臺灣臺北地方法院民事判決 106年度訴字第678號
原 告 張紘碩
訴訟代理人 陳冠甫律師
複 代理人 劉炳烽律師
被 告 永慶房屋仲介股份有限公司
法定代理人 孫慶餘
被 告 鍾汶澄
共 同
訴訟代理人 姜昱全
被 告 吳鳴鳳
上列當事人間請求損害賠償事件，本院於民國107 年2 月14日言
詞辯論終結，判決如下：
主 文
原告之訴及假執行之聲請均駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
壹、程序方面
按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但請求之 基礎事實同一，不在此限，民事訴訟法第255 條第1 項第2 款定有明文。又民事訴訟法第255 條第1 項第2 款所稱之「 請求之基礎事實同一」者，係指變更或追加之訴與原訴之主 要爭點有其共同性，各請求利益之主張在社會生活上可認為 同一或關連，而就原請求之訴訟及證據資料，於審理繼續進 行在相當程度範圍內具有同一性或一體性，得期待於後請求 之審理予以利用，俾先後兩請求在同一程序得加以解決，避 免重複審理，進而為統一解決紛爭者即屬之（最高法院100 年度台抗字第716 號裁定意旨參照）。次按不變更訴訟標的 ，而補充或更正事實上或法律上之陳述者，非為訴之變更或 追加，民事訴訟法第256 條定有明文。經查：原告起訴時訴 之聲明原為：㈠被告永慶房屋仲介股份有限公司（下稱永慶 房屋）與被告鍾汶澄、吳鳴鳳應連帶給付原告新臺幣（下同 ）1 萬3,000 元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止， 按週年利率5 ％計算之利息。被告永慶房屋與被告鍾汶澄、 吳鳴鳳應自106 年1 月起至139 年2 月止按月連帶給付原告 1,000 元；㈡被告永慶房屋與被告鍾汶澄應連帶給付原告20 萬6,800 元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週 年利率5 ％之利息；㈢願供擔保，請求宣告假執行（見本院 卷第5 至6 頁）。嗣變更聲明為：㈠被告鍾汶澄、永慶房屋 或被告鍾汶澄、吳鳴鳳應連帶給付原告1 萬3,000 元，及自 起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率5 ％計算之
利息。並應自106 年1 月起至139 年2 月止按月連帶給付原 告1,000 元，前項所命之給付，如被告永慶房屋、鍾汶澄、 吳鳴鳳任一人為給付，他義務人於已給付範圍內，免其給付 義務。㈡被告永慶房屋應給付原告20萬6,800 元，及自起訴 狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率5 ％計算之利息 ；㈢願供擔保，請求宣告假執行（見本院卷第152 頁）。經 核原告所為前開變更，屬請求之基礎事實均同一，與原訴間 具有共同性，而就原請求之訴訟及證據資料，於審理繼續進 行在相當程度範圍內具有一體性，及補充、更正法律上之陳 述，揆諸前開規定，並無不合，應予准許。
貳、實體方面
一、原告主張：
㈠原告於104 年7 月18日與被告永慶房屋簽立不動產買賣意願 書、買方給付服務費承諾書，約定原告委託被告永慶房屋居 間仲介。原告於104 年8 月9 日透過被告永慶房屋，由其經 紀人員即被告鍾汶澄仲介，以2,068 萬元之價格，向被告吳 鳴鳳購買坐落於新北市○○區○○段000 地號（權利範圍53 2/10000 ）之土地，及其上門牌號碼為新北市○○市○○路 000 號之房屋（下稱系爭不動產），並與被告吳鳴鳳簽訂買 賣契約（下稱系爭買賣契約），於所附系爭不動產之標的物 現況說明書（下稱系爭現況說明書）第4 項「是否有管理費 或清潔費等費用」之項目勾選為「否」，嗣原告、被告吳鳴 鳳於104 年間辦理系爭不動產移轉登記，且原告給付被告永 慶房屋約定之居間報酬20萬6,800 元。
