臺灣臺北地方法院民事判決 106年度訴字第1104號
原 告 永慶房屋仲介股份有限公司
法定代理人 孫慶餘
訴訟代理人 姜昱全
許景翔
邱瑞文
連根佑
被 告 廖婉廷
訴訟代理人 陳明宗律師
複代理人 馬立齡律師
上列當事人間給付服務報酬事件，本院於民國107 年3 月15日言
詞辯論終結，判決如下：
主 文
被告應給付原告新臺幣柒拾壹萬元，及自民國一百零五年十一月十四日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告負擔百分之六十八，餘由原告負擔。本判決第一項如原告以新臺幣貳拾參萬柒仟元為被告供擔保後，得假執行；如被告以新臺幣柒拾壹萬元為原告供擔保後，得免假執行。
原告其餘假執行之聲請駁回。
事實及理由
一、原告起訴主張：緣被告於民國103 年2 月18日委託原告居間 仲介，以新臺幣（下同）4,628 萬元之價格銷售其所有坐落 新北市○○區○○路000 號17樓之3 之房地（下稱系爭不動 產），原告嗣於104 年3 月19日促成被告與訴外人鄒玉芳（ 下稱鄒玉芳）就系爭不動產買賣之合意，原告已完成居間義 務，被告並於當日簽署定金收據（下稱系爭定金收據）及給 付服務費確認單，約定給付原告105 萬元為服務報酬。惟被 告嗣後無故拒絕履行簽約義務，經原告居間協調多次未果， 買方鄒玉芳乃分別於104 年3 月31日、104 年4 月28日以存 證信函催促被告履約，但仍未獲回覆，鄒玉芳迫於無奈僅能 於104 年6 月16日以存證信函解除系爭不動產之買賣契約。 系爭不動產買賣契約雖因可歸責於被告之事由而解除，惟原 告既已完成居間仲介義務，被告亦已簽立服務費確認單，被 告自應給付原告105 萬元之居間仲介報酬，原告多次向被告 催討，詎被告均置若罔聞，爰依系爭定金收據第7 條後段約 定請求被告應給付服務報酬等語，並聲明：⑴被告應給付原 告105 萬元，及自105 年11月14日起至清償日止，按年息百 分之5 計算之利息。⑵願供擔保，請准予宣告假執行。
二、被告則以：
㈠被告雖曾委任原告代為居間出售系爭不動產，然於104 年3 月19日原告之經紀人員突然前往訴外人即被告母親陳歆（下 稱陳歆）家中，表示已有買方看屋，為取信買方屋主願意降 價等語，要求陳歆先行於系爭定金收據上簽名，因系爭定金 收據為空白並未記載，又聽原告經紀人員上開表示，陳歆遂 先代被告簽名。之後因陳歆考量當時其於簽訂系爭定金收據 時罹患眼疾難以視物，且於空白定金收據上簽名有所不妥， 即通知原告停止委託居間仲介買賣系爭不動產。而陳歆於系 爭定金收據上簽名係為向買受人商議價格，原告亦未將定金 收據影本交付被告留存，被告也未收受任何定金，且定金收 據上第3 條關於買賣價金之付款方式、第4 條之貸款方式均 為空白，另就稅賦之分擔、交屋時間、違約罰則及房屋現況 等關於系爭不動產賣賣契約之重要事項均無約定，又該次之 買賣總價為3,550 萬元，亦遠低於兩造約定之銷售價格達1, 078 萬元，已違反一般不動產交易常規。綜上各情，難認系 爭不動產買賣契約已經成立，原告並未完成居間仲介之義務 ，自不得向被告請求給付服務報酬。
㈡再者，原告雖援引鄒玉芳於104 年3 月31日及同年4 月29日 寄發存證信函催促被告簽訂買賣契約，但前開存證信函均未 合法送達被告，鄒玉芳於104 年6 月16日寄發存證信函解除 系爭不動產買賣契約，亦未送達被告，顯見系爭不動產買賣 契約未能簽定，並非可歸責於被告。又依系爭定金收據上之 記載簽訂日期為104 年3 月19日，該定金第3 條約定最遲簽 約日為104 年3 月20日，相距不到一日，但原告既未通知被 告或陳歆何時簽訂書面買賣契約，且約定最遲簽約日距簽訂 系爭定金收據僅不到一日，而出售系爭不動產價金高達數千 萬元，所須考量事務繁多，不到一日之時間如何詳為考量相 關條件或約定事項。縱認系爭不動產買賣契約已成立，但未 能簽訂書面契約之事由可歸責於被告，鄒玉芳主張解除系爭 不動產買賣契約亦屬無理由，原告並未完成居間仲介義務， 自不得向被告請求給付服務報酬。
