臺灣臺北地方法院民事判決 103年度重訴字第259號
原 告 林曹素貞
林宏沂
李蔡花
李木榮
黃建清
楊明義
姚哲輝
吳忠龍
李淑孋
黃明卿
白金澤
蔣玉明
林燦銘
黃金城
鄭遠龍
李明達
林智豐
黃裕欽
楊玲
陳智盛
買鐘麟
曾文莉
楊珊瑩
毛穎芝
陳祈順
莊郁玟
黃金發
秦祥瀛
楊清柔
曾品淵
周威廷
陳建忠
王浩然
陳麗愛
高明賢
高明華
田孟卿
高明聰
黃月英
黃蔡美華
林智誠
陳金暖
吳月秀
陳英美
楊華洲
共 同
訴訟代理人 吳宜財律師
共 同
複 代理人 謝玉山律師
被 告 內政部營建署
法定代理人 王榮進
訴訟代理人 林清源律師
上列當事人間請求損害賠償事件，本院於民國107 年1 月8 日言
詞辯論終結，判決如下：
主 文
被告應分別給付附表編號1 、3 至7 、11至17、20至22、24至26、28至30、32、33、35、36、39至43、47至49、51、52、54至57、59、60、63、64、67所示之原告，如各該編號F 欄所示之金額，及均自民國一０三年三月二十日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告負擔百分之九十九，餘由原告負擔。本判決原告勝訴部分，於原告分別以附表G 欄所示之金額為被告供擔保後，得假執行，但被告如分別以附表F 欄所示之金額為原告預供擔保，得免為假執行。
原告其餘假執行之聲請駁回。
事實及理由
壹、程序方面：
一、本件起訴時被告法定代理人為丁育群，嗣於民國107 年1 月 16日變更為王榮進，有內政部同年1 月15日函影本在卷可佐 （重訴卷五第300 頁），並經其於同年2 月6 日具狀聲明承 受訴訟，然本件因被告原即委任林清源律師為訴訟代理人， 依民事訴訟法第173 條前段之規定，訴訟程序不因被告法定 代理人之變更而當然停止，惟王榮進既已於言詞辯論終結後 聲明承受訴訟，本院並已於107 年3 月9 日裁定准許其為被 告法定代理人之承受訴訟人，並續行本件訴訟，合先敘明。二、按訴之變更或追加，非經他造同意，不得為之，但擴張或減 縮應受判決事項之聲明者，不在此限，民事訴訟法第255 條 第1 項第3 款定有明文。查本件原告（即如附表編號1 、3
至7 、11至17、20至22、24至26、28至30、32、33、35、36 、39至43、47至49、51、52、54至57、59、60、63、64、67 所示之區分所有權人；下稱「原告」）起訴時，原請求「被 告應分別給付原告如重訴卷一第16至18頁表格所示之金額， 及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率百分之 5 計算之利息；願供擔保，請准宣告假執行」。嗣於107 年 1 月3 日具狀變更聲明為：「被告應分別給付原告如附表編 號1 、3 至7 、11至17、20至22、24至26、28至30、32、33 、35、36、39至43、47至49、51、52、54至57、59、60、63 、64、67之「D 」欄所示之金額，及自起訴狀繕本送達翌日 起至清償日止，按週年利率百分之5 計算之利息；願供擔保 ，請准宣告假執行」，核屬減縮應受判決事項之聲明，揆諸 上開說明，於法即無不合，應予准許。
貳、實體部分
一、原告起訴主張：
