最 高 行 政 法 院 判 決
107年度判字第182號
上 訴 人 秀岡山莊第一期社區管理委員會
代 表 人 陳照賢
訴訟代理人 張世興 律師
張宇馨 律師
被 上訴 人 經濟部水利署台北水源特定區管理局
代 表 人 周文祥
上列當事人間違章建築事件，上訴人對於中華民國106年5月4日
臺北高等行政法院105年度訴字第1311號判決，提起上訴，本院
判決如下：
主 文
上訴駁回。
上訴審訴訟費用由上訴人負擔。
理 由
一、秀岡山莊第一期社區坐落於臺北水源特定區內新北市○○區 ○○○段54-1、55-3、55-5至16地號等14筆土地上建築物， 經被上訴人改制前經濟部臺北水源特定區管理委員會發給民 國88年10月29日88北水使字第015號使用執照（下稱系爭使 用執照）。104年4月，第三人陳錫鴻委任楊傳珍律師陳情表 示，上訴人私設崗哨、廁所、柵欄等違建物，請予拆除，經 新北市政府工務局會同被上訴人及相關人於104年4月29日現 場勘查，被上訴人復就設置崗哨、臨時屋部分，於104年5月 26日辦理會勘，並作成請上訴人提供建物航照圖或合法房屋 證明相關文件，以利判別之結論。嗣上訴人以104年6月1日 秀岡一管字第104060104號函（下稱104年6月1日函）送空照 圖等文件資料後，經被上訴人審查認為位於新北市○○區○ ○段85-21地號土地上，材料為鐵皮、型鋼，面積為4.5公尺 ×8公尺，高度為3.5公尺之臨時屋（下稱系爭房屋），經勘 查屬實質違建，依法應執行拆除，並以104年11月24日水臺 建字第10401068970號違章建築認定通知單（下稱原處分） 通知上訴人。上訴人不服，循序提起行政訴訟，經臺北高等 行政法院105年度訴字第1311號判決（下稱原判決）駁回後 ，提起本件上訴。
二、上訴人起訴主張：
㈠、秀岡山莊第一期社區係開發單位秀岡開發股份有限公司（下 稱秀岡公司）依行政院環境保護署核准之「秀岡山莊興建計 畫環境影響說明書」申請開發許可而興建。秀岡山莊位於臺 北水源特定區內，其開發及使用均受「臺北水源特定區計畫 」之規範，採整體規劃分期分區開發方式，被上訴人最初審
核及許可開發之授益處分範圍，包括社區的公共設施，系爭 房屋是秀岡公司開發時所興建。86、87年間，秀岡公司銷售 社區房屋時，買賣契約即載明系爭房屋等公共設施，並於88 年間上訴人成立後，將含系爭房屋之公共設施移交予上訴人 管理維護，系爭房屋與社區住戶生活密不可分，屬社區公共 設施一部分。
㈡、系爭房屋若屬違建，社區內別墅多達74棟，期間經歷各棟別 墅核發建築執照、開工、各樓層建築查驗、完工後勘驗及核 發使用執照，被上訴人派員出入社區，必然發現系爭房屋， 卻未曾要求拆除、補照或限期改善，足見與一般自始違法之 違章建築情形相異，有信賴保護原則之適用。又上訴人係區 分所有權人會議之執行機構，無實體法上權利能力，無法為 權利義務歸屬主體，系爭房屋屬區分所有權人全體所有，被 上訴人對上訴人作成原處分，命上訴人拆除，於法不合等語 ，聲明求為判決撤銷訴願決定及原處分。
三、被上訴人則以：
㈠、經比對系爭使用執照，系爭房屋符合建築法第9條所指新建 行為，確已違反建築法第25條規定，由上訴人104年6月1日 函送之農林航空測量所航照圖所示，系爭房屋存在年度為90 年11月29日，已逾前述日期，無合法房屋相關規定之適用。 況依變更臺北水源特定區計畫（土地使用分區管制要點通盤 檢討）第7點，上訴人未申請相關建築執照手續，被上訴人 以原處分核定違章建築，並無違誤。
㈡、上訴人就系爭房屋實際派駐警衛人員及維護管理，有實際使 用管領能力，被上訴人現場張貼公告通知違建行為人現地會 勘，經上訴人出席與會，且上訴人於違章建築會勘、訴願等 程序，皆未以其非所有權人異議。況原處分僅就系爭房屋是 否為違章建築為認定，並非違章建築之拆除等語資為抗辯， 求為判決駁回上訴人在原審之訴。
四、原判決駁回上訴人在原審之訴，係以：
㈠、依建築法第3條、第25條規定，於建築法適用地區，建築物 須取得建築法規定之建造、使用或拆除執照，始得建造、使 用或拆除，是針對建築物本身而為之規範，同法第86條第1 款則係規範違反同法第25條之責任效果，其中必要時得強制 拆除其建築物之規定，性質上係針對建築物本身之瑕疵致有 違反行政法義務之狀態而為。該款所稱擅自建造者，應係指 擅自建造之建築物。至命強制拆除建築物之行政處分相對人 ，參諸違章建築處理辦法第7條規定，應係指對該違章建築 有處分權之所有人、使用人或管理人。被上訴人經比對系爭 使用執照，未含有系爭房屋坐落之地號，乃以原處分核認系
