臺灣臺北地方法院民事判決 106年度重訴字第261號
原 告 尹相楨
訴訟代理人 張澤平律師
被 告 吳志強
訴訟代理人 林欣慧律師
王志超律師（已解除委任）
複代理人 王妙華律師（已解除委任）
上列當事人間塗銷不動產所有權移轉登記等事件，本院於107年
2月22日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
被告應將如附表所示不動產於民國一０五年九月二十日以買賣為原因之所有權移轉登記予以塗銷，並回復登記為原告所有。原告其餘之訴及假執行之聲請駁回。
訴訟費用由被告負擔二分之一，餘由原告負擔。 事實及理由
一、原告主張：
㈠被告為源盛興業有限公司（下稱源盛公司）之總經理及實際 負責人，源盛公司並未取得經營殯葬設施經營業或殯葬服務 業之營業許可，惟仍以對外行銷骨灰位使用權為業。被告並 聘僱訴外人王銘哲、郭家碩等人擔任源盛公司之業務員，負 責招攬不特定客戶行銷骨灰位使用權。原告年已79歲，平日 僅與一輕度障礙之次子同住，於民國105年間，王銘哲致電 原告推銷骨灰位買賣投資，王銘哲向原告佯稱縱無足夠資金 亦可幫忙找投資，可以高於買價數倍之金額代為銷售，必可 短期獲利，縱使資金不足，亦可安排將房屋過戶他人之方式 貸款取得大筆資金，做為購買骨灰位之資金運用，保證短期 內可將骨灰位代為轉售獲利，再以款項換回不動產等語，致 使原告信以為真，未徵詢任何親友意見，即輕率的依照王銘 哲及郭家碩之安排，以被告為買主，於105年8月23日將原本 屬原告名下之臺北市○○區○○街000巷00號房屋及所座落 土地（系爭房地），以買賣登記為原因移轉登記予被告。王 銘哲更安排原告於同日至與原告無地緣關係之陽信銀行復興 分行（下稱陽信銀行）開立銀行帳戶（帳號：000000000000 ，下稱系爭帳戶），並於105年9月22日匯入買賣價金新臺幣 （下同）15,460,529元。翌日，王銘哲再與郭家碩至陽信銀 行提領460萬元現金，並安排自系爭帳戶轉帳960萬元至源盛 公司陽信銀行000000000000帳戶，未將買賣價金留予原告。 系爭不動產買受人即被告於簽署買賣契約之前並未至不動產 現址查看屋況，買受系爭房屋亦非經專業之房屋仲介人員即 出面簽約，亦未將買賣條件告知出賣人，事後被告為了暫不
交屋以避免其他家人知悉此事件，竟又與原告簽署「房屋借 貸合約」，由被告將系爭房屋借予原告使用，為期兩年，意 圖使原告誤認房屋仍由其居住，並未實際交屋，而使外人無 法發覺此等不尋常之詐騙案。雖王銘哲於105年10月間將80 張骨灰位使用權狀交予原告，然原告根本沒有能力銷售如此 龐大數量之骨灰位，且本件原告取得之骨灰位使用權狀之出 售機構源盛公司，以及骨灰位使用權狀之發放單位佛林寺， 均未符合殯葬管理例第42條規定，其售讓骨灰位顯非合法交 易；況原告並非殯葬服務業者，其取得骨灰位後亦不得合法 銷售殯葬產品，原告得到此等塔位顯不具流通性及經濟價值 。原告曾要求退還款項，然無法依合法交易之法定標準取得 退費，被告自始即與王銘哲、郭家碩共同詐取原告之財物， 系爭不動買賣為該等詐騙行為之一部分，原告若知房屋將因 此歸他人所有之情事，絕無可能為簽署買賣合約之意思表示 ，是原告得民法第88條撤銷系爭買賣行為。而被告與王銘哲 共同完成此等詐術，原告自亦得依民法第92條規定撤銷系爭 買賣行為。
㈡另依106年5月25日臺北市立聯合醫院仁愛院區所出具原告之 「心理衡鑑照會及報告單」顯示，原告在該測驗滿分為30分 的測驗僅得到19分，而該院認定的正常分數為23或24分以上 。上開報告單結論謂：「綜合衡鑑所收集的資料，個案主觀 上有記憶力衰退問題，神經心理測驗結果也顯示有認知功能 損傷的跡象，因此懷疑有輕度知能損傷的可能性，建議持續 追蹤評估」。王銘哲與被告顯然係乘原告高齡，無判斷能力 之輕率、無經驗狀況，詐欺取得原告擁有之系爭房地，雖另 給予骨灰位使用權狀，然僅係作為合法掩護之工具以從中獲 取原告將房屋移轉登記予被告之利益，原告自得依民法第74 條撤銷系爭買賣等行為。且原告如果知悉系爭房屋將因此等 手續而歸他人所有，絕無可能同意簽署系爭之不動產買賣合 約，原告亦得依民法第88條撤銷系爭買賣等行為。爰依上述 民法條文撤銷系爭買賣、所有權移轉等行為，及依民法第 114、113條回復原狀及同法第179條不當得利之法律關係提 起本訴。
