臺灣板橋地方法院三重簡易庭民事判決
106年度重簡字第1078號
原 告 炎洲股份有限公司
法定代理人 李志賢
訴訟代理人 張恪騫
訴訟代理人 林涵天
被 告 林景元
上列當事人間請求給付買賣價金事件，於民國107年3月30日言詞
辯論終結，本院判決如下：
主 文
被告應給付原告新臺幣肆拾萬柒仟伍佰玖拾陸元及自民國一百零六年二月二十五日起至至清償日止，按年息百分之五計算之利息。
訴訟費用由被告負擔。
本判決得假執行。
事 實 及 理 由
一、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但擴張或 縮減應受判決事項之聲明者，不在此限，民事訴訟法第255 條第1項第3款定有明文。本件原告起訴時原聲明請求：被告 應給付原告新臺幣（下同）500,000元及自民國（下同）106 年2月25日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。嗣 原告於107年3月30日言詞辯論期日當庭變更聲明為：被告應 給付原告407,596元及自民國106年2月25日起至清償日止， 按年息百分之五計算之利息及自起訴狀繕本送達翌日起至清 償日止，按年息百分之5計算之法定遲延利息，此核減縮應 受判決事項之聲明，揆諸首揭規定，應予准許。二、原告起訴主張：
（一）旺洲建設股份有限公司（下稱旺洲建設）已於104年9月20 日與炎洲股份有限公司即原告合併，按公司法第319條準 用第75條及企業併購法第24條之規定，因合併而消滅之公 司，其權利義務，應由合併後之存續公司概括承受。是以 旺洲建設之權利義務依法皆應由原告行使或負擔，並無疑 問。
（二）原告於102年10月9日與訴外人林士閔就坐落於新北市○○ 區○○○段○○段○○○地號等土地之地上13層、地下2 層大樓中編號A1棟2樓之房屋一戶（地址：新北市○○區 ○○路00號2樓）及地下2層編號72號之法定停車位（下稱 系爭房地）訂立房地預定買賣契約書，惟訴外人林士閔、 被告與原告嗣於104年7月1日訂定預售屋房地契約讓度協 議書，是以訴外人林士閔與原告間之房地預定買賣法律關
係，已移轉由被告承擔。
（三）觀房地預定買賣契約書第4條，系爭房地總價為12,350, 000元，停車位總價為1,200,000元，共計13,550,000元。 被告於104年7月1日簽訂房地預定買賣契約書後，於當日 給付原告3,660,000元，嗣後又於104年11月12日給付 350,000元，是以被告已給付之買賣價金共計4,010,000元 ，從而除交屋款50,000元係原告交付系爭房地時始須給付 者外，被告尚餘買賣價金餘額9,490,000元尚未給付（計 算式：13,550,000-3,660,000-350,000 -50,000=9,490, 000）。此部分由被告依據房地預定買賣契約書約定，向 金融機構台新國際商業銀行（下稱貸款銀行）貸款支付， 並簽發票面金額與貸款同額即9,490,000元、票號M201506 之商業本票，及房屋貸款撥款委託書予原告。
（四）按房地預定買賣契約書第8條第1項、第3項及第7項之約定 ，可知除買賣標的物有輻射鋼筋或海砂等重大瑕疵外，在 雙方辦妥所有權移轉登記及相對人將系爭房地設定抵押權 予金融機構後，被告即應撥付貸款金額或由金融機構逕行 撥付。查原告於105年8月10日依約將系爭房地之所有權移 轉登記予被告，且原告亦於該日將系爭房地設定抵押權予 貸款銀行後，被告竟通知貸款銀行暫緩撥款，原告幾經向 被告及貸款銀行催告，渠等均置之不理，原告遂本於票據 權利聲請強制執行（臺灣新北地方法院105年度司執宵字 第136972號），執行被告位於新北市○○區○○路00號2 樓及新北市○○區○○街00號4樓之不動產（下稱執行標 的）並經查封在案。嗣經貸款銀行出面協商，雙方於106 年2月4日達成協議，原告同意折減200,000員供被告美化 手扶梯工程之費用，而被告則應於簽訂協議書後次一工作 日內內，通知貸款銀行一次撥付9,290,000元於原告，原 告再聲請撤銷查封。惟貸款銀行表示原告須先塗銷查封登 記始可撥款，原告基於信任被告且欲盡早取得欠款，遂於 106年2月6日向執行法院撤回執行，執行法院亦於106年2 月17日通知新莊地政事務所塗銷執行標的之查封登記。詎 撤銷查封後，貸款銀行之承辦人再次去電詢問被告執行標 的之查封業已撤銷，是否可以撥款，被告竟藉詞原告公司 法務不應查封位於泰山之不動產云云，不同意貸款銀行撥 款，並揚言到現場再看屋，且要求主導查封知法務到場向 被告說明。嗣後原告之員工約被告於106年2月24日至房屋 現場討論撥款事宜，卻在現場遭被告當至少5個人的面、 以含三字經之言語辱罵，並要求跟法務通電話否則不付款 ，後於接通電話時又對法務主管咆哮。嗣被告提出先保留
