臺灣高等法院民事判決 106年度上字第357號
上訴人即
主參加被告 莊永忠
被上訴人即
主參加被告 簡愛珍
訴訟代理人 林秀香律師
主參加原告 黃家進
上列當事人間請求遷讓房屋等事件，上訴人對於中華民國106年1
月13日臺灣臺北地方法院105年度重訴字第603號第一審判決提起
上訴，主參加原告於本院提起主參加訴訟，本院於107年2月14日
合併言詞辯論終結，合併判決如下：
主 文
上訴駁回。
主參加原告之訴駁回。
第二審訴訟費用由上訴人負擔；主參加訴訟費用由主參加原告負擔。
事實及理由
甲、程序方面：
一、按就他人間之訴訟，有下列情形之一者，得於第一審或第二 審本訴訟繫屬中，以其當事人兩造為共同被告，向本訴訟繫 屬之法院起訴：一、對其訴訟標的全部或一部，為自己有所 請求者。二、主張因其訴訟之結果，自己之權利將被侵害者 ；依前項規定起訴者，準用第56條各款之規定，民事訴訟法 第54條第1、2項定有明文。查本件被上訴人即主參加被告簡 愛珍（下稱簡愛珍）於原審起訴求為：㈠上訴人即主參加被 告莊永忠（下稱莊永忠）應將門牌號碼新北市○○區○○路 0段000巷0號3樓房屋（下稱系爭房屋）騰空遷讓返還予伊。 ㈡莊永忠應自民國（下同）105年3月30日起至遷讓返還系爭 房屋之日止，按月給付伊新臺幣（下同）4,442元之判決。 並陳明願供擔保，請准宣告假執行（簡愛珍逾上開範圍之請 求，原審為其敗訴之判決，未據聲明不服，不予贅述）。主 參加原告黃家進（下稱黃家進）於本院審理中，主張伊為系 爭房屋暨坐落土地即新北市○○區○○段○000地號，權利 範圍為7280分之115之土地（下稱系爭土地，與系爭房屋合 稱為系爭房地）之真正所有權人，本訴如簡愛珍勝訴，伊之 權利將受侵害等情，為此乃以本訴兩造為共同被告，提起主 參加訴訟等語，經核與上揭規定相符，應予准許。二、次按訴之變更或追加，非經他造同意，不得為之，但請求之 基礎事實同一者，不在此限，民事訴訟法第255條第1項第2 款定有明文。經查，黃家進之聲明原為：請求確認其為系爭
房屋之所有權人。嗣追加聲明：請求莊永忠應於租期屆至之 次日將系爭房屋返還予黃家進（見本院卷一第136、211頁） 。經核黃家進追加之訴所請求之基礎事實為系爭房屋所有權 歸屬衍生之爭執，與民事訴訟法第255條第1項第2款規定相 符，應予准許。
乙、實體方面：
壹、本訴訟部分：
一、簡愛珍主張：伊於104年12月19日透過仲介向訴外人韓惠靜 （下稱韓惠靜）購買系爭房地，簽立不動產買賣契約（下稱 系爭買賣契約），於105年2月3日辦理所有權移轉登記，並 已完成交屋。詎伊於同年3月30日準備入屋裝潢時，發現系 爭房屋之門鎖竟遭更換，莊永忠無權入住占有系爭房屋。系 爭房地之登記名義人為韓惠靜，伊不知系爭房地有產權糾紛 ，應受土地法第43條公示及公信原則之信賴保護。莊永忠與 黃家進雖訂有房屋租賃契約（下稱系爭租約），惟黃家進非 系爭房屋之所有權人，無權訂立系爭租約。莊永忠自105年3 月30日起無權占有系爭房屋，受有相當於租金之不當利益等 語。爰依民法第767條第1項、第179條規定，求為命：㈠莊 永忠應將系爭房屋騰空遷讓返還予伊。㈡莊永忠應自105年3 月30日起至遷讓返還系爭房屋之日止，按月給付伊4,442元 之判決。並陳明願供擔保，請准宣告假執行。（簡愛珍逾上 開範圍之請求，原審為其敗訴之判決，未據聲明不服，不予 贅述）。
二、莊永忠則以：系爭房屋係借名登記於韓惠靜名下，真正所有 權人為黃家進，伊與黃家進就系爭房屋簽有系爭租約，租期 自105年3月3日起至107年3月2日止，伊係合法占有系爭房屋 ，而非無權占有。又簡愛珍明知黃家進始為真正之所有權人 ，非屬善意第三人，其與韓惠靜間係通謀虛偽買賣，應為無 效等語，資為抗辯。
貳、主參加訴訟部分：
一、黃家進主張：伊之前經營安坑不動產經紀有限公司（下稱安 坑公司），從事房地產投資多年，由伊集資購屋後借名登記 予第三人，再為出租管理或處分房屋以分配利潤，倘安坑公 司處分買賣房屋，則由簡仲良出面簽約。系爭房屋即係由安 坑公司及網友集資購買，為安坑公司所有，僅係借名登記於 韓惠靜名下，實際之出租、管理，仍由伊委由訴外人王嘉禎 （下稱王嘉禎）處理，安坑公司雖已結束營業，惟在借名登 記事宜未處理完結前，仍委任王嘉禎就系爭房屋為出租、管 理之意思，且伊為安坑公司之負責人，即為系爭房屋之所有 權人，簡愛珍知悉系爭房地有產權糾紛，非善意受讓人等語