㈢退步言，倘認系爭不動產買賣契約確因可歸責被告而未能簽 訂，但原告因此減少協助處理過戶、各期付款手續費及點交 事宜等附隨義務之成本費用支出，且兩造於103 年2 月18日 簽定系爭不動產委託銷售契約書起，迄被告於同年3 月19日 簽訂系爭定金收據及服務費確認單為止，所耗費約莫一個月 期間內未見原告提出任何與系爭委託銷售契約第7 條約定之 居間銷售系爭不動產所製作之廣告企劃、文案或買賣交涉等 作為，可見原告支出之仲介成本費用顯然有限，是以，原告
縱然得請求仲介系爭不動產之相關費用，惟請求105 萬元之 服務報酬，顯然與其所任之勞務價值有失公平，請求鈞院予 以酌減。又系爭定金收據第7 條規定，雖未載明為違約金， 惟該約定之性質應認屬損害陪償總額之預定，惟原告未舉證 其損害賠償之內容，又原告及鄒玉芳寄發之存證信函均未送 達被告，而原告之請求等同於完成仲介工作所可獲得之服務 報酬，顯然有失公平，應予酌減等語，資為抗辯。並聲明： ⑴原告之訴駁回。⑵如受不利判決，願供擔保，請准宣告免 為假執行。
三、兩造不爭執之事項：
㈠兩造間於103 年2 月18日就系爭不動產簽訂委託銷售契約書 ，被告願以4,628 萬元之價格出售系爭不動產。有委託銷售 契約書在卷足憑（見支付命令卷第2 至4 頁）
㈡之後兩造間先後於103 年8 月16日、104 年2 月12日就系爭 不動產簽訂委託事項變更契約書，被告分別願意繼續委託至 10 4年2 月18日、104 年8 月18日，被告願降價以3,777 萬 元之價格出售系爭不動產。有前開委託事項變更契約書2 件 在卷可徵（見支付命令卷第5 、6 頁）。
㈢嗣原告就系爭不動產尋得買主鄒玉芳，被告母親陳歆並於10 4 年3 月19日代被告簽署系爭定金收據及服務費確認單。依 系爭定金收據之記載，系爭不動產之買受人為鄒玉芳，買賣 價格為3,550 萬元，並以付款銀行為臺灣銀行之支票支付訂 金110 萬元，同意定金暫存永慶房屋，待簽訂買賣契約書後 存入履保專戶，並同意給付原告105 萬元為服務報酬。有定 金收據及服務費確認單各在卷可徵（見支付命令卷第7 至8 頁）。
四、得心證之理由：
原告主張被告委託其居間仲介買賣系爭不動產，且已促成被 告與鄒玉芳買賣關係成立，依系爭定金收據第7 條後段約定 ，因可歸責於被告事由致無法簽訂買賣契約時，另須支付服 務報酬，被告應依約給付原告105 萬元之服務報酬，惟為被 告所否認，並以前開情詞置辯，則本件所應審究者厥為：㈠ 被告與鄒玉芳就系爭不動產是否成立買賣契約？㈡原告向被 告請求仲介服務報酬，是否有理由？㈢原告向被告請求105 萬元之服務報酬，是否過高而應予酌減？茲分述如下： ㈠關於被告與鄒玉芳就系爭不動產有無成立買賣契約之部分： 1.原告主張當時為被告覓得買方鄒玉芳有意購買系爭不動產， 乃於104 年3 月19日邀約鄒玉芳與賣方即被告代理人陳歆同 時至原告仁愛簽約中心分別洽談，當場透過原告居間，買賣 雙方就價金3,550 萬元達成合意，並約定於次日赴同一地點
