臺灣高等法院民事判決 106年度上易字第998號
上 訴 人 黃聰明
訴訟代理人 柯士斌律師
林詠御律師
被 上訴人 楊錦蓮
訴訟代理人 簡坤山律師
上列當事人間請求拆屋還地等事件，上訴人對於中華民國106年7
月25日臺灣宜蘭地方法院105年度訴字第379號第一審判決提起上
訴，本院於民國107年3月6日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
上訴駁回。
第二審訴訟費用由上訴人負擔。
事實及理由
一、被上訴人在原審起訴主張：伊經由臺灣宜蘭地方法院（下稱 宜蘭地院）104年度司執字第9271號分割共有物強制執行事 件（下稱系爭執行事件）之拍賣程序，拍定坐落宜蘭縣○○ 鄉○○段○○○段000000地號（下以地號稱之）土地所有權 ，嗣41-169地號土地經分割出同段41-896地號土地（下以地 號稱之，併與41-169地號土地合稱系爭土地）。上訴人所有 未辦理所有權第一次登記之門牌號碼宜蘭縣○○鄉○○路 000號建物（下稱系爭建物）無權占有系爭土地如原判決附 圖（下稱附圖）編號A-1（面積70.07平方公尺）、A-2（面 積43.48平方公尺）、B（面積80.28平方公尺）部分，爰依 民法第767條第1項前段、中段規定，請求上訴人拆除上開占 用土地之地上物，返還占用土地，並聲明：㈠上訴人應將坐 落系爭土地上之系爭建物如附圖編號A-1、A-2、B部分拆除 ，並將占用土地返還予被上訴人。㈡願供擔保，請准宣告假 執行〈被上訴人在原審另起訴請求朱正宗、朱秋元、鄭朱色 、潘朱寶蓮、朱秋滄、朱陳阿敬、朱麗梅、朱明坤、朱麗秋 、朱凰慶、鄭朱阿良、朱秋燦等人（下稱朱正宗等人）應將 門牌號碼宜蘭縣○○鄉○○路000號建物占用系爭土地部分 拆除，將占用土地返還予被上訴人，經原審判決被上訴人勝 訴，未據朱正宗等人聲明不服，業已確定，非本件審理範圍 ，茲不贅述〉。
二、上訴人則以：系爭土地為伊祖母即訴外人黃林阿得與伊父即 訴外人黃萬清共同出資購買，登記為黃林阿得所有，系爭建 物則係於民國（下同）61至62年間由黃林阿得與黃萬清共同 出資興建。黃林阿得因考量其子即訴外人黃三雄有殘疾，又 無子嗣，恐其年老無所依靠，乃於67年間將系爭土地贈與黃 三雄，系爭建物則指示留予黃萬清一家居住使用，顯見黃林
阿得原為系爭土地所有人及系爭建物共有人，嗣因黃三雄以 系爭土地向訴外人吳寶珠抵押借款，系爭土地輾轉由被上訴 人取得所有權，本件應有民法第425條之1第1項規定之適用 ，伊所有系爭建物非無權占有系爭土地。退步言，縱認系爭 土地原為黃林阿得所有，系爭建物為黃萬清所興建，惟黃林 阿得與黃萬清係母子關係，且黃三雄曾書立協議書，表明系 爭建物所占用之系爭土地部分歸屬於黃萬清所有，系爭土地 前所應繳納之田賦代金亦係由黃萬清代黃三雄繳納，可見黃 萬清為系爭建物所占用系爭土地部分之實際所有人及管領權 人，此與民法第425條之1第1項規定「土地與房屋同屬一人 所有」之情形相類似，應類推適用民法第425條之1第1項、 第838條之1第1項規定。況被上訴人於104年4月7日在系爭土 地上設定登記抵押權時，業已知悉系爭建物占有使用系爭土 地，被上訴人於系爭執行事件應買拍定系爭土地時，亦明知 系爭建物占用系爭土地部分不在點交範圍，即被上訴人對於 伊與系爭土地前手黃三雄間就系爭土地存在使用借貸關係乙 節早已知情，且被上訴人取回系爭建物占用系爭土地部分， 依公告現值計算僅值新臺幣（下同）65萬元，而伊所有系爭 建物為加強磚造並加蓋鐵皮造屋頂之透天建物，價值500、 600萬元以上，復為伊一家世居之處，被上訴人就本件訴訟 之利益顯然小於伊所受損害，應為權利濫用等語，資為抗辯 。
