臺灣高雄地方法院民事判決 104年度訴字第1846號
原 告 鐘晉毅
鐘慧玲
上二人共同
訴訟代理人 紀岳良律師
被 告 鐘大會
潘雪娥
鐘鴻儀
上3人共同
訴訟代理人 謝國允律師
上列當事人間因損害賠償事件，經本院於民國107年2月6日言詞
辯論終結，本院判決如下：
主 文
被告應連帶給付原告新臺幣壹仟萬元，及自民國一零五年七月十八日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。訴訟費用由被告連帶負擔。
本判決第一項於原告以新臺幣參佰參拾萬元為被告供擔保後，得假執行。但被告如以新臺幣壹仟萬元為原告預供擔保，得免為假執行。
事實及理由
壹、程序事項
按法律行為發生債之關係者，其成立及效力，依當事人意思 定其應適用之法律；關於由不當得利而生之債，依其利益之 受領地法，但不當得利係因給付而發生者，依該給付所由發 生之法律關係所應適用之法律；關於由侵權行為而生之債， 依侵權行為地法，但另有關係最切之法律者，依該法律，涉 外民事法律適用法第20條第1 項、第24條、第25條分別定有 明文。經查：本件原告鐘晉毅、鐘慧玲為日本國籍，被告則 為中華民國國籍，兩造國籍不同，而原告係基於民法第113 條、第184條、第185條、第179條、第544條等規定，請求被 告負損害賠償等責任。依原告之主張，該委任契約、買賣契 約、不當得利、侵權行為均在中華民國境內發生。準此，本 件中華民國法院有審判權，且以中華民國法律為準據法，合 先敘明。
貳、實體事項
一、原告主張：
㈠先位主張：坐落高雄市大寮區磚子段938、938-1至938-10 、950-3、950-20 地號土地（下合稱系爭共有土地），原為 被告及原告之父鐘泰庭等如附表所示共有人共有，嗣鐘泰庭 於民國101年12月13日過世，其應有部分由原告2人繼承。被
告潘雪娥於102年1月14日簽立土地專任委託銷售契約書委託 太禾公司出售系爭共有土地及其單獨所有之同地段3125、 3125-1地號土地，嗣附表所示出賣人乃於102年6月1 日經由 太禾公司之仲介，依土地法第34之1條第1項規定，將系爭共 有土地及潘雪娥單獨所有之同段3125、3125-1地號土地合併 出售予訴外人侯淑婷等人，並於103年4月24日完成所有權移 轉登記。其中系爭共有土地出售價金202,933,057元（計算 式：①938地號：43,800元×4288.54＝187,838,052元。 ②938-1~938-10地號：18,181元×294.33＝5,351,213.73元 。③950-20及950-3地號：23,140元×421.08＝9,743,791.2 元，合計202,933,057 元），然系爭共有土地出售時之市價 達297,199,422 元，因被告未合法通知原告行使優先承買權 ，造成原告無從以低於市價之價格購買系爭共有土地，損失 預期利益94,266,365元，爰僅請求預期利益之損失10,000,0 00元。原告乃依民法第184條第1項、第185條、第820條第4 項規定，請求被告連帶賠償預期利益損失1000萬元。若先位 主張有理由，則無須審理備位及後位主張。
㈡備位主張：共有物依土地法第34條-1以多數決處分時，應處 分共有物全部，而不得做「部分保留」，然本件被告出售系 爭共有土地卻保留500 坪由被告潘雪娥可以買回，據證人鄔 綺琳於偵查時陳述：「至於被告潘雪娥保留的500 坪，依土 地法第34-1是無法保留，因此當初講好事先全部賣給買方， 之後被告潘雪娥再自行向買方買回500 坪」，可見買賣雙方 確實於買賣磋商時，認知不得保留部分土地而買賣移轉，則 雙方卻改以「事後買回」，顯見雙方內心並無欲交易系爭共 有土地「全部」，但卻仍辦理全部買賣過戶，此要屬「通謀 虛偽意思表示」，買賣契約應屬無效，而系爭共有土地於10 2年6月1日至同年7月30日止之市價，經鑑定其中938、950-2 