臺灣高等法院臺中分院民事判決 106年度上字第390號
上 訴 人 柯思亮
訴訟代理人 溫令行律師
被上訴人 宏傳建設開發有限公司
法定代理人 黃文忠
被上訴人 田愛君
共 同
訴訟代理人 王炳人律師
江錫麒律師
複代理人 柯宏奇律師
上列當事人間請求返還價金事件，上訴人對於民國106年6月29日
臺灣苗栗地方法院106年度訴字第297號第一審判決提起上訴，本
院於民國107年2月27日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
原判決關於駁回上訴人後開第二、三項之訴部分及該部分假執行之聲請，暨訴訟費用之裁判（經減縮而確定部分除外）均廢棄。被上訴人宏傳建設開發有限公司應給付上訴人新臺幣肆拾肆萬貳仟元及自本案判決確定翌日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。
被上訴人田愛君應給付上訴人新臺幣肆拾玖萬壹仟元及自本案判決確定翌日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。其餘上訴及假執行之聲請均駁回。
第一、二審訴訟費用，由上訴人負擔十分之六，餘由被上訴人各負擔十分之二。
事實及理由
甲、程序方面：
本件上訴人於原審聲明：「⑴被上訴人應連帶給付上訴人新 臺幣（下同）157萬元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償 日止，按年息5%計算之利息。⑵願供擔保，請准宣告假執行 。」嗣於本院審理期間，減縮聲明為：「⑴被上訴人宏傳建 設開發有限公司（下稱宏傳公司）應給付上訴人71萬元，及 自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息 。⑵被上訴人田愛君應給付上訴人86萬元，及自起訴狀繕本 送達翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息。⑶願供擔保 ，請准宣告假執行。」，並經被上訴人同意（見本院卷第35 、54頁），依民事訴訟法第446條第1項前段規定，自應准許 ，合先敘明。
乙、實體方面：
一、上訴人起訴主張：
㈠上訴人於民國（下同）103年9月11日與被上訴人宏傳公司簽
訂房屋預定買賣合約書（下稱系爭建物買賣契約）、與被上 訴人田愛君（下稱田愛君）簽訂土地預定買賣合約書（下稱 系爭土地買賣契約），由上訴人買受「宏傳-唐寧1號」建案 （下稱系爭建案）編號C1棟6樓預售屋1戶、地下2樓法定停 車位編號第52號、機車位編號第7號（下稱系爭建物），總 售價338萬元；及坐落苗栗縣○○鎮○○段0000地號、頭份 市○○段0000地號土地，預售屋所屬土地應有部分權利範圍 686/100000，車位所屬土地應有部分權利範圍15/100000（ 下稱系爭土地），總售價449萬元，上訴人已給付宏傳公司 78萬元，給付田愛君94萬元。嗣上訴人因故無力負擔後續款 項，乃於106年5月9日寄發存證信函對被上訴人為解除系爭 建物、土地買賣契約（下合稱系爭買賣契約）之意思表示， 表明以函到之日為解除契約之日，被上訴人均於106年5月10 日收受該存證信函。又系爭建物買賣契約第20條第2項雖約 定違約金為「房地總價款20%」，系爭土地買賣契約第12條 第2項雖約定違約金為「土地總價款15%」，惟此約定是損害 賠償總額預定性違約金，被上訴人應提出所受損害之證據資 料，以做為損害賠償總額之計算；且依據內政部公告之「預 售屋買賣定型化契約應記載及不得記載事項」第24條第4項 ，就違約金規定為不得超過總價款之15%，系爭建物買賣契 約第20條第2項所約定之違約金顯然過高，依消費者保護法 第12條、第17條第1、3項規定，該契約條款應屬無效。再據 上訴人所知，系爭建案係由代銷公司以買斷包銷方式銷售， 被上訴人所受損害應僅約15萬元，準此，上訴人主張宏傳公 司、田愛君損失各為7萬元、8萬元，並請求法院依民法第 252條規定酌減違約金，扣除上述合理違約金後之價金，依 民法第179條、第259條規定，請求宏傳公司應返還上訴人71 萬元，田愛君應返還86萬元，及均自起訴狀繕本送達翌日起 至清償日止，按年息5%計算之利息。
