臺灣高等法院高雄分院民事判決 105年度重上更㈠字第30號
上 訴 人 柯欐潔
陳添桂
邱螺蘭
上三人共同
訴訟代理人 林信宏律師
上 訴 人 盧國智
訴訟代理人 陳魁元律師
被上訴人 蘇安和
上列當事人間請求拆屋還地等事件，上訴人分別對於民國102 年
11月29日臺灣高雄地方法院101 年度重訴字第175 號第一審判決
提起上訴，經最高法院發回更審，本院於107 年3 月7 日言詞辯
論終結，判決如下：
主 文
原判決關於駁回上訴人柯欐潔、陳添桂、邱螺蘭後開第二至五項之訴部分，及其假執行之聲請，暨訴訟費用（除確定部分外）之裁判，均廢棄。
被上訴人蘇安和應將坐落高雄市○○區○○段○○○地號土地上如附圖編號十所示部分之地上物拆除，並將該部分土地騰空返還上訴人柯欐潔、陳添桂、邱螺蘭。
被上訴人蘇安和應給付上訴人柯欐潔新臺幣捌萬柒仟零玖拾玖元，應給付上訴人陳添桂、邱螺蘭均各新臺幣肆萬參仟伍佰伍拾元，及均自民國一百年十二月二十八日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息，暨自民國一百年十月一日起至拆除前項地上物返還土地之日止，按月給付上訴人柯欐潔新臺幣貳仟貳佰壹拾肆元，按月給付上訴人陳添桂、邱螺蘭均各新臺幣壹仟壹佰零柒元。
上訴人盧國智應將坐落高雄市○○區○○段○○○地號土地上如附圖編號十二所示部分之地上物拆除，並將該部分土地騰空返還上訴人柯欐潔、陳添桂、邱螺蘭。
上訴人盧國智應給付上訴人柯欐潔新臺幣肆萬肆仟零參拾柒元，應給付上訴人陳添桂、邱螺蘭均各新臺幣貳萬貳仟零壹拾玖元，及均自民國一百年十二月二十四日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息，暨自民國一百年十月一日起拆除前項地上物返還土地之日止，按月給付柯欐潔新臺幣壹仟壹佰壹拾玖元，按月給付陳添桂、邱螺蘭均各新臺幣伍佰陸拾元。
上訴人柯欐潔、陳添桂、邱螺蘭之其餘上訴駁回。上訴人盧國智之上訴駁回。
第一、二審（除確定部分外）及發回前第三審訴訟費用，由被上訴人蘇安和負擔十分之七，餘由上訴人盧國智負擔。
本判決第三項於上訴人柯欐潔、陳添桂、邱螺蘭各以新臺幣參萬元、新臺幣壹萬伍仟元、新臺幣壹萬伍仟元，及各按月給付已到期部分之總額之三分之一，為被上訴人蘇安和供擔保後，就一次給付及各按月給付已到期部分，得予假執行。但被上訴人蘇安和如分別以新臺幣捌萬柒仟零玖拾玖元、新臺幣肆萬參仟伍佰伍拾元、新臺幣肆萬參仟伍佰伍拾元，暨各已到期部分之總金額，為上訴人柯欐潔、陳添桂、邱螺蘭預供擔保後，得免為假執行。本判決第五項於上訴人柯欐潔、陳添桂、邱螺蘭各以新臺幣壹萬伍仟元、新臺幣捌仟元、新臺幣捌仟元，及各按月給付已到期部分之總額之三分之一，為上訴人盧國智供擔保後，就一次給付及各按月給付已到期部分，得予假執行。但上訴人盧國智如分別以新臺幣肆萬肆仟零參拾柒元、新臺幣貳萬貳仟零壹拾玖元、新臺幣貳萬貳仟零壹拾玖元，暨各已到期部分之總金額，為柯欐潔、陳添桂、邱螺蘭預供擔保後，得免為假執行。
事實及理由
一、上訴人柯欐潔、陳添桂、邱螺蘭（下稱柯欐潔等3 人）主張 ：坐落高雄市○○區○○段000 地號土地（下稱系爭土地） 為其等共有，柯欐潔應有部分為2 分之1 、陳添桂及邱螺蘭 應有部分各為4 分之1 。被上訴人蘇安和、上訴人盧國智均 未經其等同意，無權占用系爭土地，其中蘇安和在如附圖編 號10所示面積55.34 平方公尺部分土地（下稱編號10土地） 上有門牌號碼高雄市○○區○○街00號之未辦保存登記建物 （下稱A 建物），盧國智在如附圖編號12所示面積27.98 平 方公尺土地（下稱編號12土地）上有同街16號之未辦保存登 記建物（下稱B 建物），侵害其等對系爭土地之所有權。又 蘇安和、盧國智使用收益上述占用部分，獲有相當於租金之 不當利益，致其等受有損害，應返還自民國97年7 月1 日起 按申報地價年息10% 計算之不當利得。