臺灣高雄地方法院民事判決 106年度訴字第1511號
原 告 鄭佳香
訴訟代理人 湯寧海
被 告 興益發建設企業股份有限公司
法定代理人 黃清水
被 告 鄭秀慧
上二人共同 蔡琇媛律師
訴訟代理人
上列當事人間請求損害賠償事件，本院於民國107 年2 月6 日言
詞辯論終結，判決如下：
主 文
原告之訴駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
一、原告主張：緣訴外人林怡○芳於民國102年12月18日分別向 被告興益發建設企業股份有限公司（下稱興益發公司）購買 附表編號1之不動產、被告鄭秀慧購買附表編號2之不動產（ 下就附表編號1、2之不動產合稱系爭不動產），價金各如附 表編號1、2所示，計新臺幣（下同）7,920,000元，且各簽 訂○○○香榭區（下稱系爭建案）之「房屋預定買賣契約書 （下稱系爭甲約）」、「土地預定買賣契約書（下稱系爭乙 約，與系爭甲約合稱系爭買賣契約）」，嗣林怡芳於105年3 月29日將系爭買賣契約之買受人權利讓渡予伊。興益發公司 於105年11月9日業取得系爭建案之使用執照，依系爭甲約第 21條第2項約定，興益發公司至遲應於106年5月9日完成系爭 建案之公共設施。伊自106年5月9日14時30分起至19時止， 在系爭建案處仍發現逃生通道、電機相關設施、環保室、車 道入口警衛室等公設均未完工，乃可歸責於被告之給付遲延 ，致被告無法依約完成交屋程序，詎興益發公司竟於106年7 月4日寄發台南地方法院郵局909號存證信函（下稱909號信 函），通知沒收系爭不動產總價金15％，計1,188,000元， 被告無理沒收價款，致伊受損，應依民法第229條、第231條 規定，連帶賠償伊1,188,000元。又被告迄至106年7月30日 止，仍未全面完工系爭建案，伊得按每日1,500元標準，請 求被告連帶賠償自106年5月10日起至106年7月30日止，計83 日，合計124,500元之延宕交屋損害。爰依民法第229條、第 231條規定，提起本訴。並聲明：被告應連帶給付原告 1,312,500元，及自起訴狀繕本送達最後一位被告翌日起至 清償日止，按週年利率5％計算之利息。
二、被告則均以：不爭執林○芳於102年12月18日分別向伊等購
買系爭不動產，價金計7,920,000元，並簽訂系爭買賣契約 ，且原告於105年3月29日自林○芳受讓系爭買賣契約之買受 人權利。然系爭建案於105年11月9日取得使用執照，伊等分 別於105年12月9日、106年1月13日通知原告辦理系爭不動產 之初驗及複驗程序，原告所指缺失均已改善完畢。詎原告竟 未依約配合辦理銀行對保、產權移轉、繳納相關稅費、規費 等程序，伊等分別於106年3月14日、106年6月19日各寄發臺 南地方法院郵局333號存證信函（下稱333號信函）、地方法 院郵局（台南63支局）831號存證信函（下稱831號信函）， 催告原告依約履行上情，惟原告收受後均置之不理，伊遂以 909號信函通知原告依系爭甲約第25條第2項、系爭乙約第11 條第2項約定，解除系爭買賣契約，並自原告已付價金沒收 系爭不動產總價款15％之違約金，計1,188,000元，原告請 求伊等賠償1,188,000元，並無理由。另原告請求延宕損害 124,500元，亦於法無據等語，資為抗辯。並聲明：㈠原告 之訴駁回。㈡願供擔保，請准免為假執行之宣告。三、兩造不爭執之事項：
㈠林○芳於102 年12月18日分別向興益發公司購買附表編號1 之不動產、鄭秀慧購買附表編號2 之不動產，價金各如附表 編號1 、2 所示，計7,920,000 元，且各簽訂系爭建案之系 爭甲、乙約，嗣林○芳於105 年3 月29日將系爭買賣契約之 買受人權利讓渡予原告。
㈡原告就系爭甲約，已支付價金係1,732,000 元；系爭乙約則 已支付228,000 元價金。
㈢興益發公司於106 年3 月14日所寄發333 號信函，已經原告 收受。
㈣原告於106 年4 月19日以仁德後壁厝郵局28號存證信函回覆 興益發公司之333 號信函。
㈤興益發公司於106 年6 月19日所寄發831 號信函，已經原告 收受。
㈥原告於106 年6 月26日以仁德後壁厝郵局52號存證信函回覆 興益發公司之831 號信函。
㈦興益發公司於106 年7 月4 日寄發909 號信函予原告，經原 告於翌日收受。