（一）被告於85年間在淡海新市鎮打造一期示範社區即「淡海新 市鎮綜合示範社區拆遷戶安置住宅新建工程」，共分為4 區即鳳翔區、鯉躍區、龍騰區及商店街，其中鳳翔區規劃 為A1、B1、D1棟共3 棟，鯉躍區規劃為A2、D2、D3、D4共 4 棟，龍騰區規劃為B2、C1、D5、D6共4 棟，商店街規劃 為1 棟，合計共12棟（以下併稱「系爭建物」），組成新 市鎮崁頂社區管理委員會（下稱「崁頂社區管委會」）， 原告分為受被告安置之拆遷戶及向被告直接購買鳳翔區B1 棟建物（下稱「系爭B1棟建物」）之區分所有權人，詎料 系爭B1棟建物之外牆磁磚除有大面積剝落情形外，尚有數 處有浮凸、變形而有剝離之虞之牆面，已對於原告及其他 住戶或行人，造成生命、財產之損失，經崁頂社區管委會 委託訴外人社團法人新北市建築師公會（下稱新北市建築 師公會）就系爭B1棟建物外牆磁磚剝落或有剝離之虞之原 因為鑑定，認定系爭B1棟建物外牆牆面磁磚剝落原因係因 施工不良所致。訴外人新亞建設開發股份有限公司（即興 建系爭建物之承攬人，下稱新亞公司）之人員亦自承「除 系爭B1棟建物外牆工程之工法係採用噴漿工法外，同社區 其他11棟建物，則採用符合建築術成規之工法」。嗣於本 件訴訟中，經本院囑託台北市建築師公會再行鑑定，亦經 該會於106 年5 月11日作成（106 ）（十七）鑑字第1022 號鑑定報告書（下稱系爭台北市建築師公會鑑定報告）， 認定系爭B1棟建物外牆磁磚確有剝落、浮凸、變形之情， 且研判其最主要原因為「非合乎一般建築成規所使用之施 工方法」之「打底層施工不良」所致，改善方式以「全面
拆除」並重新張貼磁磚為宜，並鑑定所需費用為新臺幣（ 下同）3,010 萬9,952 元。足見系爭B1棟建物外牆工程之 工法，與一般建築成規所建議使用之工法即外牆小口磚張 貼之適當工法不同，系爭B1棟建物於被告交付原告之時， 即自始存在瑕疵，系爭B1棟建物之外牆磁磚需全部打除並 重新張貼，始得達到修補瑕疵之目的。故原告自得爰依民 法第360 條、及第227 條第1 項規定，就上開修復費用， 依據原告就系爭B1棟建物分別所有之「專有部分面積」及 「屬於系爭B1棟建物區分所有權人之共用部分（即俗稱「 小公」）之權利範圍之面積」合計，分別占系爭B1棟建物 全體區分所有權人就系爭B1棟建物之全部「專有部分面積 」及「屬於系爭B1棟建物區分所有權人之共用部分（即俗 稱「小公」）之全部面積」之比例（即如附表「A 」欄所 示），請求被告依比例給付原告如附表D 欄所載之各該數 額，以補正上開自始瑕疵。又系爭B1棟建物既存有上開自 始瑕疵，被告自始未符債之本旨為給付，故原告依比例請 求為修復該瑕疵所需支出之費用，亦無需扣除折舊。（二）又被告或其所委託營造、監造之履行輔助人新亞公司係故 意不告知系爭B1棟建物外牆未採適當工法之瑕疵，本件自 無民法第356 條規定之適用，縱認有民法第356 條規定之 適用，然系爭B1棟建物外牆磁磚剝落乃因被告施工工法不 當所致，無法單憑肉眼檢查可知，屬民法第356 條第3 項 之不能即知之瑕疵，況原告等於92年間發生第1 次磁磚剝 落情事時，即委託崁頂社區管委會通知被告，被告並於92 年7 月29日委託新亞公司修繕，故原告並無怠於通知之事 。另原告係依民法第360 條規定請求損害賠償，自無民法 第365 條所定5 年法定期間之適用，本件尚未罹於15年時 效，被告辯稱已逾民法第365 條規定之5 年法定期間云云 ，自無可採。
（三）再系爭B1棟建物之磁磚剝落瑕疵乃於兩造間之買賣契約成 立前、被告交付系爭B1棟建物前即存在之自始瑕疵，屬出 賣人不完全給付之債務不履行責任範圍，亦屬出賣人瑕疵 擔保責任範圍，與系爭B1棟建物交付後存在之瑕疵性質不 同，被告自不得以公寓大廈管理條例規定主張免責。至被 告援引崁頂社區管委會住戶規約辯稱共有部分修繕係由管 委會為之云云，然前開規約係存在原告與崁頂社區管委會 間，與被告是否對原告負有不完全給付之債務不履行責任 或出賣人之瑕疵擔保責任無關。另被告所稱崁頂社區管委 會已向被告承諾承擔上開損害賠償之責一節，縱若屬實， 然因管委會此舉未經崁頂社區區分所有權人會議決議之事