爰依民法第767 條、 第179 條、第184 條，提起本件訴訟，求為命：㈠蘇安和應 將A 建物拆除，並將編號10土地返還柯欐潔等3 人；㈡蘇安 和應給付柯欐潔新臺幣（下同）174,197 元，應給付陳添桂 、邱螺蘭各87,090元，及均自起訴狀繕本送達翌日起至清償 日止，按年息5%計算之利息；㈢蘇安和應自100 年10月1 日 起至拆除A 建物並返還編號10土地予柯欐潔等3 人之日止， 按月給付柯欐潔4,428 元、給付陳添桂、邱螺蘭各2,214 元 ；㈣盧國智應將B 建物拆除，並將編號12土地返還柯欐潔等 3 人；㈤盧國智應給付柯欐潔88,077元，應給付陳添桂、邱 螺蘭均各44,039元，及均自起訴狀繕本送達翌日起至清償日 止，按年息5%計算之利息；㈥盧國智應自100 年10月1 日起 至拆除B 建物並返還編號12土地予柯欐潔等3 人之日止，按
月給付柯欐潔2,239 元、給付陳添桂、邱螺蘭均各1,120 元 ；㈦就前述金錢給付部分，願供擔保請准宣告假執行。（柯 欐潔等3 人請求原審共同被告陳義和拆屋返還附圖編號14部 分土地及給付不當得利部分，經原審為勝訴判決，陳義和並 未上訴，該部分已確定。另原審原告柯慧依非系爭375 地號 土地共有人，該部分係屬贅載）。
二、盧國智則以：系爭土地於日據時期之所有權人為「保證責任 旭建築信用購買利用組合」（下稱旭信組合），訴外人蔡歪 向旭信組合分期付款購買坐落系爭土地上之住宅及畜舍，該 住宅及畜舍沿用迄今即為B 建物。臺灣光復後，蔡歪將上開 住宅及畜舍讓與訴外人即其父親盧延慶，旭信組合嗣於41年 6 月16日與高雄市建築信用合作社（下稱高雄建信）合併， 訴外人即其祖母黃碖乃向高雄建信承租上開住宅及畜舍坐落 所在土地部分1 年，租期屆滿後，高雄建信未即為反對之表 示，視為不定期限繼續契約。其後，高雄建信於52年2 月8 日更名為「保證責任高雄市第四信用合作社」（下稱高雄四 信），其因繼承而取得B 建物所有權，柯欐潔等3 人輾轉受 讓系爭土地所有權，該不定期租賃關係對於兩造繼續存在。 又系爭土地與B 建物原均為旭信組合所有，柯欐潔等3 人明 知系爭土地上存有房屋，且與系爭土地分屬不同人所有，仍 願購買，依民法第425 條之1 第1 項規定，應推定在B 建物 使用期限內，兩造間有租賃關係存在等語，資為抗辯。盧國 智並以同上原因事實，依土地法第104 條規定提起反訴，求 為確認其就編號12土地有優先購買權存在。
三、蘇安和則以：訴外人即其父蘇石燦前向旭信組合購買住宅及 畜舍1 間，因不夠居住，遂租地而在其旁興建另2 間建物使 用，嗣因馬路拓寬而拆除其中2 間建物，所餘即為A 建物。 蘇石燦曾向高雄建信承租上開3 間建物所在土地數年，租期 屆滿後，高雄建信未即為反對之表示，視為不定期限繼續契 約。其嗣因繼承取得A 建物所有權，柯欐潔等3 人輾轉受讓 系爭土地所有權，該不定期租賃關係對於兩造繼續存在。又 系爭土地與A 建物原均為旭信組合所有，柯欐潔等3 人明知 系爭土地上存有房屋，且與系爭土地分屬不同人所有，仍願 購買，依民法第425 條之1 第1 項規定，應推定在A 建物使 用期限內，兩造間有租賃關係存在等語，資為抗辯。四、除前開確定部分外，原審判決駁回柯欐潔等3 人之訴及盧國 智之反訴，柯欐潔等3 人、盧國智分別提起上訴。柯欐潔等 3 人聲明：㈠原判決不利於柯欐潔等3 人部分廢棄，餘同前 述一所載訴之聲明；㈡盧國智之上訴駁回。盧國智聲明：㈠ 原判決關於反訴部分廢棄；㈡確認盧國智就編號12土地有優
先承買權存在；㈢柯欐潔等3 人之上訴駁回。蘇安和則聲明 ：柯欐潔等3 人之上訴駁回。
五、兩造不爭執事項：
㈠日據時期旭信組合於41年6 月16日與高雄建信合併，高雄建 信於52年2 月8 日更名為高雄四信。