四、本件之爭點：原告依民法第229 條、第231 條規定，得否請 求被告連帶賠償已沒收所支付系爭不動產總價款15％之違約 金、延宕交屋損害？如可，數額若干？本院茲析述如下： ㈠按給付有確定期限者，債務人自期限屆滿時起，負遲延責任 ；債務人遲延者，債權人得請求其賠償因遲延而生之損害， 民法第229 條第1 項、第231 條第1 項固分別有明文。然按
買受人對於出賣人，有交付約定價金及受領標的物之義務， 民法第367 條定有明文。又按數人負同一債務，明示對於債 權人各負全部給付之責任者，為連帶債務。無前項之明示時 ，連帶債務之成立，以法律有規定者為限，民法第272 條亦 有明文。
㈡再按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任 ，民事訴訟法第277 條前段定有明文。次按主張法律關係存 在之當事人，須就該法律關係發生所須具備之特別要件，負 舉證之責任。而此特別要件之具備，苟能證明間接事實並據 此推認要件事實雖無不可，並不以直接證明者為限，惟此經 證明之間接事實與要件事實間，須依經驗法則足以推認其因 果關係存在者，始克當之。倘負舉證責任之一方所證明之間 接事實，尚不足以推認要件事實，縱不負舉證責任之一方就 其主張之事實不能證明或陳述不明、或其舉證猶有疵累，仍 難認負舉證責任之一方已盡其舉證責任，自不得為其有利之 認定（最高法院91年度台上字第1613判決意旨參照）。又民 事訴訟如係由原告主張權利者，應先由原告負舉證之責，若 原告先不能舉證，以證實自己主張之事實為真實，則被告就 其抗辯之事實即令不能舉證，或其所舉證據尚有疵累，亦應 駁回原告之請求（最高法院17年上字第917 號判例意旨、10 0 年度台上字第415 判決意旨參照）。而損害賠償之債，以 有損害之發生及有責任原因之事實，並二者之間，有相當因 果關係為成立要件。故原告所主張損害賠償之債，如不合於 此項成立要件者，即難謂有損害賠償請求權存在（最高法院 48年台上字第481 號判例意旨參照）。且所謂相當因果關係 ，係指依經驗法則，綜合行為當時所存在之一切事實，為客 觀之事後審查，認為在一般情形下，有此環境、有此行為之 同一條件，均可發生同一之結果者，則該條件即為發生結果 之相當條件，行為與結果即有相當之困果關係。反之，若在 一般情形上，有此同一條件存在，而依客觀之審查，認為不 必皆發生此結果者，則該條件與結果並不相當，不過為偶然 之事實而已，其行為與結果間即無相當因果關係（最高法院 98年度台上字第673 號判決意旨參照）。
㈢原告雖主張被告未於106 年5 月9 日完成系爭建案之公共設 施，依約構成給付遲延，得請求被告連帶賠償已支付系爭不 動產總價款之15％，計1,188,000 元，固提出系爭建案相關 公共設施照片為證云云。而稽之原告所拍照片（見院卷第6 至10、197 頁），雖出現電表間外蓋堆置地板、電線外露、 車道出口管理室尚在施工畫面，固可認定系爭建案之公共設 施尚未全部完工。然該等照片均未顯示日期，尚難遽認原告
拍攝日即106 年5 月9 日，是上開照片恐難逕為有利原告之 認定。況觀之系爭甲約第21條第2 項（見院卷第44頁），約 定「乙方（即興益發公司）應於取得使用執照日起六個月內 完成本社區公共設施，管理委員會應依…於管理委員會成立 或管理負責人推選…會同管理委員現場針對水電…檢測無誤 後，…移交之」，顯見興益發公司始負責系爭建案所屬公共 設施之完工義務，另鄭秀慧則與公共設施之完成無涉。又依 該項約定，縱認興益發公司未依約遵期完成系爭建案所屬公 共設施，並無賦予原告得請求興益發公司賠償其已支付價金 之效果。遑論，原告多次陳稱系爭買賣契約尚未解除等語（ 見院卷第117 反面頁、第142 反面頁、第154 頁），足見原 告並無向被告為解除系爭買賣契約之意思表示，而縱使興益 發公司就系爭建案所屬公共設施具遲延完工情形，然原告依 系爭買賣契約，本應負擔交付約定價金予被告之義務，則本 院亦難遽認該遲延行為與原告所應支付之價金間具相當因果 關係存在，自無從為有利原告之認定。