，爰求為：確認黃家進為系爭房屋之所有權人。莊永忠應於 租期屆至之次日將系爭房屋返還予黃家進之判決。二、莊永忠則以：伊對黃家進提起主參加訴訟並無意見，伊僅係 承租人，不想涉入系爭房屋所有權歸屬之紛爭；又伊與韓惠 靜就另案民事訴訟達成和解後，係將鑰匙交予黃家進，故伊 同意黃家進之請求等語。
簡愛珍則以：民法對於不動產之物權採公式原則，以登記為 準，黃家進既非系爭房屋登記之所有權人，其請求即為無理 由。又韓惠靜、簡仲良及趙春美，均未告知伊系爭房屋有何 產權糾紛，黃家進並未舉證證明伊為惡意知情等語，資為抗 辯。
叁、原審判決及兩造於本院之聲明：
一、原審命莊永忠應將系爭房屋騰空返還簡愛珍，並自105年3月 30日起至遷讓系爭房屋之日止，按月給付簡愛珍4,442元。二、本訴訟部分兩造之聲明：
（一）莊永忠不服原審判決，提起上訴，並聲明： 1.原判決不利於莊永忠部分廢棄。
2.上開廢棄部分，簡愛珍在第一審之訴暨假執行之聲請均 駁回。
（二）簡愛珍答辯聲明：上訴駁回。
三、主參加訴訟部分兩造之聲明：
黃家進聲明：
㈠確認黃家進為系爭房屋之所有權人。
㈡莊永忠應於租期屆至之次日將系爭房屋返還予黃家進。 莊永忠聲明：同意黃家進之請求。
簡愛珍聲明：請求駁回黃家進之訴。
肆、本院得心證之理由：
一、按不動產借名登記契約為借名人與出名人間之債權契約，出 名人依其與借名人間借名登記契約之約定，通常固無管理、 使用、收益、處分借名財產之權利，然此僅為出名人與借名 人間之內部約定，其效力不及於第三人。出名人既登記為該 不動產之所有權人，其將該不動產處分移轉登記予第三人， 自屬有權處分（最高法院106年度第3次民事庭會議決議可資 參照）。
二、經查，簡愛珍購買系爭房地時，系爭房地係登記在韓惠靜名 下之事實，為莊永忠、簡愛珍、黃家進所不爭執（見本院卷 一第30頁、第78頁背面、第141頁），並有系爭房地土地及 建物登記第一類謄本在卷可證（見原審卷一第156至159頁） 。且簡愛珍就其信賴系爭房地之登記，及透過房屋仲介即訴 外人高其鵬（下稱高其鵬）、趙春美及韓惠靜之代理人簡仲
良向韓惠靜以665萬元購買系爭房地，於105年2月3日完成所 有權移轉登記等事實，已提出系爭買賣契約書暨買賣價金履 約保證申請書、系爭房地之所有權狀、進入系爭房屋內部為 淨空之照片3張、履約專戶收到匯款簡訊影本、簡愛珍國泰 世華銀行北新分行帳戶存摺影本、第一商業銀行匯款申請書 回條影本2紙、履約保證專屬帳號資料影本、地政士李致政 交屋聯絡單等件為證（見原審卷一第9至21、94至99、279頁 ），自堪信為真實。
三、雖莊永忠抗辯、黃家進主張：系爭房地僅係借名登記在韓惠 靜名下，黃家進始為系爭房地之真正所有權人云云，惟依上 開最高法院106年度第3次民事庭會議決議，縱莊永忠抗辯、 黃家進主張系爭房地僅係借名登記在韓惠靜名下等情為真， 該借名登記契約亦僅為借名人與出名人間之債權契約，為渠 等之內部約定，其效力不及於第三人。則韓惠靜既登記為系 爭房地之所有權人，其將系爭房地出售予簡愛珍，並移轉登 記予簡愛珍，自屬有權處分。是莊永忠之抗辯、黃家進之主 張，均不能對抗簡愛珍。且簡愛珍已舉證證明其購買系爭房 地之價金，係向親戚借貸、將定存解約及以自己名義貸款籌 措資金，而將665萬元匯入韓惠靜之帳戶及系爭買賣契約所 約定履約保證專戶，於扣除各項服務費用後，轉支付至韓惠 靜名下帳戶等情，有第一商業銀行信義分行105年10月11日 函暨所附簡愛珍房屋貸款申請書及簡愛珍申請貸款資料、國 泰世華商業銀行北新分行105年10月19日函暨所附簡愛珍帳 戶交易明細、申請定存、定存解約資料影本、玉山銀行敦南 分行105年10月19日函暨所附履約保證專戶資金控管表、聯 邦商業銀行105年11月1日調閱資料回覆暨所附韓惠靜帳戶單 