㈡系爭土地原為旭信組合與他人共有，光復後遞為合併後之高 雄建信、高雄四信與他人共有。高雄四信於70年4 月20日更 名為「保證責任高雄市第十信用合作社」（下稱高雄十信） ，高雄十信於87年1 月16日與寶華商業銀行股份有限公司（ 下稱寶華商銀）合併，寶華商銀於97年5 月19日以買賣為原 因將系爭土地所有權全部移轉予元大國際資產管理股份有限 公司（下稱元大公司），元大公司於97年5 月27日以買賣為 原因將系爭土地所有權移轉登記為柯欐潔等3 人共有，柯欐 潔應有部分2 分之1 、陳添桂及邱螺蘭應有部分各4 分之1 。
㈢編號10、12土地自97年7 月1 日起分別由蘇安和、盧國智使 用迄今，其上各有A 、B 建物坐落。
六、本院之判斷：
㈠盧國智、蘇安和抗辯其等依民法第425 條之1 第1 項規定， 各就編號12、10土地與上訴人有租賃關係存在，有無理由？ ⒈盧國智抗辯：系爭土地與B 建物原均為旭信組合所有，蔡 歪向旭信組合分期付款買受B 建物，於臺灣光復後將之讓 與其父盧延慶，嗣由其繼承，而上訴人明知系爭土地上存 有房屋，且與系爭土地分屬不同人所有，仍願購買，依民 法第425 條之1 第1 項規定，應推定在B 建物使用期限內 ，兩造間有租賃關係存在等情，固提出蔡歪與旭信組合所 立契約書暨中譯本及讓渡書為證（原審重訴字卷一第113 至116 頁）。惟查：
⑴蔡歪與旭信組合所立契約書第1 、4 條係約定：「供乙 方（即蔡歪）使用之與甲方（即旭信組合）擁有之相關 物件，其使用期間及使用費，係如末尾所示……」、「 乙方完成前述使用費之支付時，甲方將第1 條所示物件 無償提供予乙方」，而「末尾表示」欄第2 項則記載： 每月需繳金額及期間為自昭和18年1 月10日（即民國32 年1 月10日）至23年1 月10日（即民國37年1 月10日） ，滿5 年期間每月20圓50錢；又同一契約書第5 、6 、 7 條則分別約定：「因使用物件之毀損遺失所造之損失 ，及與本契約有關之一切費用，均由乙方負擔，且對使 用物件負有良善之保全義務」、「乙方針對使用物件， 如未取得甲方承諾，禁止施作組合所定住宅、畜舍及其
附屬設備以外之工作物，或予以轉貸、抵押、擔保」、 「如發生以下揭示之一或二項情形，甲方有權逕行解約 ……未獲得甲方承諾，於組合所有地或租借地內擅自建 設、改造或挖掘」。綜觀該契約書乃約定蔡歪於前5 年 使用期間需按月繳付對價，5 年期滿可無償不定期使用 ，並需善盡維護保持之責，且不得任意增建或處分，違 者旭信組合得予解約等情，堪認蔡歪與旭信組合所立契 約核屬建物租賃與不定期借貸之混合契約，則蔡歪並未 因該契約而自旭信組合受讓契約所載建物之所有權甚明 ，盧延慶自無從因蔡歪讓與、盧國智亦無從因繼承而取 得該契約所載建物所有權。是以，盧國智主張：蔡歪有 向信旭組合買受B 建物所有權，嗣將之讓與盧延慶，其 再因繼承盧延慶之遺產，而為得B 建物所有權人云云， 不足採信。
⑵按土地及其土地上之房屋同屬一人所有，而僅將土地或 僅將房屋所有權讓與他人，或將土地及房屋同時或先後 讓與相異之人時，土地受讓人或房屋受讓人與讓與人間 或房屋受讓人與土地受讓人間，推定在房屋得使用期限 內，有租賃關係，其期限不受第449 條第1 項規定之限 制，民法第425 條之1 第1 項定有明文。查，系爭土地 原為旭信組合與他人共有，B 建物坐落在系爭土地中之 編號12土地上，系爭土地之所有權已輾轉讓與，現由上 訴人共有等情，為兩造所不爭執，並有土地登記謄本、 土地登記簿、高雄市政府地政局新興地政事務所102 年 9 月9 日高市地新測字第10270782100 號函所檢送之土 地複丈成果圖在卷可稽（原審重訴字卷二第79至107 頁 、卷四第96、97頁），固堪認B 建物坐落之土地所有權 確有讓與他人之情事，惟盧國智並非B 建物所有權人一 節，既如前述，則盧國智即無從本於B 建物所有權人之 身分，就B 建物坐落之土地取得租賃權甚明。從而，是 盧國智抗辯：B 建物及所坐落土地存有民法第425 條之 1 第1 項之讓與情事，於B 建物使用期限內，兩造就系 爭土地有租賃關係存在云云，委無足採。