0地號土地每坪為62,149元，950-3地號土地每坪為34,612元 ，而938-1地號～938-10地號土地每坪落在18,182元至22,47 9 元之區間，遠高於被告出賣價格，被告共謀為通謀虛偽出 賣原告土地持分，自應返還原告相當之價值，即上開鑑定報 告之鑑定價格扣除原告已分配之價金，而因938-1~10地號土 地面積狹小，為計算便利，原告均以每坪18,182元計算，則 原告當時持分之市價應為3086萬0877元【計算式：（4288.5 4/10×62149）+（294.33/10×62149）+（416.85/4×34612 ）+（4.24/4×62149）＝00000000+535150+0000000+65877 ＝3086萬0877元（計算過程中小數點以下均捨棄不記）】， 扣除原告分得買賣價金2110萬2832元（含服務費，但因服務 費另案請求，故仍予算入），原告合計損失975萬8045元（
計算式：00000000-00000000＝975萬8045元），爰依民法第 113條、184條第1項、民法第185條、民法第179 條規定，請 求被告連帶賠償975 萬8045元。若備位主張有理由，則無須 審理後位主張。
㈢後位主張：
①原通知條件與最後實際分配價差388萬6,224元：被告主張有 踐行通知原告行使優先購買權之高雄鼓岩郵局第20號存證信 函：「台端鐘泰庭、鐘寬微、鐘寬霜、鐘寬敏、鐘麗崑係與 本人鐘大會、鐘大豐、鐘寬嬌、鐘寬英、鐘麗祥、鐘王碧芬 、潘雪娥、鐘美薽、鐘中光、鐘斌光、鐘和光、鐘鳳姿、鐘 聖姿、鐘榮姿、野澤幸子、鐘慧子、鐘治世、鐘陳雪萼等共 有座落雄市大寮區磚子段938、938-1~10、950-20、950-3 、3125、3125-1地號等土地持分共有，今共有人鐘大會等20 人欲出售該共有標的物，依總價新臺幣貳億壹仟伍佰壹拾貳 萬壹仟伍佰零玖元整（每坪單價45,500元）依一般買賣出售 共有物，台端係共有人之合法繼承人，有依同條件優先承購 權，今特函知於函到十日內覆函是否行使法定優先承購權， 逾期視同放棄優先承購權，本共有人將土地法第三十四條之 一處分共有物」，可見被告出賣標的為「共有土地」、價金 為「每坪均價45,500元」。就此，被告等人未踐行法定程序 ，重新通知原告新交易條件，被告違反受託義務之行為對原 告不生效力，被告仍應依原通知條件分配價金予原告，故依 此通知內容原告可分得25,641,720元，而被告違反受託義務 ，未重新通知交易條件，使原告出賣所得分配價金減為 21,755,468元，此差額3,886,224 元即為原告之損失，依原 告依民法第184條第1項、第185條、第544條規定，請求被告 鐘大會等人應連帶賠償原告3,886,224元。 ②原告溢繳之仲介費21萬7551元：另依據仲介鄔綺琳於他案所 述本件買賣之仲介服務費為3%，然實際鐘大會、鐘大豐、鐘 寬嬌、鐘寬英、鐘寬敏、鐘麗祥、潘雪娥、鐘治世、鐘美籈 、鐘陳雪萼所繳交服務費均只有2%，鐘王碧芬（鐘鴻儀之妻 子）甚至只有繳交1.22% 之服務費，上情經原告發現後，仲 介鄔綺琳始於本案作證時改口承認，確實有溢收仲介費之情 。而被告等受原告法定委任出賣系爭共有土地，應盡受任人 忠實義務，及依照民法第820條第4項意旨，被告至少應使原 告之買賣條件等與渠等相當，但被告卻私自享受低額仲介服 務費，使原告至少溢繳1 %仲介費217,571元〔計算式：原告 出賣價金21,754,645元×0.01+（原告實際被扣仲介費金額 652,664元-原告依買賣價金3%之金額652,639元）＝217,571 元〕，足見被告與鄔綺琳及地政士等人一手操控，藉機損害
原告之權益而獲利，原告依民法第184條第1項、第185條、 第544條規定，請求被告鐘大會等人應連帶賠償原告溢繳之 仲介費21萬7551元。