筆授信攤還及收息紀錄查詢單、匯入明細、聯邦商業銀行10 5年12月1日調閱資料回覆暨所附韓惠靜借款契約書、系爭房 地土地及建物登記第一類謄本、授信批覆書、貸款申請書、 消費性貸款綜合評述、系爭房地第二類登記謄本、他項權利 證明書、客戶貸放歷史明細表、單筆授信攤還及收息紀錄查 詢單、存摺存款明細、匯入明細、安新建築經理（股）公司 房地點交證明暨買賣價金履約保證結案單及專戶資金及利息 結算明細表等件附卷可稽（見原審卷一第140至165、173至 176、184至185、208至210、245至261、275至277頁），足 見簡愛珍確有實際支付系爭房地之買賣價金。又證人趙春美 證稱：於96、97年認識黃家進，但這5、6年黃家進轉往其他 地區發展，就沒有再與黃家進接觸，本件買賣前，聽簡仲良 說過法院有判決系爭房地是韓惠靜的，且要求承租人即莊永 忠在指定日期把系爭房屋給交韓惠靜的事，…但後來系爭房
屋鑰匙被黃家進拿走，因這是簡仲良、黃家進他們的事情， 伊將情形轉知簡仲良後就沒有管，所以細節伊不瞭解等語（ 見原審卷一第113、111頁）；證人即地政士李致政於刑事案 件偵查中證稱：新店安坑那邊的仲介會報物件給黃家進，黃 家進帶團看屋決定要買屋後，會說房子要買誰的名字，但都 不是登記他公司的名字，買賣雙方談完確定後，趙春美會帶 人來跟伊簽約，但後續如何處理要問趙春美較清楚等語（見 原審卷二第5至6頁），由上僅能得知趙春美知悉黃家進曾主 張自己就系爭房屋有所有權，與簡仲良有糾紛，以及黃家進 購買房屋後會借名登記；李致政知悉黃家進購買房屋後會借 名登記而已，尚難逕認趙春美、李致政知悉系爭房地亦係黃 家進借名登記於韓惠靜名下，亦不足以證明簡愛珍對於系爭 房地為借名登記及韓惠靜非所有權人之事實有所知悉。另證 人高其鵬證稱：簡愛珍委託伊去談購買系爭房屋價錢時，伊 本來試著找屋主韓惠靜，但是調閱謄本登記的地址上查證， 韓惠靜已經搬走，所以才會找住商仲介趙春美配合，趙春美 說系爭房屋之所有權絕對沒有問題，就大門有焊接過的痕跡 一節，趙春美是說因為系爭房屋曾有房客不願意搬走，所以 把門焊死，但後來已經與房客處理完了，此事經過一年多了 ，伊就按趙春美說的轉知簡愛珍；至於所謂韓惠靜、簡仲良 與黃家進對於系爭房地所有權歸屬曾有糾紛一事，伊當時並 不知道，且系爭房地並未被限制登記，伊不會去賣有糾紛的 房子等語（見原審卷一第114至115頁）。益見簡愛珍於購買 系爭房地時並不知悉系爭房地有產權糾紛尚未解決之事，故 簡愛珍主張其係善意信賴登記而買受系爭房地等語，堪予採 信。此外，莊永忠抗辯及黃家進主張簡愛珍明知韓惠靜非所 有權人而與其為通謀虛偽買賣等情，並未提出證據足以證明 ，是其抗辯或主張均無足取。
四、按所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之， 民法第767條第1項前段定有明文。查簡愛珍購買系爭房地， 於105年2月3日完成所有權移轉登記，為系爭房地之所有權 人，黃家進自該時起就系爭房地已無合法權源可對簡愛珍主 張，則莊永忠縱與黃家進於105年3月2日訂立系爭租約（見 原審卷一第73至74頁），亦無從取得合法權源占有系爭房屋 ，故簡愛珍主張莊永忠無權占有其所有之系爭房屋，而請求 莊永忠騰空返還之，自屬有據，應予准許。
五、按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利 益；雖有法律上之原因，而其後已不存在者，亦同，民法第 179條定有明文。又無權占有他人所有物或地上物，可能獲 得之相當於租金之利益，應以客觀上占有人所受之利益為衡