⒉蘇安和抗辯：其父蘇石燦於昭和18年（民國32年）向旭信 組合購買住宅及畜舍1 間，因不夠居住，遂租地而在其旁 興建另2 間建物使用，嗣因馬路拓寬而拆除其中2 間建物 ，所餘即為A 建物，而A 建物與系爭土地原均為旭信組合 所有，現則分屬其及上訴人所有，依民法第425 條之1 第 1 項規定，應推定在A 建物使用期限內，兩造間有租賃關 係存在等情，固提出蘇石燦與旭信組合所立契約書、高雄
市稅捐稽徵處房捐查定通知書、高雄市稅捐稽徵處苓雅分 處房屋稅稅額繳款書等為證（原審重訴字卷三第32至36、 42、43頁、本院重上更㈠字卷一第35頁）。惟查： ⑴觀之柯欐潔等3 人提出之A 建物現況相片（本院重上更 ㈠字卷一第65頁），顯示A 建物乃磚瓦水泥造之2 層樓 建物，並非民國32年間常見之木造建物，則A 建物是否 確為旭信組合於民國32年間交付予蘇石燦之原建物，已 有重大疑義。又據蘇安和於書狀中載明：其父親先買第 一間房子住，因為孩子太多住不下，遂再租地蓋2 間房 子，其大哥住舊厝，因為政府開道路被拆，只剩下其與 父母所住後來蓋的房子等語（本院重上更㈠字卷一第34 頁），及於本院開庭時陳稱：其父親先買1 間，接著租 地在旁邊蓋兩間，後來馬路拓寬，把最先的那間與後來 蓋的其中一間拆除，只剩下一間，剩下那間的屋頂於賽 洛馬颱風侵襲時毀損，所以有加蓋屋頂的鐵皮等語（本 院重上更㈠字卷一第59頁），並參酌本院前於103 年間 囑託高雄市建築師公會鑑定結果，認A 建物為加強磚造 建物，屋齡約有37年餘等語（外放之鑑定報告書第2 至 4 頁），應足認A 建物確非日據時期延存至今之建物， 而係蘇石燦另行興建之建物。
⑵從而，蘇安和抗辯A 建物原亦屬旭信組合所有云云，不 足採信，故其以A 建物與系爭土地原均為旭信組合所有 ，嗣後分別由其及上訴人取得所有權為由，抗辯依民法 第425 條之1 第1 項規定，其與上訴人間就A 建物坐落 土地即編號10土地有租賃關係存在云云，委無可採。 ㈡盧國智、蘇安和與上訴人間有無租地建屋之租賃關係存在？ 如有，該租地建屋契約嗣有無因房屋不堪使用而消滅？ ⒈盧國智、蘇安和抗辯：盧國智之祖母黃碖、蘇安和之父蘇 石燦曾分別向高雄建信承租B 建物坐落之編號12土地、A 建物所坐落之編號10土地，黃碖、蘇石燦死亡後，該租賃 關係由其等分別繼承等情，為上訴人所否認，自應由盧國 智、蘇安和就其等各就編號12、10土地有租賃關係存在之 事實，負舉證責任。
⒉盧國智、蘇安和就黃碖、蘇石燦曾分別向高雄建信承租編 號12、10土地一節，業據出高雄建信過田子三六七番基地 地租往來簿摺、高雄市過田子三六七番土地地租金、高雄 市過田子三六七番土地租金入金單為證（下稱地租往來簿 摺等，本院重上更㈠字卷二第9 、10頁、重上字卷一第79 至82頁、原審重訴字卷三第37、40、41頁）。觀之上開地 租往來簿摺等文書乃民國43年至52年間所製作，年代久遠
，紙質泛黃陳舊，呈現早年之外觀格式，經核顯非臨訟偽 造，應堪信真正，是盧國智之祖母黃碖及蘇安和之父蘇石 燦曾向高雄建信承租土地之事實，應堪認定。
⒊盧國智、蘇安和抗辯上開地租往來簿摺等文書所載地號僅 係大略寫法，黃碖、蘇石燦所承租之土地為系爭土地中之 編號12、10土地等情，固為柯欐潔等3 人否認，並陳稱： 地租往來簿摺等上所載承租地號為367 地號，系爭土地當 時地號為同段367-3 地號，可見二者為不同土地等語。查 ，依上開地租往來簿摺等文書之記載，建築信合社過田子 三六七番地之部分面積土地出租之繳租期間為43至52年間 ，當時即已有同段367-3 地號土地存在之情，有土地登記 謄本、土地登記簿及年號對照表在卷可稽（原審重訴字卷 二第79、82、91、94、100 、137 、144 頁、本院重上字 卷一第52頁）。