㈡詎原告於105 年11月間經系爭不動產之承租人通知後，始知 悉系爭不動產需繳納管理費用每月1,000 元乙節，而與系爭 現況說明書記載不符，是被告吳鳴鳳未向原告據實告知上開 情事，被告永慶房屋、鍾汶澄亦未善盡調查屋況及告知義務 ，原告原欲購買不需繳納管理費用之房屋，致原告未能將是 否繳納管理費納入購屋參考依據，亦影響其取得之租金，現 需額外負擔於持有系爭不動產期間內的每月1,000 元管理費 用。而被告鍾汶澄為被告永慶公司受僱人、經紀人員，因執 行仲介業務侵害原告權利致原告受損害，被告吳鳴鳳亦於系 爭現況說明書簽名，足認被告吳鳴鳳與被告永慶公司、鍾汶 澄共同為侵權行為。因而，原告向被告請求104 年12月至10 5 年12月間管理費共1 萬3,000 元，及106 年1 月起至139 年2 月止，每月管理費1,000 元之損害。
㈢被告永慶房屋因可歸責於被告鍾汶澄即其未盡調查義務而構 成民法第567 條之情事，致原告受有支出仲介費用20萬6,80 0 元之損害，被告永慶房屋應負民法第227 條不完全給付之
損害賠償責任。且被告鍾汶澄之行為構成民法第571 條之情 事，被告永慶房屋喪失報酬請求權，被告所受領原告給付20 萬6,800 元之原因不存在而構成不當得利，被告應負不當得 利返還責任。
㈣綜上，爰請求對被告鍾汶澄擇一依民法第184 條第1 項前段 、後段及第2 項規定，對被告永慶房屋、鍾汶澄擇一依民法 第188 條、不動產經紀業管理條例第26條第2 項規定，對被 告鍾汶澄、吳鳴鳳擇一依民法第184 條第1 項前段、後段、 第185 條規定，擇一為勝訴判決（訴之聲明第1 項）；對被 告永慶房屋擇一依民法第227 條、第179 條規定，擇一為勝 訴判決（訴之聲明第2 項），而提起本件訴訟等語。並聲明 ：⒈被告鍾汶澄、永慶房屋或被告鍾汶澄、吳鳴鳳應連帶給 付原告1 萬3,000 元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日 止，按週年利率5 ％計算之利息。並應自106 年1 月起至13 9 年2 月止按月連帶給付原告1,000 元，前項所命之給付， 如被告永慶房屋、鍾汶澄、吳鳴鳳任一人為給付，他義務人 於已給付範圍內，免其給付義務。⒉被告永慶房屋應給付原 告20萬6,800 元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止， 按週年利率5 ％計算之利息。⒊願供擔保，請准為假執行之 宣告。
二、被告永慶房屋、鍾汶澄則以：
㈠原告之弟於系爭不動產附近開設飲料店，原告本即留意系爭 不動產是否出售，其已對系爭不動產有相當了解，並無原告 所稱「本欲尋找的即為不需要管理費用之標的，而非須每月 須繳納管理費用之標的」之情形。被告吳鳴鳳出具之系爭現 況說明書「是否有管理費或清潔費等費用」勾選為「否」， 然因系爭不動產所在社區係有管理組織，已向被告吳鳴鳳詢 問管理費是否曾轉嫁予訴外人即承租人凱業不動產仲介經紀 公司（下稱凱業公司），並確認被告吳鳴鳳與凱業公司間租 賃契約（下稱原租約）無管理費約定，另曾向鄰居詢問，結 果為系爭不動產無管理費，是被告永慶公司、鍾汶澄就此交 易已盡調查義務。而被告永慶房屋內部留存系爭不動產之歷 次買賣契約，非法定必要調查文件，且其上所載多年前資訊 ，亦不足據以判斷系爭不動產於買賣交易時之現況，被告鍾 汶澄並未加以調閱，於買賣交易前，實無從知悉系爭不動產 須繳管理費，自無與被告吳鳴鳳共謀隱匿而對原告實施詐騙 之可能。況被告永慶房屋將系爭現況說明書及原租約作為不 動產說明書之附件，並於買賣雙方簽約時明確告知原告系爭 不動產所在社區大廈係有管理組織，被告並無保證日後系爭 不動產無須繳納管理費之可能，則原告自應依系爭買賣契約