㈡就對造抗辯之陳述：
⑴按「預售屋買賣定型化契約應記載及不得記載事項」第24條 第4項明定：「買方違反有關『付款條件及方式』之規定者 ，賣方得沒收依房地總價款百分之﹍﹍（最高不得超過百分 之15）計算之金額。但該沒收之金額超過已繳價款者，則以 已繳價款為限，買賣雙方並得解除本契約。」、同條第5項 明定：「買賣雙方當事人除依前二款之請求外，不得另行請 求其他損害賠償。」，顯將前項因買方違反付款條件及方式 之規定而解約之違約金性質規定為損害賠償總額之預定。本 件雖係因上訴人無力負擔買賣價金而違約，然依上開規定， 買方於此情形仍得解除契約，顯屬基於消費者保護法立法意
旨刻意保護買受人之條款，上訴人主張解除系爭買賣契約並 酌減違約金，於法有據。
⑵參諸最高法院105年度台上字第679號、第2289號判決意旨， 本件違約金是否過高，應以被上訴人實際所受積極損害及消 極損害為主要考量，以為酌定，然被上訴人迄未就其因解除 契約所受損害為說明，更未提出任何證據。上訴人於臺灣苗 栗地方法院檢察署105年度偵字第2194號偵查案件中獲悉， 被上訴人自承本建案係與代銷公司間以由代銷公司向被上訴 人買斷房屋後，由代銷公司另銷售予他人，而就銷售他人之 部分如銷售金額高於一定數額，代銷公司再就超價部分「分 紅」予被上訴人之方式銷售，是縱上訴人解除契約，系爭房 屋未銷售予上訴人，亦已為代銷公司所買斷，被上訴人因上 訴人解除契約所受損害，不啻為上述超價「分紅」部分而已 。退步言之，財政部所公布之營利事業各業所得額暨同業利 潤標準，不動產投資興建之淨利率為10%，本件被上訴人所 受之損害賠償總額，除被上訴人可提出具體證據證明者外， 自應酌減，至少不得逾系爭房地總價10%，始為適當。二、被上訴人則以：
㈠系爭建物買賣契約第20條第2項及系爭土地買賣契約第12條 第2項約定內容，既係仿照內政部公告之「預售屋買賣定型 化契約應記載及不得記載事項」第24條第4項而來，當屬兩 造合意所生之條款，應屬意定解除約定，非法定解除權，故 上訴人主張解除契約，仍須依據兩造約定為之，然依上訴人 寄發存證信函內容可知，上訴人要求解約，卻只願讓被上訴 人沒收15萬元違約金，此與兩造約定條款完全不符，其解除 契約不生效力。
㈡本件上訴人係惡意違約，且目前全國房地產價格嚴重下跌， 系爭建案所在區域更大幅滑落，若經解除買賣契約，被上訴 人絕不可能再以相同價格出售他人，所受損害高達百萬元以 上。況系爭土地買賣契約第12條第2項約定違約金為系爭土 地總價款15%，並未超過「預售屋買賣定型化契約應記載及 不得記載事項」規範之15%上限，該約定仍屬有效，故上訴 人至少必須接受被上訴人沒收土地總價款15%之違約金，方 得解除系爭土地買賣契約；至於系爭建物買賣契約第20條第 2項約定，則是在印製買賣契約書時，漏未將之更正為15% ，此對照系爭土地買賣契約乃約定為15%即明，準此，解除 系爭建物買賣契約之違約金，亦應比照土地買賣契約為15% ，無予以酌減之必要。再者，內政部所公告「預售屋買賣定 型化契約應記載及不得記載事項」第24條第4項已是站在保 護消費者原則下所制定，該15%違約金規定應屬適當，故被