簽訂書面契約，遂由鄒玉芳開立支票作為定金，陳歆允受後 轉由原告暫存，陳歆並代被告簽具定金收據及服務費確認單 ，其中定金收據簽署時，因系爭不動產買賣涉及奢侈稅問題 ，原告乃當場以電腦打字表明已就賣方於成交後所負奢侈稅 申納義務詳為說明，另增補相關約款黏貼其上，再經陳歆閱 後於騎縫處簽名確認，同時陳歆亦向原告重新議定服務報酬 ，由百分之4 減為105 萬元（低於百分之3 ）等情，雖為被 告否認，然原告上開所述，除提出定金收據及服務費確認單 各在卷可證外（見支付命令卷第7 至8 頁），復提出前揭定 金收據彩色影本存卷（見本院卷第139 頁），可徵原告當時 對於系爭不動產買賣涉及奢侈稅申納義務詳為說明，另增補 相關約款黏貼其上，亦經陳歆閱後於騎縫處簽名確認，且也 重新將服務報酬減為低於百分之3 等情，均可證明陳歆代被 告於簽署系爭定金收據時應非陳歆所稱為空白未記載云云。 ⒉再者，原告上開所稱斡旋成交過程，與陳歆於本院當庭證述 ：「那天他們有人來跟我講有人要買房子，所以就到仁愛路 那邊去，我在那邊等很久，我急著離開，所以他說要我簽很 多文件就可以讓買方可以買，所以那天晚上我就簽了很多文 件」等語（見本院卷第101 頁反面），及鄒玉芳於本院證稱 ：「（問：你是否有和被告或陳歆約定簽約？）有，有約一 個晚上，在永慶房屋大樓，都是永慶約我去的. . . . 我的 部分我就先簽一簽連同支票交給永慶. . . . 」、「（問： 你剛才所述簽一簽是指買賣契約書，或是斡旋金契約書？） 買賣契約書，斡旋金是10萬元，之前就先給了，那一天我是 去補100 萬元」、「（問：之後你是否有再經由永慶與被告 約定簽約日？）那一天就算簽好了，沒有再約定簽約日」等 語（見本院卷第109 頁正、反面），均大致相符，堪認為真 實。鑑此，被告辯稱：陳歆係因原告人員突來家中表示已有 買方看屋，為取信買方屋主願意降價，請陳歆先行簽名，並 未收受定金，系爭定金收據為空白云云，應非事實。 ⒊再者，依兩造簽訂之系爭委託銷售契約第3 條第6 項約定： 「乙方（即原告）依本委託條件尋得買方，並於甲方（即被 告）簽收定金或書面同意售出後，買賣契約即成立生效，甲 方應依相關法令出面簽立不動產買賣契約書」等語以觀（見 支付命令卷第頁2 ），原告既已為被告尋得買主鄒玉芳，鄒 玉芳對被告為買賣價金3,550 萬元之要約後，被告代理人陳 歆同意簽署系爭定金收據及服務費確認單等文件，顯見同意 以該價格出售系爭不動產與鄒玉芳，雙方就買賣契約之必要 之點即系爭不動產之買賣價金達成合致，買賣契約應已經成 立，且依兩造系爭委託銷售契約第3 條第6 項約定，系爭不
動產買賣契約成立，要無庸疑。
㈡關於原告向被告請求仲介服務報酬是否有理由之部分： ⒈被告另辯稱：系爭定金收據上記載簽訂日期為104 年3 月19 日，該定金第3 條約定最遲簽約日為104 年3 月20日，相距 不到一日，但原告既未通知被告或陳歆何時簽訂書面買賣契 約，且約定最遲簽約日距簽訂系爭定金收據僅不到一日，如 何詳為考量相關條件或約定事項云云；然被告代理人陳歆業 於簽署系爭定金收據時，同意放棄三日審閱權，並於其後簽 名確認，此觀系爭定金收據特約條款「賣方已了解本契約內 容，同意放棄三日審閱權」之記載，陳歆並代理被告簽名於 其後即明。故被告前揭所辯，顯乏依據，難以遽採。 ⒉被告復辯稱：鄒玉芳於104 年3 月31日及同年4 月29日寄發 存證信函催促被告簽訂買賣契約，但前開存證信函均未合法 送達被告，顯見系爭不動產買賣契約未能簽定，並非可歸責 於被告一節；惟經中華郵政股份有限公司板橋郵局函覆本院 「旨揭第000087號存證信函（掛號號碼：918151），經查已 於104 年4 月29日投交收件地址所屬『美河市管委會』管理 中心收轉. . . . 」等語，有該局106 年6 月21日板郵字第 1060000752號函文暨掛號郵件簽收（收據）清單在卷可考（ 見本院卷第67至68頁），足見鄒玉芳於104 年4 月29日所寄 發催促被告簽立不動產買賣契約之意思表示之臺北正義第 000000號存證信函業經送達被告之大廈管理委員會代為收受 ，依民事訴訟法第137 條第1 項規定，即屬合法送達，不問 該文書何時轉交被告，均堪認原告之意思表示已到達被告； 況上開第000087號存證信函中係記載「茲本人日前陸續寄發 台北安和郵局第862 號、台北正義郵局第83號存證信函敦促 台端依約出面辦理不動產買賣契約簽約手續，台端諒已收訖 無誤，詎料，台端迄今仍拒絕履行上開契約義務且竟於日前 當面向本人表明不願履約，台端此舉，業已構成違約事實甚 明. . . . 」等語（見本院卷第64頁），可見系爭不動產買 賣契約未能簽定，應可歸責於被告，故被告辯稱不可歸責於 被告云云，應無可取。