量標準，非以請求人主觀上所受之損害為斷（最高法院104 年度台上字第715號判決意旨參照）。次按城市地方房屋之 租金，以不超過土地及其建築物申報總價年息百分之十為限 ；此所謂土地及建築物之總價額，土地價額依法定地價，建 築物價額依該管直轄市或縣（市）地政機關估定之價額，土 地法第97條第1項、土地法施行法第25條分別定有明文。而 所謂年息百分之十為限，係指土地租金之最高限額而言，並 非必須依照申報地價年息百分之十計算，尚須斟酌系爭土地 位置、鄰近地區工商繁榮程度、使用人利用土地之經濟價值 、所受利益，彼等關係及社會感情等情事以為決定。本件莊 永忠占用系爭房屋無合法權源，即係無法律上原因而受有相 當於租金之利益，且致簡愛珍受有損害，簡愛珍依不當得利 之法律關係請求莊永忠返還其利益，即屬有據。查系爭基地 之法定地價即當期申報地價為每平方公尺2萬0,560元，土地 面積合計為1,820.97平方公尺，簡愛珍取得權利範圍為7280 分之115，系爭房屋之課稅現值為17萬元等情，有系爭基地 土地登記第一類謄本、房屋稅籍證明書影本在卷足參（見原 審卷一第231至233頁），則系爭土地及其建築物申報總價額 為76萬1,415元（計算式：20,560×1,820.97×115/7280＋1 70,000元＝761,415，元以下四捨五入）。又系爭房屋為鋼 筋混凝土造住家用5層樓公寓之第三層，於75年12月5日建造 完成，有系爭房屋建物所有權狀附卷可稽（見原審卷一第18 頁），且坐落於新北市新店區，鄰近主要幹道及當地商圈， 有多線公車經過等情，莊永忠、黃家進未予爭執。爰審酌系 爭房屋之屋齡、坐落位置、繁榮程度、交通便利性、生活機 能等情，認系爭房屋之租金以上開總價額年息7％為適當， 故莊永忠應按月給付簡愛珍相當於租金之不當得利數額為4, 442元（計算式：761,415元×7％÷12＝4,442元，元以下四 捨五入）。則簡愛珍請求莊永忠自105年3月30日起按月給付 相當於租金之不當得利4,442元，為有理由。六、至黃家進請求確認黃家進為系爭房屋之所有權人，及請求莊 永忠應於租期屆至之次日將系爭房屋返還予黃家進等情，雖 為莊永忠所認諾，然為簡愛珍所否認。經查，莊永忠之認諾 ，依民事訴訟法第56條第1項第1款對共同訴訟人係屬不利， 故不生效力，而簡愛珍已依法取得系爭房地之所有權，已如 前述，則黃家進主參加訴訟之請求即屬無據，應予駁回。七、綜上所述，本訴部分，簡愛珍依民法第767條第1項規定，請 求莊永忠騰空遷讓返還系爭房屋，並依民法第179條規定， 請求莊永忠自105年3月30日起至遷讓返還系爭房屋之日止， 按月給付相當於租金之不當得利4,442元，為有理由，應予
准許。原審為莊永忠敗訴之判決，核無不合。莊永忠上訴意 旨指摘原判決不當，求予廢棄改判，為無理由，應予駁回。 至主參加訴訟部分，黃家進請求確認黃家進為系爭房屋之所 有權人，及請求莊永忠應於租期屆至之次日將系爭房屋返還 予黃家進，則為無理由，應予駁回。
八、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊、防禦方法及所提證據， 經審酌後認與判決結果不生影響，爰不予逐一論列。伍、據上論結，本件莊永忠之上訴為無理由；黃家進之主參加之 訴亦為無理由，依民事訴訟法第449條第1項、第78條，判決 如主文。
中 華 民 國 107 年 3 月 7 日
民事第二十二庭
審判長法 官 張靜女
法 官 曾部倫
法 官 丁蓓蓓
正本係照原本作成。
如不服本判決，應於收受送達後20日內向本院提出上訴書狀，其未表明上訴理由者，應於提出上訴後20日內向本院補提理由書狀（均須按他造當事人之人數附繕本）上訴時應提出委任律師或具有律師資格之人之委任狀；委任有律師資格者，另應附具律師資格證書及釋明委任人與受任人有民事訴訟法第466 條之1第1項但書或第2項（詳附註）所定關係之釋明文書影本。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 107 年 3 月 7 日
書記官 陳思云
附註：
民事訴訟法第466條之1（第1項、第2項）：對於第二審判決上訴，上訴人應委任律師為訴訟代理人。但上訴人或其法定代理人具有律師資格者，不在此限。上訴人之配偶、三親等內之血親、二親等內之姻親，或上訴人為法人、中央或地方機關時，其所屬專任人員具有律師資格並經法院認為適當者，亦得為第三審訴訟代理人。
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