㈢並聲明：⒈被告應將附表所示不動產，於民國105年9月20日 經臺北市松山地政事務所以買賣為原因所為之所有權移轉登 記塗銷，恢復登記為原告所有。⒉被告應將附表所示不動產 ，於民國105年9月20日經臺北市松山地政事務所設定之新臺 幣16,440,000元抵押權登記塗銷。⒊前2項聲明，原告願供 擔保，請准宣告假執行。
二、被告則以：被告吳志強向來即有投資習慣，因經人介紹，知
悉原告欲出售系爭房地，經兩相磋商，被告同意以1,800萬 元之價格買受系爭房地，益委由專業代書處理系爭房地買賣 及過戶事宜，被告並依約給付價金予原告。嗣經介紹人告知 原告當時並無空餘時間搬遷，被告因購買系爭房地係作為投 用、並無急用，因此同意先借貸予原告使用，待其有空暇時 間後再為搬遷。本件原告指稱其係遭受詐欺、意思表示錯誤 或被告趁其輕率、無經驗而簽立系爭房地買賣契約云云，原 告應先就各項請求權基礎先舉證以實其說。原告並未舉證證 明被告或王銘哲就系爭房地買賣契約之買賣標的、買賣價金 等重要事項究竟有何將不真實事實表示為真實、致原告陷於 錯誤之情形，而僅以被告未出面看屋、非經由仲介人員介紹 、嗣後將系爭房屋借予原告居住等與買賣契約成立生效完全 無關之事項指摘本件係一騙局，自非事實，不符民法第92條 之規定。又原告陳稱其認為辦理手續僅為求得更大之利益， 如知悉居住數十年之房屋將因此等手續而歸他人所有，絕無 可能同意簽署系爭房地買賣合約云云，惟不論原告係基於何 種目的，原告確有出賣系爭房地、辦理過戶之真意，對於簽 定買賣契約之意思表示內容並無錯誤。縱認原告出賣系爭房 地係為了求更大之利益，惟亦僅係原告對於決定出售系爭房 地之前提事實認知不正確，僅係屬動機錯誤，並非意思表示 內容錯誤，自不得依民法第88條撤銷意思表示。另原告指稱 其已79歲無法閱讀理解長篇文字，由其生活背景及身心狀態 觀察，原告面對系爭房地買賣交易係屬處於輕率、無經驗之 狀態，惟原告未有任何舉證即遠指其處於輕率、無經驗狀態 自不可採。縱認原告係屬輕率、無經驗(假設語氣，被告否 認)，本件被告係以合乎市價之1800萬元向原告購買系爭房 地，對原告而言並無顯失公平之情，原告當不得依民法第74 條規定撤銷系爭房地買賣契約等語，資為抗辯。並聲明：⒈ 原告之訴及假執行之聲請均駁回。⒉被告願供擔保，請准宣 告免為假執行。
三、兩造不爭執事項：
㈠原告經由訴外人王銘哲介紹，於105年8月23日就系爭房地與 被告簽立不動產買賣契約書，約定價金為1,800萬元，被告 當場交付簽約金180萬元（，及另交付完稅款90萬元）予原 告，復於105年9月22日自戶名：陽信商業銀行受託信託財產 專戶（帳號：000000000000）將尾款15,460,529元轉入原告 陽信銀行系爭帳戶，並辦妥所有權移轉登記。此有不動產買 賣契約書、原告陽信銀行存摺、土地建物謄本、土地建物登 記申請書、土地建物買賣移轉契約書（見本院卷第13至29頁 、第127至152頁）在卷可稽。
㈡兩造於完成系爭房地買賣同時簽立使用借貸契約，約定原告 自105年10月15日起至107年10月14日止，無償使用系爭房地 。此有房屋借貸契約、民間公證人公證書（見本院卷第31至 35頁）在卷可佐。
㈢原告於106年4月19日經臺北市立聯合醫院診斷，意見略以： 「案主主觀上有記憶力衰退問題，神經心理測驗結果也顯示 有認知功能損傷的跡象，因此懷疑有輕度知能損傷的可能性 ，建議持續追蹤評估」。此有心理衡鑑照會及報告單（見本 院卷第161頁）在卷為憑。
㈣原告由王銘哲陪同，於105年9月23日在陽信銀行復興分行辦 理自系爭帳戶轉出960萬元至源盛公司帳戶，源盛公司交付 80個佛林寺（寺廟登記證：北市民宗字第10430563400號） 骨灰位，並取得永久使用權狀。此有原告陽信銀行存摺、佛 林寺骨灰位永久使用權狀、臺北市賓葬管理處殯葬商品買賣 爭議協調簽到暨紀錄表（見本院卷第29至30頁、第36至116 頁、第172至173頁）附卷為證。