前授權及事後承認，上開承認自不生效力等語。（四）並聲明：被告應分別給付原告如附表編號1 、3 至7 、11 至17、20至22、24至26、28至30、32、33、35、36、39至 43、47至49、51、52、54至57、59、60、63、64、67之「 D 」欄所示之金額，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日 止，按週年利率百分之5 計算之利息；願供擔保，請准宣 告假執行。
二、被告答辯：
（一）系爭B1棟建物之外牆為全體買受人共有，無法依持分區分 ，是本件訴訟應由全體買受人全體起訴，始為適格；且不 動產登記謄本所載之區分所有權人非必為系爭B1棟建物之 買賣契約當事人，原告須舉證證明。又針對原告中屬於拆 遷安置戶者，該等拆遷安置戶與被告並非私法關係，不得 依民法規定對被告請求賠償。本件部分之買賣契約係於民 法第227 條規定於89年5 月5 日修正施行前所簽立，依法 律不溯及既往原則，並不適用現行民法第227 條規定。（二）又系爭B1棟建物既已分別交付予原告，被告並無給付不能 ，又原告未曾通知系爭建物外牆磁磚有「剝落或有剝離之 虞」之瑕疵，該瑕疵依通常檢查即得發現，原告卻未通知 被告，依民法第356 條第2 項規定，原告視為承認受領之 物，故原告無由依民法第227 條第1 項規定請求不完全給 付損害賠償。退步言之，原告起訴亦已逾同法第365 條第 1 項規定之6 個月法定期間，自不得再主張不完全給付損 害賠償請求權；再退步，無論原告有無通知被告，原告之 起訴亦已逾同條規定之5 年法定期間，故原告之不完全給 付損害賠償請求權已消滅。又原告遲延履行民法第356 條 通知之義務，超過施工廠商新亞公司依民法第499 條規定 之5 年瑕疵擔保時效期間，導致被告無法對新亞公司轉請 求之損害，亦有93年間之營建原物料、人工與103 年間相 較嚴重上漲之損害，原告則受有新舊磁磚間差異之不當得 利，故被告自得就此部分主張抵銷。且原告故意遲延至10 3 年間始提起本件訴訟，妨礙被告舉證，亦違反誠信原則 。
（三）再兩造於簽訂買賣契約時，亦一同簽訂崁頂社區住戶規約 ，構成買賣契約之一部，依規約規定，共有部分之修繕係 由崁頂社區管委會負責，被告已不須再負修繕義務，又管 委會亦於96年6 月29日與被告開會時承諾將承擔修繕義務 ；且被告已委請專業監造及經公開招標甲級營造廠依專業 完工系爭B1棟建物，已盡最大能力監督及注意，故系爭B1 棟建物外牆磁磚剝落，不可歸責被告。又本件台北市建築
師公會鑑定時，係由工人進行打診，並非由建築師親自鑑 定，鑑定結果並不可採，且鑑定報告建議採全面拆除工法 ，顯較原有剝落、浮凸或變形之磁磚面積約15.31%超出甚 多，鑑定報告並未詳細說明建議此工法之具體原因；又系 爭B1棟建物屋齡已19年，已逾15年之耐用年限，已無殘值 ，故相關修繕費用應全數由原告自行負擔等語。並聲明： 原告之訴及假執行之聲請均駁回；如受不利判決，願供擔 保請准宣告免為假執行。
三、得心證之理由
（一）原告提起本件訴訟是否具備當事人適格？ 被告抗辯系爭B1棟建物之外牆為全體買受人共有，無法依 持分區分，是本件訴訟應由全體買受人全體起訴，始為適 格等語。然查，原告提起本件訴訟之請求權基礎為民法第 360 條物之瑕疵擔保損害賠償、及同法第227 條第1 項不 完全給付損害賠償規定，均屬債之法律關係，並非基於系 爭B1棟建物外牆之所有權人地位之物權法律關係。原告本 件依民法第360 條、第227 條第1 項規定之請求權基礎， 係基於主張各該原告分別與被告間之各自買賣關係，訴訟 標的個別，彼此間僅為普通共同訴訟，各該訴訟標的並無 需合一確定之必要，更遑論需與系爭B1棟建物其他買受人 或區分所有權人共同起訴之必要，是被告上開抗辯，並無 理由。原告本件起訴，具備當事人適格。