500,000元、同意貸款銀行一次撥付8,790,000元於原告後 辦理點交。原告慮及房屋已過戶在被告名下，又已塗銷查 封登記，且原告員工遭被告辱罵、恐嚇，已造成身心承受 重大壓力，遂於不得已下答應被告上述之要求，保留500, 000元另行協議解決方式。
（五）原告曾於106年3月10日向臺灣新北地方法院聲請調解，惟 調解最終並未成立。被告於調解時主張二樓手扶梯未能合 其要求之形式，然原告為此已折減200,000元之買賣價金 作為被告美化手扶梯工程之費用，而被告是否依約將折減 之金額用於美化手扶梯，猶有疑問；加以被告之專有部分 早於105年7月4日完成覆驗簽認，被告於調解時，卻再次 以上開理由拒付買賣價金，實有違誠信。況手扶梯屬公寓 大廈共用部分，被告不應在專有部分點交完畢後，遲延給 付剩餘之500,000元買賣價金。
（六）上開500,000元之買賣價金中，包含公設瑕疵是否應扣除 金額之爭執款項92,404元。原告於本案中先將之撤回，而 僅就407,596元之被告應補足之房屋價金為請求。（七）為此，爰依兩造協議約定、民法第367條買受人義務及同 法第231條第1項遲延給付之規定提起本件訴訟，並聲明為 ：被告應給付原告407,596元，及自106年2月25日起至清 償日止，按年息百分之五計算之利息。
（七）對被告抗辯之陳述：
1.106年2月24日兩造所簽立之協議書，原告並未放棄上開 500,000元請求，且該開協議僅針對兩造間買賣價金之部 份。
2.被告違反誠實信用原則：
⑴按「行使權利，履行義務，應依誠實及信用方法」，民法 第148條第2項定有明文。所謂誠信原則，乃斟酌事件之特 別情形，衡量雙方當事人彼此之利益，使其法律關係臻於 公平妥當之一種法律原則，最高法院82年度台上字第1654 號判決闡釋在案；又按民法第148條第2項規定：行使權利 ，履行義務，應依誠實及信用方法。此項誠實信用原則， 乃法律倫理價值之最高表現，具有補充、驗證實證法之機 能，更為法律解釋之基準，旨在實踐法律關係上之公平妥 當，應斟酌各該事件情形衡量當事人利益，具體實現正義 。該項原則不僅於權利人直接實現權利內容的行為有其適 用，即於整個法領域，無論公法、私法及訴訟法，對於一 切權利亦均有適用之餘地；權利失效係源於誠信原則，應 以權利人不行使權利，確已達相當之期間，致義務人產生 正當之信賴，信任權利人將不再行使其權利，並以此作為
自己行為之基礎，對義務人之行為有應加以保護之情形， 而依一般社會之通念，權利人如對之行使權利，有違誠信 原則，始足當之。最高法院101年度台簡上字第2號、103 年度台上字第854號判決亦闡釋在案。
⑵查兩造所簽訂之協議書(二)第3條第2項可知，被告要求保 留500,000元、待雙方另行協議解決方式之原意，無非係 被告擔心其所購之系爭房屋專有部分未能完成修繕。惟： ①被告已於105年7月4日完成系爭房屋複驗確認。 ②系爭房屋已於105年8月1日完成建物、土地所有權移轉 登記。
③原告已依106年2月4日協議書之約定，將被告之買賣價 金再折減200,000元作為被告自行美化手扶梯工程之費 用，約定被告僅需將其應付未付之房屋土地價款9,290, 000元撥入原告指定帳戶即可。
④被告已於106年2月24日簽認點交完成單，確定雙方所有 點交程序均已完成，且被告亦確實入住在案。
今原告依買賣契約暨相關協議書所約定應盡之工作均已履 行完畢，依上開最高法院所揭示之誠實信用原則，原告權 利應受保護，被告實無由拒絕給付系爭款項500,000元。 3.被告拒絕撥款之舉已違約：