上訴人主張本件違約金，至少應為系爭買賣契約總價之15% ，即1,185,000元，方為合理。又縱認以總價款15%為違約金 仍屬過高，請參酌被上訴人另案判決（本院105年度上易字 第578號），本件違約金至多僅能減至系爭買賣契約總價款 之10%，不應低於10%。
三、原審為上訴人全部敗訴之判決。上訴人不服提起上訴，並於 本院（減縮）聲明，其上訴聲明為：⑴原判決關於駁回上訴 人請求返還價金及假執行之聲請均廢棄。⑵上開廢棄部分， 被上訴人宏傳公司應給付上訴人71萬元，被上訴人田愛君應 給付上訴人86萬元，及均自起訴狀繕本送達翌日起至清償日 止，按年息5%計算之利息。被上訴人答辯聲明為：上訴駁回 。
四、兩造經本院整理及簡化爭點，並告知爭點整理協議與爭點整 理結果效力之不同後，同意成立爭點整理協議如下： ㈠兩造不爭之事項：
⑴兩造於103年9月11日簽訂系爭建物買賣契約及土地買賣契約 ，由上訴人向宏傳公司、田愛君分別購買系爭建物、系爭土 地，價金分別為338萬元、449萬元，上訴人已給付宏傳公司 78萬元，給付田愛君94萬元。
⑵宏傳公司、田愛君曾寄發上證1存證信函予上訴人。 ⑶上訴人曾於106年5月9日寄發原證9存證信函予被上訴人，表 明因無力繳納買賣價金，故依系爭建物買賣契約第20條第2 項、系爭土地買賣契約第12條第2項規定主張解除系爭買賣 契約，該存證信函被上訴人已於106年5月10日收受。 ㈡兩造爭執事項：
⑴上訴人主張系爭建物買賣契約第20條第2項約定之違約金超 過定型化契約之上限，依消費者保護法第12條、第17條第1 、3項、「預售屋買賣定型化契約應記載及不得記載事項」 第24條第4項規定應屬無效，是否有理由？
⑵上訴人主張曾於106年5月9日以存證信函依系爭建物買賣契 約第20條第2項、系爭土地買賣契約第12條第2項規定向被上 訴人解除系爭買賣契約，系爭買賣契約業經解除，是否有理 由？
⑶若系爭買賣契約業經解除，上訴人主張被上訴人主張沒收之 違約金過高，應予酌減，是否有理由？
⑷上訴人依民法第179條、第259條請求被上訴人返還扣除違約 金後之買賣價金，是否有理由？
㈢兩造不再提出其他爭點。
五、本院得心證之理由：
㈠上訴人主張：兩造於103年9月11日簽訂系爭建物買賣契約及
土地買賣契約，由上訴人向宏傳公司、田愛君分別購買系爭 建物、系爭土地，價金分別為338萬元、449萬元，上訴人已 給付宏傳公司78萬元，給付田愛君94萬元等情，業為兩造所 不爭，並有前揭契約書影本在卷足參（見原審卷第13至106 頁），應堪採信。
㈡上訴人雖主張曾於106年5月9日以存證信函依系爭建物買賣 契約第20條第2項、系爭土地買賣契約第12條第2項規定向被 上訴人解除系爭買賣契約，系爭買賣契約業經解除等情，然 為被上訴人所否認。經查：
⑴按內政部頒定之「預售屋買賣定型化契約應記載及不得記載 事項」第24條第4項明定：「買方違反有關『付款條件及方 式』之規定者，賣方得沒收依房地總價款百分之__（最高不 得超過百分之15）計算之金額。但該沒收之金額超過已繳價 款者，則以已繳價款為限，買賣雙方並得解除本契約。」、 同條第5項明定：「買賣雙方當事人除依前二款之請求外， 不得另行請求其他損害賠償。」，此有前揭「預售屋買賣定 型化契約應記載及不得記載事項」在卷足參（見本院卷第11 2頁背面）。本院認：①一般買賣契約之買受人若拒絕給付 買賣價金而有給付遲延之債務不履行情事，依民法第254、 255條規定，本應由債權人即出賣人選擇是否解除契約，買 受人並無解除契約之權限；②惟預售屋之買賣契約，因買受 人簽訂買賣契約時尚無買賣標的之實體可供審酌，為保障消 費者之權利，上開「預售屋買賣定型化契約應記載及不得記 載事項」基於保障預售屋消費者之目的，於第24條第4項明 定買方之消費者雖屬債務不履行之一方，亦有解除契約之權 利，且買方違約時所應給付損害賠償預定之違約金總計不得 超過房地總價之15%。