（二）原告針對其區分所有之系爭B1棟建物，是否得主張與被告 間之買賣契約關係加以請求？
1. 經查，原告及附表其餘編號之人，為系爭B1棟建物登記之全 體區分所有權人，其等就該建物區分所有之建物地址分別如 附表「甲」欄所示等情，有系爭B1棟建物之全部建物登記謄 本各1 份在卷可稽（重訴卷五第140 至257 頁）。而原告主 張本件崁頂社區中包含系爭B1棟建物在內之系爭建物，係由 被告擔任起造人，發包營造廠商興建之事實，亦為被告所不 否認，並有系爭建物之建造執照影本存卷可佐（重訴卷五第 284 頁）。經本院向該管新北市淡水地政事務所函調系爭B1 棟建物之各該區分所有權自中華民國變更至附表各編號所示 之區分所有權人間之相關所有權移轉登記申請資料（見重訴 卷三第7 頁本院函），依該所於103 年10月20日函附該等申 請登記資料可知（見外放之登記資料卷），除下列第「2 」 項所列之原告外，本件其餘原告確實均係直接以「買賣」為 登記原因，向「中華民國（管理者為被告）」買受系爭B1棟 建物之各該區分所有權，並辦理所有權移轉登記。參諸原告 提出之部分原告與被告間之房地買賣契約書（見重訴卷二第
10至330 頁），無論係屬直購戶（即契約標題載為「淡海新 市鎮安置住宅大樓案房地買賣契約書」）或拆遷安置戶（即 契約標題載為「淡海新市鎮拆遷戶安置住宅房地買賣契約書 」），均開宗明義表明為「房地買賣契約」，且均明載「賣 方」為被告，並分別約定各該原告（即買受人）所應給付之 買賣價金數額、付款方式等情明確，核與前揭登記資料所載 以「買賣」為登記原因相符，可見前開登記資料所示該等原 告均係向系爭B1棟建物及所坐落之基地之管理者即被告買受 系爭B1棟建物區分所有權一節，應屬事實，堪認上開原告（ 無論係直購戶或拆遷安置戶者）與被告間就系爭B1棟建物確 係締結成立買賣契約關係無疑。被告抗辯其中部分原告為拆 遷安置戶，與被告並非私法買賣關係，或徒以部分原告無法 提出已近20年前之買賣契約，遽以否認登記資料所示之所有 權移轉原因之真實性，難認有理。
2. 針對附表編號4 、21之原告，依據上開登記申請資料，雖分 別係由訴外人李過枝、鄭永華向「中華民國（管理者為被告 ）」買受系爭B1棟建物之各該區分所有權，然附表編號4 、 21之原告係分別自李過枝、鄭永華分割繼承取得各該區分所 有權，有該等登記申請資料各1 份存卷可憑（外放之登記資 料卷第96至122 、191-1 至214 頁），則附表編號4 、21之 原告，自得依繼承之法律關係，繼受李過枝、鄭永華分別與 被告成立之買賣契約關係。又針對附表編號20、24、35、41 之原告，依據其等所提之買賣契約（重訴卷二第76至131 、 186 至212 、243 至271 頁），買受人固分別為拆遷安置戶 陳致成、鄭榮德、高銘益、台北市陸上運輸服務人員職業工 會，然該等買賣契約業已明載上開原告為產權移轉登記名義 人，且於契約第14條約定：本契約之一切規定，對買賣權利 、義務之受讓人或繼承人或使用人有同等之約束力（重訴卷 二第76至82、104 至111 、186 至192 、243 至250 頁）， 乃至買賣契約後附有關停車空間分管同意書、裝潢（修）工 程切結書、代辦貸款委託書及委刻印章同意書，均係直接由 附表編號20、24、35、41之原告逕以買方名義分別簽立（重 訴卷二第87、100 至103 、115 、128 至131 、197 、209 至212 、255 、268 至271 頁），堪認作為出賣人之被告， 已於簽約當時肯認附表編號20、24、35、41之原告本人，係 立基於與買受人同等之地位，而與被告間成立買賣之權利義 務關係，是附表編號20、24、35、41之原告基於上開買賣契 約之法律關係，對被告為本件起訴請求，應屬有據。又針對 附表編號11、60、64之原告，依據上開登記申請資料，雖分 別係由訴外人吳經真、高文政、盧王悅向「中華民國（管理