㈤原告於105年9月23日由王銘哲陪同自系爭帳戶提領現金460 萬元，此有原告系爭帳戶存摺、陽信銀行復興分行監視器畫 面截圖（見本院卷第29頁、第177至179頁）在卷可稽。四、兩造就系爭房地簽立買賣契約，原告並已將系爭房地移轉過 戶予被告，惟原告主張係因急迫、輕率、無經驗，且依當時 情形對伊顯失公平；又原告受王銘哲所擺佈，誤認辦理相關 手續僅為求更大之利益，並不知房屋將因此歸他人所有，因 而意思表示錯誤；且屬受王銘哲、郭家碩及被告共同詐欺為 意思表示，伊已撤銷意思表示，買賣契約、物權行為均屬無 效，被告自應依民法第113條、第114條回復原狀，且被告無 法律上原因受有利益，應塗銷所有權移轉登記，回復登記予 原告所有；又被告將系爭房地設定抵押權登記，妨害原告行 使所有權，原告請求依民法第767條將抵押權設定登記塗銷 等語。被告則否認原告之請求，並以前詞置辯，是兩造之爭 點厥為：㈠原告是否因輕率無經驗，或因意思表示錯誤，或 因遭詐欺而與被告簽立系爭房地買賣契約，將系爭房地移轉 登記予被告？原告得否依民法第74條或第88條、或第92條撤 銷買賣契約及物權移轉契約？㈡原告得否於撤銷意思表示後 ，依民法第179條請求將系爭房地所有權移轉登記塗銷，回 復登記為原告所有？㈢原告是否得依民法第767條中段請求 被告塗銷105年9月20日松山地政事務所設定之16,440,000元 之抵押權登記？茲析述如下：
㈠、關於原告撤銷系爭房地之買賣契約及移轉登記行為之爭點： 1.被告自陳係源盛公司唯一投資者，及源盛公司經營塔位、牌
位等為業，證人王銘哲證稱：向源盛公司批靈骨塔來賣，賺 取差價，以每個12萬元之代價販售佛林寺骨灰位80個予原告 ，每個可抽佣金28,000元，與郭家碩對分；源盛公司匯款至 伊帳戶。有陪原告去陽信銀行復興分行開戶、提款，載原告 至源盛公司簽系爭房地買賣契約等情（見本院卷二第8頁以 下）；證人郭家碩亦到庭稱：「原告賣房子投資靈骨塔，就 是我們要賣他靈骨塔。被告向原告買房子，靈骨塔的獲利由 我與王銘哲一人一半；我跟王銘哲去載原告，借源盛公司辦 公室洽談、簽約，另一次與王銘哲及兩造去陽信銀行復興分 行。....骨灰位一個12萬，一個獲利28,000元，總共獲利 200多萬。佣金跟源盛公司莊志宗拿現金。....原告出售房 屋是要拿錢買塔位。」等語（見本院卷二第4頁以下）另臺 灣臺北地方法院檢察署檢察官106年度偵字第12229、17462 、192 62、19263、19264、19265、19266、19267、19268、 19269、19306、19307、19308、19704、20574、21037、211 40、21707、21708、21709、21710、21711、22151、22399 、22550、22551、22697、22698、22699、22700、24525、 7867、19171、21430、22147、22148、22149、22150號案件 中，同案被告即訴外人蔡顯龍、張紹維等人均指證係受被告 招募至源盛公司擔任銷售靈骨塔業務員；縱證人王銘哲亦於 該案警詢中自承任職於源盛公司，並經檢察官扣得被告所有 關於源盛公司業務人員行銷與教育訓練相關資料，此有該案 相關警詢筆錄、扣案物、起訴書可佐，並經本院調閱該案電 子卷證核閱無訛，足認被告確係源盛公司負責人，且僱用王 銘哲、郭家碩銷售源盛公司代銷之骨灰位，而由王銘哲、郭 家碩出面與原告洽談骨灰位銷售事宜，再由被告出面擔任系 爭房地買賣之買受人，帶原告至陽信銀行復興分行辦理領取 房屋貸款款項，並將核貸款項匯至源盛公司，作為買骨灰位 之運用資金，且原告匯入源盛公司之買賣骨灰位價金，均遭 轉至源盛公司人員之帳戶內，再輾轉提領予被告或轉匯他人 ，亦有該案扣案存摺為據。足認被告實為王銘哲、郭家碩之 雇主，王銘哲、郭家碩與原告洽談銷售骨灰位事宜時，應屬 被告之締約輔助人，縱被告本人未出面，而由王銘哲、郭家 碩對原告施行詐欺行為，使原告意思表示陷於錯誤，同意與 被告簽訂系爭房地買賣契約，且原告之意思表示與詐欺行為 間有因果關係，原告自得撤銷其意思表示。