惟依蔡歪（嗣於民國35年讓與盧延慶）、 蘇石燦於昭和18年間（民國32年）與旭信組合所立契約書 ，其上均載明該契約標的之建物為高雄市過田子三六七番 之三地上建設（本院重上字卷一第72、75頁），及依黃碖 及盧延慶之戶籍資料（本院重上字卷一第96、97、99頁） ，顯示黃碖及盧延慶自40年3 月2 日即在系爭土地上設籍 ，另依蘇安和提出之房屋稅捐資料（原審重訴字卷三第32 、33頁），可知蘇石燦有就坐落在系爭土地上之門牌號碼 高雄市○○區○○○巷00號建物繳納房屋稅捐，足見黃碖 、盧延慶、蘇石燦所占用之土地均為系爭土地，如其等係 承租367 地號土地，而非367-3 地號土地，衡情應無於租 用367 地號土地後，卻反而居住占用非其等所租用之367- 3 地號土地之理。再參酌高雄建信確為過田子段367 及36 7-3 地號土地共有人，及黃碖、盧延慶、蘇石燦及盧國智 、蘇安和長期占用系爭土地，先前均未曾經系爭土地之任 一共有人提出異議等情綜合判斷，應足認上開地租往來簿 摺等文書所載過田子段367 地號係367-3 地號土地之誤載 或略載。是以，高雄建信確有將367-3 地號土地出租予黃 碖、蘇石燦，上開地租往來簿摺等文書實質確係針對系爭 土地為之，堪予認定，盧國智、蘇安和主張黃碖、蘇石燦 有分別向高雄建信承租B 、A 建物所坐落之編號12、10土 地，自屬可採。
⒋至柯欐潔等3 人主張高雄建信自民國40幾年起長期將系爭 土地出租、收租，未得陳啟峰等其他共有人同意，高雄建 信與黃碖、蘇石燦間不生租賃關係云云。按土地共有人未 經其他共有人同意將整筆土地出租，該租約對於其他共有 人固不生效力，但租賃乃特定當事人間所締結之契約，出
租人不以所有人為限，故共有人超出其應有部分，將整筆 土地出租，該租約對於為出租之共有人與承租人間仍然有 效（最高法院83年度台上字第1139號判決意旨參照），揆 諸上開說明，高雄建信就系爭土地所為出租行為仍屬有效 ，柯欐潔等3 人上開主張，尚屬無據。
⒌次按解釋契約，應於文義上及論理上詳為推求，以探求當 事人立約時之真意，並通觀契約全文，斟酌訂立契約當時 及過去之事實、交易上之習慣等其他一切證據資料，本於 經驗法則及誠信原則，從該意思表示所根基之原因事實、 主要目的、經濟價值、社會客觀認知及當事人所欲表示之 法律效果，作全盤之觀察，以為判斷之基礎。又租賃期間 之長短雖係由當事人自由約定，倘當事人訂立長期租約， 期間內不動產之價值有無昇降，當事人有時難以正確預料 ，出租人出於利害考量，因而形式上改與承租人訂立短期 租約，租期屆滿再行續約，以利租金調整，該契約之定性 仍應依租賃目的探究兩造真意而為判斷，不得徒以期限甚 短，無法達長期居住之目的，逕認非租地建屋契約。觀諸 盧國智、蘇安和提出之前述地租往來簿摺等資料，顯示黃 碖承租土地之每月租金，自43年1 月起為18.8元，於43年 4 月調整為16.3元，於43年8 月調整為18.2元，蘇石燦之 每月租金額則係自43年1 月起為7 元，43年9 月起調整為 11.2元，48至52年間為18.2元，可見高雄建信於出租系爭 土地期間有多次調整系爭土地租金情事，並參酌前述地租 往來簿摺等資料上所記載之收取租金期間非僅限於某1 年 度，而有長達2 年者，且與其他文件所載收租期間連貫等 情，再佐以黃碖、蘇石燦向高雄建信承租之土地即為B 、 A 建物所坐落之土地之情，已如前述，應足認地租往來簿 摺等資料雖有記載某年度租金或租用期間暫訂為1 年字樣 ，此僅係為使出租人得適時依租金市場行情及承租人經濟 條件而調整租金，其上之租期僅為形式上之記載，雙方實 有長期租用土地之意，且其等租用土地之目的為供建屋使 用，核其性質應屬基地租賃建屋契約，而非一般土地租賃 契約。
⒍再按土地之租賃契約，不論係租地後自建房屋，或承受前 手之房屋後始租用該基地，均係以承租人使用該房屋為目 的，非有相當之期限不能達其目的，故當事人雖未明定租 賃之期限，然依契約之目的探求當事人之真意，應解為定 有租至房屋不堪使用時為止之期限。而所謂不堪使用之原 因，除因房屋本身材質與結構，在長時間正常使用中，產 生漸進之耗損毀壞外，尚包括因不可抗力所造成之自然毀