者為被告）」買受系爭B1棟建物之各該區分所有權，嗣再由 該等訴外人分別出賣各該區分所有權予附表編號11、60、64 之原告等情（見外放登記卷第123 至131 、601 至609 、64 9 至658 頁），然該等訴外人業已將其等分別依與被告就系 爭B1棟建物之買賣關係，所得請求之包括不完全給付、債務 不履行責任及瑕疵擔保責任等一切損害賠償請求權，讓與附 表編號11、60、64之原告等節，有附表編號11、60、64之原 告與該等訴外人分別簽立之權利讓與證明書各1 份附卷可佐 （重訴卷五第258 至259-1 頁），被告就此亦不爭執，是附 表編號11、60、64之原告自亦得本於受讓該等訴外人對被告 之買賣契約所生之債務不履行、瑕疵擔保責任等權利義務關 係，對被告起訴主張。
（三）本件所有原告是否均有89年5 月5 日修正施行後之民法第 227 條規定之適用？
經查，依據上開登記申請資料，附表編號3 、5 至7 、11 至16、51、52、54至57、67之原告，以及附表編號4 原告 之被繼承人李過枝、附表編號60原告之讓與人高文政、附 表編號64原告之讓與人盧王悅，固係於民法第227 條規定 89年5 月5 日修正施行前即經被告移轉本件區分所有權登 記等情，然本件原告係以系爭B1棟建物有剝落、浮凸或變 形之情，主張被告構成不完全給付，是應以被告實際交付 系爭B1棟建物予各該買受人之時，作為判斷被告是否確有 不完全給付之債務不履行情事之時點，而非以所有權移轉 登記時點為據。本件依被告迭陳系爭B1棟建物係於89年8 月4 日始經被告對外牆施作廠商新亞公司辦理正式驗收完 畢等語在卷（重訴卷三第159 頁、卷四第144 頁反面、卷 五第88頁反面），並據新亞公司迭以104 年3 月4 日函、 104 年7 月2 日函、106 年5 月31日函覆確認此情無訛（ 重訴卷三第130 、223 至224 頁、卷四第146 頁），足認 被告實際交付系爭B1棟建物予各該買受人之時點，應均係 於前開89年8 月4 日驗收完畢之後，此既為民法第227 條 規定於89年5 月5 日修正施行之後，則本件原告援引修正 施行後之該條規定請求，自屬有據。
（四）本件被告是否構成民法第227 條第1 項規定之不完全給付 ？原告是否得依該條規定請求被告損害賠償？
1. 經查，原告主張被告交付之系爭B1棟建物外牆有磁磚剝落、 浮凸或變形之情形，業據提出系爭B1棟建物之外觀照片為證 （重訴卷三第178 至191 頁、卷四第39至56頁）。而同時期 由被告發包營造廠商興建之崁頂社區內其他建物外牆，則無 類似之磁磚剝落、浮凸或變形情形，亦為兩造所不爭執；則
何以獨有系爭B1棟建物產生上開外牆磁磚變化情事，自有調 查之必要。經本院送請被告所同意之鑑定單位即台北市建築 師公會鑑定（見重訴卷三第74頁本院言詞辯論筆錄），經該 公會指派建築師為鑑定人至現場勘查，採行目視檢視、檢取 剝落磁磚、外牆混凝土（鑽心取樣）中性化實驗、（蜘蛛人 ）外牆打診檢查等方式，並參酌被告提出之新亞公司當時興 建之工程合約及施工規範節錄資料後，於106 年5 月11日提 出鑑定報告，鑑定結果略以：系爭B1棟建物經現場實地勘查 目視、空拍攝影紀錄查核及打診檢查，外牆磁磚（小口磚） 確有剝落、浮凸或變形之情形，剝落之面積約為181.05平方 公尺，占全部外牆磁磚面積比例2.86% ，浮凸或變形之面積 約為956 平方公尺，占全部外牆磁磚面積比例15.13%。