臺灣高雄地方法院民事判決 106年度重訴字第237號
原 告 鄭愛苓
訴訟代理人 黃宏綱律師
被 告 陳佳幃
上列當事人間請求返還價金事件，本院於民國107年3月6日言詞
辯論終結，判決如下：
主 文
原告之訴及假執行之聲請均駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
一、原告主張：原告於民國106 年3 月14日以新臺幣（下同）67 8 萬元之價格，向被告購買門牌號碼高雄市○○區○○路00 0 號4 樓之1 房屋（高雄市○○區○○段○○段0000○號建 物，含坐落基地即同小段2223地號土地應有部分75/10000， 以下稱系爭房屋），兩造成立售屋之買賣契約（下稱系爭買 賣契約），並在106年3月29日交屋。原告在看屋時，被告並 未告知系爭房屋有任何違法改建情事。交屋之後，由於系爭 房屋登記謄本記載有「陽台、花台及露台」等附屬建物，原 告因此於106年5月2日向地政機關申請系爭房屋測量成果圖 及向高雄市政府工務局建築管理處查詢，才知悉確認系爭房 屋原有之陽台空間（登記面積為11.22平方公尺），在未申 請建造執照下，經被告擅自將客廳及廚房之隔間牆拆除、變 更為室內空間（俗稱陽台外推），而有違建之情事。陽台為 逃生設施，被告所為，顯然已影響房屋之正常使用並隨時有 遭取締、勒令停止使用之危險，屬於重大瑕疵且情節重大。 因此依民法第359條本文規定，以本件起訴狀為意思表示， 向被告表示解除系爭買賣契約，並依民法第259條第1款規定 ，請求被告返還收取之價金及自收取價金日即106年3月29日 起算之利息等語，並聲明：被告應給付原告678萬元，及自 106年3月29日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息。願 供擔保，請准宣告假執行（原告原本另主張鄰屋冷氣設備運 轉噪音亦屬瑕疵，於言詞辯論終結前表示不再以此情事主張 ，因此不列為本件原告主張之瑕疵理由，見本院卷第160頁 ）。
二、被告抗辯：原告在購屋前有到現場看屋，被告已如實告知原 告原有陽台業經改建為室內空間亦即俗稱之陽台外推一事， 原告既然仍願購買，自不得事後反又以此為由，主張解除買 賣契約等語抗辯，並聲明：原告之訴駁回。如受不利判決， 願供擔保，請准宣告假執行。
三、兩造不爭執之事實：
㈠兩造就系爭房屋於106 年3 月14日成立買賣契約，買賣價金 為678 萬元。
㈡被告於106 年3 月29日交屋，原告已付清全部價金。 ㈢系爭房屋陽台部分有改建外推，且未經建管機關核准。四、經兩造協議之爭點：
㈠系爭房屋陽台外推，是否構成物之瑕疵？
㈡如有構成瑕疵，原告何時知悉？有無民法第355 條第1 項或 第2 項之情事？
㈢被告如依民法第359 條應負物之瑕疵擔保責任，是否已達到 可解除契約之程度（有無顯失公平）？
五、本件之認定
㈠系爭房屋陽台外推，是否構成物之瑕疵？
有關原告主張系爭房屋陽台外推之違建，因未經建管機關核 准而有勒令拆除之危險，已構成物之瑕疵乙節，參酌最高法 院73年台上字第1173號判例意旨「所謂物之瑕疵係指存在於 物之缺點而言。凡依通常交易觀念，或依當事人之決定，認 為物應具備之價值、效用或品質而不具備者，即為物有瑕疵 ，且不以物質上應具備者為限」。而建築中之「陽台」，依 建築技術規則建築設計施工編第1 條第20款規定，指直上方 有遮蓋物之平臺。本件，依系爭房屋登記謄本所示之附屬建 物應有陽台（登記面積為11.22 平方公尺）、露臺及花臺（ 見本院卷第18頁），亦即系爭房屋原有一直上方有遮蓋物之 平臺，面積為11.22 平方公尺。而比對交屋現況，其中原屬 陽台之空間，業經被告拆除隔間牆並加裝窗戶，室外空間變 成室內空間使用即「陽台外推」，且未經建築機關核發建造 執照之情事，為兩造所不爭執。復依建築法第28條規定，建 築物之新建、增建、改建及修建，應請領建造執照。被告未 申請建造執照，擅將陽台外推改為室內空間，確有面臨拆除 之風險，則交屋時已無原應有之陽台，且實際室內空間坪數 或因之後拆除改建而縮減，當屬物之瑕疵。