三、原審判決被上訴人勝訴，即判決上訴人應將系爭土地上系爭 建物如附圖編號A-1（面積70.07平方公尺）、A-2（面積43. 48平方公尺）、B（面積80.28平方公尺）部分拆除，將占用 土地返還予被上訴人，並對於兩造為供擔保准免假執行之宣 告。上訴人提起上訴，其上訴聲明：㈠原判決不利於上訴人 之部分廢棄。㈡上開廢棄部分，被上訴人在第一審之訴及假 執行之聲請均駁回。被上訴人則答辯聲明：上訴駁回。四、經查，系爭土地於58年8月26日以買賣為原因，辦理所有權 移轉登記予黃林阿得，嗣於67年12月14日黃阿林得再以贈與 為原因，將系爭土地所有權移轉登記予其子黃三雄。系爭建 物於64年間辦理房屋稅籍登記納稅義務人為上訴人之母即訴 外人蘇花，80年7月16日以贈與為原因變更以上訴人為納稅 義務人。系爭建物現為加強磚造2層樓、加蓋第3層鐵皮屋頂 建物，占有系爭土地如附圖編號A-1（面積70.07平方公尺， 包括2層加強磚造及第3層鐵皮屋頂部分）、A-2（面積43.48 平方公尺，包括2層加強磚造及第3層鐵皮屋頂）、B（面積 80.28平方公尺，鐵皮屋頂）部分。又訴外人吳春嬌前對黃 三雄起訴請求移轉系爭土地所有權應有部分2196分之2083，
經宜蘭地院以103年度訴字第100號判決吳春嬌勝訴確定，吳 春嬌於104年1月20日辦理所有權移轉登記完竣。吳春嬌於 104年4月7日以系爭土地所有權應有部分2196分之2083設定 400萬元之普通抵押權予被上訴人。又吳春嬌另對黃三雄就 系爭土地提起分割共有物訴訟，經宜蘭地院以104年度重訴 字第23號判決系爭土地應予變價分割確定，吳春嬌即以該分 割共有物判決為執行名義，聲請以系爭執行事件拍賣系爭土 地，嗣經被上訴人於第四次拍賣程序以650萬元拍定，於105 年5月19日辦理所有權移轉登記完竣等情，為兩造所不爭， 且有土地登記謄本、房屋稅籍資料、宜蘭縣稅捐稽徵處64年 度下期房屋稅繳納通知書、80年7月17日80宜稅財字第24295 號函、宜蘭地院103年度訴字第100號、104年度重訴字第23 號民事判決、現場照片、系爭執行事件函、宜蘭縣宜蘭地政 事務所106年1月18日宜地壹字第1060000510號函附土地登記 簿謄本（見原審宜調字卷第28頁、原審卷㈠第96、107、108 、112至113、154至159、231至233、242至247、253頁）在 卷可稽，復據原審會同兩造到場勘驗，並囑託宜蘭縣宜蘭地 政事務所人員測量，製有勘驗筆錄及土地複丈成果圖（見原 審卷第149至152、280頁）存卷可佐，自堪信為真實。五、被上訴人主張上訴人所有系爭建物無權占有系爭土地如附圖 編號A-1、A-2、B部分，應將占用土地之地上物拆除，並返 還土地予伊，為上訴人所否認，並以前揭情詞置辯，茲查： ㈠按「土地與房屋為各別之不動產，各得單獨為交易之標的， 且房屋性質上不能與土地使用權分離而存在，亦即使用房屋 必須使用該房屋之基地，故土地及房屋同屬一人，而將土地 及房屋分開同時或先後出賣，其間雖無地上權設定，然除有 特別情事，可解釋為當事人之真意，限於賣屋而無基地之使 用外，均應推斷土地承買人默許房屋承買人繼續使用土地。 」（最高法院48年台上字第1457號判例意旨參照）。