2.又查骨灰位係殯葬管理條例第2條第6款所規定之骨灰（骸） 存放設施，屬同條第1款知殯葬設施，依該條例第42條規定 ，應向所在地直轄市、縣（市）主管機關申請經營殯葬服務 業之許可後，依法辦理公司或商業登記，並加入殯葬服務業
公會，始得營業。故一般民眾將所有之殯葬產品為銷售，極 可能違反上開規定，縱為法人亦同。因此骨灰位並非一般社 會上具有流通性及經濟價值之物。復因殯葬產品市場區分為 現貨與預售市場，常見合法之殯葬設施經營業或未取得殯葬 設施經營許可之寺院宮廟，將所設之骨灰位仿不動產權狀之 樣式，印製「永久使用權」權狀，以預先提供民眾未來使用 為名而進行銷售，但為與殯葬產品之現貨市場有所區隔，渠 等透過經銷合約之方式授權之經銷價格甚為低廉，而經銷商 再委託或授權下游之其他公司銷售時，為免市場削價競爭， 亦會在經銷合約中明定最低轉售價格，本件源盛公司銷售佛 林寺骨灰位，其銷商進貨成本價格為32,000元，但轉售給原 告之價為12萬元，因此經銷商源盛公司有數倍於成本價之高 額獲利空間，但此資訊非為一般社會大眾普遍得悉。然源盛 公司於營業項目中，並未取得經營殯葬設施經營業或殯葬服 務業之營業許可，依殯葬條例上開規定不得經營買賣、仲介 骨灰位買賣為業，況北投佛林寺亦非經主管機關核准之殯葬 設施及骨灰位之永久使用權狀經銷商。被告竟仍自任源盛公 司負責人，由業務員王銘哲、郭家碩招攬原告購買非法骨灰 位，顯明知原告購買骨灰位後，絕無轉售可能，竟仍以可迅 速代為轉售獲利之說詞，顯係對原告施用詐術，且被告對其 輔助人王銘哲、郭家碩之行為同負其責。又佛林寺骨灰位既 非不動產，亦無交易流通價值，且原告當時亦無使用大量骨 灰位之需求，卻願意籌措上千萬資金用以購買骨灰位，確實 不符常情。參以兩造簽署系爭房地買賣契約同時，另於同日 簽立房屋借貸契約，並經公證人林智育親赴源盛公司辦理借 貸契約公證，亦與一般房地買賣之交易常情有違，顯係為使 原告誤信其於2年內骨灰位必可售出獲利還本，可將系爭房 地所有權取回之詐術手段之一。原告既因被告之輔助人施用 詐術而陷於錯誤，允諾出售系爭房地予被告，復以賣屋所得 價款投資購買原告公司代銷之佛林寺骨灰位80個，堪認原告 與被告簽立之買賣契約及移轉房地所有權之物權行為，均屬 受詐欺而為之意思表示。
3.原告受被告詐欺而於105年8月23日出賣系爭房地，復於同年 9月20日將系爭房地所有權移轉登記予被告，則原告於106年 2月22日具狀向本院起訴，並同時依民法第92條第1項為撤銷 買賣契約及所有權移轉之意思表示，經本院於106年4月26日 將起訴狀繕本送達被告，自已合法行使其撤銷權，原告行使 撤銷權之後，其買賣契約、移轉登記之物權行為均視為自始 無效。
㈡、原告得否於撤銷意思表示後，依民法第179條請求將系爭房
地所有權移轉登記塗銷，回復登記為原告所有？ 又法律行為經撤銷者，視為自始無效，民法第114條第1項有 所明文；兩造之買賣契約及移轉所有權意思表示既經撤銷， 被告受領系爭房地之權源視為自始不存在，自屬無法律上原 因，原告行使民法第113條之權利，並本於不當得利返還請 求權，請求被告塗銷系爭房地之所有權移轉登記，並將系爭 不動產移轉所有權回復登記予原告，即屬有據，應予准許。㈢、原告是否得依民法第767條中段請求被告塗銷105年9月20日 松山地政事務所設定之16,440,000元之最高限額抵押權登記 ？茲析述如下：
原告主張系爭房地於105年9月20日以信義字第110840號設定 本金最高限額16,440,000元之最高限額抵押權，抵押權利人 為陽信銀行，被告未予否認，且有建物登記類謄本可佐。按 請求塗銷有「無效原因」之土地所有權移轉登記，必向土地 登記簿上之「現權利人」為之，始可達其目的。苟向非現權 利人為請求，自屬給付不能，應非法之所許（最高法院84年 度台上字第2971號判決意旨參照）。經查上開抵押權之「權 利人」為陽信銀行，並非被告，則原告訴請「被告」塗銷抵 押權自屬無理由。