第10條第1 項約定，負擔交屋日後系爭不動產之管理費。又 管理費為各住戶經區分所有權人會議決議因持有其房地所生 義務，且管理費之繳納對於住戶而言，客觀上既得享有管理 委員會維護系爭不動產品質之利益，應無該當「損害」之餘 地，況系爭不動產既屬其所在公寓大廈之一部，原告與其他 住戶共有該公寓大廈共用部分之所有權，每月分擔相當費用 以維持共有部分之清潔保養、公共環境之整潔等，乃屬事理 之常；遑論，所繳管理費之結餘款，雖納入公共基金而由管 理組織保管，卻仍為全體區分所有權人按其應有部分比例共 有之，更不排除後手因受讓房地所有權而繼受前手於所有權 移轉前所繳管理費之公共基金結餘，反而受有利益之可能， 是管理費繳納義務，實難該當所謂之損害。則原告別無舉證 其受有如何之實際損害，僅以其受讓系爭不動產後須支出管 理費為由，請求賠償，難認已就其所受損害，善盡舉證之責 。另原告雖以系爭不動產通常使用期限計算受損害期間，仍 不排除原告提前將系爭不動產所有權轉讓他人之可能，是原 告未必持有至其使用年限。
㈡仲介服務費為被告永慶房屋提供仲介服務之對價，非原告因 被告永慶房屋（縱有）不完全給付情事所受損害；又被告鍾 汶澄對原告提供服務時，不知系爭不動產須繳納管理費，自 無「以違反誠信原則之方法為利於委託人之相對人（被告吳 鳴鳳）之行為」等語資為抗辯。
㈢並聲明：⒈原告之訴及假執行之聲請均駁回。⒉如受不利判 決，願供擔保請准宣告免為假執行。
三、被告吳鳴鳳則以：系爭現況說明書上各個選項均非被告吳鳴 鳳親自勾選，僅簽名是親簽。被告吳鳴鳳於買受系爭不動產 後，就依照前所有權人原租約條件繼續出租，承租人從未提 管理費之事，亦無收過管理委員會通知，故不知道系爭不動 產有管理委員會等語資為抗辯。並聲明：原告之訴駁回。四、經查：原告於104 年7 月18日與被告永慶房屋簽立不動產買 賣意願書、買方給付服務費承諾書，約定原告委託被告永慶 房屋居間仲介，擬承購被告吳鳴鳳原所有系爭不動產，且原 告於契約成立時，給付買賣總價款1 ％之服務報酬予被告永 慶房屋，且本件承辦人為被告永慶房屋經紀員即被告鍾汶澄 。原告在被告永慶房屋居間下，嗣於同年8 月9 日與被告吳 鳴鳳簽訂系爭買賣契約，以2,068 萬元購得系爭不動產，而 系爭現況說明書有「是否有管理費及清潔費等費用：否」之 記載。原告、被告吳鳴鳳於104 年12月辦理移轉登記，原告 並依約給付被告永慶房屋報酬20萬6,800 元等情，有不動產 買賣意願書、買方給付服務費承諾書、系爭買賣契約、系爭
現況說明書附卷可稽（見本院卷第12至21頁），且為兩造所 不爭執，自堪信為真實。
五、原告主張依民法第184 條第1 項前段、後段及第2 項、第18 8 條、第185 條、不動產經紀業管理條例第26條第2 項等規 定，向被告請求1 萬3,000 元及利息，並106 年1 月起至13 9 年2 月止按月連帶給付原告1,000 元，復依民法第227 條 、第179 條規定，請求被告永慶房屋給付原告20萬6,800 元 及利息等情，則為被告所否認，並以前揭情詞置辯。是本件 爭點為：㈠原告請求被告鍾汶澄、永慶房屋或被告鍾汶澄、 吳鳴鳳連帶給付原告1 萬3,000 元及利息，並自106 年1 月 起至139 年2 月止按月連帶給付原告1,000 元，是否有據？ ㈡原告請求被告永慶房屋給付原告20萬6,800 元及利息，有 無理由？茲分述如下：