㈡如有構成瑕疵，原告何時知悉？有無民法第355 條第1 項或 第2 項之情事？
⒈物之出賣人對於買受人，應擔保其物依第373 條之規定危險 移轉於買受人時無滅失或減少其價值之瑕疵，亦無滅失或減 少其通常效用或契約預定效用之瑕疵。但減少之程度，無關 重要者，不得視為瑕疵（民法第354 條規定）。買受人於契 約成立時，知其物有前條第一項所稱之瑕疵者，出賣人不負 擔保之責。買受人因重大過失，而不知有前條第一項所稱之 瑕疵者，出賣人如未保證其無瑕疵時，不負擔保之責。但故 意不告知其瑕疵者，不在此限（民法第355 條第1 項、第2
項規定）。
⒉有關原告知悉陽台改建外推之緣由，其主張於106 年5 月2 日申請測量成果圖及向高雄市政府工務局建築管理處查詢， 才知悉確認系爭房屋陽台外推之事乙節，被告則抗辯於看屋 過程中即已告知等語，析述如下：
⑴原告自述：其於106 年3 月12日與被告約看屋，由訴外人王 樹晟帶看，與王樹晟碰面時他表示被告是他太太。王樹晟當 日帶看時有告知磁磚換新、油漆重新粉刷，被告則不發一語 。原告查看格局與售屋廣告刊登之「3 房2 廳2 衛1 陽台」 相符，當日即交付定金1 萬元，並約定106 年3 月14日簽約 。簽約當日，兩造採用內政部編訂之「成屋買賣契約範本」 ，代書拿出附件「建物現況確認書」請賣方填寫，看到王樹 晟勾選「有改建」，在場之原告妹妹鄭○○問「房屋有改建 ，為何看屋時沒說」，王樹晟才回答「陽台、花台有打掉外 移」等語（見本院卷第93至94頁）。
⑵鄭○○亦證述：我們在591 網站上看到系爭房屋，網站上所 描述現況是3 房2 廳2 衛1 陽台，就依照網頁上聯絡電話打 電話給王樹晟，直接跟他約看屋。看屋當日在場人員有我、 我先生、原告、王樹晟及被告5 人，王樹晟說被告是他太太 ，逐一帶看室內的空間，有提到某個空間是陽台，也就是本 院卷第47頁照片所示之位置，王樹晟並沒有提到這是外推， 也沒有說這是有改過，看完室內之後就去看地下室的車位， 我們還有看無障礙通行空間，就上樓談價錢，當天有談妥價 錢，因為屋內沒有附廚具，所以有減價大約10萬。簽約那天 在簽文件之前，在場代書有拿一張房子情形的表（即建物現 況確認書）請被告勾選，被告勾選房子有改建，原告提出疑 問房子有改為何沒有告訴我們，被告及王樹晟就回應他們有 將陽台、花台打掉，這時候我們還沒有把全部的契約簽完， 只是剛開始，我們當時並沒有去詢問被告是否為合法改建， 而且也不知道是否合法，但是我們想說被告既然敢勾選就應 該是合法的，所以還是願意簽約等語（見本院卷第125 頁背 面），與原告所述被告在看屋過程並未告知陽台外推，事後 於簽約當日見王樹晟勾選內容，方才知悉改建一事相符，而 鄭○○提及之建物現況確認書亦附於卷內為證（見本院卷第 14頁背面），足以採信原告在看屋時，尚未知悉陽台外推改 建，而在簽約當日方才得知。
⑶王○○雖證稱：當初買賣交易時我在房仲業工作，但是我並 沒有用公司的名義處理，本件是由我跟被告一起負責洽談買 賣事宜。看屋當天我記得有說廚房的位置本來是陽台，並表 示一般這樣的房子，客廳沒辦法這麼大，所以我們把陽台的