壞，至不能為通常之使用之情形，否則，在未明定租賃期 限之租地建屋契約，一旦房屋遭受不可抗力之天災受損， 出租人將永無收回之期，顯違雙方當事人租地建屋之原始 目的，而失情理之平（最高法院95年台上字第388 號判決 意旨參照）。經查：
⑴經本院囑託高雄市建築師公會鑑定結果，B 建物為1 層 木造建物，屋齡估計約有65年餘（見外放之103 年11月 4 日鑑定報告書），且觀之現場相片（原審重訴字卷一 第215 至218 頁、本院重上更㈠字卷一第67至69頁）， B 建物外觀老舊破損，原本之前門出入口已遭封堵無法 進出，屋內則堆放雜物呈長期無人居住狀，盧國智於原 審履勘時到場陳稱：無居住使用，供堆放雜物等語，有 勘驗筆錄可佐（原審重訴字卷四第66頁），再審酌房屋 稅及資料所載B 建物之構造別為木石磚造項目中代號「 F 磚石造」（原審審重訴字卷第33頁），參考行政院頒 佈之固定資產耐用年數表（本院重上更㈠字卷一第55頁 ），木造、磚構造之住宅用建物耐用年數各為10年、25 年，可見B 建物迄今已超過耐用年限甚久。綜合上開證 據，堪認B 建物早在民國97年以前即已不堪使用，依上 開說明，先前原有租地建屋之法律關係，自已因房屋不 堪使用而消滅。是以，盧國智抗辯其就編號12土地有租 賃關係存在，得合法使用編號12土地云云，不足憑採， 盧國智復以其對編號12土地有承租權為由，反訴主張其 於元大公司出賣系爭土地予柯欐潔等3 人時，就編號12 土地有土地法第104 條所定優先承買權存在云云，亦洵 屬無據。
⑵據蘇安和於原審陳稱：蘇石燦於日據時期向旭信組合買 房子，因房子使用到系爭土地，所以向建信繳納租金等 語（原審重訴字卷四第150 頁），及於本院陳稱其父親 先買第一間房子住，因為孩子太多住不下，遂再租地蓋 2 間房子等語（本院重上更㈠字卷一第34、59頁），並 參酌蘇安和提出之蘇石燦繳納租金資料係自民國43年起 、蘇石燦繳納門牌號碼高雄市○○區○○○巷00號建物 之房屋稅捐資料係自民國47年起，應可推認蘇石燦於民 國40幾年間即已有租地建屋之情事。惟A 建物經高雄市 建築師公會鑑定結果，估計屋齡約37年餘一節，已如前 述，而依酌蘇安和陳稱：後來因馬路拓寬而拆除2 間房 屋，剩下那間的屋頂在賽洛馬颱風侵襲時毀損，所以有 加蓋屋頂的鐵皮等語（本院重上更㈠字卷一第59頁）， 可知A 建物於66年間賽洛馬颱風侵襲時僅係屋頂毀損，
顯見於賽洛馬颱風侵襲前之民國60幾年間，蘇石燦於民 國40幾年間所建房屋即已因不可抗力之耗損致不能為通 常使用而須重建，嗣乃有A 建物。揆諸前揭說明，蘇石 燦與高雄建信間之租地建屋之法律關係，已因建物達不 堪使用而消滅。從而，蘇安和抗辯其因繼承而得依租賃 關係使用編號10土地云云，委無足採。
⑶至盧國智、蘇安和援引最高法院51年台上字第2987號判 例，以：「租用建築房屋之基地，非有土地法第103 條 所列各款情形之一，出租人不得收回，縱該地上所建之 房屋因故滅失，而租用基地之契約要未失其存在，承租 人仍得申請重建，且其申請重建之屋，除契約別有約定 者從其約定外，不問是否與原狀相符，出租人均負有同 意重建之義務」等語為辯。惟上該判旨之基礎事實，係 針對租地建屋契約之房屋尚未達不堪使用之程度，然因 不可歸責於承租人之事由致房屋滅失時，所為之闡釋， 與B 建物事實上已達不堪使用程度、蘇石燦於民國40幾 年間所興建之建物已因不可抗力之耗損致不能為通常使 用而須重建之情形不同，自無適用之餘地（最高法院10 4 年度台上字第559 號判決參照）。
㈢柯欐潔等3 人依民法第767 條規定，請求盧國智、蘇安和分 別拆除B 、A 建物並返還附圖編號12、10土地，及依民法第 179 條、第184 條規定，請求盧國智、蘇安和返還自97年7 月1 日起之不當得利或賠償損害，有無理由？
