1 項之規定，原告於張江春暖出賣系爭房屋之基地即系爭 928 地號土地之應有部分時，應享有優先購買權。又此種 基地承租人之優先購買權，應優先於被告及其他土地共有 人基於系爭928 地號土地共有人身分之優先承購權，判決 原告得據以確認被告及其他土地共有人之優先承購權不存 在確定在案，此有各該民事判決影本為證，且為被告不爭 執。
2、按土地及其土地上之房屋同屬一人所有，而僅將土地或僅 將房屋所有權讓與他人，或將土地及房屋同時或先後讓與 相異之人時，土地受讓人或房屋受讓人與讓與人間或房屋 受讓人與土地受讓人間，推定在房屋得使用期限內，有租 賃關係。其期限不受第449 條第1 項規定之限制。基地出 賣時，地上權人、典權人或承租人有依同樣條件優先購買 之權。房屋出賣時，基地所有權人有依同樣條件優先購買
之權。其順序以登記之先後定之。民法第425 條之1 第1 項、土地法第104 條第1 項分別定有明文。上開確定判決 所認原告得就張江春暖於95年間積欠臺灣中小企業銀行債 務之拍賣抵押物執行事件，針對系爭54建物所坐落而屬張 江春暖所有之基地系爭928 地號土地（應有部分63分之8 ），享有土地法第104 條第1 項之基地承租人優先購買權 ，係因原告已先於張江春暖積欠華南銀行債務之拍賣抵押 物執行事件，得標買受張江春暖所有系爭54建物及另筆坐 落基地即系爭929 地號土地之應有部分63分之8 ，依民法 第425 條之1 第1 項規定，推定系爭54建物之受讓人即原 告與讓與人張江春暖間，就系爭54建物之基地即系爭928 地號土地有租賃關係存在，而於張出春暖出售系爭54建物 之基地即系爭928 地號土地之應有部分63分之8 時，享有 基地承租人之優先購買權，且原告也因此優先購買權而於 97年3 月17日拍賣取得張江春暖所有系爭系爭928 地號土 地之應有部分63分之8 在案，此有土地登記謄本可參。是 以原告既已先後自張江春暖買受取得其所有系爭54建物及 坐落基地即系爭929 地號、928 地號土地（應有部分63分 之8 ）之所有權，即不再存在民法第425 條之1 第1 項之 土地及其土地上之房屋同屬一人所有，而僅將土地或僅將 房屋所有權讓與他人之情形，原告與張江春暖間就系爭54 建物所在系爭928 地號土地自無再有推定之租賃關係存在 甚明。
3、又如附表所示之強制執行事件，雖係針對系爭928 地號土 地之應有部分所有權，惟其債務人並非張江春暖，即出售 如附表所示系爭928 地號土地所有權應有部分者並非張江 春暖，而係江春岳、邱美枝，原告所有系爭54建物亦非向 江春岳、邱美枝所購買，則原告與江春岳、邱美枝間亦不 存在民法第425 條之1 第1 項所推定之基地租賃關係，原 告自無得就如附表所示之執行事件，於江春岳、邱美枝出 售系爭928 地號土地之應有部分時，依土地法第104 條第 1 項規定主張享有基地承租人之優先購買權。
（四）從而，原告請求確認其對如附表所示系爭928 地號土地之 土地法第104 條第1 項優先購買權存在，為無理由，應予 駁回。
（五）本件事證已經明確，兩造其餘攻擊防禦方法及未經援用之 證據，經斟酌後，認均不影響本判決結果，爰不再逐一論 駁，併此敘明。
四、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。中 華 民 國 107 年 4 月 23 日
臺灣新北地方法院板橋簡易庭
法 官 葉靜芳
以上正本係照原本作成。
如不服本判決，應於收受送達後20日內向本庭（新北市○○區○○路0 段00巷0 號）提出上訴狀並表明上訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後20日內補提上訴理由書（須附繕本），未依上揭期間補提合法上訴理由者，法院得逕以裁定駁回上訴。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 107 年 4 月 23 日
書記官 劉春美
附表：
┌─┬───────┬────┬──┬───┬─────┐
│編│土地座落 │面積（平│權利│債務人│備 註 │
│號│ │方公尺）│範圍│ │ │
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│1 │新北市板橋區忠│55 │189 │江春岳│ │
│ │孝段928地號 │ │分之│ │經鈞院以94│
│ │ │ │4 │ │年執字第29│
│ │ │ │ │ │536 號強制│
│ │ │ │ │ │執行事件拍│
│ │ │ │ │ │賣，由訴外│
│ │ │ │ │ │人黃張寶桂│
│ │ │ │ │ │拍定。 │
├─┼───────┼────┼──┼───┼─────┤
│2 │新北市板橋區忠│55 │2016│邱美枝│經鈞院以10│
│ │孝段929地號 │ │分之│ │0年司執字 │
│ │ │ │9 │ │第60965號 │
│ │ │ │ │ │強制執行事│
│ │ │ │ │ │件拍賣，由│
│ │ │ │ │ │被告曾育淵│
│ │ │ │ │ │拍定。 │
│ │ │ │ │ │ │
└─┴───────┴────┴──┴───┴─────┘