⑴按「當事人互相表示意思一致者，無論其為明示或默示， 契約即為成立」、「契約之邀約人，因邀約而受拘束」民 法第153條第1項、第154條前段定有明文。故就邀約性質 而言，係以訂立契約為目的，而喚起相對人所為承諾之意 思表示，只要一經相對人承諾，契約即達成合致，當事人 雙方均應受到拘束。
⑵次按「買方一旦委託賣方向金融機構辦理貸款，則買方不 得以任何名義終止或解除委託」、「本委託書簽訂後…如 買方通知貸款機構為停止、終止或延遲撥付貸款予賣方致 賣方無法即時取得貸款時，視為買方違約…」、「本委託 書應與房屋預定買賣契約書，及其所有附件內之各項約定 同時履行，任何一部份不履行實，視同全部違約…並依本 契約第21條之第2項規定辦理」，被告於102年10月9日所 簽署之房地預定買賣契約書附件六代辦貸款委託書第8至 第10條約定在案；又「…如買方通知貸款機構為停止、終 止或延遲撥付貸款予賣方致賣方無法即時取得貸款時…視 為買方違約…」、「買方違反本契約第六條之第二項…『 代辦貸款委託書』(附件六)…等約定賣方得解除本契約之 情形時，即為買方違約……賣方得默收房地總價款百分之 十五計算之金額…」房地預定買賣契約書第8條第7項中段
、第21條第2項亦約定在案；又協議書(二)第4條更約定「 本補充協議書(二)為房地預定買賣契約書之一部分，除本 協議書(二)約定內容優先適用外，原房地預定買賣契約書 及民國106年2月24日（實應為為2月4日）補充協議書其餘 條款規定不變」
⑶查原告已完成系爭房屋之交付暨權利讓與予被告，被告依 約應負付款之義務，惟被告竟要求金融機構不得撥付500, 000元予元告，明顯違反雙方間之約定。因此，基於上開 約定，原告有權因被告通知金融機構停止撥付貸款之舉而 要求被告應給付以系爭房屋之房地總價款百分之15計算之 違約金即2,032,500元予原告。
4.按房地預定買賣契約書第6條第2項約定，買方逾期達七日 仍未繳清期款項或已繳之票據無法兌現時，買方應加付按 逾期款部分每日萬分之二單利計算之遲延利息。被告早已 拖欠系爭款項多時，倘以原告於106年3月10日聲請調解之 日起計至106年12月31日止，被告遲延給付系爭500,000元 達297天，故倘原告欲更進一步主張，依上開約定，被告 應再給付原告遲延利息29,700元。
5.雨遮棚數短少0.42坪之部分已完成找補，被告藉以拒絕給 付系爭款項為無理由：
⑴按房地預定買賣契約書第3條雨遮第2項第2款約定，原告 應給付雨遮2.74平方公尺即相當於0.83坪，更依法於第4 條契約價款中未將雨遮予以計價，而僅計價陽台部分而已 。惟雨遮最終實際僅登記1.37平方公尺即相當於0.41坪， 共短少之0.42坪（計算式：0.83-0.41=0.42），故原告按 房地預定買賣契約書第5條第2項前段「本房屋登記總面積 如有誤差，其不足部分賣方均應全部找補」之約定，以雨 遮與陽台均為附屬建物之理，依陽台之計價標準，換算出 應找補雨遮0.42坪之金額48,904元，並已結算予被告，有 被告簽認之交屋結算明細表可稽。因此被告於106年8月16 日當庭稱原告雨遮部分短少給付被告0.83坪顯屬無稽，其 更要求原告應以每坪550,000元計算，主張原告除上開 48,904元外，尚應再退還407,596元，藉以抵銷其所拒付 之系爭款項，顯無理由。
⑵雨遮計算找補：
①計算原則：雨遮、陽台均為附屬建物，附屬建物僅有陽 台計價。故比照陽台計價金額計算雨遮應找補金額。 ②計算式：
雨遮出售面積0.83坪-雨遮實際面積0.41坪=應找補之 0.42坪。
陽台價格170,000元陽台面積1.46坪＝116,438元/坪 116,438元×雨遮應找補0.42坪=48,903元。 ⑶綜上，兩造已完成交屋結算，被告無由再以雨遮坪數短少 、結算金額有誤而拒絕支付系爭款項。
三、被告則請求駁回原告之訴，並辯稱：
（一）106年2月24日兩造簽立協議書，就買賣價金餘額500,000 元（下稱系爭款項）另行協議解決，其真意即原告放棄上 開系爭款項之請求。