位置那邊的一面牆打掉，客廳的空間才會變得這麼大。另外 室內還有一個露台的位置，我們有告知原告那個位置是露台 ，很好運用，我並沒有去解釋陽台牆面打掉，室內空間外推 沒有合法申請，因為我們不會特別去解釋這個。簽約當天， 鄭○○有跟我提到說他在9 樓也有一個房子，已經租很久， 客廳並沒有像這間這麼大，我才理解為什麼他們這麼快就願 意買。建物現況確認書是簽約當天勾選，我們勾選後，鄭○ ○有問那邊即本院卷第45頁以紅筆圈選的位置是不是原本是 陽台推出去，我說是，鄭○○沒有再進一步問，我也沒有再 進一步答。在場的兩位代書對於這一點也沒有再多說什麼等 語（見本院卷第127 至129 頁），證稱在看屋過程中應有告 知陽台外推之事。但依被告自述：原告、鄭○○（在簽約當 日）確實有詢問為何之前未告知陽台外推等語（見本院卷第 129 頁）。按理，如果王○○帶看時即向原告、鄭○○指明 陽台外推及位置，原告及鄭○○應不至於簽約時忽又質問。 反依被告自述情狀，鄭○○於簽約日見王○○勾選「有改建 」，仍然不知改建位置，進而明確提出質疑，顯然實情應如 原告、鄭○○所述，亦即被告及王○○於簽約當日方才明確 告知陽台外推之改建情事。是以，王○○所為證詞，尚不足 以推翻原告主張被告、王○○於簽約前並未明確告知陽台外 推乙事。
⒊原告雖然於簽約日方才確認陽台外推之事，且依被告、王○ ○所述，亦未明確告知改建行為未申請建造執照之事，固然 不應認定原告於簽約時已明知有此瑕疵。惟將原屬室外空間 之「陽台」改建為室內空間，自行擴增室內面積，多屬違建 而面臨拆除之風險，屢見於報章雜誌，為長年違建問題，眾 所周知，此見原告尚且提出有關「陽台外推」多篇新聞可佐 （見本院卷第52至57頁），原告於簽約日既然已知系爭房屋 經被告改建陽台外推，對於日後或將面臨拆除之事，自不可 能全無概念。又依鄭○○所述，王○○告知陽台外推時，原 告尚未完成簽約，原告當可推延或拒絕簽約，待審慎評估或 向建管單位查詢確認日後或將面臨之行政處置後，再行確認 是否簽約，惟原告仍然續行簽約程序，即有重大過失。而被 告雖未積極告知未申請建築執照之事，固有可責之處，但依 原告、鄭○○所述，被告亦未保證絕無拆除危險。基上情事 ，本件雖未符合民法第355 條第1 項規定，仍符合同條第2 項規定，被告自不負擔保責任，即無賠償義務可言（最高法 院49年台上字第2544號判例意旨「上訴人向被上訴人購買房 屋時，已知該屋有一部分在必須拆除之列，乃不向市政府預 為查詢明確，難謂無重大過失，而兩造所訂買賣契約，又未
有出賣人保證該房屋絕無拆除危險之記載，依民法第三百五 十五條第二項規定，被上訴人自不負擔保責任，即無賠償義 務可言」參照）。
㈢被告如依民法第359 條應負物之瑕疵擔保責任，是否已達到 可解除契約之程度（有無顯失公平）？
依上所述，被告對於「陽台外推」既然不負瑕疵擔保責任， 原告請求解除契約，即無依據，亦因此無法依民法第259 條 第1 款規定，請求被告返還收取價金，因此對於是否有無顯 失公平乙節，即無須續予審酌。
六、綜上所述，原告因重大過失，而不知陽台外推有無違建瑕疵 ，且被告又未保證其無瑕疵，被告即不負擔保之責。因此， 原告主張解除系爭買賣契約，並非有理。從而，原告依民法 第259條第1款規定，請求被告返還收取之價金678萬元及自 106年3月29日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息， 為無理由，應予駁回。又原告之訴既經駁回，其假執行之聲 請亦併予駁回。
七、本件事證已臻明確，兩造其餘攻防方法及所提證據，經審酌 核與判決結果不生影響，爰不予逐一論駁，附此敘明八、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。中 華 民 國 107 年 3 月 20 日
民事第三庭 法 官 高瑞聰
以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中 華 民 國 107 年 3 月 20 日
書記官 徐美婷