⑵兩造所定之系爭房屋買賣契約第20條第2款約定：「買方違 反第5條第2款（即付款條件及方式）及第16條第3款規定者 ，賣方得沒收依房地總價款20%計算之金額，但該沒收之金 額超過已繳納價款者，則以已繳價款為限，買賣雙方並得解 除本合約。」；系爭土地買賣契約第12條第2款約定：「買 方違反第4條第2、3款（即付款條件及方式）及第7條第2、3 款規定者，賣方得沒收依土地總價款15%計算之金額，但該 沒收之金額超過已繳納價款者，則以已繳價款為限，買賣雙 方並得解除本合約。」（見原審卷第30、94頁），本院審酌 兩造所簽訂之預售屋買賣契約係分為房屋、土地分別簽訂買 賣契約，於前揭定型化契約解除權約款均係仿前揭「預售屋 買賣定型化契約應記載及不得記載事項」第24條第4項內容 所為約定，亦即賦予買方於違約時亦有契約解除權，故系爭
房屋、土地買賣契約上開違約金之約定，顯非「意定解除權 之條件」，而屬損害賠償預定之違約金，應堪認定。被上訴 人主張上開違約金屬於解除權之條件，上訴人不得主張酌減 云云，顯有誤會而不足採信。
⑶本件系爭房屋、土地買賣契約賦予買方解除權之約定，既屬 「預售屋買賣定型化契約應記載及不得記載事項」第24條第 4項基於保障消費者所賦予之解除權，並非兩造意定之解除 權，則上訴人解除系爭買賣契約自不以履行系爭買賣契約所 約定之違約金為條件。又上訴人已於106年5月9日寄發存證 信函予被上訴人，表明因無力繳納買賣價金，故依系爭建物 買賣契約第20條第2項、系爭土地買賣契約第12條第2項規定 主張解除系爭買賣契約，該存證信函被上訴人已於106年5月 10日收受等情，業為兩造所不爭，故上訴人主張系爭房屋買 賣契約及系爭土地買賣契約業經解除，即有理由，應予採認 。
㈢上訴人主張違約金過高為有理由，應予酌減： ⑴按依照當事人一方預定用於同類契約之條款而訂定之契約， 為「加重他方當事人之責任者」之約定，按其情形顯失公平 者，該部分約定無效，民法第247條之1第2款定有明文。本 件系爭房屋買賣契約、系爭土地買賣契約之前揭違約金約定 顯已超過前揭「預售屋買賣定型化契約應記載及不得記載事 項」第24條第4項所規定之違約金，故超過部分已屬加重買 方消費者之責任，基於保障預售屋消費者之意旨，該部分違 約金約定依民法第247條之1第2款應屬無效。 ⑵再按約定之違約金過高者，法院得減至相當之數額，民法第 252條定有明文；而衡量違約金是否相當，即須依一般客觀 事實、社會經濟狀況及當事人所受損害情形，以為斟酌之標 準。又約定之違約金是否過高，應就債務人若能如期履行債 務時，債權人可得享受之一切利益為衡量之標準。又按違約 金之約定是否過高，應依違約金係屬於懲罰之性質或屬於損 害賠償約定之性質而有不同。若屬前者，應依一般客觀事實 、社會經濟狀況及當事人所受損害情形，以為酌定標準；若 為後者，則應依當事人實際上所受損失為標準，酌予核減。 ⑶本件上訴人係於103年9月11日簽訂系爭買賣契約，斯時上訴 人先繳納94萬元土地價金，嗣於104年5月19日繳納開工款16 萬元、104年12月30日一樓頂板完成款31萬元、105年5月30 日七樓頂板完成款31萬元共計78萬元等情，業有上訴人提出 之存摺影本為證（見原審卷第107至111頁），顯見上開預售 建案之履約時間較長，上訴人對其購屋資金難以掌控，應屬 人情之常。本院審酌：①房地產升跌各有原因，被上訴人為
專業建商，對於房地產升跌之趨勢當然比身為消費者之上訴 人更能掌握詳情，而預為相關成本支出及利益收入之調控。 ②另房地產雖有升跌循環趨勢，若建商房屋興建品質具有相 對水準，而非以炒作房產大量建屋傾銷予消費者，建商獲利 所受升跌趨勢影響較少。③建商於訂定銷售價格時，已將相 關興建、銷售成本計入，故個別消費者違約對建商造成額外 支出成本之影響不大等情，認本件縱使依「預售屋買賣定型 化契約應記載及不得記載事項」第24條第4項所規定最高限 額違約金即以房地總價15%計算違約金，仍屬過高，故上訴 人抗辯違約金過高為有理由，應予准許。