參照上 開判例之原判決全部裁判意旨，係認為使用土地之房屋所有 人對土地所有人應支付相當之代價，則其法律關係之性質， 當屬租賃。至其租金數額，如當事人間不能協議決定，當可 訴請法院裁判。其再因轉讓而承受土地所有權之人，應有民 法第425條之適用，其再因轉讓而繼受房屋所有權之人，則 除有反對之特約外，應推斷土地所有人對之默許其繼續承租 ，故不問其後為轉讓土地或轉讓房屋，其土地所有權之承受 人對房屋所有人或房屋所有權之承受人對土地所有人，均繼 續其原來之法律關係（最高法院73年度第5次民事庭會議決 議參照）。89年5月5日修正施行之民法第425條之1規定：「 土地及其土地上之房屋同屬一人所有，而僅將土地或僅將房
屋所有權讓與他人，或將土地及房屋同時或先後讓與相異之 人時，土地受讓人或房屋受讓人與讓與人間或房屋受讓人與 土地受讓人間，推定在房屋得使用期限內，有租賃關係。其 期限不受第449條第1項規定之限制。前項情形，其租金數額 當事人不能協議時，得請求法院定之。」。準此，於民法第 425條之1開始施行前，土地及房屋同屬一人，而將土地及房 屋先後出賣者，依最高法院上開判例及決議意旨，土地受讓 人或房屋受讓人與讓與人間，或房屋受讓人與土地受讓人間 ，仍應推定在房屋得使用期限內，有租賃關係。 ㈡查系爭土地於58年8月26日以買賣為原因，移轉登記為黃林 阿得所有，嗣於67年12月14日黃林阿得以贈與為原因，將系 爭土地所有權移轉登記予其子黃三雄，嗣宜蘭地院以103年 度訴字第100號確定判決黃三雄應將系爭土地所有權應有部 分2196分之2083移轉登記予吳春嬌，吳春嬌於104年1月20日 辦理所有權移轉登記完竣。又吳春嬌另對黃三雄就系爭土地 提起分割共有物訴訟，經宜蘭地院以104年度重訴字第23號 判決系爭土地應予變價分割確定，吳春嬌聲請系爭執行事件 拍賣系爭土地，嗣經被上訴人於第四次拍賣程序以650萬元 應買拍定，於105年5月19日辦理所有權移轉登記完竣等情， 為兩造所不爭。又系爭建物未辦理所有權第一次登記，於64 年間辦理房屋稅籍登記時，原為1層加強磚造建物，面積各 6.3平方公尺、54.9平方公尺，納稅義務人為上訴人之母即 黃萬清之配偶蘇花，於75年7月系爭建物增加木石磚造部分 ，面積28.8平方公尺，80年7月16日納稅義務人變更登記為 上訴人，於90年7月系爭建物增加第2層加強磚造部分、面積 33.3平方公尺、90平方公尺，迨於100年7月系爭建物增加第 3層鋼鐵造（鐵皮屋頂）部分，面積90平方公尺等情，有房 屋稅籍資料（見原審卷㈠第96頁）存卷可按，上訴人於原審 自承：系爭建物係由伊父黃萬清與母蘇花所興建，嗣將系爭 建物（事實上處分權）贈與上訴人，系爭土地則由黃林阿得 於67年12月14日贈與黃三雄，黃三雄同意黃萬清使用系爭土 地等語（見原審卷㈡第6頁），被上訴人據此亦主張：系爭 土地自67年12月14日起為黃三雄所有，黃萬清雖曾經黃三雄 同意在系爭土地上興建系爭建物，但無系爭土地及系爭建物 同屬一人所有之情形等語（見原審卷㈡第54頁），亦即上訴 人自認系爭建物係由其父母黃萬清、蘇花所興建，與黃林阿 得無涉。系爭土地既原為黃林阿得所有，嗣輾轉由黃三雄、 吳春嬌（取得所有權應有部分2196分之2083）及被上訴人取 得所有權，而系爭建物係由黃萬清、蘇花共同興建而原始取 得所有權後，再將事實上處分權贈與上訴人，是系爭土地所