③出賣坪數縮水損失1,054,704 元：被告等已請專業公司進行 土地鑑界，應知悉地籍謄本所載面積有誤，依買賣補充契約 書第五點明確記載「如鑑界面積有增減，雙方依平均單價為 價金增補」，而買賣契約所附「標的物現況說明書」亦勾選 「鑑界界址與現況不相符」可見被告等人出賣時已知悉本件 買賣土地實際面積非地籍謄本所載面積，輔由938 地號土地 移轉登記後面積相較原本登記面積相差多達240.79坪，被告 等人當不可能不知悉此情，益見本案被告等人應有不當得利 之情致侵害原告權利，此部分損失暫請求1,054,704 元，依 民法第184條第1項、第185條、第179條、第544 條規定請求 被告連帶賠償1,054,704元。
④被告隱瞞最後出賣時之坪數，至少使原告損失337,907元： 依高雄鼓岩郵局第20號存證信函，系爭共有土地總出賣金額 為215,121,509元，每坪45,500元，則本件出賣坪數應為472 7.9452坪（計算式：215,121,509元/45,500元＝4727.9452 坪）。如依高雄鼓岩郵局第24號存證信函之價金計算表，總 評數為4,797.37坪（計算式：3788.54+294.33+421.07+293. 43＝4,797.37坪）。既然被告也請專業測量公司進行土地鑑 界，為何前後出賣坪數有縮水情況？為何最初通知也與地籍 謄本所登載之面積不符？且既然總評數為4,797.37坪，被告 應依高雄鼓岩郵局第20號存證信函所載每坪均價45,500元計 算買賣總價為218,280,335元，而實際出售總價215,121,509 元，減少3,158,010元，依原告所得價金占本次買賣價金之 10.7%，被告應給付原告337,907元（計算式：3,158,010元 ×10.7%＝337,907元）。原告依民法第184條第1項、第185 條、第179條、第544條規定連帶請求被告賠償此部分金額。 ⑤隱匿增值稅補償214,000元：買方侯張美麗另案偵查（臺灣 高雄地方法院檢察署檢察官103年偵字第1582號）當庭提出 之被告傳真買賣價金明細手稿記載：增值稅補貼/5人＝2,00 0,000 元。然此增值稅補貼之事從未出現於買賣契約上，且 原告也未獲得「增值稅補貼」，故此實為被告等人串謀之暗 盤，被告應依民法第184條第1項、第185條、第544條規定連 帶賠償原告214,000元（計算式：2,000,000元×10.7%＝214 ,000元）等語。
㈣聲明：1.被告應連帶給付原告新台幣（下同）1000萬，及自 105年7月18日（民事準備五狀繕本送達翌日）起迄清償日止 ，按年息5%計算之利息。2.訴訟費用由被告連帶負擔。3.願
供擔保，請准宣告假執行。
二、被告則以：土地法34條之1 對於通知優先承買的內容並無明 文，與同法第104 條完全不同，而土地法三十四條之一執行 要點不具有執行效力，該效力已經經由臺灣高等法院94年實 務會議認定並不具有任何法規效力（詳如106年1月17日民事 陳述意見狀），臺灣高等法院99年再易字第131號判決認定 土地法34條之1通知方式沒有作任何的限制，如果共有人已 經知道買賣條件，而沒有在10日內表示要優先承買，即喪失 優先承買權，本件被告曾以高雄鼓岩郵局第20號存證信函（ 下稱編號20存證信函）、高雄鼓岩郵局第23號存證信函（下 稱編號23存證信函）通知原告行使優先承買權，上開編號20 存證信函於102年7月5日送達原告鐘晉毅1人、編號23存證信 函於同月29日送達原告2人，而上開存證信函業將系爭買賣 契約之土地標示、土地範圍、面積、價金，依一般買賣交易 條件以書面通知原告，依最高法院98年度台上字第479 號民 事判決意旨，確實將系爭買賣契約之同樣條件通知原告，被 告等顯已踐行土地法第34條之1 所規定之通知義務。況原告 於104 年11月18日另案審理中已取得完整買賣契約書，至今 均未表示以同一價格優先承買，是其優先承買權已喪失，自 無從請求損害賠償。