掉落 之剝落磁磚經100 倍放大鏡觀察，粉底層顆粒顯比黏貼層顆 粒、結構層顆粒為粗大，且粉底層顆粒間隙大（水泥砂漿黏 補不足），經手摸剝即有粉顆粒掉落之現象，研判其材料強 度顯為不足。有關磁磚表面的膨空（浮凸）現象，當磁磚外 牆的表面呈現膨空（浮凸），一般而言可能有兩種原因：（ 1 ）底面本身的凹凸或水泥砂漿塗布厚度不均導致磁磚面的 不平整。此種狀況應屬施工誤差，不必然有磁磚黏著上的瑕 疵。（2 ）磁磚背面無法黏著而產生空隙，但因周邊水泥接 縫的相互扶持而尚未造成剝落，故在磁磚表面呈現突出狀的 鼓脹樣態，且範圍會隨著時間而擴大，具有高度危險性，當 外力產生（如氣溫變化、地震、振動等）則會衍生規模的剝 落。磁磚背面因為空隙而生的膨空（浮凸），均會因應力的 作用與水的侵入，其影響範圍會日益增加（例如裂縫會越深 、越寬、越長；鼓脹面積則越來越大）形成骨牌效應，若無 進一步處理，將導致爾後因氣候急遽變化或地震等外力發生 時的大量剝落。由現場牆面磁磚剝落現況觀察，周邊磁磚表 面的膨空（浮凸）現象研判應屬於上開第（2 ）種狀況。研 判系爭B1棟建物外牆磁磚（小口磚）剝落、浮凸或變形發生 原因及成因比例：（1 ）系爭B1棟建物外牆結構體與磁磚間 之介面，即水泥砂漿粉刷層及水泥砂漿黏著層，因品質產生 變化及熱漲冷縮，使得介面與磁磚黏著力降低，本項成因比 例約80% 。（2 ）水泥砂漿黏著層未確實嵌入磁磚背溝，致 磁磚附著力不良，本項成因比例約15% 。（3 ）標的物地理 環境因素影響及其他，本項成因比例約5%。國內傳統的磁磚 鋪貼工法有硬底施工與軟底施工兩種，依系爭B1棟建物之工 程合約，規定以壓著工法（硬底）施工；惟從現場掉落磁磚 及牆面殘留之打底層泥漿觀察分析，並不符合硬底施工後， 當外牆磁磚剝落時，會在牆面留下磁磚背溝痕跡之現象，因
此系爭B1棟建物進行黏貼外牆磁磚，並非採用合約規定以壓 著工法（硬底）施工，研判其施工方式為將水泥砂漿摻黏著 劑後直接噴塗於牆面作為打底層，此種工法與傳統工法之施 工方式有別，難認合乎一般建築成規所使用之施工方法。打 底層施工不良，應是系爭B1棟建物外牆磁磚剝落、浮凸或變 形之最主要原因。系爭B1棟建物外牆有無必要全面拆除，並 重新張貼之利弊如下：（1 ）若採「非全面拆除」，依現場 調查結果現已剝落、浮凸或變形面積合計占全部磁磚面積比 例17.99%，但拆除時周邊牆面磁磚仍會受波及而掉落，且應 考量施工界線規則性，則採「非全面拆除」方案時，需拆除 面積建議以17.99%乘以3 倍即53.97%計算。然，若採此方案 ，因拆除重貼範圍紊亂，修繕完工後牆面磁磚新舊雜陳，對 建築物整體美觀恐有不利影響，又承包廠商亦可能因懷有「 未拆除部分不知何時會剝落」之「不定時炸彈」何時引爆之 隱憂而卻步不前、降低承包意願，從而使得修復工作之推動 益加困難。（2 ）若採「全面拆除」，固然費用較高，但可 一勞永逸，對系爭B1棟建物之整體效益亦有提升作用。系爭 B1棟建物外牆磁磚剝落之面積占全部磁磚比例2.86% ，浮凸 或變形之面積占全部外牆磁磚面積比例15.13%，且剝落、浮 凸或變形情形呈現均勻分布之狀態，非屬局部損壞狀態，若 無進一步處理，形成骨牌效應將導致爾後氣候急遽變化或地 震等外力發生時的大量剝落，綜上，鑑定人盱衡全局，建議 改善方式以「全面拆除」並重新張貼為宜。全面敲除後重新 張貼磁磚之費用為3,010 萬9,952 元等語，並檢附相關現況 勘查、鑑定照片為佐（見外放之系爭台北市建築師公會鑑定 報告及重訴卷五第75至80頁台北市建築師公會106 年10月12 日函覆更正原鑑定報告之相關面積比例記載）。2. 