有權與系爭建物所有權或事實上處分權顯然未曾同屬一人所 有，則上訴人依民法第425條之1第1項規定，主張伊與黃三 雄、吳春嬌及被上訴人間就系爭建物占有系爭土地部分先後 成立租賃關係云云，顯非有據。上訴人嗣於本院撤銷上開自 認，辯稱：系爭建物係由黃林阿得與黃萬清共同出資興建， 黃林阿得因原始起造而為系爭建物共有人云云，並以黃林阿 得早年出養他人之子即證人張阿財於本院之證述以為佐證。 然質諸證人張阿財於本院係證述：伊母親曾告訴伊系爭建物 是伊母親與黃萬清共有的，系爭建物在興建當時，伊沒有參 與，當時伊很窮，在臺東沒錢回宜蘭探望伊母親，是後來回 家時母親告訴伊的，系爭建物是分次蓋的，剛開始蓋1層， 後來人多不夠住，才又加蓋1層，蓋房子的錢是誰出的伊不 知道，伊母親有跟伊說用她退休的錢買系爭土地，但錢不夠 ，黃萬清有幫忙出2,000元，系爭建物是否黃萬清與蘇花出 錢興建伊不知道，伊母親也有住在系爭建物，但如何興建、 如何出錢，伊不知道等語（見本院卷第116至119頁），是依 證人張阿財上開證述，其未參與系爭建物之興建過程，亦不 知系爭建物興建時之出資狀況，復未曾與黃萬清確認系爭建 物興建出資狀況及歸屬情形，而黃林阿得縱然曾告知證人張 阿財系爭建物為其與黃萬清共有等語，僅係黃林阿得單方面 之陳述，上訴人不能舉證證明黃林阿得於系爭建物興建時曾 出資原始起造而為共有人，則上訴人所辯：黃林阿得曾出資 參與系爭建物原始起造而為系爭建物共有人云云，自無足取 ，不生撤銷自認之效力。
㈢上訴人復辯以：縱認系爭建物為黃萬清所興建，惟黃萬清與 黃林阿得為母子關係，且黃萬清為系爭建物占有系爭土地部 分之實際所有人及管領權人，應類推適用民法第425條之1第 1項、第838條之1第1項規定云云。惟按土地及其土地上之建 築物，同屬於一人所有，因強制執行之拍賣，其土地與建築 物之拍定人各異時，視為已有地上權之設定，其地租、期間 及範圍由當事人協議定之，不能協議者，得請求法院以判決 定之。其僅以土地或建築物為拍賣時，亦同，民法第838條 之1第1項規定甚明。準此，該規定與民法第425條之1第1項 規定之適用，均係以土地及其土地上之房屋同屬一人所有為 要件。查系爭土地及系爭建物未曾同屬一人所有，已如前述 ，至上訴人主張黃萬清為系爭建物占有系爭土地部分之實際 所有人及管領權人云云，固據提出黃萬清與黃林阿得簽立之 讓渡合約書（見原審卷㈠第109頁）、黃三雄與黃萬清簽立 之讓渡合約書（見原審卷㈠第110頁）以佐其說，然被上訴 人否認上開讓渡合約書為真正，且觀諸黃萬清與黃林阿得簽
立之上開讓渡合約書係約定黃林阿得同意將系爭土地之3分 之1無償讓與黃萬清使用處分或興建房屋，黃萬清同意將與 黃林阿得共同承購之系爭土地過戶予黃三雄等語，而黃萬清 與黃三雄簽立之上開讓渡合約書則約定黃三雄同意將系爭建 物所占用之系爭土地之3分之1無償讓與黃萬清，並由黃萬清 使用處分等語，充其量僅能認黃林阿得及黃三雄同意黃萬清 所有系爭建物占有使用系爭土地一部，或黃林阿得及黃三雄 同意將系爭土地之3分之1無償讓與黃萬清等情，於黃萬清辦 竣系爭土地所有權移轉登記前，不能認黃萬清為系爭土地所 有人；至黃三雄於91年10月28日與訴外人吳寶珠簽立之協議 書（見原審卷㈠第111頁），約定黃三雄以系爭土地所有權 移轉登記予吳寶珠以抵償黃三雄之兄即訴外人黃溪瀨對吳寶 珠借款債務600萬元，系爭建物及所占用系爭土地部分排除 在黃三雄轉讓予吳寶珠之土地範圍外，仍歸屬於上訴人所有 等語，亦僅能證明黃三雄同意轉讓予吳寶珠之系爭土地範圍 排除系爭建物所占用之系爭土地部分，不能遽予推認上訴人 即為系爭建物占有使用系爭土地部分之所有人。