另原告備位、後位主張兩造間有法定委 任關係，與最高法院88年度台上字第1703號民事判決、臺灣 高等法院（81）廳民一字第16977號法律問題研討結論等多 數見解不符，兩造間無委任契約存在，原告依民法第544條 請求損害賠償，並無理由。又原告後位主張上開存證信函通 知條件與最後實際分配價差388萬6,224元云云，亦非事實， 蓋被告當時通知原告之每一坪價金係指買受人在本件買賣交 易中每一坪平均須支付之價金，包含同一買賣契約一併購買 之共有及非共有土地之平均價金，因此部分涉及買受人支付 之價金，自然要通知原告，又因同一筆買賣交易中不同之土 地坐落位置不同以及地形、地貌之差異導致每一筆土地之單 價有所差異，原告就其作為共有人之一之共有土地所得分配 之每一坪單價自然會與同一筆買賣交易中全部土地（含共有 及非共有）之平均單價不同，原告以此指摘受有損害，並無 理由。又原告並未證明被告等有侵權事實，原告主張依民法 第184條第1項、第185 條請求賠償亦無理由等語置辯。並聲 明：㈠原告之訴駁回。㈡訴訟費用由原告負擔。三、本院得心證理由
㈠原告主張系爭共有土地，原為被告及原告之父鐘泰庭等如附 表所示共有人共有，嗣鐘泰庭於101 年12月13日過世，其應 有部分由原告2人繼承。被告潘雪娥於102 年1月14日簽立土
地專任委託銷售契約書委託太禾公司出售系爭共有土地及其 單獨所有之同段3125、3125-1地號土地，嗣至102 年6月1日 在太禾公司仲介下，附表所示出賣人依土地法第34之1條第1 項規定，將系爭共有土地及同段3125、3125-1地號土地合併 出售予第三人侯淑婷等人，並於103年4月24日完成所有權移 轉登記。其中系爭共有土地出售之價金202,933,057元等情 ，為被告所不爭執，並有102年1月14日土地專任委託銷售契 約書（卷二第113頁）、102年6月1日買賣契約書（卷一第 147~162頁）、系爭共有土地異動索引（卷四第136、145~14 6、155~156、172~173、189、197~198、223、234~235頁） ，是原告上開主張，堪予信實。
㈡原告主張被告依土地法第34條之1第1項規定出售系爭共有土 地，未合法通知原告行使優先承買權乙情，為被告所否認， 並辯稱：其曾以高雄鼓岩郵局第20號存證信函（下稱編號20 存證信函）、高雄鼓岩郵局第23號存證信函（下稱編號23存 證信函）通知原告行使優先承買權，上開編號20存證信函於 102年7月5日送達原告鐘晉毅1人、編號23存證信函於同月29 日送達原告2人，甚至本院審理中104年11月18日已經取得完 整買賣契約，但到現在原告2人均未行使優先購買權，則其 既無權利受損害，自無從請求損害賠償云云。
1.按共有土地或建築改良物，其處分、變更及設定地上權、農 育權、不動產役權或典權，應以共有人過半數及其應有部分 合計過半數之同意行之。但其應有部分合計逾3分之2者，其 人數不予計算。共有人依前項規定為處分、變更或設定負擔 時，應事先以書面通知他共有人；其不能以書面通知者，應 公告之。共有人出賣其應有部分時，他共有人得以同一價格 共同或單獨優先承購，土地法第34條之1第1項、第2項及第4 項定有明文。土地法第三十四條之一執行要點第十點第6 項 訂有明文。又土地法第34條之1第2項所稱事先、書面通知或 公告，其方式及內容依下列之規定：「（一）部分共有人依 本法條規定為處分、變更或設定負擔行為之前，應先行通知 他共有人。（二）書面通知應視實際情形，以一般之通知書 或郵局存證信函為之。（三）公告代替通知他共有人者，應 以他共有人住址不明或經通知而無法送達者為限。（四）公 告可直接以布告方式，由村里長簽證後，公告於土地或建物 所在地之村、里辦公處，或以登報方式公告之。（五）通知 或公告之內容應記明土地或建物標示、處分方式、價金分配 、償付方法及期限、受通知人及通知人之姓名住址及其他事 項。（六）他共有人已死亡者，應以其繼承人為通知或公告 之對象。（七）委託他人代為事先通知，其委託行為無須特