本院審酌系爭台北市建築師公會鑑定報告，係透過目視檢視 、檢取剝落磁磚、外牆混凝土（鑽心取樣）中性化實驗，並 對系爭B1棟建物外牆全面進行（蜘蛛人）外牆打診檢查，以 此全面、詳細且專業之鑑定方法，查悉外牆磁磚剝落、浮凸 、變形之具體面積比例，並為求釐清事實，亦請本院轉知被 告提供包括工程合約、施工過程照片、包商估價單、施工規 範、進廠材料檢驗單、材料出廠證明、出工紀錄等外牆施工 過程紀錄資料（見重訴卷四第120 頁台北市建築師公會106 年3 月3 日函），經本院以同年月7 日函請被告提供該等資 料後（見重訴卷四第121 頁），被告於同年月21日具狀表示 僅能提出新亞公司當時興建之工程合約及施工規範節錄資料 ，其餘證物並未保存等語（見重訴卷四第123 至133 頁）， 鑑定人即參酌此等被告僅能提出之資料，依據上開鑑定方法
發現之事實，本於建築專業，研判造成系爭B1棟建物外牆磁 磚前開現象之最主要成因為「非合乎一般建築成規所使用之 施工方法」之「打底層施工不良」所致，此鑑定結論與前開 依專業鑑定方法查悉之系爭B1棟建物現況事實，以及比對同 時興建之崁頂社區其他建物並無類似之外牆磁磚現象等節， 合乎邏輯及建築專業，堪予信採。被告雖於本件鑑定過程中 ，質疑鑑定人採行之「（蜘蛛人）外牆打診檢查打診法」， 並非由擔任鑑定人之建築師本人親自進行，而係委由其他工 人所為等語。然查，針對此節，台北市建築師公會業於鑑定 過程中以105 年8 月24日函覆本院說明：「打診法」之檢出 率及精確度相當高，此法係為外部高空作業（鑑定標的物高 度共18層），實務上係於鑑定人監督下，委請一般高空作業 技術人員協助辦理，再由鑑定人分析研判，此乃業界之通則 等語（重訴卷四第96頁），可見本件鑑定人採取由其監督、 委由高空作業技術人員協助辦理，再由鑑定人分析研判之打 診法進行方式，係屬一般建築鑑定之通則，衡諸系爭B1棟建 物高達18層，參以本件技術人員即係以高空懸吊方式進行打 診作業（見系爭台北市建築師公會鑑定報告第75至78頁現況 照片），此種高空懸吊方式本身需一定訓練且耗費體能，被 告要求非屬此種專業之建築師鑑定人需親自懸吊進行實際打 診，不得委由專業技術人員協助辦理云云，非僅與一般建築 鑑定通則有違，更係不顧鑑定人之人身安危，明顯強人所難 ，是被告以上開抗辯駁斥系爭台北市建築師公會鑑定報告之 可信性，難認有理。由上，足見系爭B1棟建物外牆磁磚確有 剝落、浮凸、變形之情，且最主要原因為「非合乎一般建築 成規所使用之施工方法」之「打底層施工不良」所致，若未 予以修繕處理，將造成後續大量剝落。而建物外牆磁磚之剝 落，不僅影響建物美觀，更可能對於原告、其他住戶甚至往 來之行人等公眾第三人，造成生命、身體、財產之損失，原 告並可能需對受損害之第三人負相關侵權行為等損害賠償責 任，顯屬被告交付系爭B1棟建物予原告等買受人時，即已自 始存在之瑕疵，亦為未符債之本旨之不完全給付自明。衡以 被告為執掌我國建築行政業務之主管機關，本身即具有營建 高度專業，於本件亦為系爭B1棟建物之起造人及出賣人，對 於其委託營造廠商施工是否合乎一般建築成規一節，應具有 監督管控之「能力」及「義務」，然本件買賣交付之系爭B1 棟建物，卻因「採行非合乎一般建築成規之施工方法」之「 打底層施工不良」，而存有上開足致原告等區分所有權人、 住戶甚至其他第三人生命、身體、財產損害之磁磚剝落、浮 凸、變形之情形，應認已構成民法第227 條第1 項規定之可
歸責於被告之不完全給付。被告徒以其已委請專業監造及經 公開招標之甲級營造廠完工一節，辯稱其已盡最大能力監督 及注意，無可歸責之處云云，然除以該廠商即新亞公司單方 陳稱並無施工不當等語之函文為據外，並未提出其他任何得 反證推翻被告作為債務人之債務不履行可歸責推定之具體事 證供本院審酌，自難認其抗辯就本件不完全給付不可歸責一 節可採。