黃萬清依上 開讓渡合約書、協議書，既不能認係系爭建物占有系爭土地 部分之所有人，則上訴人抗辯類推適用民法第425條之1第1 項、第838條之1第1項規定，系爭建物有權占有使用系爭土 地云云，自無足取。況按所謂類推適用，係就法律未規定之 事項，比附援引與其性質相類似事項之規定，加以適用，為 基於平等原則及社會通念以填補法律漏洞之方法，倘無法律 漏洞，自不生類推適用而補充之問題；換言之，因兩事項間 具有本質上之類似性，依法律規範意旨判斷本應同予規範， 竟生疏未規範之法律漏洞，基於「同一法律上理由」，依平 等原則將該項法律規定類推及於其他法律所未規定之事項， 即所謂類推適用，準此，未經法律規範之事項，得否類推適 用某項法律規定，應先探求某項法律規定之規範目的即立法 理由，其次再判斷得否基於「同一法律理由」，依平等原則 將該法律規定類推及於該未經法律規範之事項（最高法院95 年台上字第2309號、101年台上字第923號判決意旨參照）。 民法第425條之1第1項及第838條之1第1項規定之本旨，側重 於使房屋所有權與基地利用權一體化之體現，並基於房屋既 得使用權保護原則之考量，進一步肯認基地使用權不因基地 物權之嗣後變動而受影響，藉以調和土地與建物之利用關係 ，庶符社會正義之要求（最高法院91年台上字第1919號判決 意旨參照）。準此，上開規定須以土地及其上房屋原同屬一 人所有，或土地及其上房屋事實上處分權同屬一人所有，其 後發生土地及房屋所有人相異，或土地所有人及房屋事實上
處分權人相異之情形，始有適用或類推適用之餘地，此參諸 上訴人所援引最高法院91年台上字第1919號、95年台上字第 551號判決事實係土地與其上建物原均登記為妻所有，因民 法夫妻財產歸屬之特別規定，而將登記於妻名下之房屋認為 夫所有，土地及其上建物本即同屬妻所有，故認房屋受讓人 得類推適用民法415條之1第1項規定對妻主張繼續使用土地 ；最高法院96年台上字第1359號判決事實則係以土地上房屋 原為土地所有人出資興建，即土地所有人與房屋所有人原屬 同一，認房屋事實上處分權受讓人得類推適用民法第425條 之1第1項規定，對土地受讓人主張繼續使用土地（見本院卷 第209至213頁），益臻顯然，而本件系爭土地所有權及系爭 建物所有權或事實上處分權未曾同屬一人所有，核非相類案 件，欠缺類推適用之基礎，是本件並無類推適用民法第425 條之1第1項、第838條之1第1項規定之「同一法律理由」， 是上訴人前揭所辯，亦屬無據。
㈣按使用借貸非如租賃之有民法第425條之規定，故物之原所 有人將物借予他人使用，嗣將物移轉予第三人所有，該他人 不得對第三人即物之現在所有人主張有使用借貸之權利（最 高法院93年台上字第1948號判決要旨參照）。蓋使用借貸契 約係債之關係，僅於當事人間有其效力。惟於具體個案，尚 應斟酌當事人間之意思、交易情形及房屋使用土地之狀態等 一切情狀，如認土地所有人行使所有權，違反誠信原則或公 共利益或以損害他人為主要目的，仍應駁回其請求（最高法 院95年度第16次民事庭會議決議參照）。次按民法第148條 規定，權利之行使，不得違反公共利益，或以損害他人為主 要目的。行使權利，履行義務，應依誠實及信用方法。該所 稱權利之行使是否以損害他人為主要目的，應就權利人因權 利行使所能取得之利益，與他人及國家社會因其權利行使所 受之損失，比較衡量以定之。