別授權。」，土地法第三十四條之一執行要點第七點亦訂有 明文。
2.經查，系爭102年6月1日買賣契約書（卷二第104~116頁）， 除記載買賣總價金、買賣土地之地號及面積、各土地每坪售 價、各共有人應有部分比例及按應有部分計算之價金等以外 ，另約定：1.買賣價金支付方式、各期價金給付日期。2.賣 方負責申請鑑界點交義務，若鑑界面積有增減，雙方依平均 單價為價金增補。3.買方支付第一期款後賣方同意買方整地 、抽水，費用由買方自行負擔不得求償。4.就上開938-6地 號土地（註：兩造共有土地）應保留500坪由被告潘雪娥登 記所有，938-7地號土地暫時與買方分管所有，待後續買方 取得土地全部過戶完成，再行辦理分割移轉不足坪數，此觀 諸該買賣契約書所附之補充契約即明（卷二第107頁反面） 。又證人即不動產仲介公司太禾公司受僱人鄔綺琳證述：一 開始潘雪娥要賣938地號土地時就提出要求要補貼廠房1600 萬元，計算方式是以一開始蓋廠房的每坪造價，買方一開始 也覺得比較貴，但因為廠房還可以保留使用，1600萬元其中 部分是潘雪娥補貼給廠房承租人遷移的費用，當時我也跟其 他共有人協商關於廠房補貼的金額，她們（其他共有人）說 如果買方可以接受就好，1600萬元是包含在總價金內，一開 始的金額跟廠房補貼的金額都沒有變，全部加總的金額就是 剛才提示的合約書（即102 年6月1日買賣契約書）等語，可 見系爭買賣契約成立時已約定買方應補貼潘雪娥廠房1600萬 元，且潘雪娥廠房補貼1600萬元業已包含在買賣契約書所載 總價金內，然買賣契約書未紀載此廠房補貼之約定（卷二第 104~116頁）。
3.又被告固曾以高雄鼓岩郵局第20號存證信函（下稱編號20存 證信函）、高雄鼓岩郵局第23號存證信函（下稱編號23存證 信函）通知原告行使優先承買權，上開編號20存證信函於 102年7月5 日送達原告鐘晉毅、編號23存證信函於同月29日 送達原告2 人，而編號20存證信函記載「台端鐘泰庭、鐘寬 微、鐘寬霜、鐘寬敏、鐘麗崑係與本人鐘大會、鐘大豐、鐘 寬嬌、鐘寬英、鐘麗祥、鐘王碧芬、潘雪娥、鐘美薽、鐘中 光、鐘斌光、鐘和光、鐘鳳姿、鐘聖姿、鐘榮姿、野澤幸子 、鐘慧子、鐘治世、鐘陳雪萼等共有座落雄市大寮區磚子 段938、938-1~10、950-20、950-3、3125、3125-1地號等土 地持分共有，今共有人鐘大會等20人欲出售該共有標的物， 依總價新臺幣貳億壹仟伍佰壹拾貳萬壹仟伍佰零玖元整（每 坪單價45,500元）依一般買賣出售共有物，台端係共有人之 合法繼承人，有依同條件優先承購權，今特函知於函到十日
內覆函是否行使法定優先承購權，逾期視同放棄優先承購權 ，本共有人將土地法第三十四條之一處分共有物」等語，此 有編號20存證信函可佐（卷一第27~28頁）；編號23存證信 函記載：「敬啟者：一、覆樹中毅先生(中文名：鐘晉毅)台 中法院郵局000000-0號存證信函。二、代表人鐘大會先生於 102年7月5曰存函通知台端是否主張共有人優先購買權，係 依中華民國土地法第34條之1執行要點第十點第二款規定『 徵求他共有人是否優先承購之手續，準用土地法第—百零四 條第二項規定即優先購買人於接到出賣通知後十日內不表示 者，其優先購買權視為放棄』，實為法定期限，並無催促之 意。三、台端說明要買賣契約書、買方姓名、地址、電話之 部分，故因中華民國個人資料保護法第8 條之規定，非本人 同意不得外洩，台端如需瞭解請本人或授權委託人至仲介方 永慶不動產新堀江加盟店仲介方將竭誠為您服務。四、檢附 所有人鐘泰庭所有土地持分明細及出售價款、應收款明細， 請查收。」等語，並檢附鐘泰庭土地持分明細及出售價款、 應收款明細予原告，此有編號23存證信函暨其附件可佐（卷 一第35~39頁），且為兩造所不爭執，應堪認定。