㈠原告請求被告鍾汶澄、永慶房屋或被告鍾汶澄、吳鳴鳳連帶 給付原告1 萬3,000 元及利息，並自106 年1 月起至139 年 2 月止按月連帶給付原告1,000 元，是否有據？ ⒈按因故意或過失，不法侵害他人之權利者，負損害賠償責任 。故意以背於善良風俗之方法，加損害於他人者亦同。違反 保護他人之法律，致生損害於他人者，負賠償責任。但能證 明其行為無過失者，不在此限；數人共同不法侵害他人之權 利者，連帶負損害賠償責任。不能知其中孰為加害人者亦同 。造意人及幫助人，視為共同行為人；受僱人因執行職務， 不法侵害他人之權利者，由僱用人與行為人連帶負損害賠償 責任。但選任受僱人及監督其職務之執行，已盡相當之注意 或縱加以相當之注意而仍不免發生損害者，僱用人不負賠償 責任，民法第184 條、第185 條、第188 條第1 項定有明文 。次按經紀業因經紀人員執行仲介或代銷業務之故意或過失 致交易當事人受損害者，該經紀業應與經紀人員負連帶賠償 責任，不動產經紀業管理條例第26條亦有明文。 ⒉復按雙方當事人簽訂租賃或買賣契約書時，經紀人應將不動 產說明書交付與委託人交易之相對人，並由相對人在不動產 說明書上簽章。前項不動產說明書視為租賃或買賣契約書之 一部分，為不動產經紀業管理條例第24條所明文。系爭現況 說明書上既有被告吳鳴鳳、原告之簽名，當屬系爭買賣契約 之一部，且系爭現況說明書記載「是否有管理費及清潔費等 費用：否」等語明確（見本院卷第21頁）。又原告主張系爭 不動產實際狀況為需繳納管理費乙節，經證人即系爭不動產 承租人凱業公司會計劉澤慧證述在卷（見本院卷第80頁反面 至81頁），亦為被告所不否認，是系爭不動產實際狀況應為 「有管理費用」乙節，應堪認定。再查，被告吳鳴鳳前向訴
外人楊惠珍購得系爭不動產，該次交易之標的物現況說明書 記載「是否有管理委員會管理：是」、「管理費及清潔費約 350 元整，收取方式：月繳」，其上並有被告吳鳴鳳之簽名 （見本院卷第141 頁），且於兩造私下調解時，被告吳鳴鳳 稱「這免不了都要管理費，哪一間房子不用管理費」等詞（ 見本院卷第93頁），則被告吳鳴鳳對於系爭不動產須繳納管 理費理應知情。再仲介業之業務，涉及房地買賣之專業知識 ，仲介業者針對其所為之仲介行為，既向消費者收取佣金， 應就其所從事之業務負善盡預見危險及調查之義務。系爭不 動產之所有權人是否需繳納管理費乙情，既經載明於系爭現 況說明書上，對此交易上之事項，被告永慶房屋及其經紀員 即應負善良管理人之注意義務，善盡調查之能事，以維委任 人即原告之權益，而此調查義務非僅止詢問出賣人即被告吳 鳴鳳為已足，既被告永慶房屋、鍾汶澄知悉系爭不動產設有 管理組織，應可逕向管理組織調查是否繳納管理費，始可認 已盡調查現況之義務。然依被告永慶房屋、鍾汶澄前開所辯 ，可知其等僅向被告吳鳴鳳、鄰居詢問，尚難認其等已盡調 查義務。
⒊惟按當事人主張有利於己之事實，就其事實有舉證之責任， 民事訴訟法第277 條定有明文。復按民事訴訟如係由原告主 張權利者，應先由原告負舉證之責，若原告先不能舉證，以 證實自己主張之事實為真實，則被告就其抗辯事實即令不能 舉證，或其所舉證據尚有疵累，亦應駁回原告之請求（最高 法院17年上字第917 號判例意旨參照）。又按損害賠償，除 法律另有規定或契約另有訂定外，應以填補債權人所受損害 及所失利益為限。依通常情形，或依已定之計劃、設備或其 他特別情事，可得預期之利益，視為所失利益；基於同一原 因事實受有損害並受有利益者，其請求之賠償金額，應扣除 所受之利益，民法第216 條、第216 條之1 定有明文。且按 所謂所受損害，即現存財產，因損害事實之發生而減少，屬 於積極的損害。所謂所失利益，即新財產之取得，因損害事 實之發生而受妨害，屬於消極的損害；關於賠償損害之請求 權，以受有實際損害為成立要件，若無損害即無賠償之可言 （最高法院77年度台上字第2455號、92年度台上字第173 號 判決意旨參照）。準此，原告主張被告應依侵權行為等法律 關係，負損害賠償責任等情，既為被告所否認，自應由原告 負舉證責任，故原告亦應舉證證明其所受損害為何。 ⒋原告固於購買系爭不動產後，始知悉系爭不動產實際上需繳 納管理費用，而此係其於買賣系爭不動產締約協商時所未知 之費用。然按共用部分、約定共用部分之修繕、管理、維護