倘其權利之行使，自己所得利 益極少而他人及國家社會所受之損失甚大者，非不得視為以 損害他人為主要目的，此乃權利社會化之基本內涵所必然之 解釋。上訴人辯稱：系爭土地前手黃林阿得、黃三雄同意黃 萬清於系爭土地上興建系爭建物使用，系爭建物存在系爭土 地數10年，被上訴人明知其情仍故為買受，並請求拆除系爭 建物返還土地為權利濫用云云。查，吳春嬌於104年4月7日 以系爭土地所有權應有部分2196分之2083設定400萬元之普 通抵押權予被上訴人，又吳春嬌以系爭土地分割共有物確定 判決為執行名義，聲請以系爭執行事件拍賣系爭土地，經被 上訴人於第四次拍賣程序以650萬元應買拍定，又系爭執行 事件拍定後曾發函詢問上訴人是否行使優先承買權，未據上
訴人表示承買等情，為上訴人所不爭，並有系爭執行事件函 （見原審卷㈠第233頁）存卷可參，堪認被上訴人係為實現 其對吳春嬌之債權而參與競標拍定系爭土地，且因上訴人無 意行使優先承買權，被上訴人始能確定取得系爭土地所有權 ，被上訴人縱然於拍定時知悉系爭土地上存在系爭建物，亦 無從逕予推認被上訴人明知上訴人與黃三雄間就系爭土地有 不定期使用借貸關係存在，為妨害上訴人對黃三雄主張占有 使用系爭土地，故意取得系爭土地所有權。又被上訴人於拍 定系爭土地後，經申請獲准就原拍定之41-169地號土地分割 出41-896地號，面積120.67平方公尺，更正編定為甲種建築 用地等情，有土地登記謄本（見原審卷㈠第253頁）存卷可 按，惟上訴人所有系爭建物占有使用41-896地號土地如附圖 編號A-1部分，面積70.07平方公尺，逾41-896地號土地面積 半數，且橫跨41-896地號土地上，致系爭土地無法整體規劃 利用，對被上訴人影響甚鉅，是上訴人所辯被上訴人提起本 件訴訟所得利益極小，係以損害上訴人為目的，為權利濫用 云云，亦非可採。
㈤按所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之。 對於妨害其所有權者，得請求除去之，民法第767條第1項前 段及中段定有明文。查系爭土地為被上訴人所有，上訴人為 系爭建物事實上處分權人，系爭建物占有系爭土地如附圖編 號A-1、A-2、B部分既無正當權源，且被上訴人亦無權利濫 用之情事，則被上訴人依民法第767條第1項前段及中段規定 ，請求上訴人拆除系爭建物占用系爭土地部分並返還該部分 土地，即屬有據。
六、綜上所述，被上訴人依民法第767條第1項前段及中段規定， 請求上訴人拆除系爭建物占用系爭土地如附圖所示編號A-1 、A-2、B部分，並將該部分土地返還被上訴人，為有理由， 應予准許。從而原審為上訴人敗訴之判決，並無不合。上訴 意旨指摘原判決此部分不當，求予廢棄改判，為無理由，應 駁回上訴。
七、本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊或防禦方法及所用之證 據，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，爰不 逐一論列，附此敘明。
八、據上論結，本件上訴為無理由，依民事訴訟法第449條第1項 、第78條，判決如主文。
中 華 民 國 107 年 3 月 27 日
民事第二十一庭
審判長法 官 翁昭蓉
法 官 鍾素鳳
法 官 賴惠慈
正本係照原本作成。
不得上訴。
中 華 民 國 107 年 3 月 27 日
書記官 洪秋帆