⒊依系爭定金收據第6 條「本人同意給付. . . . 服務報酬（ 新台幣壹佰零伍萬元整）予永慶房屋. . . . 」、第7 條「 . . . . 若因可歸責於賣方（即被告）之事由至無法簽訂買 賣契約時，應加倍返還定金予買方，並另須支付服務報酬」 之約定，足認系爭不動產買賣契約既已成立，被告應負有與 買方簽訂書面契約之義務，原告已有權依兩造系爭定金收據 之約定收取服務報酬，縱被告事後拒絕與買方簽約，仍無礙 應支付服務報酬予原告，殆無疑義。
㈢關於原告向被告請求105 萬元之服務報酬是否過高而應予酌 減之部分：
查被告與買方鄒玉芳就系爭不動產成立買賣契約後，因可歸 責於被告之事由，發生解除之效力，視為原告已完成仲介之 義務，委託人應依約支付105 萬元之服務報酬。然本件兩造 間委託銷售契約，性質上應認屬居間性質，原告所得請求之 服務報酬，即屬居間服務報酬無訛，而按約定之報酬，較居 間人所任勞務之價值，為數過鉅失其公平者，法院得因報酬 給付義務人之請求酌減之，民法第572 條本文已有規定，而 該條規定所適用者，係指居間人雖已為委託人完成其居間事 務，惟經事後審查，認為居間人為委託人所已付出之勞務， 其價值與當初訂約時約定之報酬相較，係屬為數過鉅而失客 觀公平性時，允許委託人事後請求法院酌減約定之報酬額， 衡其立法之規範目的，係在兼顧公益，而對契約自由稍作限 制。本院審酌原告依系爭委託銷售契約所負之義務，含居間 、仲介、銷售及過戶系爭不動產，且原告確實有居間磋商被 告與鄒玉芳就系爭不動產成立買賣契約，已如前述，足認原 告有為被告提供行銷系爭不動產之勞務，然因被告違約，省 卻本需處理系爭不動產相關之過戶、點交等事宜所需負擔之 人事、勞務費用，並加計應得之營業利潤等情，認約定給付 105 萬元之服務報酬尚屬過高，應酌減至百分之2 計算即71 萬元（計算式：3,550 萬元×2 ％＝71萬元），方屬合理。 原告於此範圍內請求被上訴人給付服務報酬，始屬允當，逾 此部分，即非正當。
五、綜上所述，原告依系爭定金收據第7 條後段約定之居間法律 關係，請求被告給付原告71萬元，及自105 年11月14日起至 清償日止，按年息百分之5 計算之利息，為有理由，應予准 許。逾此部分之請求，則無理由，應予駁回。
六、兩造陳明願供擔保，聲請宣告假執行及免為假執行，經核原 告勝訴部分，合於法律規定，爰分別酌定相當之擔保金額宣 告之；原告其餘假執行之聲請，因訴之駁回而失所依據，應 予駁回。
七、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及本院未經援用 之證據，經核與本件判決結果不生影響，爰不一一贅述，附 此敘明。
八、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條。中 華 民 國 107 年 3 月 30 日
民事第四庭 法 官 陳靜茹
以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如
委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中 華 民 國 107 年 3 月 30 日
書記官 林玗倩
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