⑷本件被上訴人雖主張上訴人惡意違約，因房地產下跌，造成 被上訴人損失高達百萬元云云，惟被上訴人於言詞辯論終結 前均未具體提出證據證明被上訴人有何損失，本院參酌前述 建商銷售價格已預先將相關興建、銷售成本計入，再審酌 財政部核定106年不動產投資開發、興建及租售業同業利潤 之淨利率為10%，有該年度同業利潤標準表可稽（見本院卷 第115頁），故認本件上訴人所應給付房屋及土地違約金應 分別酌減為10%，始為適當。亦即，上訴人應分別給付宏傳 公司違約金33.8萬元(338÷10＝33.8）、應給付田愛君違約 金44.9萬元(449÷10＝44.9）。 ㈣末按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其 利益。雖有法律上原因，而其後已不存在者，亦同，民法第 179條定有明文。又當事人約定之違約金過高，經法院酌減 至相當之數額而為判決確定者，就該酌減之數額以外部分， 如債權人先為預扣，因該部分非出於債務人之自由意思而被 扣款，債務人自得依不當得利法律關係請求債權人給付。此 項給付請求權，應認於法院判決確定時，其請求權始告發生 ，並於斯時屆其清償期，方符酌減違約金所生形成力之原意 ，此有最高法院102年度台上字第1330號判決意旨可資參考 。經查：
⑴本件上訴人已分別給付宏傳公司、田愛君78萬元、94萬元， 經扣除本院酌減之前揭違約金33.8萬元、44.9萬元，上訴人 交付宏傳公司、田愛君其餘價金44.2萬元、49.1萬元，宏傳 公司、田愛君即屬無法律上之原因而受有利益，上訴人依不 當得利法律關係請求返還，於法有據。
⑵本件上訴人之上開返還請求權，於本判決確定時始發生，清 償期始屆至，則被上訴人自應於本判決確定翌日起始負給付 遲延之責任，故上訴人得請求被上訴人給付自本案判決確定 翌日起至清償日止之遲延利息，逾此部分（即起訴狀繕本送 達翌日起本案判決確定之日止）之利息請求，則不得請求。
㈤綜上所述，上訴人依不當得利法律關係，請求宏傳公司給付 44.2萬元、田愛君給付49.1萬元及均自本案判決確定翌日起 至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息，應予准許， 逾此部分之請求，則不應准許。原審就上開應准許部分為上 訴人敗訴之判決及駁回其假執行之聲請，尚有未洽，上訴意 旨指摘原判決該部分不當，求為廢棄改判，為有理由，應由 本院廢棄改判如主文第2、3項所示。至原審就上開不應准許 部分，為上訴人敗訴之判決，核無不合。上訴意旨指摘原判 決此部分不當，求為廢棄改判，為無理由，應予駁回。又本 件經本院判決後，兩造均不再提起第三審上訴而判決確定， 故上訴人聲請本院命供擔保宣告假執行即無必要，應併予駁 回。
㈥本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及舉證，均無礙 於本院前揭審認，本院自毋庸逐一論駁，附此敘明。丙、據上論結，本件上訴一部有理由，一部無理由，依民事訴訟 法第450條、第449條第1項、第79條、第85條第1項前段，判 決如主文。
中 華 民 國 107 年 3 月 20 日
民事第七庭 審判長法 官 饒鴻鵬
法 官 陳蘇宗
法 官 陳毓秀
以上正本係照原本作成。
兩造均不得上訴。
書記官 王朔姿
中 華 民 國 107 年 3 月 26 日
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