爭房屋屬實質違建，違反建築法第25條第1項規定，並依違 章建築處理辦法第5條規定，以違章建築認定通知單即原處 分為經勘查屬實質違建，依法應予拆除，且上訴人自承系爭 房屋係上訴人每月例行會議開會地點、總幹事平日辦公地方 ，係秀岡公司興建時建造，之後移交上訴人，足見系爭房屋 屬未經申請審查許可擅自建造之新建建築物，上訴人為系爭 房屋之使用人，揆諸前揭規定，原處分並無違誤。㈡、上訴人雖主張系爭房屋係秀岡公司興建，上訴人成立後，公 共設施移交給社區，系爭房屋所有權人應為秀岡公司，事實 上處分權歸全體住戶，上訴人只能作社區公用部分的管理維 護，無法為住戶於私權上或公權上代為行使等語。惟原處分 係就違章建築為認定，性質上為確認處分，並非違章建築之 拆除，參酌建築法立法意旨，違章建築處理辦法第5條、第7 條規定之違建人，不僅包括行為人，亦包括違章建築所有人 、使用人或管理人，即條文規範對象兼及行為與狀態，始能 達建築法為維護公共安全、衛生及市容觀瞻之立法目的。上 訴人既為系爭房屋之實際使用人，依法負有狀態責任，系爭 房屋真正權利人誰屬，與系爭房屋是否屬於違章建築之認定 無涉。上訴人就系爭房屋為違章建築之違法狀態，於負有回 復原狀之義務而未回復，縱無故意，亦有疏失，難解其過失 之責。
㈢、又行政機關怠於行使權限，致使人民因個案違法狀態未排除 而獲得利益，並非行政機關所為行政處分之存續使人民產生 信賴，無信賴保護原則之適用。上訴人既為系爭房屋之實際 管領使用人，要無因其係自秀岡公司移交而得免責之法律基 礎。系爭房屋為實質違建，不會因為時間經過而成為合法建 築，上訴人不得因被上訴人之前未曾處分而主張可免予拆除 ，尚無信賴保護原則之適用等為論據。
五、上訴意旨以原判決有不適用法規、適用不當、理由不備及理 由矛盾之違法，理由略謂：
㈠、建築法第25條第1項規定，僅係說明未經申請許可，不得擅 自建造，並未論及認定違章建築或命拆除之行政處分相對人 為何。建築法第86條之規定，針對擅自建造者與擅自使用者 之行政處分，並不相同，且有關強制拆除部分，擅自使用者 尚須符合有同法第58條情事之一，始得為之。因此，就擅自 建造者與擅自使用者之不同身分與情況，應各別為行政處分 。至違章建築處理辦法第5條係規範直轄市、縣(市)主管建 築機關之作為義務，非行政處分相對人之認定依據；而違章 建築處理辦法第7條規定，乃係就命強制拆除處分確定後， 規定於執行違章建築拆除之範圍及情況，應如何處理，並非
就認定違章建築或命拆除行政處分之相對人為規定，亦非係 認定行政處分相對人之規定。原判決未詳酌建築法第86條規 定，復未區分擅自建造者與擅自使用者之不同身分，未審酌 違章建築處理辦法第5、7條規定內容與規範意旨，逕謂違章 建築處理辦法第5、7條規定之違建人，不僅包括行為人，也 包括違章建築之所有人、使用人或管理人，以之作為認定本 件行政處分相對人之依據，獨創該規定內容所無之違建人， 有判決不適用法規或適用不當之違法。
㈡、又原判決於判決理由已明載建築法第86條、違章建築處理辦 法第5、7條規定內容，卻又稱違章建築處理辦法第5、7條規 定之違建人不僅包括行為人，亦包括違章建築所有人、使用 人或管理人，二者相互牴觸，有判決理由矛盾之違誤。六、本院經核原判決結論並無違誤。茲就上訴意旨論述如下：㈠、建築法將涉及建築物之形成、使用與人為滅失（拆除）的整 體過程，以建立各種執照義務之手段，納入法律管制範疇， 建築法第25條第1項前段規定：「建築物非經申請直轄市、 縣(市)(局)主管建築機關之審查許可並發給執照，不得擅自 建造或使用或拆除。」，第86條第1款規定：「違反第25條 之規定者，依左列規定，分別處罰：擅自建造者，處以建 築物造價千分之50以下罰鍰，並勒令停工補辦手續；必要時 得強制拆除其建築物。」違章建築處理辦法係依建築法第97 條之2規定授權訂定，該辦法第2條規定：「本辦法所稱之違 章建築，為建築法適用地區內，依法應申請當地主管建築機 關之審查許可並發給執照方能建築，而擅自建築之建築物。 」第3條第1項規定：「違章建築之拆除，由直轄市、縣(市) 主管建築機關執行之。」第5條規定：「直轄市、縣(市)主 管建築機關，應於接到違章建築查報人員報告之日起5日內 實施勘查，認定必須拆除者，應即拆除之。認定尚未構成拆 除要件者，通知違建人於收到通知後30日內，依建築法第30 條之規定補行申請執照。……」。