㈣原告又稱：伊既以仁德後壁厝郵局28號存證信函通知興益發 公司，尚有7 點待配合事項未完成，伊得拒絕繳付規費、代 辦費計28萬元，被告不得據此解除系爭買賣契約，進而沒收 購屋總價15％之違約金云云。然興益發公司於106 年7 月4 日寄發909 號信函予原告，經原告於翌日收受乙節，為兩造 所不爭執，又稽之909 號信函（見院卷第174 至176 頁）， 記載「函知台端解除貴我雙方房地買賣合約…一、本件係依 貴我雙方房地預定買賣契約書第9 條、第25條之約定辦理。 二、…，本公司依合約規定，…正式促請台端儘速妥處不貸 款總額及相關稅規費、代辦費繳納細項，惟迄今均未蒙台端 置理，違約事證至為灼明，為此爰以本函解除貴我雙方買賣 合約，並依合約約定沒收房地總價百分之十五計算之違約金 ，…」等語；另系爭甲約第25條係違約處罰、第9 條係貸款 約定乙節，有該約可參（見院卷第36、45頁），足見興益發 公司係依系爭甲約所約定甲方（即買受人之原告）構成違約 要件，以909 號信函通知原告依約行使解除權。惟被告得否 向原告解除系爭買賣契約、解除範圍，進而依約沒收原告已 付價金15％為違約金，及其數額之合理性等節，事涉其他法 律關係之爭執，且同時履行抗辯之效果乃拒絕自己之給付， 此與給付之訴作為請求權基礎之完全性法條迥異，更與民法 第229 條、第231 條規定要件有別，不得逕予混為一談。原 告既未於本件主張，本院自無審究必要，附此敘明。 ㈤原告固請求傳訊證人陳○歆或興益發公司所屬陪檢人員、證 人陳○樹、林○婷、張○偉等人，以證明系爭建案所屬公共
設施未於106 年5 月9 日完工、冷氣套管未依約施作完成云 云（見院卷第126 反面、第197 、198 頁），然承上述，既 認系爭建案所屬公共設施縱使未遵期完工，亦與原告應付價 金義務間欠缺相當因果關係，則原告此部分請求，難認有調 查必要，併附敘明。此外，原告就被告構成民法第229 條第 1 項、第231 條第1 項規定之利己事實，既未舉證以實其說 ，揆諸前揭說明，原告請求被告連帶給付其已支付系爭不動 產總價款之15％，計1,188,000 元，難認有據。 ㈥原告再主張被告應連帶賠償延宕交屋損害124,500 元云云， 無非以其藉網路查詢相關實務見解為計算依據（見院卷第11 8 頁），然原告既自承系爭買賣契約並無被告遲延交屋之罰 則約定（見院卷第152 頁），本諸債之相對性原則，原告自 無從援引他人間之契約作為請求被告連帶賠償之理由，遑論 ，原告未曾舉證證明被告具延宕交屋之事實，且因此造成原 告受何損害，則原告徒引民法第229 條、第231 條規定，請 求被告連帶賠償124,500 元云云，亦難認有據。五、綜上所述，原告未證明其所主張之損害，與系爭建案所屬公 共設施果未遵期完工間有何相當因果關係存在，則其依民法 第229 條、第231 條規定，請求被告連帶給付1,312,500 元 本息，為無理由，應予駁回。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法，核不影響本件 結論，爰不一一論述。
七、據上論結，本件原告之訴為無理由，依民事訴訟法第78條， 判決如主文。
中 華 民 國 107 年 3 月 13 日
民事第五庭 法 官 何佩陵
正本係照原本作成。
如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀並表明上訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後10日內補提上訴理由書（須附繕本）。
中 華 民 國 107 年 3 月 13 日
書記官 林家妮
附表
┌──┬────────────┬─────────┐
│編號│ 土地或建物 │價金（新臺幣） │
├──┼────────────┼─────────┤
│ 1 │興益發建設企業有限公司位│房屋：3,867,000 │
│ │在臺南市○○區○○段000 │車位：411,000 │
│ │地號土地上所屬建案「○○│小計：4,278,000 │
│ │○-香榭區」0棟0樓 │ │
├──┼────────────┼─────────┤
│ 2 │編號1建物坐落在臺南市○ 土地：3293000 ○○區○○段000地號之
│ │（土地權利範圍：333/1000│ │
│ │00）暨編號95號（地下四層│車位：349,000 │
│ │停車位- 土地面積權利範圍│小計：3642000 │
│ │：20 /100000） │ │
├──┴────────────┴─────────┤
│合計 7,920,000 │
│ │
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