然原告鐘 晉毅於102年7月5日收受上開編號20存證信函後，於同年月 22日委託律師寄發台中法院郵局第2116-6號存證信函予被告 鐘大會表示：原告2人均有考慮行使優先承買權，但因兩人 均居住在日本，而本件共有土地買賣金額龐大且條件不明， 上開高雄鼓岩郵局第20號存證信函僅告知土地總價金，其他 買賣條件為何並不明確，要求被告鐘大會提供買賣契約，被 告寄發之高雄鼓岩郵局第20號存證信函通知內容不明確，要 求被告將買賣契約、買方資料、各土地交易價格明細表、全 體共有人分配金額明細表等資料提供予原告2 人，供原告評 斷是否行使優先承買權等語，有台中法院郵局第2116-6號存 證信函可佐（卷一第12~13頁），亦即原告鐘晉毅斯時已表 明原告2 人均考慮行使優先承買權，希望被告能提供完整買 賣條件、買賣契約書，供其評估是否行使優先承買權。然被 告收受原告上開存證信函後，仍未提供完整買賣契約書予原 告，僅回覆上開編號23存證信函及檢附鐘泰庭土地持分明細 及出售價款、應收款明細等資料予原告（卷一第35~39頁） ，而仔細核對被告上開通知原告行使優先承買權之編號20、 23號存證信函內容，均未提及載明在買賣契約書之「買賣價 金支付方式、各期價金給付日期」、「賣方負責申請鑑界點 交義務，若鑑界面積有增減，雙方依平均單價為價金增補」 、「買方支付第一期款後賣方同意買方整地、抽水，費用由 買方自行負擔不得求償」、「上開938-6地號土地應保留500
坪由被告潘雪娥登記所有，938-7地號土地暫時與買方分管 所有，待後續買方取得土地全部過戶完成，再行辦理分割移 轉不足坪數」及未載明在買賣契約書之「買方應補貼潘雪娥 廠房1600萬元」等重要買賣條件，足見編號20、23號存證信 函確有隱瞞重要買賣條件未通知原告，顯不符合土地法第三 十四條之一執行要點第七點第5款之規定。又上開編號23存 證信函固告知原告得親自或委託他人前往仲介方永慶不動產 新堀江加盟店閱覽買賣契約，然原告2人均居住在日本國， 不論親自或委託他人前往位在高雄新堀江之仲介公司閱覽買 賣契約，均甚為費時、費力、極為不便（若委託他人，委託 書須經駐日代表處認證，且由受任人傳達溝通，亦會有資訊 落差問題），均不若直接將買賣契約書或買賣重要條件全數 通知原告為方便，亦非土地法第三十四條之一執行要點第七 點所訂之合法通知方式，故被告以編號20、23號存證信函通 知原告，難認已合法通知原告行使優先承買權。 4.至被告辯稱另案104年度雄簡字第1489號損害賠償事件曾於 104年11月18日將系爭買賣契約影本提供予原告之訴訟代理 人，而原告迄未表示要行使共有物優先承買權，其優先承買 權業已喪失，難認有何損害云云。惟土地法第34條之1第4項 規定之優先承購權，出賣應有部分之共有人之通知義務，純 屬共有人間之內部關係，共有人未踐行此項通知義務，僅生 應否負損害賠償責任問題，對於出賣處分之效力，尚無影響 。若該應有部分之買賣，已因登記而發生物權移轉效力時， 他共有人即不得再主張其優先承購權存在（最高法院77年度 台上字第166號民事裁判可資參照）。本件原告於104年11月 18日取得系爭買賣契約影本時，系爭共有土地早已於103年3 月25日移轉登記予買受人，依上揭說明，原告本即可請求被 告損害賠償，不得再主張優先承買權，是被告上揭所辯，顯 有誤會。
5.從而，原告主張被告於102年6月1日出售系爭共有土地未依 土地法第34條之1第2項規定，合法通知其行使優先承買權， 侵害其對系爭共有土地之優先承買權乙情，應屬可採。 ㈢原告先位主張請求被告不法侵害其優先承買權之損害賠償金 額：
1.按因故意或過失，不法侵害他人之權利者，負損害賠償責任 。數人共同不法侵害他人之權利者，連帶負損害賠償責任民 法第184條第1項前段、第185條第1項前段定有明文。本件被 告3 人均為系爭共有土地之出賣人，又被告均未合法通知原 告行使優先承買權，且系爭共有土地已移轉登記予訴外人侯 淑婷等人，已如前述。準此，原告先位主張被告共同不法侵