3. 系爭B1棟建物外牆磁磚剝落、浮凸、變形之情形，係因磁磚 背面無法黏著而產生空隙，但因周邊水泥接縫的相互扶持而 尚未造成剝落，故在磁磚表面呈現突出狀的鼓脹樣態，且範 圍會隨著時間而擴大，當外力產生（如氣溫變化、地震、振 動等）則會衍生大規模的剝落等情，業據前開台北市建築師 公會鑑定明確。是此種現象本係隨著時間經過始逐漸產生， 範圍並會持續擴大，難認係屬非具建築專業之一般購屋民眾 得於交屋時，依通常之檢查即可發見之瑕疵。而本件被告於 89年8 月間對外牆施工廠商新亞公司辦理驗收完畢，嗣交付 建物予各該買受人後，原告至遲於92年6 月間，即已委由崁 頂社區管委會函知被告系爭B1棟建物4 樓外牆磁磚發生隆起 、龜裂，要求被告盡速派員維修，被告並於同年月20日通知 新亞公司到場處理，嗣於同年11月15日被告又經崁頂社區管 委會告知系爭B1棟建物5 、6 樓外牆再發生脫落情形，要求 被告盡速派員維修，被告於同年月25日通知新亞公司，要求 該公司盡速確實查明原因並妥為修繕，「以免再產生磁磚延 伸性持續脫落情事」，嗣被告、新亞公司與崁頂社區管委會 等人員，於94年1 月18日開會，針對系爭B1棟建物5 、6 樓 外牆磁磚脫落一事，結論亦為「新亞公司盡速派員查明原因 並妥為修繕，以免再產生後續延伸性磁磚脫落情事」，嗣崁 頂社區管委會於同年8 月16日函知被告系爭B1棟建物外牆磁 磚待修繕位置包含5 至8 樓、11樓等牆面，被告即於同年月 22日轉知新亞公司此節等情，有新亞公司104 年7 月2 日函 覆說明及所附相關崁頂社區管委會、被告函文影本可稽（重 訴卷三第223 至238 頁）；被告亦自陳確有於92年6 月間收 訖崁頂社區管委會上開要求修繕系爭B1棟建物外牆磁磚之通 知函無訛（見重訴卷三第290 頁）。足見原告至遲已於系爭 B1棟建物89年8 月辦理驗收完畢後未及3 年，發見外牆磁磚 產生上開剝落等情事後，由崁頂社區管委會通知被告，應認 已盡即時通知之義務，被告抗辯原告未依民法第356 條規定 即時通知被告，視為承認受領之物云云，亦非有據。4. 又系爭B1棟建物外牆磁磚上開剝落、浮凸、變形之最主要原 因，係打底層施工不良導致，其範圍會隨著時間而擴大，當
外力產生（如氣溫變化、地震、振動等）時，衍生大規模的 剝落等情，業如前述，則目前已剝落、浮凸或變形面積合計 占全部磁磚面積比例雖為17.99%，然拆除時周邊牆面磁磚仍 會受波及而掉落，且採取同樣施工作法之其他牆面後續仍有 發生磁磚剝落、浮凸、變形之高度可能，此由系爭B1棟建物 於92年至94年間，經被告責由新亞公司數度修繕後，期間仍 持續發生磁磚剝落現象，被告亦於上開92年至94年間之函文 中，明確表示「應避免再產生後續延伸性磁磚脫落」等情， 亦可參佐。是系爭台北市建築師公會鑑定報告參酌上情，並 考量施工界線規則性，認定即使採取「非全面拆除」方案， 建議拆除面積仍以17.99%乘以3 倍即53.97%為宜，難認有何 偏差之處。又參諸目前系爭B1棟建物外牆發生磁磚剝落、浮 凸、變形之範圍係不規則分布（見系爭台北市建築師公會鑑 定報告第79至87頁現況照片），則以上開「非全面拆除」方 式，其拆除重貼範圍紊亂，修繕完工後牆面磁磚新舊雜陳， 確會嚴重影響建築物整體美觀；更況，其他未經拆除、但係 採取同樣施工作法之牆面磁磚，後續仍有發生剝落、浮凸、 變形之高度可能，則系爭台北市建築師公會鑑定報告，於綜 合上開各節後，建議採取一勞永逸之「全面拆除」方式，其 結論堪認妥適合理。而本件於台北市建築師公會於106 年5
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