⒈按所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之 ；對於妨害其所有權者，得請求除去之；有妨害其所有權 之虞者，得請求防止之，民法第767 條第1 項定有明文。 經查，柯欐潔等3 人為系爭土地所有權人，為兩造所不爭 執，並有土地登記謄本在卷可稽（原審審重訴字卷第25頁 ）；又蘇安和、盧國智分別為A 、B 建物之事實上處分權 之情，有分割協議證明書、繼承系統表及戶籍謄本在卷可 佐（本院重上更㈠字卷一第45、73至77頁）；而蘇安和、 盧國智以A 、B 建物分別占用編號10、12土地，並無合法 權源一節，業經本院認定如前，則柯欐潔等3 人本於所有 權妨害除去請求權、所有物返還請求權，請求蘇安和、盧 國智分別將A 、B 建物拆除及將所占用之編號10、12土地 返還柯欐潔等3 人，即屬有據，應予准許。
⒉次按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還 其利益，民法第179 條前段定有明文。又無權占有他人土 地，可能獲得相當於租金之利益為社會通常之觀念，最高 法院著有61年台上字第1695號判例可資參照。次按建築房
屋之基地租金，依土地法第105 條準用同法第97條規定， 以不超過該土地申報價額年息百分之10為限；而該條所謂 土地價額，依土地法施行法第25條規定，係指法定地價， 而法定地價，依土地法第148 條規定，為土地所有權人依 該法所申報之地價，在平均地權條例施行區域，則指土地 所有人於地政機關舉辦規定地價或重新規定地價之時，其 公告申報地價期間自行申報之地價，未於該期間內申報， 地政機關公告之地價而言（平均地權條例第16條參照）。 再基地租金之數額，除以基地申報地價為基礎外，尚須斟 酌基地之位置，工商業繁榮之程度，使用人利用基地之經 濟價值及所受利益等項，並與鄰地租金相比較，以為決定 ，非必達申報總地價年息10% 最高額。蘇安和、盧國智無 法律上之原因，分別以A 、B 建物占用編號10、12土地之 情，已如前述，蘇安和、盧國智因而受有利益，致柯欐潔 等3 人受有無法使用收益該部分土地之損害，則柯欐潔等 3 人依民法第179 條規定，請求蘇安和、盧國智返還相當 於租金之不當得利，洵屬有據。又系爭土地97年1 月起之 申報地價為每平方公尺19,566元、99年1 月起之申報地價 為每平方公尺19,204元，有土地登記謄本、原審法院98年 度重訴字第132 號判決附卷足憑（原審重訴字卷二第79頁 、卷三第122 頁）。而系爭土地坐落在高雄市三多四路與 興中二路間，鄰近苓雅國小及高雄市地標八五大樓，附近 有商家聚集，周遭之中華路、中山路與三多四路均有高雄 市公車途經，步行約10分鐘路程可達捷運三多商圈站等情 ，有電子地圖、原審法院101 年度重訴字第23號及98年度 重訴字第132 號判決在卷可參（見原審審重訴字卷第42頁 、重訴字卷四第21、212 頁）。本院審酌系爭土地雖鄰近 三多商圈，然位在三多商圈邊緣，所處位置在巷內等情狀 ，認蘇安和、盧國智就占用土地之利益，以按申報地價年 息5%計算為適當。
⒊依此核計，蘇安和、盧國智各占用編號10、12土地，自97 年7 月1 日起至100 年9 月30日止所獲相當於租金之不當 利益各為174,199 元、88,075元（計算式：19,566×55.3 4 ×5%×18/12 ＋19,204×55.34 ×5%×21/12 ＝174,19 9 ；19,566×27.98 ×5%×18/12 ＋19,204×27.98 ×5% ×21/12 ＝88,075，元以下四捨五入），自100 年10月1 日起至分別返還編號10、12土地之日止，按月所獲相當於 租金之不當利益則各為4,428 元、2,239 元（計算式：19 ,204×55.34 ×5%÷12＝4,428 ；19,204×27.98 ×5%÷ 12＝2,239 ，元以下四捨五入）。再按柯欐潔、陳添桂、