，由管理負責人或管理委員會為之。其費用由公共基金支付 或由區分所有權人按其共有之應有部分比例分擔之，此公寓 大廈管理條例第10條第2 項定有明文。可知管理費收取用於 共用部分、約定共用部分之修繕、管理、維護，是管理費之 繳納對於區分所有權人而言，得享有公共區域相當清潔、保 養、維護等利益，且係其身為區分所有權人之義務，則繳納 管理費一事是否能謂受有損害，已非無疑。又原告雖主張其 原欲購買不需繳納管理費用之房屋，如購屋時知悉系爭不動 產要繳納管理費，則會以最低金額購買系爭不動產，或實際 上可取得之租金會較高等詞（見本院卷第6 頁、第201 頁反 面）。然買賣契約成立，取決於買賣雙方就買賣價金達成一 致，尚非單方決定價格，且管理費有無是否會影響買賣價金 亦非絕對，仍須由雙方磋商後決定，原告就此未能舉證其確 得以管理費有無作為議價籌碼，且可因而享有購置系爭不動 產價差利益，亦未提出買賣不動產時管理費之有無將影響不 動產之售價之市場交易常情相關事證，且依卷證資料，尚難 認原告受有損害。再觀諸原告自承：依照與承租人之租賃契 約，是由承租人負擔管理費等語（見本院卷第38頁反面）， 及證人劉澤慧證述：凱業公司自97年起即承租系爭不動產， 因系爭不動產所有權人換人而換租約，97年迄今均由凱業公 司繳納系爭不動產管理費，出租人沒有繳過等語（見本院卷 第80頁反面至81頁），並參酌被告吳鳴鳳與凱業公司間之原 租約約定租賃期間為102 年4 月1 日至106 年3 月31日，租 金為每月3 萬6,500 元，自租賃期間第2 年起視市場行情調 整租金，嗣因系爭買賣契約而移轉系爭不動產所有權予原告 ，原告與凱業公司間另簽立租賃契約，約定租賃期間為102 年4 月至106 年3 月31日，租金為每月3 萬7,700 元，自租 賃期間第2 年起視市場行情調整租金等情，有上開租賃契約 在卷可查（見本院卷第48至56頁）。由上開租賃契約之約定 ，亦足見原告與承租人間約定租金係以市場行情為據，與管 理費負擔歸屬無涉，並由上述亦可見原告購入系爭不動產後 ，與凱業公司約定之租金並未低於原租約約定之租金，且承 租人（凱業公司）仍自行負擔管理費，是原告仍享有出租系 爭不動產所得之利益，亦未因需繳納管理費而受有何損害。 縱凱業公司嗣未繼續承租系爭不動產，原告須自行繳納系爭 不動產管理費或另轉嫁由其他承租人繳納，然依前所述，原 告是否因此受有損害，亦非無疑，原告就此既未舉證以實其 說。因此，其前開主張，尚不足採。
⒌綜上，系爭現況說明書關於管理費有無之記載固為錯誤，且 依卷內資料，被告吳鳴鳳應知悉系爭不動產需繳納管理費，
被告永慶房屋、鍾汶澄就此亦未善盡調查義務，已如前述。 惟原告據以請求之民法第184 條、不動產經紀業管理條例第 26條等條文，均以原告受有損害為要件，因難認原告就其所 受損害為何已盡舉證之責，其本於民法第184 條、不動產經 紀業管理條例第26條等規定，請求被告應給付如其聲明第1 項所示之金額與利息，即屬無據。
㈡原告請求被告永慶房屋給付原告20萬6,800 元及利息，有無 理由？