五、綜上所述，原告依據民法第92條第1項、第1795條之規定， 請求被告塗銷附表所示不動產於105年9月20日經臺北市松山 地政事務所以買賣為原因，所為之所有權移轉登記，回復登 記為原告所有，為有理由。至於其餘請求，則依法無據，應 予駁回。
六、原告另依民法第74條第1項、第88條第1項，請求被告塗銷上 開不動產之移轉登記，回復登記為原告所有，惟本院既已依 原告主張按民法第92條第1項之規定，撤銷系爭房地買賣契 約及物權移轉契約之意思表示，且原告就上開3項請求權依 據已據表明係請求法院擇一為有利之判決，本院自無再予審 斷之必要。又本件事證已臻明確兩造其餘之攻擊或防禦方法 及所用之證據，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之 結果，爰不逐一論列，附此敘明。
七、原告陳明願供擔保，聲請宣告假執行，惟按持有判令應塗銷 不動產移轉登記之確定判決，即得依據強制執行法第130條 之規定單獨向地政機關申請辦理登記，此觀土地登記規則第 26條、第27條第4款之規定自明，是執行法院對此確定判決 ，除依強制執行法第130條發給證明書外，並無開始強制執 行程序之必要（最高法院49年台上字第1225號判例意旨可資 參照），於此類請求既無執行之必要，自亦無為假執行之可 能，是原告此部分請求之給付內容雖屬財產權訴訟，然依前
揭說明仍無為強制執行之可能，而僅得待確定後持法院判決 逕行辦理所有權移轉登記，性質上自不得為假執行，原告所 為假執行聲請，即無必要，不應准許，併此敘明。八、至原告陳明願供擔保，聲請宣告假執行部分，經核原告敗部 分因訴之駁回而失所依據，不予准許。又就原告勝訴部分， 按命債務人為一定之意思表示之判決確定，視為自其確定時 ，債務人已為意思表示，強制執行法第130 條第1 項定有明 文。如許宣告假執行，使意思表示之效力提前發生，即與法 條規定不合，故偕同辦理不動產移轉登記之判決，須自判決 確定時方視為已為意思表示，而不得宣告假執行。本判決命 被告將系爭房地移轉登記予原告，乃命被告為一定之意思表 示，揆諸上開說明，不得宣告假執行，是以原告陳明願供擔 保聲請宣告假執行，於法未合，自應駁回。
九、結論：原告之訴一部分有理由，一部分無理由，應依民事訴 訟法第79條，判決如主文。
中 華 民 國 107 年 3 月 22 日
民事第一庭 法 官 薛嘉珩
以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中 華 民 國 107 年 3 月 22 日
書記官 劉庭君
附表
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│土地標示 │
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│編│土地坐落 │地目│土地面積（│權利範圍 │
│號│ │ │平方公尺）│ │
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│1 │臺北市信義區永│建 │150 │1/4 │
│ │春段二小段20地│ │ │ │
│ │號 │ │ │ │
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│2 │臺北市信義區永│道 │28 │1/4 │
│ │春二小段21地號│ │ │ │
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┌──────────────────────────────┐
│建物標示 │
├──┬─────────┬───────┬────┬────┤
│編號│建號 │建物門牌 │樓層面積│權利範圍│
├──┼─────────┼───────┼────┼────┤
│1 │臺北市信義永春段二│臺北市信義區虎│87.49 │全部 │
│ │小段29建號 │林街212巷57號 │平方公尺│ │
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