（二）兩造間約定之買賣價金為一坪550,000元，但房屋面積登 記坪數，在雨遮之部份少了0.83坪；原告雖已退還被告48 ,904元，惟若依一坪550,000計算，應就短缺之0.83坪部 分退還被告456,500元。此即系爭款項協議之理由。四、原告主張兩造簽訂系爭預售房地買賣契約，約定總價共計 13,550,000元。而被告就買賣價金尚於500,000元未為給付 ，其中407,596元為兩造就雨遮面積短少應減少之價金有所 爭執，而被告以原告上開瑕疵尚應減少買賣價金407,596元 ，而尚未給付之金額，業據其提出原告公司變更登記表、房 地預定買賣契約書、預售房地契約讓度協議書、發票4紙、 本票1紙、房屋貸款撥款委託書、土地及建物登記第一類謄 本、存證信函2紙、兩造協議書、原告撤回強制執行聲請狀 、臺灣新北地方法院民事執行處函、被告匯款8,790,000元 紀錄、點交完成單、兩造協議書(二)、調解不成利證明書、 被告客戶交屋驗收紀錄表、交屋結算明細表、公共設施完成 照片等件影本為證，復為被告所不爭執，惟對於原告之請求 另以上開情詞置辯。兩造就系爭款項之爭執，係就被告房屋 面積登記坪數雨遮較契約短少部分，原告須退還之價金究為 以附屬建物價格計算之48,904元，或以一坪550,000元之買 賣價金計算之456,500元？原告請求被告應給付兩造因雨遮 面積減少所生爭執，而被告尚未給付之買賣價金407,596元 有無理由?經查：
（一）按內政部所公告之預售屋買賣定型化契約應記載及不得記 載事項第7點第2款第2目規定，附屬建物除陽台外，其餘 項目不得計入買賣價格。(見卷附內政部函，準此，屋簷 及雨遮買賣實不計入預售屋買賣價格，登記面積如有發生 誤差，買賣雙方自無找補。惟如面積減少時，買方得主張 瑕疵擔保。
（二）次按買賣因物有瑕疵，而出賣人依前五條之規定，應負擔 保之責者，買受人得解除其契約或請求減少其價金。但依 情形，解除契約顯失公平者，買受人僅得請求減少價金， 民法第359條定有明文。
（三）查本件兩造買賣預售屋契約書中第3條所約定之雨遮面積 為2.74平方公尺即0.83坪，惟雨遮最終實際僅登記1.37平 方公尺，共短少1.37平方公尺，有契約書及登記謄本在卷 可參。故依上開記載事項、法條及兩造契約書第5條第2項 前段「本房屋登記總面積如有誤差，其不足部分賣方均應 全部找補」之約定，被告自得依前開民法第359條瑕疵擔 保之約定，向原告請求減少價金。
惟雨遮係屬附屬建物，且依上開規定不得計入預售屋之買 賣價格，故被告主張應按主建物價格一坪550,000元之買 賣價金計算找補金額等語，尚難憑採。
而查兩造契約第四條約定:「就附建物陽台部份約定價款 為17萬元，附屬建物除陽台外，其餘項目不得計入買賣價 格。」但雨遮其性質仍屬附屬建物，雖不得計入買賣價格 ，但有面積短少之瑕疵，被告自得主張瑕疵請求減少價金 ，參考附屬建物陽台之價格17萬元，約定陽台面積為4.8 平方公尺，平均1平方公尺為35,417元，雨遮短少1.37平 方公尺，則自應減少買賣價金48,521元，兩造不爭執原告 退還給付48,904元，是原告顯就瑕疵部份已依法減少買賣 價金予被告。被告抗辯原告尚應減少買賣價金407,596元 並無理由，原告請求被告給付買賣價金407,596元為有理 由，應予准許。
五、從而，原告本於兩造間買賣契約及遲延給付之法律關係，請 求被告給付如主文第1項所示之金額、法定遲延利息，為有 理由，應予准許。
六、本件係適用簡易程序所為被告敗訴之判決，爰依職權宣告假 執行。
七、結論：原告之訴為有理由，依民事訴訟法第436條第2項、第 385條第1項前段、第78條、第389條第1項第3款，判決如主 文。
中 華 民 國 107 年 4 月 11 日
臺灣新北地方法院三重簡易庭
法 官 游婷麟
以上正本係照原本作成。
如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀並表明上訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後20日內補提上訴理由書（須附繕本）。
中 華 民 國 107 年 4 月 11 日
書 記 官 姚孟君
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