邱螺蘭之應有部分比例各為2 分之1 、4 分之1 、4 分之 1 計算，則蘇安和、盧國智應各給付柯欐潔87,099元、 44,037元（計算式：174,199 ÷2 ＝87,099；88,075÷2 ＝44,037，元以下捨去），應分別給付陳添桂、邱螺蘭各 43,550元、22,019元（計算式：174,199 ÷4 ＝43,550； 88,075÷4 ＝22,019，元以下四捨五入），另自100 年10 月1 日起各按月給付柯欐潔2,214 元、1,119 元（4,428 ÷2 ＝2,214 ；2,239 ÷2 ＝1,119 ，元以下捨去），按 月給付分別陳添桂、邱螺蘭各1,107 元、560 元（計算式 ：4,428 ÷4 ＝1,107 ；2,239 ÷4 ＝560 ，元以下四捨 五入），柯欐潔等3 人請求盧國智、蘇安和給付超逾上開 金額者，不應准許。
七、綜上所述，柯欐潔等3 人依民法第767 條、第179 條規定， 請求蘇安和拆除A 建物並返還編號10土地，及蘇安和依序給 付柯欐潔、陳添桂、邱螺蘭各87,099元、43,550元、43,550 元，及均自起訴狀繕本送達翌日即100 年12月28日起至清償 日止按年息5%計算之利息，暨自100 年10月1 日起至將編號 10土地騰空返還之日止，按月依序給付柯欐潔、陳添桂、邱 螺蘭各2,214 元、1,107 元、1,107 元；請求盧國智拆除B 建物並返還編號12土地，及盧國智依序給付柯欐潔、陳添桂 、邱螺蘭各44,037元、22,019元、22,019元，及均自起訴狀 繕本送達翌日即100 年12月24日起至清償日止按年息5%計算 之利息，暨自100 年10月1 日起至將上述土地騰空返還之日 止，按月依序給付柯欐潔、陳添桂、邱螺蘭各1,119 元、56 0 元、560 元部分，均為有理由，應予准許。柯欐潔等3 人 逾此數額之請求，及盧國智反訴請求確認就編號12土地有優 先承買權存在，均為無理由，不應准許。原審就上開應准許 部分，為柯欐潔等3 人敗訴之判決，並駁回其假執行之聲請 ，容有未洽，柯欐潔等3 人指摘原判決此部分不當，求予廢 棄改判，為有理由，爰由本院將此部分廢棄並改判如主文第 二至五項所示，並為准免假執行之宣告。原審就上開不應准 許部分，分別為柯欐潔等3 人、盧國智敗訴之判決，及駁回 柯欐潔等3 人假執行之聲請，並無違誤，其等此部分上訴均 為無理由，應予駁回。又本件為判決基礎之事實已明，兩造 其餘攻擊或防禦方法暨證人之證述內容於訴訟結果不生影響 ，故不逐一論述，附此敘明。
八、據上論結，柯欐潔等3 人之上訴為一部有理由、一部無理由 ，盧國智之上訴為無理由，依民事訴訟法第450 條、第449 條第1 項、第79條、第85條第1 項後段、第463 條、第390 條第2 項、第392 條第2 項，判決如主文。
中 華 民 國 107 年 3 月 21 日
民事第四庭
審判長法官 徐文祥
法 官 李昭彥
法 官 黃悅璇
以上正本證明與原本無異。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀，其未表明上訴理由者，應於上訴後20日內向本院提出上訴理由書（均須按他造當事人之人數附繕本）。
上訴時應提出委任律師或具有律師資格之人之委任狀，並依附註條文規定辦理。
中 華 民 國 107 年 3 月 21 日
書 記 官 梁美姿
附註：
民事訴訟法第466 條之1 ：
對於第二審判決上訴，上訴人應委任律師為訴訟代理人，但上訴人或其法定代理人具有律師資格者，不在此限。上訴人之配偶、三親等內之血親、二親等內之姻親，或上訴人為法人、中央或地方機關時，其所屬專任人員具有律師資格並經法院認適當者，亦得為第三審訴訟代理人。