㈡、又主管機關作成違章建築認定通知書認定特定建物係屬未經 申請許可擅自建造，違反建築法第25條規定，依法不得補辦 建築執照，構成實質違章，依同法第86條規定應予以拆除者 ，並經送達生效後，即發生其規制效果，該當行政程序法第 92條所稱之行政處分。本件原處分係記載：「違章建築認定 通知單……違建類別：新建，……經勘查屬實質違建，依法 應執行拆除」，並說明：「前項執行拆除時間，由本局另行 通知，應請於拆除日期之前一日自行遷移……」等語（見原 審卷第16頁），核係就系爭房屋是否屬應予拆除之違章建築 ，在法律上具有重要意義之物之性質為確認行政處分，並沒
有併為下命拆除之規制，先予指明。系爭房屋係未經主管建 築機關許可而擅自建造之建物乙節，乃原審依證據認定之事 實，核與證據法則無違，被上訴人認定系爭房屋屬實質違建 ，依法應執行拆除，即無違誤。
㈢、再者，公寓大廈管理條例第53條規定：「多數各自獨立使用 之建築物、公寓大廈，其共同設施之使用與管理具有整體不 可分性之集居地區者，其管理及組織準用本條例之規定。」 第3條第4款、第9款規定：「本條例用辭定義如下：…… 共用部分：指公寓大廈專有部分以外之其他部分及不屬專有 之附屬建築物，而供共同使用者。……管理委員會：指為 執行區分所有權人會議決議事項及公寓大廈管理維護工作， 由區分所有權人選任住戶若干人為管理委員所設立之組織。 」第10條第2項規定：「共用部分、約定共用部分之修繕、 管理、維護，由管理負責人或管理委員會為之。其費用由公 共基金支付或由區分所有權人按其共有之應有部分比例分擔 之。……」第36條第2款、第11款規定；「管理委員會之職 務如下：……共有及共用部分之清潔、維護、修繕及一般 改良。……共用部分、約定共用部分及其附屬設施設備之 點收及保管。」第38條規定：「管理委員會有當事人能力。 管理委員會為原告或被告時，應將訴訟事件要旨速告區分所 有權人。」第57條第1項規定：「起造人應將公寓大廈共用 部分、約定共用部分與其附屬設施設備；設施設備使用維護 手冊及廠商資料、使用執照謄本、竣工圖說、水電、機械設 施、消防及管線圖說，於管理委員會成立或管理負責人推選 或指定後7日內會同政府主管機關、公寓大廈管理委員會或 管理負責人現場針對水電、機械設施、消防設施及各類管線 進行檢測，確認其功能正常無誤後，移交之。」可知，管理 委員會是由區分所有權人選任住戶若干人為管理委員所設立 之管理組織，對內執行公寓大廈管理事務，對外代表區分所 有權人團體，其在職務範圍內，得為原告或被告而具訴訟實 施權，不因無實體法上完全之權利能力而受影響。因此，在 社區的共用部分是未經申請擅自建造之違章建築的情形下， 以共用部分之所有權或處分權人之全體區分所有權人，或代 表區分所有權人團體且得本於管理權作出改正行為之管理委 員會，為違章建築查報行政處分之相對人，均足以達成排除 違章建物存在，回復建築安全秩序之處分目的，也符合建築 法第25條第1項前段、第86條第1款的規範意旨。㈣、查系爭房屋係秀岡山莊第一期社區起造人秀岡公司興建，屬 社區之共用設施，秀岡公司並於該社區管理委員會即上訴人 成立後，將屬社區共用設施之系爭房屋移交予上訴人管理，
此為原審依證據認定之事實，核與卷證資料相符，亦與證據 法則無違。則被上訴人因審查認定系爭房屋屬依法應執行拆 除之實質違建，以上訴人為相對人通知之，依前開規定及說 明，自無違誤。
七、綜上，被上訴人以上訴人為相對人，以原處分認定系爭房屋 為實質違建，依法應執行拆除，並無違誤。原判決關於上訴 人為系爭房屋實際使用人，依法負有狀態責任之論述，與本 院上述理由雖有不同，惟結論並無二致，仍應予維持。從而 ，原判決駁回上訴人在第一審之訴，核無違誤，上訴意旨求 予廢棄，為無理由，應予駁回。
八、結論，本件上訴為無理由。依行政訴訟法第255條第2項、第 98條第1項前段，判決如主文。
中 華 民 國 107 年 4 月 12 日 最高行政法院第二庭
審判長法官 侯 東 昇
法官 鄭 忠 仁
法官 江 幸 垠
法官 沈 應 南
法官 蘇 嫊 娟
以 上 正 本 證 明 與 原 本 無 異
中 華 民 國 107 年 4 月 12 日 書記官 彭 秀 玲
, 台灣公司情報網