害其就系爭共有土地之優先承買權，並依民法第184條第1項 前段、第185 條規定，請求被告連帶負損害賠償責任，於法 有據。
2.次按損害賠償，除法律另有規定或契約另有訂定外，應以填 補債權人所受損害及所失利益為限，民法第216條第1項定有 明文。經查，本院囑託立固不動產估價師建築事務所，估算 系爭買賣土地於102年6月1日至同年7月30日期間（即買賣契 約成立至被告以上開存證信函通知原告）之市價，經該事務 所以素地估價（即不考慮地上建物對土地價值之影響，將土 地視為空地，採獨立估價方式評估之），根據足以影響土地 價格之一般因素、市場概況、區域因素分析、個別因素、最 有效使用等進行分析，採用比較法作為評估土地價值之基礎 後，認上開買賣土地於前述期間市價共309,149,822 元，其 中潘雪娥單獨所有之3125地號、3125-1地號土地市價分別為 11,334,400元、616,000元，則系爭共有土地當時市價為 297,199,422元（計算式：309,149,822元-11,334, 400元 -616,000元＝297,199,422元），此有上開事務所105年4月 13日105立高訟估字第0000000號不動產估價報告書可憑（卷 二第154頁）。雖被告訴訟代理人以該鑑定報告係採素地鑑 價而未考慮購買當時共有之938地號土地上有土地公廟、大 榕樹及許多池塘，而未將後續整地支出列入計算乙情，辯稱 上開估價之金額過高云云。然查，買方購得土地後，填平 938地號土地上之埤塘支出約500萬元，遷移土地公廟及大榕 樹支出約20、30萬元等情，業據證人即買受人吳俐潔證述明 確（卷三第8頁），則將後續整地須支出之530萬元扣除後， 系爭共有土地當時市價約291,899,422元（計算式：297,199 ,422元-5,300,000元＝291,899,422 元），而原告主張被告 以202,933,057 元出售系爭共有土地乙情，為被告所不爭執 ，可以信實。準此，被告於上開期間未合法通知原告行使優 先承買權，造成原告無法以202,933,057 元之價金，優先承 買市值291,899,422元（已扣除需支出之整地費530萬元）之 系爭共有土地，損失預期利益88,966,365元（計算式:291, 899,422元-202,933,057元=88,966,365元），即已明確。 3.由上說明，被告共同不法侵害原告對系爭共有土地之優先承 買權，造成原告受有預期利益之損失88,966,365元（計算式 :291,899,422元-202,933,057元=88,966,365 元），已如前 述，故原告先位主張依民法第184條第1項前段、第185 條規 定，請求被告連帶賠償10,000,000元，均屬有據。又原告先 位主張既全部有理由，即無庸審理備位、後位主張，附此敘 明。
四、綜上所述，原告先位主張依民法第184條第1項前段、第185 條規定，請求被告連帶賠償10,000,000元，及自105年7月18 日民事準備五狀繕本送達翌日（即105年7月18日，見卷五第 74頁）起迄清償日止，按週年利率5%計算之利息，為有理由 ，應予准許。另兩造各陳明願供擔保請准宣告假執行及免為 假執行，核無不合，爰分別酌定相當擔保金額准許之。五、本件為判決基礎之法律關係已臻明確，兩造其餘之攻擊防禦 方法核與判決結果不生影響，毋庸一一論列，併此敘明。六、據上論結，本件原告之訴為有理由，依民事訴訟法第78條、 第85條第2項、第390條第2項、第392條第2項，判決如主文 。
中 華 民 國 107 年 3 月 2 日
民事第七庭 法 官 洪培睿
以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中 華 民 國 107 年 3 月 2 日
書記官 洪季杏