⒈按居間人關於訂約事項，應就其所知，據實報告於各當事人 。對於顯無履行能力之人，或知其無訂立該約能力之人，不 得為其媒介。以居間為營業者，關於訂約事項及當事人之履 行能力或訂立該約之能力，有調查之義務；因可歸責於債務 人之事由，致為不完全給付者，債權人得依關於給付遲延或 給付不能之規定行使其權利。因不完全給付而生前項以外之 損害者，債權人並得請求賠償，民法第567 條、第227 條定 有明文。查原告係主張被告永慶房屋因可歸責於被告鍾汶澄 未盡調查義務而構成民法第567 條之情事，致原告受有支出 仲介費用20萬6,800 元之損害，被告永慶房屋應負民法第22 7 條不完全給付之損害賠償責任等詞，則原告所主張僅因原 告受有「損害」而請求賠償，而未及於其他權利之行使請求 。然原告既未能舉證證明被告永慶房屋、鍾汶澄未盡調查義 務所造成之「損害」為何，已如前述。且原告支付被告永慶 房屋20萬6,800 元，為被告永慶房屋為原告提供居間服務之 報酬。是原告請求被告永慶房屋負債務不履行之損害賠償責 任，並無理由。
⒉再按居間人違反其對於委託人之義務，而為利於委託人之相 對人之行為，或違反誠實及信用方法，由相對人收受利益者 ，不得向委託人請求報酬及償還費用，民法第571 條固有明 文。惟違反本條規定之法律效果，為居間人不得向委託人請 求報酬及償還費用，且本條之適用，依其文義，須居間人違 反其對於委託人之義務，而為利於委託人之相對人之行為， 或違反誠實及信用方法，由相對人收受利益者，始足當之； 如居間人違反委託義務，並無利於委託人之相對人之行為， 或其違反誠實及信用方法，未自相對人收受利益者，依上開 文義之相反解釋，如居間契約已成立，居間人應仍得請求報 酬，至於委託人得否另向居間人主張債務不履行等責任（就 原告主張債務不履行中損害賠償責任部分，已如前述），係 屬另事。查原告主張被告鍾汶澄之行為構成民法第571 條之 情事，被告永慶房屋喪失報酬請求權，原告給付20萬6,800 元之原因不存在而構成不當得利，被告永慶房屋應負不當得
利返還責任等詞。被告永慶房屋、鍾汶澄固有違反調查義務 ，然原告並未舉證證明居間人（被告永慶房屋）「違反其對 於委託人（原告）之義務，而為利於委託人之相對人（被告 吳鳴鳳）」，或「違反誠實及信用方法，由相對人（被告吳 鳴鳳）收受利益」之行為，即與民法第571 條規定要件未合 ，原告自不得以此請求返還已給付之報酬20萬6,800 元。另 被告永慶房屋乃依據與原告間之居間契約受領報酬，係有法 律上之原因，是原告依民法第179 條規定請求被告永慶房屋 返還已給付之報酬20萬6,800 元，亦屬無據。 ⒊綜上，原告基於依民法第227 條、第179 條等規定，請求被 告永慶房屋應給付如其聲明第2 項所示之金額與利息，亦無 理由。
六、綜上所述，原告主張依民法第184 條第1 項前段、後段及第 2 項、第188 條、第185 條、不動產經紀業管理條例第26條 第2 項等規定，請求被告給付1 萬3,000 元及利息，並自10 6 年1 月起至139 年2 月止每月1,000 元，復依民法第227 條、第179 條規定，請求被告永慶房屋給付原告20萬6,800 元及利息，均無理由，應予駁回。
七、原告之訴既經駁回，其假執行之聲請，亦失所附麗，應併予 駁回。
八、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及證據，核與判 決結果不生影響，爰不一一論列，併此敘明。
九、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。中 華 民 國 107 年 3 月 14 日
民事第七庭 審判長法 官 徐千惠
法 官 溫祖明
法 官 郭思妤
以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中 華 民 國 107 年 3 月 14 日
書記官 郭瀞憶
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